Derecho de propiedad

Área de leyes que regulan la propiedad de bienes muebles e inmuebles

El derecho de propiedad es el área del derecho que rige las diversas formas de propiedad de bienes inmuebles (terrenos) y bienes personales . La propiedad se refiere a los derechos legalmente protegidos sobre recursos, como la tierra y los bienes personales, incluida la propiedad intelectual . ^[1] La propiedad se puede intercambiar a través del derecho contractual y, si se viola la propiedad, se puede demandar en virtud de la ley de responsabilidad civil para protegerla. ^[1]

El concepto, la idea o la filosofía de la propiedad es la base de todas las leyes de propiedad. En algunas jurisdicciones , históricamente, toda la propiedad pertenecía al monarca y se transfería a través de la tenencia feudal de la tierra u otros sistemas feudales de lealtad y fidelidad .

Teoría

La palabra propiedad , en el uso cotidiano, se refiere a un objeto (u objetos) que posee una persona (un automóvil, un libro o un teléfono celular) y la relación que la persona tiene con él. ^[2] En derecho, el concepto adquiere una interpretación más matizada. Los factores a considerar incluyen la naturaleza del objeto, la relación entre la persona y el objeto, la relación entre varias personas en relación con el objeto y cómo se considera el objeto dentro del sistema político predominante. En sentido más amplio y conciso, la propiedad en el sentido legal se refiere a los derechos de las personas sobre ciertos objetos o cosas. ^[3]

Los derechos de propiedad no reconocidos legalmente ni documentados se conocen como derechos de propiedad informales. Estos derechos de propiedad informales no están codificados ni documentados, pero los residentes locales los reconocen en distintos grados.

Justificaciones y desventajas de los derechos de propiedad

En las sociedades capitalistas con economías de mercado, gran parte de la propiedad está en manos privadas de personas o asociaciones y no del gobierno. Se han dado cinco justificaciones generales sobre los derechos de propiedad privada : ^[1]

La propiedad privada es una forma eficiente de gestionar recursos de forma descentralizada, permitiendo el desarrollo de conocimientos y especialización con respecto a la propiedad.
La propiedad privada es un poderoso incentivo para que los propietarios la utilicen de forma productiva, porque obtienen beneficios de la inversión.
La propiedad privada permite intercambios y modificaciones.
La propiedad privada es una fuente importante de autonomía individual, ya que otorga a los individuos independencia e identidad distinta a la de los demás.
La propiedad privada, al estar dispersa, permite a los individuos ejercer la libertad, contra otros o contra el gobierno.

También se han planteado argumentos a favor de limitar los derechos de propiedad privada: ^[4]^[1]

La propiedad privada puede utilizarse de forma perjudicial para los demás, como por ejemplo, si el propietario de una fábrica causa ruidos fuertes en los barrios cercanos. En economía, esto se conoce como externalidad negativa . Las leyes sobre molestias y las regulaciones gubernamentales (como la zonificación ) se han utilizado para limitar el derecho de los propietarios a utilizar la propiedad de determinadas formas.
La propiedad puede dar lugar a monopolios , lo que otorga al propietario el poder de obtener ventajas injustas de otros. Por ello, existen leyes sobre competencia y antimonopolio.
La propiedad puede conducir a la mercantilización de ciertos ámbitos que la gente preferiría que no se mercantilizaran, como las relaciones sociales.
La propiedad privada otorga poder a los individuos, lo que puede exacerbarse con el tiempo y generar demasiada desigualdad dentro de una sociedad. La propensión a la desigualdad es una justificación de la redistribución de la riqueza .

Derechos naturales y propiedad

En su Segundo tratado sobre el gobierno civil , el filósofo inglés John Locke afirmó el derecho de un individuo a poseer una parte del mundo, cuando, según la Biblia , Dios dio el mundo a toda la humanidad en común. ^[5] Afirmó que, aunque las personas pertenecen a Dios, son dueñas de los frutos de su trabajo. Cuando una persona trabaja, ese trabajo entra en el objeto. Por lo tanto, el objeto se convierte en propiedad de esa persona. Sin embargo, Locke condicionó la propiedad a la condición lockeana , es decir, "queda suficiente, y tan bueno, en común para los demás".

