Zonificación en Estados Unidos

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La zonificación es una ley que divide la tierra de una jurisdicción en distritos o zonas y limita cómo se puede utilizar la tierra en cada distrito. ^{[1] [2]} En los Estados Unidos, la zonificación incluye varias leyes de uso de la tierra aplicadas a través de los derechos de poder policial de los gobiernos estatales y locales para ejercer autoridad sobre bienes inmuebles de propiedad privada . ^[3]

Las leyes de zonificación en las principales ciudades se originaron con las ordenanzas de zonificación de Los Ángeles de 1904 ^{[4] [5]} y la Resolución de zonificación de la ciudad de Nueva York de 1916. ^[6] Las primeras regulaciones de zonificación en algunos casos estuvieron motivadas por el racismo y el clasismo, particularmente con respecto a las que ordenaban viviendas unifamiliares. ^{[7] [8]} Las ordenanzas de zonificación no permitían que los afroamericanos se mudaran o usaran residencias que estuvieran ocupadas por blancos mayoritarios debido al hecho de que su presencia disminuiría el valor de la casa. ^[9] La constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación fue confirmada por la Corte Suprema de los Estados Unidos en Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. en 1926.

Según el New York Times , " la zonificación unifamiliar es prácticamente el evangelio en Estados Unidos", ya que un gran número de ciudades zonifican ampliamente el terreno para viviendas unifamiliares independientes. ^[10] La zonificación residencial de baja densidad predomina mucho más en las ciudades estadounidenses que en otros países. ^[7] La ​​escasez de viviendas en muchas áreas metropolitanas, junto con la segregación residencial racial , ha llevado a un mayor enfoque público y debates políticos sobre las leyes de zonificación. ^{[11] [12]} Los estudios indican que las estrictas regulaciones de zonificación restringen la oferta de viviendas e inflan los precios de las viviendas, ^{[13] [ 14 ] [15] [16] [ citas excesivas ]} y aumentan la falta de vivienda, ^[17] además de contribuir a la desigualdad ^[18] y a una economía más débil. ^{[19] [13] [20] [21] [ citas excesivas ]}

Se ha descubierto que las leyes de zonificación estrictas contribuyen a la segregación racial en la vivienda en los Estados Unidos , ^{[13] [22] [23] [24] [ citas excesivas ]} y las leyes de zonificación que priorizan la vivienda unifamiliar han generado inquietudes con respecto a la disponibilidad de vivienda, la asequibilidad de la vivienda y los daños ambientales. ^{[10] [25] [26]} En los EE. UU., el apoyo a la zonificación local en contra de la vivienda multifamiliar se concentra entre los propietarios blancos y adinerados. ^[27] No hay diferencias sustanciales entre los propietarios liberales y conservadores en su oposición a la construcción de viviendas densas en sus vecindarios. ^[28] Sin embargo, entre el público en general y los funcionarios electos, los demócratas son más propensos a apoyar la vivienda densa y multifamiliar. ^[29]

Se estima que la zonificación en los Estados Unidos costará cientos de miles de millones o más de un billón por año en pérdida de producción económica. ^{[30] [31]}

Muchos sostienen que el urbanista alemán Reinhard Baumister fue el primero en desarrollar un sistema de separación del uso del suelo que podría considerarse "zonificación". ^{[2] Los planes de zonificación del siglo XIX} de Frankfurt se utilizaron como inspiración en Estados Unidos y otros países de Europa occidental.

La supuesta necesidad de una zonificación formal en Estados Unidos surgió a principios del siglo XX cuando ciudades como Nueva York, que experimentaban una rápida urbanización y crecimiento de la industria, sintieron una creciente necesidad de reducir la congestión , estabilizar los valores de las propiedades, combatir el mal diseño urbano ^[33] y proteger a los residentes de problemas como las condiciones de vida abarrotadas, los brotes de enfermedades y la contaminación industrial ^[3] a través de medios legales. Edward M. Bassett , autor de la primera ordenanza de zonificación integral en los Estados Unidos, escribió en 1922:

Los rascacielos se construirían a una altura innecesaria, con cornisas que sobresaldrían hacia la calle y bloquearían la luz y el aire. Los pisos inferiores necesitarían luz artificial durante el día. Los centros comerciales, en lugar de estar distribuidos racionalmente, se verían intensamente congestionados. Los servicios de transporte y de la calle se verían desbordados... ^[33]

Además, muchas de las primeras leyes de zonificación en los Estados Unidos fueron influenciadas por una demanda de segregación basada en clases, ^[2] etnias y razas. ^{[34] [35]} Las primeras ordenanzas de zonificación en los Estados Unidos tenían un alcance más limitado y luego se volvieron más integrales. ^{[2] Se ha argumentado que la ordenanza de 1885 de} Modesto, California, que prohibía los lavaderos en ciertas áreas de la ciudad fue la primera ordenanza de zonificación verdadera de los Estados Unidos. ^{[36] La ordenanza de zonificación} de Richmond de 1908 que regulaba la altura y la disposición de los edificios fue confirmada por la Corte Suprema de Apelaciones de Virginia en 1910, una decisión utilizada como precedente en la implementación de la Resolución de Zonificación de la Ciudad de Nueva York de 1916. ^[37]

