Alquiler

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Un contrato de arrendamiento es un acuerdo contractual que exige que el usuario (denominado arrendatario ) pague al propietario (denominado arrendador ) por el uso de un activo . ^[1] Las propiedades , los edificios y los vehículos son activos comunes que se arriendan. También se arriendan equipos industriales o comerciales. En esencia, un contrato de arrendamiento es un contrato entre dos partes : el arrendador y el arrendatario. El arrendador es el propietario legal del activo, mientras que el arrendatario obtiene el derecho a utilizar el activo a cambio de pagos regulares de alquiler. ^[2] El arrendatario también acepta cumplir varias condiciones con respecto al uso de la propiedad o el equipo. Por ejemplo, una persona que alquila un automóvil puede aceptar la condición de que el automóvil solo se utilizará para uso personal.

El término contrato de alquiler puede referirse a dos tipos de arrendamientos:

• Un contrato de arrendamiento en el que el activo es una propiedad tangible . ^[3] Aquí, el usuario alquila el activo (por ejemplo, terrenos o bienes) arrendado o alquilado por el propietario (el verbo arrendar es menos preciso porque puede referirse a cualquiera de estas acciones). ^[4] Los ejemplos de un contrato de arrendamiento de propiedad intangible incluyen el uso de un programa de computadora (similar a una licencia, pero con diferentes disposiciones) o el uso de una frecuencia de radio (como un contrato con un proveedor de telefonía celular ).
• Un contrato de arrendamiento periódico (generalmente un contrato de arrendamiento mes a mes) a nivel internacional y en algunas regiones de los Estados Unidos . ^[5]

Un contrato de arrendamiento es un contrato legal y, por lo tanto, ejecutable por todas las partes según la legislación contractual de la jurisdicción aplicable.

En los Estados Unidos , dado que también representa una transferencia de derechos posesorios sobre bienes inmuebles, es un tipo de contrato híbrido que involucra cualidades de una escritura .

Algunos tipos de contratos de arrendamiento pueden tener cláusulas específicas requeridas por estatuto dependiendo de la propiedad que se arrienda, la jurisdicción en la que se firmó el acuerdo y la residencia de las partes.

Los elementos comunes de un contrato de arrendamiento incluyen:

• Nombres de las partes del acuerdo.
• La fecha de inicio y la duración del acuerdo.
• Identifica el objeto específico (por dirección, VIN o marca/modelo, número de serie) que se está alquilando.
• Establece condiciones para la renovación o no renovación.
• Tiene una contraprestación específica (una suma global o pagos periódicos) por conceder el uso de este objeto.
• Contiene disposiciones para un depósito de seguridad y condiciones para su devolución.
• Puede tener una lista específica de condiciones que se describen allí como Condiciones Predeterminadas y Soluciones específicas.
• Puede haber otras condiciones específicas impuestas a las partes, tales como:
  • Necesidad de proporcionar un seguro contra pérdidas.
  • Uso restrictivo.
  • ¿Qué parte es responsable del mantenimiento?
• Cláusula de rescisión (que describe lo que sucederá si el contrato finaliza antes de tiempo o es cancelado por cualquiera de las partes, indicando los derechos de las partes a rescindir el contrato de arrendamiento y sus obligaciones)

Se pueden arrendar todo tipo de bienes muebles (por ejemplo, automóviles y muebles) o inmuebles (por ejemplo, terrenos baldíos, apartamentos, casas unifamiliares y locales comerciales, que incluyen comercios mayoristas y minoristas). Como resultado del arrendamiento, el propietario (arrendador) otorga el uso del inmueble en cuestión al arrendatario.

El término más estricto "arrendamiento" describe un contrato de arrendamiento en el que la propiedad tangible es un terreno (incluido cualquier sección vertical como un espacio aéreo, un piso de un edificio o una mina ). Una prima es una cantidad pagada por el inquilino para que se le conceda el arrendamiento o para asegurar el arrendamiento del inquilino anterior, a menudo con el fin de asegurar una renta baja, en arrendamientos largos denominados renta del suelo . Para partes de edificios, lo más común es que los usuarios paguen también mediante un contrato colateral, o mediante el mismo contrato, un cargo por servicio que normalmente es una lista expresa de servicios en un contrato de arrendamiento para minimizar las disputas sobre los cargos por servicios. Un arrendamiento bruto o arrendamiento estipula una renta que es por el monto global adeudado, incluidos todos los cargos por servicios.

