Discriminación hipotecaria

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La discriminación hipotecaria o discriminación en préstamos hipotecarios es la práctica de los bancos, gobiernos u otras instituciones crediticias de negar préstamos a uno o más grupos de personas principalmente sobre la base de raza, origen étnico, sexo o religión.

En los barrios del centro de las ciudades de Estados Unidos se produjeron casos de discriminación hipotecaria a partir de la década de 1930 y hay pruebas de que esta práctica continúa hasta cierto punto en Estados Unidos en la actualidad. ^{[1] [2]} En Estados Unidos, los bancos practicaban la segregación o negación de servicios financieros, incluidos los servicios bancarios o de seguros, a los residentes de ciertas zonas en función de la composición racial o étnica de dichas zonas, ya sea directamente o mediante el aumento selectivo de los precios. Antes de la aprobación de la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito y la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974, los prestamistas y el gobierno federal de Estados Unidos discriminaban con frecuencia y de forma explícita a las solicitantes de préstamos hipotecarios de sexo femenino. ^{[3] [4]}

A los afroamericanos y otras minorías les resultó casi imposible conseguir hipotecas para propiedades ubicadas en zonas de estacionamiento prohibidas . ^[5] La negación sistemática de préstamos contribuyó en gran medida a la decadencia urbana que asoló muchas ciudades estadounidenses durante este período. Las minorías que intentaron comprar viviendas siguieron enfrentándose a la discriminación directa de las instituciones crediticias hasta fines de la década de 1990. Las disparidades no se deben simplemente a diferencias en la solvencia crediticia. ^[6] Si se mantuvieran constantes otros factores, las tasas de rechazo para los solicitantes negros e hispanos fueron aproximadamente 1,6 veces mayores que para los blancos en 1995. ^{[7] [8]}

La equidad en los préstamos mejoró con la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas , aprobada en 1975. Esta ley exige que los bancos divulguen sus prácticas crediticias en las comunidades a las que prestan servicios. En la década de 1970, la lucha del sector privado contra la discriminación hipotecaria comenzó a estar liderada por bancos de desarrollo comunitario , como ShoreBank en Chicago . ^[9]

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Se han presentado varias demandas colectivas por discriminación hipotecaria contra prestamistas en todo el país, alegando que dichos prestamistas se dirigieron desproporcionadamente a las minorías para otorgarles préstamos de alto riesgo y alto costo , lo que resultó en tasas desproporcionadamente más altas de incumplimiento y ejecución hipotecaria para prestatarios afroamericanos e hispanos pertenecientes a minorías. ^[10]

Los préstamos de la FHA, un programa hipotecario federal, se destinaron a la mayoría blanca y alcanzaron a pocas minorías. En un estudio realizado en Syracuse, entre 1996 y 2000, de los 2.169 préstamos de la FHA emitidos, sólo 29 (el 1,3 por ciento) se destinaron a barrios predominantemente minoritarios, en comparación con 1.694 (el 78,1 por ciento) que se destinaron a barrios blancos. ^[11] La discriminación hipotecaria jugó un papel importante en la burbuja inmobiliaria que estalló a finales de 2008; se descubrió que los prestamistas enviaban desproporcionadamente a las minorías a préstamos de alto riesgo. ^[12]

En 1993, el presidente Bill Clinton modificó la Ley de Reinversión Comunitaria para que las familias de clase baja y media baja pudieran acceder a hipotecas. En 1993, el Banco de la Reserva Federal de Boston publicó un informe titulado "Closing the Gap: A Guide to Equal Opportunity Lending" (Cómo cerrar la brecha: una guía para la igualdad de oportunidades en los préstamos). El documento de 30 páginas tenía por objeto servir de guía a los agentes de crédito para ayudar a frenar los préstamos discriminatorios ^[13]. "Closing the Gap" instruye a los bancos a contratar en función de las necesidades de diversidad, suaviza la estructura de remuneración para trabajar con solicitantes de bajos ingresos, alienta a trasladar las solicitudes de alto riesgo y bajos ingresos al mercado de alto riesgo, al decir que "el mercado secundario [mercado de alto riesgo] está dispuesto a considerar ratios superiores al estándar de 28/36", y que "la falta de historial crediticio no debe considerarse un factor negativo".

