Propietario
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Un arrendador es el propietario de una casa , apartamento , condominio , terreno o inmueble que se alquila o arrienda a un individuo o empresa, a quien se le llama inquilino (también arrendatario o inquilino ). Cuando una persona jurídica está en esta posición, se utiliza el término arrendador. Otros términos incluyen arrendador y propietario . El término casera puede usarse para las propietarias femeninas. El gerente de un pub en el Reino Unido , estrictamente hablando un vendedor de bebidas con licencia, se conoce como arrendador/casera. En economía política se refiere al propietario de los recursos naturales únicamente (por ejemplo, tierra, no edificios) de los cuales una renta económica , una forma de ingreso pasivo , [1] es el ingreso recibido.
Historia
El concepto de terrateniente se remonta al sistema feudal del señorío ( señorialismo ), en el que una finca de tierra es propiedad de un señor del feudo ( mesne lords ), generalmente miembros de la baja nobleza que llegaron a formar el rango de caballeros en el período alto medieval, que poseen su feudo a través de subinfeudación , pero en algunos casos la tierra también puede estar directamente sujeta a un miembro de la alta nobleza, como en el dominio real directamente propiedad de un rey, o en las aldeas imperiales del Sacro Imperio Romano Germánico directamente sujetas al emperador. El sistema medieval en última instancia continúa el sistema de villas y latifundios (amplias granjas trabajadas por campesinos) del Imperio Romano . [2]
En los tiempos modernos, "propietario" describe a cualquier individuo o entidad, como un organismo gubernamental o una institución, que cobra alquiler a una persona que vive en una casa que no es de su propiedad.
Responsabilidades del propietario y del inquilino
Un contrato de alquiler , o arrendamiento , es el contrato que define términos como el precio a pagar, las penalidades por pagos atrasados, la duración del alquiler o arrendamiento y la cantidad de aviso requerido antes de que el propietario o el inquilino cancelen el contrato. En general, las responsabilidades se establecen de la siguiente manera: el propietario es responsable de realizar reparaciones y realizar el mantenimiento de la propiedad, y el inquilino es responsable de mantener la propiedad limpia y segura.
Muchos propietarios contratan a una empresa de gestión de propiedades para que se encargue de todos los detalles del alquiler de su propiedad a un inquilino. Esto suele incluir la publicidad de la propiedad y su exhibición a posibles inquilinos, la negociación y preparación de los contratos de alquiler o de licencia por escrito [3] [4] y, una vez alquilada, la recaudación del alquiler al inquilino y la realización de las reparaciones necesarias.
Estados Unidos
En los Estados Unidos , las disputas entre propietarios e inquilinos de viviendas residenciales se rigen principalmente por la ley estatal (no la ley federal ) con respecto a la propiedad y los contratos . La ley estatal y, en algunos lugares, la ley de la ciudad o la ley del condado, establecen los requisitos para el desalojo de un inquilino. Generalmente, hay un número limitado de razones por las cuales un propietario o una casera puede desalojar a su inquilino antes del vencimiento del arrendamiento, aunque al final del período del arrendamiento, la relación de alquiler generalmente puede terminarse sin dar ninguna razón. Algunas ciudades, condados y estados tienen leyes que establecen el alquiler máximo que un propietario puede cobrar, conocido como control de alquiler o regulación de alquiler , y el desalojo relacionado . También existe una garantía implícita de habitabilidad , por la cual un propietario debe mantener una vivienda segura, decente y habitable, que cumpla con los requisitos mínimos de seguridad, como detectores de humo y una puerta con cerradura. Las disputas más comunes resultan del incumplimiento del propietario de proporcionar servicios o del incumplimiento del inquilino de pagar el alquiler; el primero también puede conducir al segundo. La retención del alquiler es una causa justificable de desalojo, como suele explicarse en el contrato de alquiler. [5] Las ordenanzas municipales también pueden desempeñar un papel en la política de alquiler, como el aumento de las ordenanzas contra la discriminación por fuente de ingresos . [6] [7] Los sindicatos de inquilinos también afectan la política de vivienda cuando están organizados políticamente. [8]
Canadá
En Canadá , las disputas entre propietarios e inquilinos de viviendas residenciales se rigen principalmente por la ley provincial (no por la ley federal ) en materia de propiedad y contratos . La ley provincial establece los requisitos para el desalojo de un inquilino. Por lo general, hay un número limitado de razones por las que un propietario puede desalojar a un inquilino. Algunas provincias tienen leyes que establecen el alquiler máximo que un propietario puede cobrar, conocido como control de alquileres o regulación de alquileres , y el desalojo relacionado . También existe una garantía implícita de habitabilidad , por la cual un propietario debe mantener una vivienda segura, digna y habitable, que cumpla con los requisitos mínimos de seguridad.