Un contrato de arrendamiento cancelable ( en el Reino Unido : contrato de arrendamiento determinable/breakable) es un contrato de arrendamiento que puede ser rescindido ( determinado formalmente ) únicamente por el arrendatario o únicamente por el arrendador sin penalización. Un contrato de arrendamiento mutuamente determinable puede ser determinado por cualquiera de los dos. Un contrato de arrendamiento no cancelable es un contrato de arrendamiento que no puede ser rescindido de esa manera. Comúnmente, "arrendamiento" puede implicar un contrato de arrendamiento no cancelable, mientras que "contrato de alquiler" puede connotar un contrato de arrendamiento cancelable.

Influenciado por el registro de tierras , comúnmente los arrendamientos otorgados inicialmente por más de un año se denominan simplemente arrendamientos. ^[6]

El contrato de arrendamiento proporcionará disposiciones específicas sobre las responsabilidades y derechos del arrendatario y el arrendador, o habrá disposiciones automáticas como resultado de la ley local. En general, al pagar la tarifa negociada al arrendador, el arrendatario (también llamado inquilino ) tiene posesión y uso (el alquiler ) de la propiedad arrendada con exclusión del arrendador y todos los demás, excepto con la invitación del inquilino. La forma más común de arrendamiento de propiedad inmobiliaria es un contrato de alquiler residencial entre propietario e inquilino. ^[7] Como la relación entre el inquilino y el propietario se llama arrendamiento , este término generalmente también se usa para arrendamientos informales y más cortos. El derecho de posesión por parte del inquilino a veces se llama interés de arrendamiento . Un contrato de arrendamiento puede ser por un período de tiempo fijo (llamado el plazo del contrato de arrendamiento). Un contrato de arrendamiento puede terminarse antes de su fecha de finalización por:

• Ruptura/cancelación (esto depende de los términos del contrato de arrendamiento)
• Un acto negociado de rendición o entrega.
• Pérdida
• Por operación de la ley (raro)

Un contrato de arrendamiento debe contrastarse con una licencia , que puede dar derecho a una persona (llamada licenciatario ) a usar la propiedad, pero que está sujeta a la terminación por voluntad del propietario de la propiedad (llamado licenciante ). Un ejemplo de una relación licenciante/licenciatario es el propietario de un estacionamiento y una persona que estaciona un vehículo en el estacionamiento. Una licencia puede verse en forma de una entrada para un partido de béisbol o un permiso verbal para dormir unos días en un sofá. La diferencia es que si hay un plazo (hora de finalización), un grado de privacidad que sugiera la posesión exclusiva de una parte claramente definida, pagos continuos y recurrentes practicados, una falta de derecho a rescindir salvo por mala conducta o falta de pago, estos factores tienden a ser un contrato de arrendamiento; por el contrario, una entrada única a la propiedad de otra persona probablemente sea una licencia. La diferencia fundamental entre un contrato de arrendamiento y una licencia es que un contrato de arrendamiento generalmente establece pagos periódicos regulares durante su vigencia y una fecha de finalización específica. Si un contrato no tiene fecha de finalización, puede tener la forma de una licencia perpetua y aún así no ser un contrato de arrendamiento.

En circunstancias normales, los propietarios de una propiedad tienen la libertad de hacer lo que quieran con su propiedad (para un fin lícito), lo que incluye negociar con ella o ceder la posesión de la propiedad a un inquilino por un período de tiempo limitado. Si un propietario ha cedido la posesión a otra persona (es decir, al inquilino), cualquier interferencia en el disfrute tranquilo de la propiedad por parte del inquilino en posesión legal es en sí misma ilegal.

Se aplican principios similares a los bienes inmuebles y a los bienes personales , aunque la terminología difiere. El derecho a subarrendar puede o no estar permitido a un inquilino. Cuando está permitido, el contrato de arrendamiento otorgado directamente por el propietario se denomina "contrato principal" o, a veces, "contrato principal". Los inquilinos del contrato principal y sus inquilinos, que a su vez también pueden subarrendar, se denominan mesne / m iː n / landlords , del antiguo francés que significa medio. El inquilino del contrato principal no tiene derecho a conceder un subarrendamiento que se extienda más allá del final del contrato principal. ^[8]

Para evitar la prividad de la propiedad , que es el principio general que se deriva de la prividad del contrato , existen leyes en varias jurisdicciones para vincular a los subarrendatarios a algunos de los convenios restrictivos (términos) del contrato de arrendamiento principal, por ejemplo, en Inglaterra y Gales, aquellos que los tribunales han considerado que afectan y conciernen a la tierra. ^[9]

La transferencia de un interés restante en un contrato de arrendamiento, la cesión , es un tipo de ( alienación ) que a menudo es posible y existen derechos implícitos para ceder por ley obligatoria o como posición predeterminada en algunas jurisdicciones. Compartir o desprenderse de la posesión puede ser un incumplimiento de ciertos contratos de arrendamiento que dé lugar a una acción de decomiso.

