Inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria implica la compra, gestión y venta o alquiler de bienes inmuebles con fines lucrativos. Aquel que invierte de forma activa o pasiva en bienes inmuebles se denomina empresario inmobiliario o inversor inmobiliario . Por el contrario, el desarrollo inmobiliario consiste en construir, mejorar o renovar bienes inmuebles.

Durante la década de 1980, los fondos de inversión inmobiliaria se involucraron cada vez más en el desarrollo inmobiliario internacional. Este cambio llevó a que los bienes raíces se convirtieran en una clase de activo global . Invertir en bienes raíces en países extranjeros a menudo requiere un conocimiento especializado del mercado inmobiliario de ese país. A medida que la inversión inmobiliaria internacional se hizo cada vez más común a principios del siglo XXI, aumentó la disponibilidad y la calidad de la información sobre los mercados inmobiliarios internacionales. ^[1] Los bienes raíces son una de las principales áreas de inversión en China, donde se estima que el 70% de la riqueza de los hogares se invierte en bienes raíces. ^[2]

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  Letrero de propiedad en venta en Victoria, Australia. (izquierda)
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  La propiedad en Victoria después de que se vendió como se indica en el cartel

La inversión inmobiliaria se puede dividir según el nivel de riesgo financiero en inversión básica, inversión de valor agregado y inversión oportunista . ^[3] Los bienes raíces se dividen en varias categorías amplias, que incluyen propiedades residenciales, propiedades comerciales y propiedades industriales. ^[4]

En la mayoría de los países, los mercados inmobiliarios no están tan organizados ni son tan eficientes como los mercados de otros instrumentos de inversión más líquidos. Las propiedades individuales son únicas y no son directamente intercambiables, lo que hace que la evaluación de las inversiones sea menos segura. A diferencia de otras inversiones, los bienes raíces están fijados en una ubicación específica y derivan gran parte de su valor de esa ubicación. En el caso de los bienes raíces residenciales, la seguridad percibida de un vecindario y la cantidad de servicios o comodidades cercanas pueden aumentar el valor de una propiedad. Por esta razón, la situación económica y social de una zona suele ser un factor importante para determinar el valor de sus bienes raíces. ^[5]

La valoración de la propiedad es a menudo el paso preliminar que se da durante una inversión inmobiliaria. La asimetría de información es algo habitual en los mercados inmobiliarios, donde una de las partes puede tener información más precisa sobre el valor real de la propiedad. Los inversores inmobiliarios suelen utilizar una variedad de técnicas de valoración inmobiliaria para determinar el valor de las propiedades antes de la compra. Esto suele incluir la recopilación de documentos e información sobre la propiedad, la inspección de la propiedad física y la comparación con el valor de mercado de propiedades similares. ^[6] Un método habitual para valorar los bienes inmuebles es dividir su ingreso operativo neto por su tasa de capitalización , o tasa CAP. ^[7]

Existen numerosas asociaciones nacionales e internacionales de tasación de bienes raíces que se encargan de estandarizar la valoración de las propiedades. Algunas de las más importantes son el Appraisal Institute , la Royal Institution of Chartered Surveyors y el International Valuation Standards Council . ^[6]

Las propiedades de inversión a menudo se compran de una variedad de fuentes, incluidas listas de mercado, agentes o corredores de bienes raíces, bancos, entidades gubernamentales como Fannie Mae , subastas públicas, ventas por parte de propietarios y fideicomisos de inversión inmobiliaria .