Reino Unido
Mercado de alquiler residencial (arrendamientos)
El alquiler en el sector privado se rige en gran medida por muchas de las Leyes de Propietarios e Inquilinos , en particular la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985, que establece estándares mínimos en los derechos de los inquilinos frente a sus propietarios. Otra ley clave es la Ley de Vivienda de 2004. Los alquileres se pueden aumentar libremente al final de un período habitual de seis meses, con el aviso correspondiente dado al inquilino. Una orden de posesión bajo el tipo más común, el arrendamiento seguro de corta duración (AST), generalmente se puede obtener después de ocho semanas/dos meses de alquiler impago, y a discreción del tribunal después de notificar al inquilino con un aviso de la Sección 8 (conforme a la Ley de Vivienda de 1988 enmendada) por un período menor para todos los arrendamientos seguros, y por otros motivos que difieren de la propiedad del propietario de la propiedad. Si el arrendamiento es un AST, cualquier orden de posesión no entrará en vigor hasta que hayan pasado seis meses desde el arrendamiento inicial. Un contrato de arrendamiento de alguien que ha estado en ocupación desde antes del 15 de enero de 1989 por lo general, si no es un contrato de arrendamiento a corto plazo desde el comienzo después de su inicio a partir de 1980, puede ser un " alquiler regulado " con muchos más derechos, especialmente bajo la Ley de Alquiler de 1977 y la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977 , introducida por el Tercer Ministerio de Wilson . [9]
Cada casa de ocupación múltiple , una unidad que la ley no considera como un solo hogar con más de tres inquilinos, está sujeta a regulaciones mejoradas, incluida la Ley de Vivienda de 2004. En algunas autoridades locales siempre se requiere una licencia emitida por el consejo para ser propietario de una unidad de este tipo (en otras, se limita a los ejemplos legales más grandes).
Arrendamiento residencial
Los arrendamientos de más de un par de años normalmente se denominan contratos de arrendamiento y tienden a ser largos; si son más de siete años, se debe registrar un nuevo patrimonio en arrendamiento. [10] Estos se rigen por algunas de las reglas anteriores y, en los ejemplos más largos, son deliberadamente más similares a la propiedad plena que los arrendamientos, en general. Rara vez requieren un alquiler considerable . La ley no ha regulado los altos cargos por rescisión o reventa ni impide la venta de casas en arrendamiento; en la década de 2010, algunas de estas propuestas han sido ampliamente consultadas y se están redactando. En términos generales, la legislación permite a dichos arrendatarios (inquilinos) unirse para obtener el derecho de gestión y el derecho a comprar la participación del propietario (para emanciparse colectivamente). Les permite extender individualmente sus arrendamientos por una nueva suma más pequeña ("prima"), que si los inquilinos han emancipado normalmente no se exigirá ni recomendará cada 15 a 35 años. Los requisitos y formularios de notificación tienden a ser estrictos. En los casos más pequeños, el inquilino, dependiendo de una división matemática simple del edificio, puede tener la posibilidad de enajenarse individualmente. La ley de 1925 implica que en casi todos los contratos de arrendamiento (arrendamientos con renta baja y con prima (multa, suma inicial elevada)) de propiedades, estas pueden venderse (por el arrendatario, cederse); reduciendo cualquier restricción a una por la cual el propietario puede aplicar un estándar que sea una investigación "razonable", sin causar demoras importantes. Esto a menudo se conoce como el "pacto calificado legal sobre cesión/alienación".
En el ámbito globalmente decreciente de la vivienda social , excepcionalmente, los arrendatarios adquieren ampliamente con el tiempo el derecho a comprar por un descuento fijo sobre el precio de mercado de la vivienda.