La emancipación es la obtención del título del propietario y se negocia con el propietario en el caso de que el inquilino pague únicamente una renta del terreno . La fusión se produce cuando el propietario y el inquilino son la misma persona y pueden rescindir un contrato de arrendamiento cuando no hay subarrendatarios en determinadas jurisdicciones.

En los Estados Unidos, un arrendatario puede negociar una cláusula de derecho de preferencia en su contrato de arrendamiento de terrenos o propiedades, que le otorga el derecho a hacer una oferta de compra sobre la propiedad antes de que el arrendador pueda negociar con terceros compradores. Esto les da a los inquilinos la capacidad de comprometerse con una propiedad antes de que cualquier otro comprador potencial tenga la oportunidad. ^{[10] [11]}

A lo largo de los siglos, los contratos de arrendamiento han servido para muchos propósitos y la naturaleza de la regulación legal ha variado según esos propósitos y las condiciones sociales y económicas de la época. Los contratos de arrendamiento, por ejemplo, se utilizaron principalmente para fines agrícolas hasta finales del siglo XVIII y principios del siglo XIX, cuando el crecimiento de las ciudades en los países industrializados hizo de los contratos de arrendamiento una forma importante de tenencia de la tierra en las zonas urbanas .

El derecho moderno de arrendador e inquilino en las jurisdicciones de derecho consuetudinario conserva la influencia del derecho consuetudinario y, en particular, la filosofía del laissez-faire que dominó el derecho contractual y el derecho de propiedad en el siglo XIX. Con el crecimiento del consumismo , la legislación de protección al consumidor reconoció que los principios del derecho consuetudinario, que suponen un poder de negociación igual entre las partes contratantes, crean dificultades cuando esa suposición es inexacta. En consecuencia, los reformadores han enfatizado la necesidad de evaluar las leyes de arrendamiento residencial en términos de la protección que brindan a los inquilinos. La legislación para proteger a los inquilinos ahora es común. En consecuencia, el derecho consuetudinario ha tratado el arrendamiento como algo que no es similar o equivalente a un contrato comercial común, especialmente con respecto a la cuestión de si un contrato de arrendamiento puede rescindirse mediante aviso , de la misma manera y forma que un contrato comercial habitual.

Un arrendamiento a plazo fijo o arrendamiento por años dura un período de tiempo determinado. Tiene una fecha de inicio y una fecha de finalización definidas. A pesar del nombre de "arrendamiento por años", este tipo de arrendamiento puede durar cualquier período de tiempo; incluso un arrendamiento por una semana puede denominarse arrendamiento por años. En el derecho consuetudinario, la duración no tenía por qué ser segura, pero podía estar condicionada a que sucediera algún acontecimiento (por ejemplo, "hasta que los cultivos estuvieran listos para la cosecha" o "hasta que terminara la guerra"). En muchas jurisdicciones, esa posibilidad se ha abolido parcial o totalmente.

Un contrato de arrendamiento a plazo fijo finaliza automáticamente cuando se agota el plazo fijo o, en el caso de un contrato de arrendamiento que finaliza cuando se produce un acontecimiento, cuando se produce dicho acontecimiento. Si un inquilino que permanece en la propiedad después de la finalización del contrato de arrendamiento, puede convertirse en inquilino por tolerancia, ya que el arrendador/propietario ha tolerado (o permitido) que el inquilino permanezca como inquilino en lugar de desalojarlo. Este tipo de arrendamiento suele ser "a voluntad", lo que significa que el inquilino o el propietario pueden rescindirlo en cualquier momento, tras recibir la notificación legal correspondiente.

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Un contrato de arrendamiento periódico, también conocido como contrato de arrendamiento de año en año, de mes en mes o de semana en semana, es un contrato de arrendamiento que existe durante un período de tiempo determinado por el plazo de pago del alquiler. Un contrato de arrendamiento oral por un período de arrendamiento de años que viola el Estatuto de Fraudes (al comprometerse a un contrato de arrendamiento de más de un año, según la jurisdicción, sin estar por escrito) puede en realidad crear un contrato de arrendamiento periódico, según las leyes de la jurisdicción donde se encuentran las instalaciones arrendadas. En muchas jurisdicciones, el contrato de arrendamiento "predeterminado", en el que las partes no han especificado explícitamente un acuerdo diferente y en el que no se presume ninguno según la costumbre local o comercial, es un contrato de arrendamiento de mes en mes.