Aunque "Closing the Gap" no fue una orden para toda la industria, ilustra los esfuerzos que hicieron los bancos para satisfacer la presión pública y superar la discriminación hipotecaria. Bajo la administración Clinton, los organizadores comunitarios presionaron a los bancos para que aumentaran sus préstamos a las minorías. Karen Wegmann, directora del grupo de desarrollo comunitario de Wells Fargo, dijo en 1993 al New York Times : "La atmósfera ahora es de decir sí". ^[14] El mismo artículo del New York Times se hizo eco de "Closing the Gap", escribiendo: "Los bancos también han modificado algunos estándares para la aprobación de créditos. Muchas personas de bajos ingresos no tienen archivos en las agencias de crédito porque no tienen tarjetas de crédito. Por lo tanto, los prestamistas están aceptando registros de facturas de servicios públicos pagadas continuamente como prueba de solvencia. De manera similar, aceptarán ingresos estables de varios empleadores en lugar de la duración del mismo trabajo".

Gracias a la flexibilización de las restricciones crediticias, muchas personas que antes no cumplían los requisitos para obtener una hipoteca pudieron adquirir una vivienda. ^[15] Los bancos emitieron préstamos con tipos de interés tentadores, sabiendo que cuando entraran en vigor tipos variables más altos más adelante, los prestatarios no podrían hacer frente a sus pagos. Mientras los precios de la vivienda siguieron subiendo y los prestatarios pudieron refinanciar con facilidad, a todo el mundo parecía irle bien. ^[15]

Las minorías aceptaron voluntariamente hipotecas de alto riesgo en un número mucho mayor que los blancos y representaron un porcentaje desproporcionado de ejecuciones hipotecarias, ^{[16] [17]}

Recientemente, la NAACP ha presentado una demanda por supuestas injusticias en el sector de los préstamos. ^[18] Un análisis realizado por el Furman Center for Real Estate and Urban Policy de la Universidad de Nueva York ilustró marcadas diferencias raciales entre los barrios de la ciudad de Nueva York donde las hipotecas de alto riesgo eran comunes y aquellos donde eran poco frecuentes. Los 10 barrios con las tasas más altas de hipotecas de prestamistas de alto riesgo tenían mayorías negras e hispanas, y las 10 áreas con las tasas más bajas eran principalmente blancas no hispanas. El análisis mostró que incluso cuando los niveles de ingresos medios eran comparables, los compradores de viviendas en barrios minoritarios tenían más probabilidades de obtener un préstamo de un prestamista de alto riesgo. ^[1] La discriminación motivada por el prejuicio depende de la composición racial de los barrios donde se solicita el préstamo y de la raza del solicitante. Se ha demostrado que las instituciones crediticias tratan a los solicitantes de hipotecas negros y latinos de manera diferente cuando compran casas en barrios blancos que cuando compran casas en barrios negros. ^[19] Un ejemplo de esto ocurrió en los años 1960 y 1970 en la zona norte de Chicago. Miles de negros, latinos y personas pobres fueron sistemáticamente desplazados y se les impidió obtener préstamos por parte de agentes inmobiliarios e instituciones crediticias con la bendición del programa de renovación urbana de la ciudad. ^[20]

Un estudio de Measure of America de 2015 encargado por la Unión Estadounidense por las Libertades Civiles examinó el posible efecto de los préstamos discriminatorios previos a la crisis financiera sobre la brecha de riqueza racial para la próxima generación y descubrió que, entre las familias propietarias de viviendas, los hogares blancos habían comenzado a recuperarse de los peores efectos de la Gran Recesión, mientras que los hogares negros todavía luchaban por recuperar el terreno perdido. El análisis proyectó que la brecha de riqueza racial será significativamente mayor en la próxima generación debido al impacto diferencial de la Gran Recesión. ^[21]

El término redlining inverso fue acuñado por Gregory D. Squires, profesor de Sociología y Políticas Públicas y Administración Pública en la Universidad George Washington. Este fenómeno ocurre cuando un prestamista o asegurador se dirige especialmente a los consumidores minoritarios, no para negarles préstamos o seguros, sino para cobrarles más de lo que se le cobraría a un consumidor mayoritario en situación similar, específicamente comercializando los productos crediticios más caros y onerosos. Estas comunidades habían sido ignoradas en gran medida por la mayoría de los prestamistas apenas un par de décadas antes. ^{[ cita requerida ]} Sin embargo, estas mismas instituciones financieras en la década de 2000 vieron a las comunidades negras como terreno fértil para las hipotecas de alto riesgo. Wells Fargo, por ejemplo, se asoció con iglesias en comunidades negras, donde el pastor impartía seminarios de "creación de riqueza" en sus sermones, y el banco hacía una donación a la iglesia a cambio de cada nueva solicitud de hipoteca. Hubo presión de ambas partes, ya que los negros de clase trabajadora querían una parte de la tendencia de la nación a poseer una vivienda. ^{[22] [23]}