Los activos inmobiliarios suelen ser caros y los inversores no suelen pagar la totalidad del precio de compra de una propiedad en efectivo. Por lo general, una gran parte del precio de compra se financiará utilizando algún tipo de instrumento financiero o deuda , como un préstamo hipotecario garantizado por la propia propiedad. El importe del precio de compra financiado por deuda se denomina apalancamiento . El importe financiado por el capital propio del inversor, mediante efectivo u otras transferencias de activos, se denomina capital . La relación entre el apalancamiento y el valor total de tasación (a menudo denominado "LTV", o préstamo a valor para una hipoteca convencional) es una medida matemática del riesgo que asume un inversor al utilizar el apalancamiento para financiar la compra de una propiedad. Los inversores suelen tratar de reducir sus requisitos de capital y aumentar su apalancamiento, de modo que se maximice su rendimiento de la inversión . Los prestamistas y otras instituciones financieras suelen tener requisitos mínimos de capital para las inversiones inmobiliarias que se les pide que financien, normalmente del orden del 20% del valor de tasación. Los inversores que buscan requisitos de capital bajos pueden explorar acuerdos de financiación alternativos como parte de la compra de una propiedad (por ejemplo, financiación del vendedor , subordinación del vendedor, fuentes de capital privado, etc.)

Si la propiedad requiere una reparación importante, los prestamistas tradicionales, como los bancos, a menudo no prestan dinero para una propiedad y el inversor puede verse obligado a pedir prestado a un prestamista privado mediante un préstamo puente a corto plazo, como un préstamo de dinero en efectivo . Los préstamos de dinero en efectivo suelen ser préstamos a corto plazo en los que el prestamista cobra una tasa de interés mucho más alta debido a la naturaleza de mayor riesgo del préstamo. Los préstamos de dinero en efectivo suelen tener una relación préstamo-valor mucho más baja que las hipotecas convencionales.

Algunas organizaciones de inversión inmobiliaria, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y algunos fondos de pensiones y fondos de cobertura , tienen reservas de capital y estrategias de inversión lo suficientemente grandes como para permitir el 100% de participación en las propiedades que compran. Esto minimiza el riesgo que surge del apalancamiento, pero también limita el potencial retorno de la inversión .

Al aprovechar la compra de una propiedad de inversión, los pagos periódicos necesarios para pagar la deuda crean un flujo de efectivo negativo continuo (y a veces grande) que comienza desde el momento de la compra. Esto a veces se conoce como el costo de mantenimiento o "carry" de la inversión. Para tener éxito, los inversores inmobiliarios deben administrar sus flujos de efectivo para crear suficientes ingresos positivos de la propiedad para al menos compensar los costos de mantenimiento. ^{[ cita requerida ]}

En Estados Unidos, con la firma de la Ley JOBS en abril de 2012 por parte del presidente Obama, se flexibilizó la solicitud de inversiones. Un método más nuevo para recaudar capital en cantidades más pequeñas es mediante el crowdfunding inmobiliario , que puede reunir a inversores acreditados y no acreditados en un vehículo de propósito especial para la totalidad o parte del capital social necesario para la adquisición. Fundrise fue la primera empresa en financiar colectivamente una inversión inmobiliaria en Estados Unidos. ^{[8] [9]}

Las propiedades inmobiliarias pueden generar ingresos a través de varios medios, incluidos los ingresos operativos netos , las compensaciones por beneficios fiscales , la acumulación de capital y la apreciación del capital . Los ingresos operativos netos son la suma de todas las ganancias provenientes de alquileres y otras fuentes de ingresos ordinarios generados por una propiedad, menos la suma de los gastos corrientes, como mantenimiento, servicios públicos, tarifas, impuestos y otros gastos. El alquiler es una de las principales fuentes de ingresos en la inversión inmobiliaria comercial. Los inquilinos pagan una suma acordada a los propietarios a cambio del uso de la propiedad inmobiliaria, y también pueden pagar una parte de los gastos de mantenimiento u operación de la propiedad. ^[10]

Las compensaciones por protección fiscal se producen de una de tres maneras: depreciación (que a veces puede acelerarse), créditos fiscales y pérdidas arrastradas que reducen la obligación tributaria imputada a los ingresos de otras fuentes durante un período de 27,5 años. Algunos beneficios de protección fiscal pueden ser transferibles, según las leyes que rijan la obligación tributaria en la jurisdicción donde se encuentra la propiedad. Estos pueden venderse a otros para obtener un retorno en efectivo u otros beneficios.