Tanto el propietario como el inquilino pueden rescindir un contrato de alquiler periódico cuando el período o plazo esté próximo a finalizar, mediante notificación a la otra parte, tal como lo exige la ley o la jurisprudencia de la jurisdicción. Ni el propietario ni el inquilino pueden rescindir un contrato de alquiler periódico antes de que haya finalizado el período, sin incurrir en la obligación de pagar los meses restantes del contrato de alquiler. Cualquiera de las partes debe dar aviso si tiene la intención de rescindir un contrato de alquiler de un año a otro, y la cantidad de aviso se especifica en el contrato de alquiler o en la ley estatal. El aviso suele ser, pero no siempre, de al menos un mes, especialmente para el contrato de alquiler periódico de un año a otro. Las duraciones inferiores a un año normalmente deben recibir un aviso igual al período del contrato de alquiler; por ejemplo, el propietario debe dar un aviso de un mes para rescindir un contrato de alquiler de un mes a otro. Sin embargo, muchas jurisdicciones han aumentado estos períodos de aviso obligatorios, y algunas han reducido drásticamente la capacidad de un propietario para utilizarlos. En las jurisdicciones que cuentan con leyes locales de control de alquileres, la capacidad del propietario para rescindir un contrato de alquiler residencial se reduce sustancialmente. Por ejemplo, en California, las ciudades de Los Ángeles, Santa Mónica, West Hollywood, San Francisco y Oakland tienen "ordenanzas de estabilización de alquileres" que limitan la capacidad del propietario para rescindir un contrato de alquiler periódico, entre otras restricciones.

El aviso también debe indicar la fecha efectiva de rescisión, que, en algunas jurisdicciones, debe ser el último día del período de pago. En otras palabras, si un contrato de alquiler mes a mes comenzó el día 15 del mes, en una jurisdicción con un requisito de último día la rescisión no podría ser efectiva el día 20 del mes siguiente, aunque esto le daría al inquilino más del mes de aviso requerido.

Un arrendamiento a voluntad es un arrendamiento que tanto el propietario como el inquilino pueden rescindir en cualquier momento mediante un aviso razonable . A diferencia de un arrendamiento periódico, no está asociado a un período de tiempo. Puede durar muchos años, pero el arrendador o el arrendatario pueden rescindirlo en cualquier momento por cualquier motivo, o sin motivo alguno. Se debe dar el aviso adecuado, como siempre ocurre con la ley de arrendador/inquilino, según lo establecido en los estatutos del estado. Si no hay un contrato de arrendamiento formal, el arrendamiento a voluntad es el que suele existir. En casos excepcionales puede ocurrir cuando el arrendamiento no es a cambio de una contraprestación . Según el derecho consuetudinario moderno , un arrendamiento a voluntad sin compensación es muy poco frecuente, en parte porque solo se produce si las partes acuerdan expresamente que el arrendamiento no es a cambio de una renta, normalmente cuando se permite que un miembro de la familia viva en una casa (puede requerirse una contraprestación nominal) sin ningún acuerdo formal. En la mayoría de los contratos de alquiler residenciales por un período fijo, a cambio de una contraprestación, el inquilino no puede ser desalojado excepto por una causa justificada , incluso si no existe un contrato de alquiler escrito. (Sin embargo, un contrato de alquiler oral por más de 12 meses no es ejecutable si el estatuto de fraudes en la jurisdicción incluye contratos de alquiler de más de 12 meses). Muchos contratos de alquiler residenciales se convierten en alquileres "a voluntad" sujetos a un aviso de 30 días. Alternativamente, un alquiler a voluntad (sin un límite de tiempo específico) puede existir por un período temporal en el que un inquilino desea tomar posesión de una propiedad y el propietario está de acuerdo, pero no hay tiempo suficiente para negociar y completar un nuevo contrato de alquiler. En este caso, el alquiler a voluntad se termina tan pronto como se negocia y firma un nuevo contrato de alquiler. Las partes también pueden acordar sobre la base de que si las partes no celebran un nuevo contrato de alquiler dentro de un período de tiempo razonable, entonces el inquilino debe desocupar el inmueble.

Si un contrato de arrendamiento existe a discreción exclusiva del propietario, la ley de la jurisdicción puede implicar que se le otorga al inquilino, por ministerio de la ley , un derecho recíproco para rescindir el contrato de arrendamiento a voluntad. Sin embargo, un contrato de arrendamiento que existe explícitamente a voluntad del inquilino (por ejemplo, "mientras el inquilino desee vivir en esta tierra") generalmente no implica que el propietario pueda rescindir el contrato de arrendamiento; más bien, ese lenguaje puede interpretarse como que se le otorga al inquilino un usufructo vitalicio o incluso un dominio absoluto .