Se cree comúnmente que la zonificación en Los Ángeles se promulgó por primera vez en 1908, aunque el Ayuntamiento de Los Ángeles aprobó la primera ordenanza de zonificación municipal en los Estados Unidos, la Ordenanza 9774, el 25 de julio de 1904. ^{[4] [5]} Aunque la ordenanza no asignó todas las partes de la ciudad a un mapa de zonificación, como sucedió con las ordenanzas estadounidenses posteriores, sí estableció tres distritos residenciales en los que se prohibían las lavanderías y los lavaderos. La prohibición de las lavanderías tenía un componente racial, ya que muchas eran propiedad de residentes y ciudadanos chinos. ^[38] Esta ordenanza sería reemplazada más tarde en 1908 por otras ordenanzas que ampliaron el alcance de los distritos residenciales y ampliaron en gran medida el alcance de las industrias prohibidas. ^[39] Las leyes de molestias existentes ya habían prohibido algunos usos industriales del suelo en Los Ángeles . Los negocios peligrosos (como el almacenamiento de explosivos) eran ilegales antes de 1908, al igual que los usos del suelo con olor, como los mataderos y las curtidurías . La Corte Suprema de California ya había confirmado estas normas en el caso Yick Wo (1886). Muchos casos judiciales posteriores en California apoyaron las ordenanzas de 1908, incluso en un caso de reubicación ex post facto de una fábrica de ladrillos existente. ^[40]

La Ordenanza 16170, adoptada el 16 de septiembre de 1908, estableció seis distritos industriales. ^[39] Estos se trazaron principalmente en áreas que ya habían albergado un desarrollo industrial significativo, como corredores a lo largo de los ferrocarriles de carga y el río Los Ángeles . Una nueva ordenanza adoptada el 3 de agosto de 1909 estableció que todas las tierras dentro de Los Ángeles que no fueran parte de un distrito industrial se convertirían en un distrito residencial. ^[39] Sin embargo, entre 1909 y 1915, el Ayuntamiento de Los Ángeles respondió a algunas solicitudes de intereses comerciales para crear excepciones a las prohibiciones industriales dentro de los tres distritos residenciales. Lo hicieron a través del dispositivo legal de distritos dentro de distritos. Si bien algunos podrían haber sido benignos, como los distritos cinematográficos, otros eran contaminantes, como los distritos de mataderos de aves de corral. A pesar de la creciente lista de excepciones, las nuevas ordenanzas en otras ciudades (por ejemplo, la ordenanza de Oakland de 1914) siguieron el modelo de Los Ángeles de 1908 hasta aproximadamente 1917. ^[40] Existían 22 ciudades con ordenanzas de zonificación en 1913. ^[41]

Muchas ciudades estadounidenses aprobaron leyes de segregación residencial basadas en la raza entre 1910 y 1917. El Ayuntamiento de Baltimore aprobó una ley de este tipo en diciembre de 1910. ^{[42] [43]} A diferencia del Distrito Residencial de Los Ángeles, que creó áreas bien definidas para el uso residencial del suelo, el plan de Baltimore se implementó cuadra por cuadra. Druid Hill ya existía como un barrio de facto exclusivamente negro, pero algunos blancos de los barrios cercanos protestaron por la segregación formal. Apenas unos meses después, Richmond, Virginia, aprobó su ley de zonificación basada en la raza, que fue confirmada por la Corte Suprema de Virginia en el caso de 1915 Hopkins v. City of Richmond . ^[38] Durante los siguientes años, varias ciudades del sur establecieron ordenanzas de zonificación residencial basadas en la raza, incluidas otras cuatro ciudades de Virginia , una en Carolina del Norte y otra en Carolina del Sur . Atlanta aprobó una ley similar a la ordenanza de Baltimore de 1910. Antes de 1918, se adoptaron ordenanzas de zonificación basadas en la raza en Nueva Orleans , Louisville , St. Louis y Oklahoma City . ^[43]

Al final, la Corte Suprema de los Estados Unidos anuló la ordenanza de Louisville, dictaminando en Buchanan v. Warley que la zonificación basada en la raza era una violación de la Decimocuarta Enmienda; ^{[42] [43]} más específicamente, la Corte sostuvo que la ley violaba el "derecho a contratar" y el derecho a enajenar la propiedad. ^[44] A pesar de la sentencia de Buchanan , la ciudad de Atlanta ideó una nueva ordenanza de zonificación basada en la raza, argumentando que la Corte Suprema simplemente la había aplicado a defectos específicos de la ordenanza de Louisville. Incluso después de que la Corte Suprema de Georgia anulara la ordenanza de Atlanta, la ciudad continuó utilizando sus mapas de zonificación residencial basados ​​en la raza. Otros municipios probaron los límites de Buchanan ; Florida , Apopka y West Palm Beach redactaron ordenanzas de zonificación residencial basadas en la raza. Birmingham , Indianápolis y Nueva Orleans aprobaron leyes de zonificación basadas en la raza, mientras que Atlanta, Austin , Kansas City, Missouri y Norfolk consideraron la raza en sus decisiones de "zonificación puntual". En algunos casos, estas prácticas continuaron durante décadas después de Buchanan . ^[44]

Aunque no se basa explícitamente en la raza, se cree que Berkeley, California , es donde se originó por primera vez la zonificación unifamiliar, como un esfuerzo por mantener a las minorías fuera de los vecindarios blancos. ^{[45] [46]}

En 1916, la ciudad de Nueva York adoptó las primeras normas de zonificación que se aplicaron en toda la ciudad como reacción a la construcción del edificio Equitable (que todavía se encuentra en el 120 de Broadway). El edificio se elevaba sobre las residencias vecinas y cubría por completo toda la superficie disponible dentro del límite de la propiedad, bloqueando las ventanas de los edificios vecinos y disminuyendo la disponibilidad de luz solar para las personas en el área afectada. ^[47]