Arrendamientos y contratos de alquiler comerciales (empresariales)
En materia de propiedad comercial, gran parte de la legislación, especialmente en lo que respecta a las disputas y las responsabilidades básicas, se basa en la libertad de contratación del derecho consuetudinario , incluidos los términos implícitos de decisiones precedentes de jurisprudencia de amplio alcance, como el significado de "buena y sustancial reparación". Los principios implícitos incluyen la "no derogación de la concesión" y el "goce pacífico". Todas las empresas que son arrendatarias deben decidir si contratan dentro o fuera de la Parte II de la Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1954, que les otorga "seguridad de tenencia comercial". Si no es así, generalmente se aplica por defecto. Esta "seguridad de tenencia" está expresamente sujeta a razones comunes y mecanismos asociados para que un propietario recupere las instalaciones. Si un propietario vende un bloque y un inquilino calificado ocupa más del 50%, se le debe dar al inquilino el derecho de primera opción al precio solicitado para comprar el bloque. Como en la mayoría de las jurisdicciones, la ley sobre el cumplimiento riguroso de los términos del contrato de arrendamiento en caso de subarrendamiento y cesión ilegales se puede aplicar estrictamente, lo que resulta en pérdidas financieras y de instalaciones si se infringe. A diferencia de lo que ocurre en el caso de una vivienda, el incumplimiento del pago de una renta puede dar lugar a la recuperación directa del propietario ("reingreso pacífico") mediante el derecho del propietario comercial a recurrir a desalojos "por cuenta propia". [11] Se ha prohibido la toma de los bienes de un inquilino sin una orden judicial (que derive de una orden judicial o de una demanda fiscal pendiente) ( dificultad para arrebatar el alquiler ). [12]
Crítica a los terratenientes
Propiedad de la tierra
El concepto de propiedad de la tierra no es universal. Muchas tribus indígenas americanas no consideraban la tierra como una mercancía , mientras que muchos colonos europeos sí lo consideraban así. [13] La propiedad de la tierra en las Américas precoloniales variaba de un grupo a otro, pero muchas sociedades indígenas americanas tenían tierras comunales e individuales. [14]
Algunos estudiosos europeos también se mostraron escépticos respecto de la propiedad de la tierra, como Adam Smith y Henry George . Smith dijo sobre los terratenientes: "En cuanto la tierra de cualquier país se ha convertido en propiedad privada , los terratenientes, como todos los demás hombres, aman cosechar donde nunca sembraron y exigen una renta incluso por el producto natural de su tierra". [15] George creía que la tierra pertenecía a todos y apoyaba un impuesto público sobre la renta económica , que creía que sería tan rentable que todos los demás impuestos serían abolidos. [16] [17]
Monopolios
Otra crítica común a los propietarios es la tendencia a la monopolización . Sin regulación, las corporaciones pueden usar su poder adquisitivo para comprar viviendas. En un solo código postal de Atlanta, hasta el 90% de las casas vendidas entre enero de 2011 y junio de 2012 fueron compradas por inversores institucionales. [18] Los propietarios corporativos pueden comprar casas embargadas y alquilárselas al propietario original. [19] Otra forma de monopolización corporativa y de la vivienda son las ciudades corporativas , donde una corporación posee la gran mayoría de las viviendas y negocios. Dado que estas corporaciones emplean a la mayoría de los residentes de la ciudad, pueden aumentar el alquiler y reducir los salarios durante una recesión . [20] [21]
Propietario de barrio marginal
Los inquilinos (arrendatarios u otros titulares de licencias) que se encuentran en el extremo inferior de la escala de remuneraciones pueden encontrarse en dificultades sociales o económicas y sufrir un estigma social significativo como consecuencia de ello. Debido a la falta de opciones alternativas, estos inquilinos suelen ser víctimas de propietarios inescrupulosos de propiedades inseguras y decrépitas que descuidan su responsabilidad de mantener la propiedad.
Los términos "arrendador de barrios marginales", "arrendador de barrios marginales" o "arrendador de guetos" se utilizan para describir a los propietarios de un gran número de esas propiedades, que a menudo tienen un monopolio local virtual. Las mejoras públicas o las grandes inversiones privadas pueden mejorar esas zonas. En situaciones extremas, en muchos países, los poderes de expropiación forzosa del gobierno permiten la eliminación de barrios marginales para reemplazar o renovar los peores barrios.