Un contrato de arrendamiento a voluntad se rompe, nuevamente por operación de la ley , si:

• El inquilino comete un despilfarro contra la propiedad;
• El inquilino intenta ceder el arrendamiento;
• El inquilino utiliza la propiedad para operar una empresa criminal;
• El propietario transfiere su interés en la propiedad;
• El propietario arrienda la propiedad a otra persona;
• El inquilino o propietario muere.

Los detalles de estas reglas difieren de una jurisdicción a otra.

Sujeto a cualquier notificación requerida por ley, un arrendamiento a voluntad también finaliza cuando el propietario o el inquilino actúan de manera incompatible con el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, el cambio de cerraduras por parte del propietario es una indicación del fin del arrendamiento, al igual que el desalojo de la propiedad por parte del inquilino. Sin embargo, en algunas jurisdicciones, como California, se prohíbe al propietario utilizar un remedio de "autoayuda", como cambiar las cerraduras, para terminar un arrendamiento, en particular un arrendamiento residencial. Hacerlo puede constituir un "desalojo constructivo" y exponer al propietario a responsabilidad civil y penal.

Existe un contrato de arrendamiento por tolerancia (a veces llamado contrato de arrendamiento por prórroga ) cuando un inquilino permanece en posesión de una propiedad después de la expiración de un contrato de arrendamiento y hasta que el propietario actúa para expulsar al inquilino de la propiedad. Aunque técnicamente el inquilino es un intruso en este punto, y la posesión de este tipo no es una verdadera propiedad de la tierra, las autoridades reconocen la condición para responsabilizar al inquilino por el alquiler. El propietario puede desalojar a dicho inquilino en cualquier momento y sin previo aviso.

El propietario también puede imponer un nuevo contrato de alquiler al inquilino que ya ha firmado el contrato. En el caso de un contrato de alquiler residencial, este nuevo contrato de alquiler es de mes a mes. En el caso de un contrato de alquiler comercial de más de un año, el nuevo contrato de alquiler es de año a año; de lo contrario, es el mismo período que el período anterior al vencimiento del contrato de alquiler original. En cualquier caso, el propietario puede aumentar el alquiler, siempre que le haya informado al inquilino sobre el aumento del alquiler antes del vencimiento del contrato de alquiler original.

Los requisitos formales para un contrato de arrendamiento están determinados por la ley y la costumbre de la jurisdicción en la que se encuentra el inmueble. En el caso de los bienes muebles, están determinados por la ley y la costumbre de la jurisdicción en la que se celebra el contrato de alquiler. ^{[ cita requerida ]}

Un contrato de arrendamiento por una duración mayor a un año debe realizarse por escrito para cumplir con el Estatuto de Fraudes .

El plazo del contrato de arrendamiento puede ser fijo, periódico o indefinido. Si es por un período de tiempo determinado, el plazo termina automáticamente cuando expire dicho período, sin necesidad de dar aviso, a menos que existan requisitos legales. La duración del plazo puede ser condicional, en cuyo caso dura hasta que se produzca un evento específico, como el fallecimiento de una persona determinada. Un arrendamiento periódico es aquel que se renueva automáticamente, generalmente de forma mensual o semanal. Un arrendamiento a voluntad dura solo el tiempo que las partes deseen y puede ser rescindido por cualquiera de las partes sin penalización.

Es habitual que un contrato de arrendamiento se prorrogue mediante una "transferencia de arrendamiento", que normalmente convierte el arrendamiento en un arrendamiento periódico con una base de mes a mes. También es posible que un inquilino, ya sea de manera expresa o implícita, ceda el arrendamiento al propietario. Este proceso se conoce como "cesión" del contrato de arrendamiento.

En la ciudad de Nueva York se han introducido recientemente ^{restricciones y limitaciones en relación con los términos de los contratos de alquiler. Una de ellas establece que} las unidades no pueden alquilarse por un período inferior a dos semanas y que en cualquier unidad alquilada por menos de 90 días no se pueden admitir huéspedes ni mascotas en la unidad. ^[12]

Como lo establece la Ley Australiana del Consumidor (ACL) de 2013, la falta de transparencia con respecto a un término en un contrato de consumo estándar puede causar un desequilibrio significativo en los derechos y obligaciones de las partes. ^[13]

Un término se considera transparente si es:

• expresado en un lenguaje razonablemente sencillo
• legible
• Presentado claramente
• fácilmente disponible para cualquier parte afectada por el término