El mapa de zonificación de Bassett estableció restricciones de altura para toda la ciudad, expresadas como relaciones entre la altura máxima de los edificios y el ancho de las calles adyacentes. Las zonas residenciales eran las más restrictivas, ya que limitaban la altura de los edificios a un máximo del ancho de las calles adyacentes. La ley también regulaba el uso del suelo, impidiendo que las fábricas y los almacenes invadieran los distritos comerciales. ^[48]

Estas leyes , escritas por una comisión encabezada por Edward Bassett y firmadas por el alcalde John Purroy Mitchel , se convirtieron en el modelo para la zonificación en el resto del país, en parte porque Bassett encabezó el grupo de abogados de planificación que escribió la Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar que fue emitida por el Departamento de Comercio de los EE. UU. en 1924 y aceptada casi sin cambios por la mayoría de los estados. El efecto de estas regulaciones de zonificación en la forma de los rascacielos fue ilustrado de manera famosa por el arquitecto e ilustrador Hugh Ferriss . ^[49]

La Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar (SZEA, por sus siglas en inglés) es un documento de planificación federal redactado y publicado por primera vez a través del Departamento de Comercio de los Estados Unidos en 1922, ^[50] que dio a los estados un modelo bajo el cual podían promulgar sus propias leyes de zonificación. El origen de esta ley es la iniciativa de Herbert Hoover mientras era Secretario de Comercio. Derivado de una política general para aumentar la propiedad de viviendas en los Estados Unidos, el Secretario Hoover estableció el Comité Asesor sobre Zonificación, al que se le asignó la tarea de redactar estatutos de zonificación modelo. Este comité fue conocido más tarde como el Comité Asesor sobre Planificación y Zonificación Urbana. Entre los miembros de este comité se encontraban Edward Bassett, Alfred Bettman , Morris Knowles, Nelson Lewis, Frederick Law Olmsted Jr. y Lawrence Veiller . ^[51]

El Comité Asesor sobre Zonificación designó un subcomité bajo el título de "Leyes y Ordenanzas". Este comité, que incluía a Bassett, Knowles, Lewis y Veiller, redactó una serie de borradores para la SZEA, uno de los cuales databa del 15 de diciembre de 1921. Un segundo borrador salió del subcomité en enero de 1922. Varios borradores culminaron en el primer documento publicado en 1924, que fue revisado y republicado en 1926. ^[51]

Durante su creación, las leyes de zonificación fueron duramente criticadas por considerarlas una extralimitación del poder gubernamental. ^[2] Algunos creían que eran una restricción injusta de la acción privada, mientras que otros creían que el poder de la zonificación se corrompería en manos de los burócratas. El general P. Lincoln Mitchell llegó a decir que las leyes de zonificación eran "una forma avanzada de comunismo". ^[2] Otros apoyaban las leyes de zonificación por su aplicación uniforme y coherente, y creían que serían una fuerza de igualdad social. La constitucionalidad de las leyes de zonificación fue muy debatida hasta el fallo de Village of Euclid v. Ambler Realty . ^[52]

La Corte Suprema de los Estados Unidos confirmó la constitucionalidad de las ordenanzas de zonificación en el caso Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. en 1926. La ordenanza de zonificación de Euclid, Ohio, fue impugnada en los tribunales por un terrateniente local sobre la base de que restringir el uso de la propiedad violaba la Decimocuarta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos . Ambler Realty Company presentó una demanda el 13 de noviembre de 1922 contra la Villa de Euclid, Ohio, alegando que las ordenanzas de zonificación locales reducían efectivamente el valor de sus propiedades. La villa había zonificado un área de tierra propiedad de Ambler Realty como un vecindario residencial. Ambler argumentó que perdería dinero porque si la tierra pudiera ser arrendada a usuarios industriales habría obtenido mucho más dinero que como área residencial. Ambler Realty afirmó que estas infracciones implicaban una expropiación inconstitucional de la propiedad y negaban la igualdad de protección ante la ley. ^[53]

El tribunal de primera instancia falló originalmente a favor de Ambler, al considerar que la zonificación era inconstitucional. Entre otras razones, el tribunal de primera instancia consideró que la zonificación era un mecanismo ilegítimo para facilitar la segregación social y económica. No obstante, la Corte Suprema de Estados Unidos revocó esa decisión, al considerar que la zonificación era un mecanismo para prevenir molestias y, como tal, un ejercicio adecuado del poder de policía regulatoria del estado.

Houston sigue siendo una excepción dentro de los Estados Unidos porque nunca adoptó una ordenanza de zonificación. ^[54] Sin embargo, existió un fuerte apoyo a la zonificación en Houston entre los elementos dentro del gobierno municipal y entre las élites de la ciudad durante la década de 1920. En 1924, el alcalde Oscar Holcombe nombró la primera Comisión de Planificación de la Ciudad financiada. El Ayuntamiento votó a favor de contratar a S. Herbert Hare de Hare and Hare como consultor de planificación. Tras la aprobación de un estatuto estatal que habilitaba la zonificación en 1927, Holcombe nombró a Will Hogg para presidir una nueva Comisión de Planificación de la Ciudad. ^[41] Will Hogg fue cofundador del desarrollo River Oaks , hijo de un exgobernador de Texas y heredero de la riqueza petrolera familiar. ^[55] En 1929, tanto Hare como Hogg abandonaron los esfuerzos para impulsar la ordenanza de zonificación a referéndum. En su opinión, no había suficiente apoyo para ello. Hogg renunció como presidente de la Comisión de Planificación de la Ciudad ese año. ^[41]