En 1790 y 1791, el juez de la Corte Suprema de Estados Unidos James Wilson realizó un estudio de los fundamentos filosóficos del derecho de propiedad estadounidense. Partió de dos premisas: “Todo delito incluye una lesión; toda lesión incluye una violación de un derecho” (Lectures III, ii). El papel del gobierno en la protección de la propiedad depende de una idea de derecho. Wilson cree que “el hombre tiene un derecho natural a su propiedad, a su carácter, a la libertad y a la seguridad”. ^[6] También indica que “el objetivo primario y principal de la institución del gobierno... era... adquirir una nueva seguridad para la posesión o la recuperación de esos derechos”. ^[7]

Wilson afirma que: “La propiedad es el derecho o poder legal que una persona tiene sobre una cosa”. Luego divide el derecho en tres grados: posesión, el más bajo; posesión y uso; y posesión, uso y disposición, el más alto. Además, afirma: “La industria útil y hábil es el alma de una vida activa. Pero la industria debe tener su justa recompensa. Esa recompensa es la propiedad, porque de la industria útil y activa, la propiedad es el resultado natural”. A partir de este razonamiento simple, puede presentar la conclusión de que debe preferirse la propiedad exclusiva, en oposición a la propiedad comunal. Wilson, sin embargo, ofrece un panorama de los acuerdos de propiedad comunal en la historia, no solo en la Virginia colonial sino también en la antigua Esparta .

Derechos de propiedad

Existen dos puntos de vista principales sobre el derecho a la propiedad: el punto de vista tradicional y el punto de vista del conjunto de derechos . ^[8] Los tradicionalistas creen que existe un significado inherente y central en el concepto de propiedad, mientras que el punto de vista del conjunto de derechos afirma que el propietario de la propiedad solo tiene un conjunto de usos permitidos sobre la misma. ^[1] Los dos puntos de vista existen en un espectro y la diferencia puede ser una cuestión de enfoque y énfasis. ^[1]

William Blackstone , en sus Comentarios sobre las leyes de Inglaterra , escribió que el núcleo esencial de la propiedad es el derecho a excluir. ^[9] Es decir, el propietario de la propiedad debe poder excluir a otros de la cosa en cuestión, aunque el derecho a excluir esté sujeto a limitaciones. ^[10] Por implicación, el propietario puede usar la cosa, a menos que otra restricción, como la ley de zonificación, lo impida. ^[1] Otros tradicionalistas argumentan que tres derechos principales definen la propiedad: el derecho a la exclusión, el uso y la transferencia. ^[11]

Una visión alternativa de la propiedad, favorecida por los realistas legales , es que la propiedad simplemente denota un conjunto de derechos definidos por la ley y la política social. ^[1] Qué derechos están incluidos en el conjunto conocido como derechos de propiedad, y qué conjuntos son preferibles a otros, es simplemente una cuestión de política. ^[1] Por lo tanto, un gobierno puede impedir la construcción de una fábrica en un terreno, a través de la ley de zonificación o la ley penal, sin dañar el concepto de propiedad. ^[1] La visión del "conjunto de derechos" fue prominente en el mundo académico en el siglo XX y sigue siendo influyente hoy en día en el derecho estadounidense. ^[1]

Prioridad

Diferentes partes pueden reclamar un interés en conflicto sobre la misma propiedad por error o por fraude , y sus reclamaciones pueden ser incompatibles entre sí. Por ejemplo, la parte que crea o transfiere un interés puede tener un título válido, pero puede crear intencionalmente o por negligencia varios intereses que sean total o parcialmente incompatibles entre sí. Un tribunal resuelve la disputa al decidir las prioridades de los intereses.