Los términos que pueden no considerarse transparentes incluyen aquellos que están ocultos en la letra pequeña o en los anexos o redactados en un lenguaje complejo o técnico. ^[13]

En algunas jurisdicciones de derecho consuetudinario, el alquiler es un requisito de los contratos de arrendamiento, pero no en las jurisdicciones de derecho civil. En Inglaterra y Gales, en el caso Ashburn Anstalt v Arnold, se sostuvo que el alquiler no era un requisito para que existiera un contrato de arrendamiento; sin embargo, el tribunal interpretará con más frecuencia una licencia en la que no se paga alquiler, ya que se considera que es una prueba de que no hay intención de crear relaciones jurídicas. No existe ningún requisito de que el alquiler sea un monto comercial; un grano de pimienta o un alquiler de un monto nominal es suficiente para este requisito.

Un acuerdo de compartir gran parte de la propiedad de un propietario o, por ejemplo, ninguna habitación específica de un edificio, puede anular una resolución de arrendamiento, sin embargo, este requisito común de un arrendamiento se interpreta de manera diferente en muchas jurisdicciones.

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Además de lo anterior, un contrato de alquiler de coches puede incluir diversas restricciones sobre la forma en que el arrendatario puede utilizar el coche y las condiciones en las que debe devolverlo. Por ejemplo, algunos coches de alquiler no pueden circular fuera de carretera, ni fuera del país, ni arrastrar un remolque sin un permiso específico. En Nueva Zelanda, es posible que tengas que respaldar específicamente una promesa de que el coche no se conducirá por la playa Ninety-Mile Beach (debido a las peligrosas mareas).

Seguramente habrá un requisito para mostrar una licencia de conducir , y solo aquellos conductores que aparecen en el contrato pueden estar autorizados a conducir. Puede incluir una opción para comprar un seguro de automóvil (Reino Unido: seguro de motor), si el arrendatario no tiene ya una póliza que cubra los alquileres, otra consideración importante para varios conductores. Algunas agencias pueden incluso exigir una fianza pagadera si el automóvil no se devuelve en regla, a menudo en forma de autorización de tarjeta de crédito, que se anula si el automóvil se devuelve según el acuerdo. Se debe informar al arrendatario que será responsable de los peajes, el estacionamiento o las infracciones de tránsito en que incurra el vehículo durante el período de alquiler. También debe haber asesoramiento sobre cómo manejar robos, accidentes, averías y remolque.

Otros términos pueden incluir cargos adicionales por devoluciones tardías, devolución en una ubicación diferente o no recargar el combustible inmediatamente antes de la devolución.

Por último, puede haber disposiciones para realizar un depósito no reembolsable con una reserva, condiciones de pago del período inicial (con descuentos, vales, etc.), períodos extendidos y cualquier daño u otros cargos que se acumulen antes de la devolución.

Un contrato de alquiler se suele denominar contrato de arrendamiento, especialmente cuando se alquila un inmueble . Los alquileres de inmuebles se inician mediante una solicitud de alquiler que se utiliza para establecer los términos del contrato de alquiler. Además de los aspectos básicos de un alquiler (quién, qué, cuándo, cuánto), un alquiler de un inmueble puede ofrecer muchos más detalles sobre estos y otros temas. El inmueble puede alquilarse para vivienda , estacionamiento de vehículos, almacenamiento, uso comercial, agrícola, institucional o gubernamental, u otros motivos.

• Quién: Las partes involucradas en el contrato, el arrendador (a veces llamado el propietario o el propietario ) y el arrendatario (a veces llamado el inquilino o el inquilino ) se identifican en el contrato. Un contrato de arrendamiento de vivienda puede especificar si el inquilino vive solo, con familia, hijos, compañero de habitación, visitantes. Un alquiler puede delinear los derechos y obligaciones de cada uno de ellos. Por ejemplo, un "subarrendamiento" a un extraño podría no estar permitido sin el permiso del propietario. Esto también se aplica a si el inquilino puede o no tener mascotas . Por otro lado, el inquilino también puede tener derechos específicos contra intrusiones del propietario (u otros inquilinos), excepto en circunstancias de emergencia. Un inquilino está en posesión de la propiedad, y un propietario estaría invadiendo los derechos del inquilino si la entrada se realiza sin el aviso y la autorización adecuados (por ejemplo, aviso de 24 horas, durante el día, tocar primero, excepto para reparaciones de emergencia, en caso de incendio, inundación, etc.).
• Qué: Los bienes inmuebles alquilados pueden incluir la totalidad o parte de casi cualquier propiedad inmobiliaria , como un apartamento, una casa, un edificio, oficinas o suites comerciales, un terreno, una granja o simplemente un espacio interior o exterior para estacionar un vehículo o almacenar cosas. Las instalaciones alquiladas pueden incluir no solo habitaciones específicas, sino también acceso a otras áreas comunes, como estacionamiento fuera de la calle, almacenamiento en el sótano o en el ático, lavandería, piscina, terraza en la azotea, balcones, etc. El contrato puede especificar cómo y cuándo se pueden usar estos lugares y quién puede usarlos. Puede haber una descripción detallada de la condición actual de las instalaciones, para compararlas con la condición en el momento en que se entregan las instalaciones.
• Cuándo: el plazo del alquiler puede ser de una noche (por ejemplo, una habitación de hotel), semanas, meses o años. Puede haber disposiciones legales que exijan el registro de cualquier alquiler que pueda extenderse por más de una cantidad específica de años (por ejemplo, siete) para que sea exigible a un nuevo propietario.