Houston es la ciudad más grande del país sin ordenanzas de zonificación . Los votantes de Houston han rechazado los esfuerzos para implementar la zonificación en 1948, 1962 y 1993. ^[56] Sin embargo, Houston es similar a otras grandes ciudades en todo el Sun Belt , que experimentaron la mayor parte de su crecimiento poblacional durante la Era del Automóvil . Las más grandes de estas ciudades, como Los Ángeles , Atlanta , Miami , Tampa , Dallas , Phoenix y Kansas City , han expandido sus huellas metropolitanas junto con Houston al mismo tiempo que tienen zonificación de uso de la tierra. ^{[57] [58] [59]}

Si bien Houston no tiene ordenanzas oficiales de zonificación, muchas propiedades privadas tienen convenios legales o "restricciones de escritura" que limitan los usos futuros de la tierra, con efectos similares a los de los sistemas de zonificación. ^{[58] [60]}

Además, la ciudad ha promulgado normas de desarrollo que especifican cómo se subdividen los lotes, los retiros estándar y los requisitos de estacionamiento. ^[61] Las normas han contribuido a la expansión dependiente del automóvil de la ciudad , al requerir la existencia de grandes tamaños mínimos de lotes residenciales y grandes estacionamientos comerciales. ^[62]

A mediados del siglo XX, la zonificación basada en el uso se volvió más plana y las disposiciones jerárquicas que permitían usos residenciales en áreas industriales se volvieron menos comunes. ^[2] Los distritos de zonificación también se hicieron más grandes, aumentando la distancia entre propiedades zonificadas para diferentes usos. ^[2]

A principios del siglo XXI, varios gobiernos locales y estatales de los Estados Unidos han estado relajando o aboliendo clases de zonificación específicas (por ejemplo, la zonificación unifamiliar ) para abordar diversos problemas que han surgido como resultado de la zonificación, como las crisis de asequibilidad de la vivienda y la segregación racial y socioeconómica. ^{[63] [64]} Además, los políticos nacionales de los partidos republicano y demócrata han propuesto una legislación federal para reformar la zonificación excluyente desde al menos la década de 2010. ^[63]

En septiembre de 2021, el estado de California adoptó el Proyecto de Ley Senatorial 9 que permite el desarrollo de hasta cuatro unidades residenciales en lotes unifamiliares, tras un creciente impulso de los gobiernos locales como Berkeley (que se dispone a eliminar gradualmente la zonificación unifamiliar para diciembre de 2022), San José y otras ciudades de todo el estado. ^[64]

En 2000, el gobernador republicano Paul Cellucci de Massachusetts aprobó la Ley de Preservación Comunitaria para la asequibilidad de la vivienda. ^[65] En 2004, el gobernador republicano Mitt Romney adoptó la ley 40R que proporcionó incentivos financieros a las ciudades, suburbios y pueblos para adoptar una legislación de zonificación para nuevas unidades de alquiler y condominios alrededor de las estaciones de tren. ^[65] En 2012, el gobernador demócrata Deval Patrick amplió la 40R con Compact Neighborhoods, incentivando la zonificación para viviendas multifamiliares más densas cerca de los centros ferroviarios y de tránsito en todo el Commonwealth. ^[65] En noviembre de 2017, el gobernador republicano Charlie Baker presentó la reforma de elección de vivienda (adoptada en enero de 2021), que incluye la relajación del requisito de una mayoría de dos tercios a una mayoría simple a nivel local para aprobar enmiendas de zonificación para nuevas viviendas, un requisito para que 175 ciudades y pueblos en el área metropolitana de Boston rezonifiquen terrenos para viviendas multifamiliares más densas cerca de las estaciones de MBTA y medios financieros para cumplir con las nuevas regulaciones de zonificación además de los incentivos existentes. ^[65] A diferencia de California, donde la legislatura estatal ha asumido un papel más destacado en la reforma de la zonificación local, el enfoque en Massachusetts está en el control del gobierno local de los cambios en la política de zonificación; ambos enfoques tienen sus ventajas y desventajas. ^[65] En febrero de 2024, los residentes de la ciudad de Milton, un suburbio de Boston, votaron para no cumplir con la ley. La fiscal general de Massachusetts, Andrea Joy Campbell, presentó una demanda para forzar el cumplimiento. ^[66] El Boston Globe ha caracterizado los esfuerzos por actualizar los códigos de zonificación como un "campo minado político" para la alcaldesa de Boston, Michelle Wu. ^[67]

El 7 de diciembre de 2018, Minneapolis , en Minnesota, se convirtió en la primera ciudad de los EE. UU. en decidir eliminar por completo las políticas de zonificación unifamiliares excluyentes (que en ese momento cubrían el 70 % de su suelo residencial) en tres etapas. ^[63] También planeó permitir la construcción de nuevos edificios de tres a seis pisos cerca de paradas de tránsito, abolir los requisitos mínimos de estacionamiento fuera de la calle (la cuarta ciudad de los EE. UU. en hacerlo), exigir que los nuevos desarrollos de apartamentos reserven el 10 % de las unidades para hogares de ingresos moderados y aumentar la financiación para viviendas asequibles para combatir la falta de vivienda y apoyar a los inquilinos de bajos ingresos. ^[63] Además de aumentar la asequibilidad de la vivienda y reducir la segregación racial y económica, reducir los desplazamientos y hacer que la vivienda sea más respetuosa con el medio ambiente fue un propósito declarado adicional. ^[63]