Derechos de propiedad y derechos de las personas

Los derechos de propiedad son derechos sobre cosas que pueden ejercerse contra todas las demás personas. Por el contrario, los derechos contractuales son derechos que pueden ejercerse contra personas particulares. Sin embargo, los derechos de propiedad pueden surgir de un contrato; los dos sistemas de derechos se superponen. En relación con la venta de tierras, por ejemplo, existen dos conjuntos de relaciones jurídicas uno junto al otro: el derecho contractual a demandar por daños y perjuicios y el derecho de propiedad ejercible sobre la tierra. Se pueden crear derechos de propiedad más menores por contrato, como en el caso de las servidumbres , los convenios y las servidumbres equitativas . ^[12]

Se hace una distinción aparte cuando los derechos concedidos no son lo suficientemente sustanciales como para conferir al no propietario un interés o derecho definible sobre la cosa. El ejemplo más claro de estos derechos es la licencia . En general, incluso si las licencias se crean mediante un contrato vinculante, no dan lugar a derechos de propiedad.

Derechos de propiedad y derechos personales

Los derechos de propiedad también se distinguen de los derechos personales . Prácticamente todas las sociedades contemporáneas reconocen esta distinción ontológica y ética básica . En el pasado, los grupos que carecían de poder político a menudo se veían descalificados de los beneficios de la propiedad. En una forma extrema, esto ha significado que las personas se han convertido en "objetos" de propiedad, legalmente "cosas" o bienes muebles (véase esclavitud ). Más comúnmente, a los grupos marginados se les ha negado el derecho legal a poseer propiedades. Entre ellos se encuentran los judíos en Inglaterra y las mujeres casadas en las sociedades occidentales hasta finales del siglo XIX.

La línea divisoria entre los derechos personales y los derechos de propiedad no siempre es fácil de trazar. Por ejemplo, ¿es la reputación de una persona un bien que puede explotarse comercialmente si se le otorgan derechos de propiedad? La cuestión del carácter patrimonial de los derechos personales es particularmente relevante en el caso de los derechos sobre tejidos, órganos y otras partes del cuerpo humano.

En Estados Unidos se ha declarado explícitamente que existe un interés " cuasi-propiedad " sobre el cadáver . También en Estados Unidos se ha reconocido que las personas tienen un " derecho de publicidad " de propiedad enajenable sobre su "persona". La patente o el patentamiento de procesos y productos biotecnológicos basados en material genético humano puede caracterizarse como la creación de propiedad sobre la vida humana.

Una cuestión especialmente difícil es si las personas tienen derechos sobre la propiedad intelectual desarrollada por otros a partir de partes de su cuerpo. En el caso pionero sobre esta cuestión, la Corte Suprema de California sostuvo en Moore v. Regents of the University of California (1990) que los individuos no tienen ese derecho de propiedad.

Clasificación

El derecho de propiedad se caracteriza por una gran continuidad histórica y una terminología técnica . La distinción básica en los sistemas de common law es entre bienes inmuebles (tierra) y bienes personales (bienes muebles).

Antes de mediados del siglo XIX, los principios que regían la transmisión de bienes inmuebles y bienes personales en caso de sucesión intestada eran muy diferentes. Aunque esta dicotomía ya no tiene el mismo significado, la distinción sigue siendo fundamental debido a las diferencias esenciales entre ambas categorías. Un ejemplo obvio es el hecho de que la tierra es un inmueble y, por lo tanto, las normas que rigen su uso deben ser diferentes. Otra razón para la distinción es que la legislación a menudo se redacta empleando la terminología tradicional.

La división de la tierra y los bienes muebles ha sido criticada por no ser satisfactoria como base para categorizar los principios del derecho de propiedad, ya que concentra la atención no en los intereses de propiedad en sí mismos, sino en los objetos de esos intereses. ^[13] Además, en el caso de los bienes muebles , los bienes muebles que están fijados o colocados sobre la tierra pueden convertirse en parte de la tierra.

Los bienes inmuebles generalmente se subclasifican en:

herencias corporales – bienes inmuebles tangibles (terrenos)
herencias incorporales: bienes inmuebles intangibles como servidumbres de paso

Aunque un arrendamiento implica derechos sobre bienes inmuebles, un inmueble en arrendamiento suele considerarse propiedad personal, ya que se deriva del derecho contractual . En el sistema de derecho civil , la distinción es entre bienes muebles e inmuebles: los bienes muebles corresponden aproximadamente a los bienes muebles, mientras que los bienes inmuebles corresponden a los bienes inmuebles y a los derechos y obligaciones asociados.