Un alquiler típico es anual o mensual, y el monto del alquiler puede ser diferente para los inquilinos de largo plazo (debido a los menores costos de rotación). Dejar un contrato de alquiler de largo plazo antes de su vencimiento podría resultar en multas, o incluso el costo de todo el período acordado (si el propietario no puede encontrar un inquilino de reemplazo adecuado, después de una búsqueda diligente). Si un inquilino permanece más allá del final de un contrato de alquiler por un período de años (uno o más), entonces las partes pueden acordar que el contrato se renovará automáticamente, o simplemente puede convertirse en un alquiler a voluntad (mes a mes) al costo mensual prorrateado del contrato de alquiler anual anterior. Si un inquilino a voluntad recibe una notificación para que abandone el local y se niega a hacerlo, el propietario inicia entonces los procedimientos de desalojo. En muchos lugares es completamente ilegal cambiar las cerraduras de las puertas o retirar pertenencias personales, y mucho menos expulsar a una persona por la fuerza, sin una orden judicial de desalojo. Puede haber reglas de procedimiento estrictas y sanciones severas (el triple de daños y perjuicios, más honorarios de abogados) por violaciones.

• Cuánto: El alquiler puede pagarse mensualmente, anualmente, por adelantado o según lo acordado. Un acuerdo típico para el alquiler a voluntad es el "alquiler del primer y último mes" más un depósito de seguridad . El "alquiler del último mes" es el alquiler que el propietario aún no ha devengado.

De acuerdo con esto, un contrato de arrendamiento generalmente incluye otras obligaciones financieras críticas. ^[14] Estos factores se basan en el entendimiento básico de la remisión del alquiler y son parte integral del acuerdo:

• El alquiler total a pagar;
• Depósitos potenciales de seguridad o de mascotas;
• El deber del inquilino de cubrir determinados gastos de servicios públicos;
• Posibles impuestos sobre la propiedad, si corresponde;
• El pago necesario del seguro de propiedad;
• Cualquier costo asociado con las reparaciones;
• Contribuciones al mantenimiento de áreas comunes (comúnmente conocidas como CAM).

El acuerdo también puede incluir términos que expliquen las circunstancias de posibles aumentos en el alquiler, entre varias otras condiciones.

El depósito de garantía suele gestionarse como un depósito en garantía , propiedad del inquilino, pero retenido por el propietario hasta que las instalaciones se entreguen en buenas condiciones (excepto el desgaste normal por el uso). En algunos estados, el propietario debe proporcionar al inquilino el nombre y el número de cuenta bancaria donde se encuentra el depósito de garantía y pagarle intereses anuales. Otras regulaciones pueden exigir que el propietario presente una lista de los daños preexistentes a la propiedad o que pierda el depósito de garantía inmediatamente (porque no hay forma de determinar si un inquilino anterior fue responsable). En el Reino Unido, el gobierno ha introducido un plan de protección de depósitos que ha dado lugar a varios servicios de inventario de propiedades que se pueden utilizar opcionalmente para realizar un inventario. ^{[ cita requerida ]}

Para alquilar (también llamado contrato de arrendamiento) en muchos edificios de apartamentos, a menudo se le exige al inquilino (arrendatario) que proporcione un comprobante de seguro para inquilinos antes de firmar el contrato de alquiler. Existe un tipo especial de seguro para propietarios de viviendas en los Estados Unidos específicamente para inquilinos: HO-4 . Esto se conoce comúnmente como seguro para inquilinos o cobertura para inquilinos. Similar a la cobertura de condominios , conocida como póliza HO-6 , una póliza de seguro para inquilinos cubre aquellos aspectos del apartamento y su contenido que no están específicamente cubiertos en la póliza general escrita para el complejo. Esta póliza también puede cubrir responsabilidades que surjan de accidentes y lesiones intencionales para los huéspedes, así como para los transeúntes hasta 150 pies del domicilio. Las pólizas para inquilinos brindan cobertura de "riesgo designado", lo que significa que la póliza establece específicamente contra qué está asegurado. Las áreas de cobertura comunes son:

• Descarga accidental de agua ^{[ cita requerida ]}
• Fuego o rayo
• Fumar
• Robo
• Vandalismo o daño malintencionado
• Tormenta de viento

También se pueden cubrir eventos adicionales, incluidos disturbios, aeronaves, explosiones, granizo, caída de objetos, erupciones volcánicas , nieve, aguanieve y peso del hielo. ^[15]

En el derecho inmobiliario , el subarrendamiento (o, menos formalmente, subarrendamiento) es el nombre que se le da a un acuerdo en el que el arrendatario (por ejemplo, el inquilino) en un contrato de arrendamiento cede el arrendamiento a un tercero, convirtiendo así al antiguo arrendatario en el subarrendador y al nuevo arrendatario en el subarrendatario o subarrendatario. Esto significa que no solo están arrendando la propiedad, sino que también la subarrendan simultáneamente. ^[16] Por ejemplo, si una empresa arrienda un espacio de oficina directamente a un propietario, el arrendador, y posteriormente la oficina se queda pequeña, entonces la empresa puede subarrendar el espacio de oficina más pequeño a otra empresa, el subarrendatario, y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento para un espacio de oficina más grande, cubriendo así su exposición inmobiliaria.

El subarrendador sigue siendo responsable ante el arrendador original de acuerdo con el contrato de arrendamiento inicial, incluidos todos los pagos de alquiler restantes, incluidos los gastos operativos y todos los demás términos del contrato de arrendamiento original. En un mercado a la baja, el arrendatario original puede exigir al subarrendatario un pago de alquiler menor al que pudo haber pagado originalmente, dejando el alquiler restante adeudado al arrendador a cargo del arrendatario original. Sin embargo, si los precios del mercado han aumentado desde que se firmó el contrato de arrendamiento original, el subarrendador podría obtener un precio de alquiler más alto que el que se le debe al arrendador original. Sin embargo, muchos contratos de arrendamiento comerciales estipulan que cualquier excedente en el alquiler se compartirá con el propietario, el arrendador.

En el sector inmobiliario residencial, a veces es ilegal cobrar al subarrendatario una cantidad superior a la que figuraba originalmente en el contrato del subarrendatario (por ejemplo, en una situación de control de alquileres en la que el importe del alquiler está controlado por ley). El subarrendamiento de viviendas sociales es generalmente ilegal, independientemente del alquiler cobrado al subarrendatario; en el Reino Unido se describe oficialmente como una categoría de fraude inmobiliario. ^[17] En Nueva York, el subarrendamiento de las cooperativas Mitchell-Lama es ilegal. Los residentes de Mitchell-Lama deben mantener una residencia principal para permanecer en su cooperativa. ^[18]

El subarrendamiento también se puede aplicar a vehículos como un tipo alternativo de alquiler de automóviles. En un subarrendamiento de vehículos, el arrendatario o el propietario del vehículo puede ceder un contrato de arrendamiento a un tercero y, mediante un acuerdo contractual, por fechas específicas. Aunque este acuerdo no es popular, es una tendencia creciente en la industria de viajes como una alternativa menos costosa para los viajeros y los locales.

El arrendamiento financiero también se utiliza como una forma de financiación para adquirir equipos para su uso y compra. ^[19] Muchas organizaciones y empresas utilizan el financiamiento de arrendamiento financiero para la adquisición y uso de muchos tipos de equipos, incluyendo maquinaria de fabricación y minería, buques y contenedores, equipos de construcción y todoterreno, tecnología y equipos médicos, equipos agrícolas, aeronaves, vagones de ferrocarril y material rodante, camiones y equipos de transporte, equipos comerciales, minoristas y de oficina, equipos de TI y software. ^[19]

La financiación de arrendamiento de equipos generalmente la proporcionan bancos, empresas cautivas ^{[ aclaración necesaria ]} y compañías financieras independientes. ^{[20] [21]}

• Arrendamiento ecológico
• Arrendamiento financiero
• Finca en arrendamiento
• Tribunal de valoración de arrendamientos
• Arrendamiento apalancado
• Arrendamiento operativo
• Recital (ley)
• Alquiler
• Arrendamiento de vehículos

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• Asientos del diario de arrendamiento