El Proyecto de Ley de la Cámara de Representantes de 2001, adoptado por el Senado de Oregón en una votación de 17 a 9 el 30 de junio de 2019, eliminó efectivamente la zonificación unifamiliar en las grandes ciudades de Oregón. ^[68] Las ciudades con al menos 10.000 residentes debían permitir el desarrollo de dúplex en zonas unifamiliares, mientras que las ciudades con más de 25.000 residentes y algunos lugares más pequeños en el área metropolitana de Portland también tenían que permitir tríplex, cuádruplex y "grupos de cabañas" (varias casas pequeñas alrededor de un patio común) además de dúplex en terrenos que hasta entonces habían estado reservados para viviendas unifamiliares. ^[68]

En teoría, el objetivo principal de la zonificación es segregar usos que se consideran incompatibles y brindar estabilidad a los valores de las propiedades. ^[69] En la práctica, la zonificación también se utiliza como un sistema de permisos para evitar que nuevos desarrollos perjudiquen a los residentes o negocios existentes . La zonificación es ejercida comúnmente por los gobiernos locales, como los condados o los municipios , aunque el estado determina la naturaleza del esquema de zonificación con una ley habilitante de zonificación. Las tierras federales no están sujetas a los controles de planificación estatales. ^[70]

La zonificación puede incluir la regulación de los tipos de actividades que serán aceptables en lotes particulares (como espacios abiertos, residenciales, agrícolas , comerciales o industriales), las densidades en las que se pueden realizar esas actividades (desde viviendas de baja densidad como viviendas unifamiliares hasta alta densidad como edificios de apartamentos de gran altura ), la altura de los edificios, la cantidad de espacio que pueden ocupar las estructuras, la ubicación de un edificio en el lote ( retiros ), las proporciones de los tipos de espacio en un lote (por ejemplo, cuánto espacio ajardinado y cuánto espacio pavimentado ) y cuánto estacionamiento debe proporcionarse ). ^[71] Algunas zonas comerciales especifican qué tipos de productos pueden venderse en tiendas particulares. ^[72]

La mayoría de los sistemas de zonificación tienen un procedimiento para conceder excepciones ^[73] (excepciones a las reglas de zonificación), generalmente debido a alguna dificultad percibida debido a la naturaleza particular de la propiedad en cuestión. Si la excepción no está justificada, puede dar lugar a una acusación de zonificación puntual . La mayoría de las leyes estatales que permiten la zonificación prohíben a las autoridades locales de zonificación participar en cualquier zonificación puntual porque socavaría el propósito de un plan de zonificación. ^[74]

Las leyes de zonificación de las distintas jurisdicciones pueden especificar sus reglas utilizando sus propios sistemas. Aunque existen algunos patrones generales, como las abreviaturas que comienzan con R para residencial, C para comercial e I para industrial, las leyes de zonificación no siguen ningún sistema único y consistente. ^[75] Por ejemplo, las zonas residenciales de una ciudad pueden codificarse como R1 para viviendas unifamiliares y R5 para viviendas multifamiliares . ^[76] En otros lugares, el código R5 podría referirse a 5 unidades de vivienda residencial por acre o a viviendas en lotes de al menos 5000 pies cuadrados. ^[77]

Existen varias limitaciones a la capacidad de los gobiernos locales para ejercer poderes de policía para controlar el uso de la tierra. En primer lugar, las restricciones constitucionales incluyen la libertad de expresión (Primera Enmienda), las expropiaciones injustas de propiedades mediante el uso de una zonificación que niega a los propietarios de tierras la capacidad de hacer usos razonables y generadores de ingresos de sus tierras (Quinta Enmienda) y la igualdad de protección (Decimocuarta Enmienda). También existen leyes federales que a veces restringen la zonificación local. Entre ellas se encuentran la Ley de Enmiendas a la Ley Federal de Vivienda de 1988, la Ley de Estadounidenses con Discapacidades de 1990 y la Ley de Uso Religioso de la Tierra y Personas Institucionalizadas de 2000. ^[78]

Los gobiernos locales regulan la señalización en propiedades privadas mediante ordenanzas de zonificación. A veces, los tribunales invalidan leyes que regulan el contenido del discurso en lugar de las maneras y los modos de expresión. Un tribunal invalidó una ordenanza local que prohibía los carteles de "en venta" y "vendido" en propiedades privadas. Otro tribunal anuló una ley que prohibía los carteles en los cabarets para adultos. ^[78]

A partir de 1987, varios casos de la Corte Suprema de los Estados Unidos fallaron en contra de las regulaciones de uso de la tierra por ser una expropiación que requiere una compensación justa de conformidad con la Quinta Enmienda de la Constitución . First English Evangelical Lutheran Church v. Los Angeles County dictaminó que incluso una expropiación regulatoria temporal puede requerir una compensación. Nollan v. California Coastal Commission dictaminó que las condiciones del permiso de construcción que no promueven sustancialmente los propósitos autorizados de la agencia, requieren una compensación. Lucas v. South Carolina Coastal Council dictaminó que numerosas preocupaciones ambientales no eran suficientes para negar todo desarrollo sin compensación. Dolan v. City of Tigard dictaminó que las condiciones de un permiso deben ser aproximadamente proporcionales a los impactos adversos del nuevo desarrollo propuesto. Palazzolo v. Rhode Island dictaminó que los derechos de propiedad no se ven disminuidos por leyes inconstitucionales que existen sin impugnación en el momento en que el propietario de la propiedad que presenta la queja adquirió el título. ^{[ cita requerida ]}