Una encuesta realizada en dos distritos de ingresos similares, uno de ellos predominantemente blanco y el otro predominantemente negro, reveló que las sucursales en la comunidad negra ofrecían principalmente préstamos de alto riesgo y casi ningún préstamo preferencial. Los estudios descubrieron que los negros de altos ingresos tenían casi el doble de probabilidades de terminar con hipotecas de alto riesgo para la compra de una casa que los blancos de bajos ingresos. Los agentes de préstamos eran claramente conscientes de que estaban explotando a sus clientes, y en algunos casos se referían a los negros como "gente de barro" y a los préstamos de alto riesgo como "préstamos de gueto". ^{[16] [22] [23]} Una tasa de ahorro más baja y una desconfianza hacia los bancos derivada de un legado de discriminación crediticia pueden ayudar a explicar por qué hay menos sucursales en los barrios de minorías. En los últimos años, aunque los prestatarios no buscaron préstamos de alto riesgo, los corredores y los teleoperadores los promovieron activamente. Una mayoría de los préstamos eran transacciones de refinanciación que permitían a los propietarios retirar efectivo de sus propiedades en revalorización o pagar las deudas de tarjetas de crédito y otras deudas. ^[24]

Varios fiscales generales estatales han comenzado a investigar estas prácticas que pueden violar las leyes de préstamos justos, y la NAACP ha presentado una demanda colectiva acusando a más de una docena de bancos de discriminación racial sistemática. Estas demandas han tenido cierto éxito. ^[25]

La segregación inversa se ha citado como justificación del movimiento Occupy Our Homes . En este movimiento, los manifestantes acampan en la casa embargada de una persona para obtener concesiones del prestamista, como por ejemplo un retraso en el desalojo. ^[26]

Según la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito ("ECOA"), un acreedor no puede discriminar a un solicitante en función de su raza, color u origen nacional "con respecto a ningún aspecto de una transacción de crédito", 15 USC § 1991.

Según la Ley de Equidad en la Vivienda ("FHA") (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968), es "ilegal que cualquier persona u otra entidad cuyo negocio incluya la participación en transacciones relacionadas con bienes raíces residenciales discrimine a cualquier persona al poner a disposición dicha transacción, o en los términos o condiciones de dicha transacción, debido a su raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional". 42 USC § 3605. La sección 3605, aunque no menciona específicamente las ejecuciones hipotecarias, la discriminación en "la manera en que una institución crediticia ejecuta una nota hipotecaria morosa o en mora" cae dentro del ámbito de los "términos o condiciones de dicho préstamo". Harper v. Union Savings Association, 429 F.Supp. 1254, 1258-59 (ND Ohio 1977). La Oficina de Equidad en la Vivienda e Igualdad de Oportunidades está a cargo de administrar y hacer cumplir la Ley de Equidad en la Vivienda . Cualquier persona que sienta que ha sido objeto de discriminación crediticia puede presentar una queja sobre vivienda justa.

En consonancia con muchas jurisdicciones de todo el país, la Corporación Federal de Seguro de Depósitos ("FDIC"), basándose en parte en un estudio realizado por el Banco de la Reserva Federal de Boston, emitió una "Declaración de política sobre discriminación en los préstamos" el 29 de abril de 2004, destacando la amplitud de las prohibiciones sobre conducta discriminatoria en los préstamos en virtud de la ECOA y la FHA. La Declaración de política de la FDIC explicaba que "los tribunales han reconocido tres métodos de prueba de discriminación en los préstamos en virtud de la ECOA y la Ley FH", entre ellos: "prueba manifiesta de discriminación", cuando un prestamista discrimina descaradamente sobre una base prohibida; prueba de "trato desigual", cuando un prestamista trata a los solicitantes de manera diferente sobre la base de uno de los factores prohibidos; y prueba de "impacto desigual", cuando un prestamista aplica una práctica de manera uniforme a todos los solicitantes pero la práctica tiene un efecto discriminatorio sobre una base prohibida y no está justificada por una necesidad comercial. ^[27]

Declaración de política de la FDIC, pág. 5399 (29 de abril de 2004).

Además de la ECOA y la FHA, la Ley de Derechos Civiles de 1866 , en su forma enmendada, establece que "[t]ododos los ciudadanos de los Estados Unidos tendrán el mismo derecho, en cada estado y territorio, que disfrutan los ciudadanos blancos de los mismos para heredar, comprar, arrendar, vender, poseer y transferir bienes inmuebles y personales". 42 USC § 1982.

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