La acumulación de capital es el aumento del coeficiente de capital del inversor a medida que la parte de los pagos del servicio de la deuda dedicada al capital se acumula con el tiempo. La acumulación de capital se considera un flujo de efectivo positivo del activo cuando el pago del servicio de la deuda se realiza con los ingresos de la propiedad, en lugar de con fuentes de ingresos independientes.

La apreciación del capital es el aumento del valor de mercado del activo a lo largo del tiempo, que se materializa como un flujo de efectivo cuando se vende la propiedad. La apreciación del capital puede ser muy impredecible a menos que sea parte de una estrategia de desarrollo y mejora. La compra de una propiedad para la cual se espera que la mayoría de los flujos de efectivo proyectados provengan de la apreciación del capital (el aumento de los precios) en lugar de otras fuentes se considera especulación en lugar de inversión. Los resultados de una investigación que encontró que las empresas inmobiliarias tienen más probabilidades de adquirir una participación menor en activos más grandes cuando invierten en el extranjero (Mauck y Price, 2017).

Algunas personas y empresas centran su estrategia de inversión en la compra de propiedades que se encuentran en alguna etapa de ejecución hipotecaria . Una propiedad se considera en pre-ejecución hipotecaria cuando el propietario ha incumplido con su préstamo hipotecario. Los procesos formales de ejecución hipotecaria varían según el estado y pueden ser judiciales o no judiciales, lo que afecta el tiempo que la propiedad se encuentra en la fase de pre-ejecución hipotecaria. Una vez que los procesos formales de ejecución hipotecaria están en marcha, estas propiedades se pueden comprar en una venta pública, generalmente llamada subasta de ejecución hipotecaria o venta del alguacil. Si la propiedad no se vende en la subasta pública, entonces la propiedad de la propiedad se devuelve al prestamista. ^[11] Las propiedades en esta fase se denominan Bienes Raíces en Propiedad o REO.

Una vez que una propiedad se vende en una subasta de ejecución hipotecaria o como REO, el prestamista puede quedarse con las ganancias para satisfacer su hipoteca y cualquier costo legal en el que haya incurrido, menos los costos de la venta y cualquier obligación fiscal pendiente.

El banco o institución crediticia que ejecuta la hipoteca tiene el derecho de continuar respetando los contratos de alquiler de los inquilinos (si hay inquilinos en la propiedad) durante la fase REO, pero por lo general, el banco quiere que la propiedad esté vacía para venderla más fácilmente. ^[12]

Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar (BRRR) ^[13] es una estrategia de inversión inmobiliaria, utilizada por inversores inmobiliarios que tienen experiencia en la renovación o rehabilitación de propiedades para " dar la vuelta " a las casas. ^[14] BRRR es diferente de "dar la vuelta" a las casas. Dar la vuelta a las casas implica comprar una propiedad y venderla rápidamente para obtener una ganancia, con o sin reparaciones. BRRR es una estrategia de inversión a largo plazo que implica alquilar una propiedad y dejar que se aprecie su valor antes de venderla. Alquilar una propiedad BRRR proporciona una fuente de ingresos pasivos estable que se utiliza para cubrir los pagos de la hipoteca mientras que la apreciación del precio de la vivienda aumenta las futuras ganancias de capital . ^[15]

La frase se actualizó ligeramente en un artículo de Bloomberg News de 2022 que señalaba que BiggerPockets agregó "Repetir" al final, convirtiéndolo en "BRRRR" para describir una estrategia de inversión inmobiliaria de comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir. ^[16]

Según Lima et al. (2022), en Irlanda, la financiarización de la vivienda de alquiler , que incluye la entrada de inversores institucionales en los mercados de vivienda de alquiler urbano, contribuyó a los factores estructurales que crean la falta de vivienda , directamente, al empeorar la asequibilidad y la seguridad en el mercado de alquiler privado, e indirectamente, al influir en la política estatal. ^{[17] [18]} Se encontró que la historia, la política y la geografía de los REIT causan el colapso del mercado de Irlanda (Waldron, 2018).