Propietario accidental
El término "arrendador accidental" se utiliza para los propietarios que inicialmente no tienen la intención de convertirse en propietarios, pero tienen una propiedad de repuesto (por herencia, por mudarse con una pareja o por no poder venderla al mudarse) y luego deciden arrendar la propiedad en lugar de venderla. [22] [23]
Inversión y base de alquiler
El inquilino puede pagar las propiedades en alquiler según lo acordado entre el propietario y el inquilino (casi nunca se ha oído hablar de una frecuencia mayor que semanal o menor que anual), lo que siempre se incluye en el contrato de alquiler (preferiblemente por escrito para ambas partes). Debe ser uno de los factores principales que un inquilino tiene en cuenta antes de mudarse. [ cita requerida ]
Incentivos y desincentivos
El incentivo es obtener un buen rendimiento del alquiler (ganancia) y la perspectiva de inflación del precio de la propiedad. Los desincentivos son los derechos de los inquilinos y los deberes de los propietarios en materia de reparación/mantenimiento y administración, que varían según la zona, y los riesgos principales (disputas entre inquilinos, daños, negligencia, pérdida de alquiler, falta de disponibilidad de seguros/disputas por seguros, crisis económica, aumento de la tasa de interés en cualquier hipoteca y patrimonio neto negativo o pérdida de inversión). El ingreso neto (rendimiento) y el crecimiento del capital del alquiler (alquiler), en particular en el caso de la compra para alquiler apalancada , están sujetos a un riesgo idiosincrásico , que se considera objetivamente intensificado para un inversor altamente apalancado limitado a un pequeño número de viviendas de perfil similar, de atractivo limitado para el mercado de alquiler en áreas que carecen de resiliencia económica. [24]
Seguridad por alquiler y gastos extras
El propietario o su agente pueden decidir cobrar un depósito de garantía (y/o, en algunas jurisdicciones, como en algunas partes de los EE. UU., una tarifa administrativa o de mudanza). Si bien es un obstáculo alto y relativamente atractivo si es bajo en muchos mercados para el inquilino, rara vez se debate en las negociaciones previas al arrendamiento. En algunas jurisdicciones, una de las dos opciones o ambas están prohibidas en el sentido original. En cambio, la pérdida de alquiler o el seguro contra daños a todo riesgo del propietario pueden incluirse en el alquiler exigido y/o puede permitirse un tipo especial de depósito, una suma regulada de dinero como garantía (depósito de garantía protegido) del inquilino en poder de un tercero registrado (como ciertos agentes inmobiliarios). Por lo general, la ley exige que el depósito se compense por los atrasos (déficit de alquiler) y los daños o la falta de limpieza o reparación por parte del inquilino.
Comerciante de bebidas con licencia
En el Reino Unido, el propietario o gerente de un pub (casa pública) suele denominarse "landlord/landlady" o " publican ", denominación propiamente dicha de un contratista público romano o recaudador de impuestos . En situaciones más formales, el término utilizado es licensed victualler o simplemente "licensee". [25]
La organización benéfica Licensed Trade Charity , formada en 2004 a partir de la fusión de la Society of Licensed Victuallers y Licensed Victualler's National Homes, [26] existe para atender las necesidades de jubilación de los propietarios de pubs de Gran Bretaña. La organización benéfica también gestiona tres escuelas privadas en Ascot y Reading en Berkshire y Sayers Common en Sussex . Además de tener estudiantes que pagan la matrícula completa, la Licensed Victuallers' School en Ascot ofrece precios de educación con descuento para los hijos de los propietarios y otros trabajadores de la industria de la restauración.
Asociaciones de propietarios
En varios países existen importantes asociaciones de propietarios de viviendas. Estas asociaciones o sociedades brindan apoyo a sus miembros para enfrentar una variedad de problemas [27] al brindarles un medio de apoyo mutuo y también presionan a las autoridades pertinentes y al parlamento en relación con los detalles y la implementación de la legislación sobre arrendamiento residencial y, en parte, comercial.
Australia
En Australia existen numerosas asociaciones de propietarios . Estas asociaciones deben distinguirse de las asociaciones de propietarios de propiedades que representan a los grandes propietarios de edificios y complejos residenciales de gran tamaño, como el Consejo de la Propiedad de Australia . [28]
- Asociación de propietarios de Australia (POAA) [29]
- Asociación de propietarios de propiedades de Victoria (POAVIC) [27]
- POAQ – Asociación de propietarios de Queensland [30]
- Asociación de propietarios de Nueva Gales del Sur [31]
- Asociación de propietarios de propiedades de Australia Occidental [32]
- Asociación de Propietarios de Australia del Sur [33]
Reino Unido
La Asociación Nacional de Propietarios de Viviendas (NRLA) se ha formado a partir de la fusión de las dos siguientes organizaciones a fecha 31/3/2020: [34] [ se necesita una mejor fuente ]
- Asociación de propietarios de viviendas (RLA)
- Asociación Nacional de Propietarios (NLA)
Véase también
Ocupaciones relacionadas
Referencias
- ^ Dagher, Verónica (19 de diciembre de 2022). "Para los propietarios, el aumento de los costos de la vivienda dificulta la obtención de ingresos pasivos". Wall Street Journal . Consultado el 13 de marzo de 2023 .
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- ^ Friedman on Leases (Sexta edición) por Andrew R. Berman, Capítulo 37: Arrendamientos, licencias y servidumbres comparadas: derechos de estacionamiento, concesiones de tiendas departamentales, inquilinos, etc.
- ^ "Uso de un contrato de licencia en lugar de un contrato de arrendamiento". LawJournalNewsletters.com .
- ^ Bolander, Donald O. (1990). La nueva biblioteca de información práctica de Webster: guía jurídica familiar . Lexicon Publications. págs. 44-45. ISBN 0-7172-4500-4.
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- ^ LRA 2002 , Anexo 3
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Enlaces externos