En otros casos de Estados Unidos se han anulado leyes de zonificación específicas en las que no se aplicaban de forma uniforme (violando la igualdad de protección ) o se consideraba que violaban la libertad de expresión . En Roswell , un suburbio de Atlanta (Georgia) , una ordenanza que prohibía las vallas publicitarias fue anulada en un tribunal con el argumento de que violaba inconstitucionalmente el derecho a la libertad de expresión. ^{[79] [80]} Ahora se aconseja a las ciudades que no regulen los carteles en función de su contenido. ^[81] Roswell ha modificado su ordenanza sobre carteles para regular los carteles basándose estrictamente en las características dimensionales y estéticas en lugar del contenido del cartel. ^[81]

En otras ocasiones, las instituciones religiosas intentaron eludir las leyes de zonificación, citando la Ley de Restauración de la Libertad Religiosa de 1993 (RFRA). La Corte Suprema finalmente anuló la RFRA en un caso de este tipo, City of Boerne v. Flores 521 US 507 (1997). Sin embargo, el Congreso promulgó la Ley de Uso Religioso de Tierras y Personas Institucionalizadas (RLUIPA) en 2000, en un esfuerzo por corregir los problemas constitucionalmente objetables de la RFRA. ^[82] Se ha determinado que la RLUIPA es constitucional en su aplicación a las personas institucionalizadas en tres casos de la Corte Suprema de los Estados Unidos ( Cutter v. Wilkinson , Sossamon v. Texas y Holt v. Hobbs ), pero hasta 2020 ningún caso había decidido la constitucionalidad de la RLUIPA en lo que respecta a los usos religiosos de la tierra. ^[83]

A principios de 2022, la ciudad de Woodside, California, fue objeto de burlas generalizadas por declararse un " hábitat de pumas " para evitar los requisitos estatales de vivienda asequible . ^[84] Se retractó de ese intento después de que el fiscal general de California, Rob Bonta, denegara esta afirmación. ^[85] Bonta escribió: "No hay ninguna base válida para afirmar que toda la ciudad de Woodside es un hábitat para pumas. Los terrenos que ya están urbanizados (con, por ejemplo, una vivienda unifamiliar) no son, por definición, hábitat. (...) Nuestro mensaje a los gobiernos locales es sencillo: actúen de buena fe, respeten la ley y hagan su parte para aumentar la oferta de viviendas". ^[86] Según la defensora de la vivienda Sonja Trauss, este fue solo uno de los aproximadamente 40 casos en los que las ciudades californianas intentaron limitar, bloquear o desalentar el desarrollo de viviendas para mantener zonas unifamiliares excluyentes en violación del Proyecto de Ley Senatorial 9 (SB9) adoptado en septiembre de 2021. ^[86]

Los códigos de zonificación han evolucionado a lo largo de los años a medida que la teoría de la planificación urbana ha cambiado, las restricciones legales han fluctuado y las prioridades políticas han cambiado. ^[87] Los diversos enfoques de zonificación se pueden dividir en cuatro categorías: basados ​​en el uso (conocidos como euclidianos en los EE. UU.), desempeño, incentivos y basados ​​en la forma. ^[88] Los códigos de zonificación euclidianos con estricta separación de usos son, con mucho, el tipo más frecuente en los Estados Unidos. ^{[2] [89] : 38} Si bien el uso de innovaciones como la zonificación basada en la forma, el desempeño, el desarrollo de unidades planificadas y la zonificación de uso mixto son comunes en los EE. UU., tienden a liberar relativamente poca superficie de tierra de la zonificación estricta de uso único. ^{[2] : 85–92} Según una encuesta de 25 ciudades, menos del 5% de la tierra permite usos residenciales y comerciales mixtos. ^{[2] : 90}

Las modificaciones a las normas de zonificación pueden estar sujetas a revisión judicial, en caso de que dichas modificaciones sean impugnadas por considerarse ultra vires o inconstitucionales. ^{[ cita requerida ]}

El criterio aplicado a la enmienda para determinar si puede sobrevivir al escrutinio judicial es el mismo que el de la revisión de una ordenanza de zonificación: si la restricción es arbitraria o si guarda una relación razonable con el ejercicio del poder policial del estado. ^{[ cita requerida ]}

Si los residentes del barrio en cuestión se quejan de la enmienda, su argumento en el tribunal no les otorga ningún derecho adquirido a mantener el distrito zonificado igual. ^[90] Sin embargo, no tienen que probar el difícil criterio de que la enmienda equivale a una expropiación. ^[90] Si la ganancia para el público por la rezonificación es pequeña en comparación con las dificultades que afectarían a los residentes, entonces la enmienda puede concederse si proporciona alivio a los residentes. ^[90]

Si la autoridad de zonificación local aprueba la enmienda de zonificación, entonces pueden surgir acusaciones de zonificación puntual si la rezonificación es de naturaleza preferencial y no está razonablemente justificada. ^{[ cita requerida ]}