Posesión

El concepto de posesión surgió de un sistema jurídico cuya preocupación principal era evitar el desorden civil. El principio general es que una persona en posesión de tierras o bienes, incluso si es un malhechor, tiene derecho a emprender acciones contra cualquiera que interfiera en la posesión, a menos que la persona que interfiera pueda demostrar que tiene un derecho superior a hacerlo.

En Inglaterra, la Ley de Agravios (Interferencia con Bienes) de 1977 modificó significativamente la ley relacionada con la interferencia ilícita con bienes y abolió algunos remedios y doctrinas de larga data. ^[14]

Transferencia de propiedad

El término "transferencia de propiedad" significa un acto por el cual una persona, empresa o estado vivo transfiere una propiedad, en el presente o en el futuro, a una o más personas vivas, a sí mismo y a una o más personas vivas, al estado o a una empresa privada. La transferencia de propiedad puede ser consensual o no, y transferir una propiedad es realizar tal acto.

Transferencias consensuales

El método más común para adquirir un interés en una propiedad es como resultado de una transacción consensual con el propietario anterior, por ejemplo, una venta , una donación o mediante una herencia . En derecho, un heredero es una persona que tiene derecho a recibir una parte de la propiedad del heredero (la persona que murió), sujeta a las reglas de herencia en la jurisdicción de la cual el heredero era ciudadano o donde el heredero murió o poseía propiedades al momento de la muerte. Las disposiciones por testamento también pueden considerarse transacciones consensuales, ya que el efecto de un testamento es prever la distribución de la propiedad de la persona fallecida a los beneficiarios designados. Una persona también puede obtener un interés en la propiedad bajo un fideicomiso establecido para su beneficio por el propietario de la propiedad.

Transferencias no consentidas

También es posible que la propiedad pase de una persona a otra independientemente del consentimiento del propietario. Por ejemplo, esto ocurre cuando una persona muere intestada , se declara en quiebra o se le confisca la propiedad en ejecución de una sentencia judicial.

Existen casos en los que una persona es legalmente capaz de poseer bienes, pero no es capaz de mantenerlos y administrarlos (por ejemplo, pagar impuestos sobre la propiedad). Este es el caso de los niños pequeños y las personas con discapacidad mental. El estado los considera incompetentes en su capacidad para administrar bienes. Por lo tanto, se les debe asignar un tutor legal para que se ocupe de los bienes en nombre de la persona incompetente. En los casos en que la persona no puede encontrar un tutor legal para que se ocupe de los bienes, estos se ponen a la venta y la persona incompetente se ve privada involuntariamente de dichos bienes.

Las ventas por impuestos son otro proceso mediante el cual se puede privar a las personas de su propiedad privada por la fuerza. Una venta por impuestos es la venta forzada de una propiedad por parte del estado debido a los impuestos impagos sobre esa propiedad. Normalmente, el gobierno local subasta la propiedad como venta por impuestos para pagar los impuestos atrasados sobre esa propiedad. Se podría argumentar que, dada la presencia de impuestos sobre la propiedad, una persona nunca es realmente dueña de una propiedad; la alquila al gobierno.

La propiedad también puede pasar de una persona al estado independientemente del consentimiento del propietario de la propiedad a través del poder del estado de dominio eminente . El dominio eminente se refiere a la capacidad del estado de comprar propiedad privada de individuos a voluntad de estos para usar la propiedad para uso público. El dominio eminente requiere que el estado "compense justamente" al propietario de la propiedad por la adquisición de su tierra. La práctica se remonta al menos al siglo XVII. ^[15] Los ejemplos comunes incluyen la compra de tierras a individuos para que el estado construya carreteras públicas, sistemas de transporte, edificios gubernamentales y para construir ciertos bienes públicos. El estado también utiliza su poder de dominio eminente para grandes proyectos de renovación urbana mediante los cuales comprará grandes porciones de áreas de vivienda típicamente pobres para reconstruirlas.

El dominio eminente también consiste en permitir que el estado expropie ciertos derechos de construcción y desarrollo inmobiliario por diversas razones. Se deben cumplir las normas regulatorias y los códigos de construcción específicos de la ubicación para poder construir en una propiedad. La regla general para las escaleras (en los EE. UU.) es de 7-11 (una altura de 7 pulgadas y un recorrido de 11 pulgadas). Más exactamente, no más de 7 3/4 pulgadas para la contrahuella (vertical) y un mínimo de 10 pulgadas para la huella (horizontal o escalón). El incumplimiento de estas normas regulatorias puede resultar en la incapacidad de recibir permisos de construcción estatales, destrucción de propiedad estatal, multas legales y mayor responsabilidad.

KELO V. NEW LONDON (04-108) 545 US 469 (2005) fue un caso fundamental que aumentó el alcance del poder de dominio eminente del estado. La Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que la propiedad privada podía ser expropiada por el estado y transferida a una empresa privada. ^[16]

Sucesor legal

En derecho de propiedad, economía y finanzas, el término "sucesor legal" puede referirse a un sucesor legalmente establecido de derechos de propiedad ( herencia , interés ) o en términos de pasivos ( deuda ).

En caso de quiebra de un prestamista , el sucesor legal en intereses tiene derecho a cobrar la deuda. ^[17]

Alquiler

Históricamente, los arrendamientos servían para muchos propósitos y la regulación variaba según los fines previstos y las condiciones económicas de la época. Los arrendamientos, por ejemplo, se otorgaban principalmente para la agricultura hasta finales del siglo XVIII y principios del siglo XIX, cuando el crecimiento de las ciudades hizo del arrendamiento una forma importante de tenencia de la tierra en las áreas urbanas .

El derecho moderno de arrendador e inquilino en las jurisdicciones de derecho consuetudinario conserva la influencia del derecho consuetudinario y, en particular, la filosofía del laissez-faire que dominó el derecho contractual y el derecho de propiedad en el siglo XIX. Con el crecimiento del consumismo , la ley de protección del consumidor reconoció que los principios del derecho consuetudinario que suponen un poder de negociación igual entre las partes pueden causar injusticia. En consecuencia, los reformadores han hecho hincapié en la necesidad de evaluar las leyes de arrendamiento residencial en términos de la protección que brindan a los inquilinos. La legislación para proteger a los inquilinos es ahora común.

Propiedad

Personas solteras

La propiedad puede ser en su mayoría propiedad de cualquier persona. Sin embargo, muchas jurisdicciones tienen algunas estipulaciones que limitan la capacidad de poseer propiedades. Los dos factores limitantes principales son la ciudadanía y la capacidad para mantener la propiedad.

En muchos países, los no ciudadanos no pueden poseer propiedades o su capacidad para poseerlas está muy limitada. Estados Unidos permite que entidades extranjeras compren y posean propiedades, pero sí tiene estipulaciones en torno a las tierras tribales que son propiedad de los indígenas americanos nativos.

Las personas incapaces tampoco pueden poseer bienes, al menos sin un tutor legal. Entre los incapaces se encuentran en gran medida los niños y las personas con discapacidad cognitiva. Están legalmente reconocidos y autorizados a poseer bienes, pero no pueden disponer de ellos sin el consentimiento de sus tutores legales. Los niños no tienen capacidad para pagar impuestos sobre la propiedad.

Grupos

Todos los sistemas jurídicos occidentales permiten distintas formas de propiedad colectiva. La propiedad colectiva en el derecho inmobiliario se denomina copropiedad o propiedad concurrente. Dos o más propietarios de una propiedad se denominan copropietarios.

Propietarios concurrentes

En el derecho consuetudinario de los Estados Unidos, la propiedad puede pertenecer a muchas personas y partes diferentes. La propiedad puede ser compartida por un número infinito de personas divisibles. Existen tres tipos de sucesiones concurrentes , o formas en las que las personas pueden poseer una propiedad de manera conjunta: tenencia conjunta, tenencia en común o tenencia en su totalidad.