La zonificación del uso del suelo es una herramienta en el tratamiento de ciertos males sociales y parte del concepto más amplio de ingeniería social . ^[91] Hay críticas a la zonificación particularmente entre los defensores del gobierno limitado o las perspectivas políticas de laissez-faire . El peligro inherente de la zonificación, como una fuerza coercitiva utilizada contra los propietarios que buscan construir viviendas integradas, se ha descrito en detalle en el libro de Richard Rothstein The Color of Law (2017). ^{[44] : 85–92} La zonificación gubernamental se utilizó significativamente como un instrumento para promover el racismo a través de la segregación forzada en todas las regiones de los EE. UU., no solo en el sur, desde principios del siglo XX hasta las últimas décadas. ^{[44] : 7}

En general, el desarrollo existente en una comunidad no se ve afectado por las nuevas leyes de zonificación porque está " protegido " o legalmente no conforme como un uso no conforme , lo que significa que el desarrollo anterior está exento de cumplimiento. ^[92] En consecuencia, la zonificación solo puede afectar al nuevo desarrollo en una comunidad en crecimiento. Además, si la tierra no desarrollada se zonifica para permitir el desarrollo, esa tierra se vuelve relativamente cara, lo que hace que los desarrolladores busquen tierras que no estén zonificadas para el desarrollo con la intención de buscar la rezonificación de esa tierra. Las comunidades generalmente reaccionan no zonificando la tierra no desarrollada para permitir el desarrollo hasta que un desarrollador solicite la rezonificación y presente un plan adecuado. El desarrollo bajo esta práctica parece ser fragmentado y descoordinado. Las comunidades intentan influir en el momento del desarrollo mediante gastos gubernamentales para nuevas calles, alcantarillas y servicios públicos generalmente deseados para los desarrollos modernos. Contrariamente a las recomendaciones federales que lo desalientan, el desarrollo de autopistas interestatales para fines no relacionados con el crecimiento comunitario planificado, crea una prisa inexorable para desarrollar la tierra relativamente barata cerca de los intercambiadores. Las medidas de supresión de impuestos a la propiedad , como la Proposición 13 de California, llevaron a muchas comunidades desesperadas por captar ingresos por impuestos a las ventas a ignorar sus planes integrales y rezonificar terrenos no urbanizados para establecimientos minoristas. ^[93]

En Colorado, los gobiernos locales tienen la libertad de elegir no aplicar sus propias leyes de zonificación y otras leyes de regulación del suelo. Esto se denomina aplicación selectiva. Steamboat Springs, Colorado, es un ejemplo de un lugar con edificios ilegales y una aplicación laxa de las leyes. ^{[94] [95]}

La zonificación también ha sido implicada como un factor impulsor primario en la rápida aceleración de la falta de vivienda asequible en las áreas urbanas. ^[96] Un mecanismo para esto es la zonificación que muchas comunidades suburbanas y exurbanas hacen para lotes residenciales mínimos muy grandes y tamaños de construcción para preservar los valores de las viviendas al limitar la oferta total de viviendas, lo que excluye a las personas más pobres. Esto desplaza el mercado hacia viviendas más caras de las que normalmente se construirían. Según el Manhattan Institute, hasta la mitad del precio que se paga por la vivienda en algunas jurisdicciones es directamente atribuible a los costos ocultos de la regulación restrictiva de la zonificación. ^{[ cita requerida ]}

Por ejemplo, toda la ciudad de Los Altos Hills , California (con excepción de la universidad comunitaria local y un convento religioso), está zonificada para uso residencial con un tamaño mínimo de lote de un acre (4.000 m2 ⁾ y un límite de solo una vivienda principal por lote. Todas estas restricciones fueron confirmadas como constitucionales por los tribunales federales y estatales a principios de la década de 1970. ^{[97] [98]} La ciudad tradicionalmente intentó cumplir con los requisitos estatales de vivienda asequible contabilizando las viviendas secundarias (es decir, apartamentos sobre garajes y casas de huéspedes) como vivienda asequible, y desde 1989 también ha permitido a los residentes construir las llamadas "unidades abuela". ^[99]

En 1969, Massachusetts promulgó la Ley de Permisos Integrales de Massachusetts: Capítulo 40B , originalmente conocida como la ley de zonificación anti-snob. Según este estatuto, en los municipios con menos del 10% de viviendas asequibles, un desarrollador de viviendas asequibles puede solicitar una exención de la zonificación local y otros requisitos de la junta de apelaciones de zonificación local, con revisión disponible del Comité de Apelaciones de Vivienda del estado ^[100] si la exención es denegada. Existen leyes similares en otras partes de los Estados Unidos (por ejemplo, Rhode Island, Connecticut e Illinois), aunque su efectividad es discutida. ^{[ cita requerida ]}

Los críticos de la zonificación señalan que las leyes de zonificación son un desincentivo para proporcionar viviendas, lo que da como resultado un aumento en los costos de la vivienda y una disminución en la producción económica productiva. ^[101] Por ejemplo, un estudio de 2017 mostró que si todos los estados desregularan sus leyes de zonificación solo a la mitad del nivel de Texas, un estado conocido por sus bajas regulaciones de zonificación, su PIB aumentaría en un 12 por ciento debido a trabajadores más productivos y oportunidades. ^[102] Además, los críticos señalan que impide la capacidad de quienes desean proporcionar viviendas benéficas para hacerlo. Por ejemplo, en 2022, la Iglesia Metodista Libre de Gloversville en Nueva York deseaba proporcionar 40 camas para la población sin hogar en un clima de -4 grados y se le impidió hacerlo. ^[103]

Según un estudio de 2021, en San Francisco, el "impuesto de zonificación" (que se refiere a los precios de los terrenos inflados artificialmente provocados por las estrictas normas de zonificación residencial) se prevé que sea superior a los 400.000 dólares por vivienda. El estudio concluyó que el impuesto de zonificación en Seattle, la ciudad de Nueva York y Los Ángeles puede llegar a los 200.000 dólares. En Chicago, Filadelfia, Portland y Washington, DC, llegó a los 80.000 dólares. ^[104]

En tiempos más recientes, la zonificación ha sido criticada por los planificadores urbanos y académicos (más notablemente Jane Jacobs ) como una fuente de nuevos males sociales, incluyendo la expansión urbana , la separación de hogares y empleos, y el auge de la " cultura del automóvil ". ^[2] Algunas comunidades han comenzado a alentar el desarrollo de barrios más densos, homogeneizados y de uso mixto que promueven caminar y andar en bicicleta para ir a los trabajos y hacer compras. No obstante, una casa unifamiliar y un automóvil son partes importantes del " sueño americano " para las familias nucleares , y las leyes de zonificación a menudo reflejan esto: en algunas ciudades, las casas que no tienen un garaje adjunto se han considerado " arruinadas " y están sujetas a reurbanización . ^[105] Los movimientos que desaprueban la zonificación euclidiana, como el Nuevo Urbanismo y el Crecimiento Inteligente , generalmente intentan reconciliar estas demandas en competencia. Los nuevos urbanistas en particular favorecen soluciones de diseño urbano creativo que se remontan a las prácticas de zonificación jerárquica de las décadas de 1920 y 1930 ^[106] o al código basado en la forma. ^[107]

La zonificación ha sido criticada durante mucho tiempo como una herramienta de exclusión y segregación racial y socioeconómica, principalmente a través de requisitos de tamaño mínimo de lote y segregación por uso de la tierra. ^[108] Los primeros códigos de zonificación a menudo eran explícitamente racistas, ^[109] o estaban diseñados para separar las clases sociales. ^[2]

Las prácticas excluyentes siguen siendo comunes entre los suburbios que desean mantener fuera a aquellos considerados socioeconómica o étnicamente indeseables: por ejemplo, los representantes de la ciudad de Barrington Hills , Illinois, dijeron una vez a los editores de la sección de Bienes Raíces del Chicago Tribune que el tamaño mínimo de lote de 5 acres (20.000 m2) de la ciudad ^ayudaba a "mantener fuera a la chusma". ^{[ cita requerida ]}

Las restricciones de ocupación, como las que limitan el número de ocupantes no emparentados que pueden ocupar una vivienda unifamiliar, han sido criticadas por su rigidez con respecto a las ideas tradicionales de la familia nuclear . El juez de la Corte Suprema William O. Douglas argumentó en el caso Village of Belle Terre v. Boraas que era el objetivo del estado preservar los valores familiares tradicionales, ^[110] algo que los críticos han utilizado como un término peyorativo contra la zonificación unifamiliar. ^{[ cita requerida ]}

Desde 1910 en Baltimore, ^[111] numerosos estados de EE. UU. crearon leyes de zonificación racial; sin embargo, dichas leyes fueron descartadas en 1917 cuando la Corte Suprema de EE. UU. dictaminó que dichas leyes interferían con los derechos de propiedad de los propietarios ( Buchanan v. Warley ). ^[112] Desde entonces, hubo repetidos intentos por parte de varios estados, municipios e individuos de crear leyes de zonificación y vivienda basadas en la raza, sin embargo, dichas leyes finalmente fueron revocadas por los tribunales. La Ley de Vivienda Justa (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968) puso fin a la legalidad de toda discriminación en la vivienda, por parte de entidades públicas o privadas. ^[113] A pesar de tales fallos, existe evidencia generalizada de que las leyes de zonificación aún se utilizan con el propósito de la segregación racial. ^[114] A raíz de la Ley de Vivienda Justa, las localidades utilizaron cada vez más leyes de zonificación supuestamente no raciales para mantener a los no blancos fuera de los vecindarios blancos. ^[35] Las localidades prohibieron los dúplex, las casas pequeñas y los edificios multifamiliares, que tenían más probabilidades de estar ocupados por minorías raciales, inmigrantes recientes y hogares pobres. ^[35] El resultado de segregar diferentes áreas de las ciudades y regiones por usos o características de los usos ha dado lugar a una mayor segregación racial y económica. ^[115]

Un estudio sobre las emisiones de gases de efecto invernadero concluyó que las leyes de zonificación estrictas "parecen estar impulsando nuevos desarrollos hacia lugares con mayores emisiones". ^[116] Los funcionarios públicos han argumentado que, si bien las leyes de zonificación históricamente han tenido un impacto negativo en el medio ambiente a través de su promoción de la expansión urbana de baja densidad y el desarrollo centrado en el automóvil, la zonificación se puede utilizar para preservar el espacio abierto y como una herramienta para promover el uso de energía renovable . ^[117] Estas formas de desarrollo, al fomentar la dependencia del automóvil , también pueden contribuir a un aumento de los estilos de vida sedentarios y la obesidad . ^[118]

• Zonificación agrícola
• Falta vivienda intermedia
• Transición de la movilidad
• Camino
• Transferencia de derechos de desarrollo
• Límite de crecimiento urbano

• Ley de uso de la tierra que habilita la zonificación estatal estándar, Universidad de Washington en St. Louis