Tenencia conjunta

En la tenencia conjunta, cada propietario de la propiedad tiene un interés indiviso en ella junto con la propiedad completa y plena. Cada propietario en tenencia conjunta tiene el derecho completo de ocupar y usar la totalidad de la propiedad. Si un propietario muere en tenencia conjunta, entonces el otro propietario asume el control del interés del propietario fallecido. ^[18]

Tenencia en común^[19]

En la tenencia en común, las partes de propiedad pueden ser iguales o desiguales en tamaño. Una persona puede poseer una parte mayor de la propiedad que otra. Incluso si los propietarios poseen una cantidad desigual de partes, todos los propietarios tienen derecho a utilizar toda la propiedad. Si un propietario muere, su parte de la propiedad se transfiere a la persona designada en su contrato de testamento.

Arrendamiento en su totalidad^[20]

En el régimen de tenencia en propiedad, cada propietario de la propiedad tiene un interés indiviso en ella junto con la propiedad completa y plena. Cada cónyuge tiene el pleno derecho a ocupar y utilizar toda la propiedad. Solo está disponible para parejas casadas. Un cónyuge no puede transferir su interés en la propiedad sin el consentimiento del otro cónyuge. Si la pareja se divorcia y acude a los tribunales, se le otorga al juez una amplia discreción sobre cómo dividir los intereses compartidos de la propiedad en jurisdicciones de derecho consuetudinario.

Propietarios corporativos

Las corporaciones son entidades jurídicas no humanas que tienen derecho a la propiedad, al igual que un ser humano individual. Una corporación tiene el poder legal de usar y poseer propiedades, al igual que lo tendría un ser humano ficticio. Sin embargo, una corporación no es un solo ser humano, es la voluntad colectiva de un grupo de personas que prestan un servicio o construyen un bien. Con muchos agentes en juego, hay muchos intereses diferentes y opuestos en juego con respecto a la propiedad. La mayoría de la propiedad ahora está en manos de corporaciones. Fueron creadas bajo estatutos generales de constitución que permiten que esas personas jurídicas ficticias tengan derechos de propiedad. ^[21]

Propietarios estatales

La comunidad, o el Estado, puede desempeñar muchos papeles diferentes en relación con la propiedad: facilitador, protector y propietario. En las economías de mercado capitalistas, el Estado actúa en gran medida como mediador que facilita y hace cumplir las leyes de propiedad privada.

Los ideales comunistas se oponen a las leyes de propiedad privada. El comunismo /marxismo aboga por la plena propiedad estatal/pública de la propiedad. “La propiedad privada nos ha vuelto tan estúpidos y unilaterales que un objeto sólo es nuestro cuando lo tenemos –cuando existe para nosotros como capital, o cuando es directamente poseído, comido, bebido, vestido, habitado, etc., –en resumen, cuando es usado por nosotros” (Marx). ^[22] Sin embargo, es importante señalar que muchas sociedades marxistas-leninistas como China y la disuelta Unión Soviética tienen formas de leyes de propiedad privada.

En los Estados Unidos, "el gobierno federal posee aproximadamente 640 millones de acres, aproximadamente el 28% de los 2.270 millones de acres de tierra en los Estados Unidos. Cuatro agencias federales importantes de gestión de tierras administran 606,5 millones de acres de esta tierra (al 30 de septiembre de 2018). Son la Oficina de Gestión de Tierras (BLM), el Servicio de Pesca y Vida Silvestre (FWS) y el Servicio de Parques Nacionales (NPS) en el Departamento del Interior (DOI) y el Servicio Forestal (FS) en el Departamento de Agricultura. Una quinta agencia, el Departamento de Defensa (excluyendo el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU.), administra 8,8 millones de acres en los Estados Unidos (al 30 de septiembre de 2017), que consisten en bases militares, campos de entrenamiento y más. Juntas, las cinco agencias administran alrededor de 615,3 millones de acres, o el 27% de la base terrestre de los EE. UU. Muchas otras agencias administran la superficie federal restante ". ^[23]

Véase también