Hacer que la vivienda sea asequible
El programa Making Home Affordable del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos se puso en marcha en 2009 como parte del Programa de Alivio de Activos en Problemas . La principal actividad del MHA es el Programa de Modificación de Viviendas Asequibles . [1]
Otros programas bajo el MHA incluyen: [2]
- La Alternativa de Reducción de Capital (PRA) ayuda a los propietarios de viviendas con una relación préstamo-valor superior al 115 por ciento.
- Programa de Desempleo Asequible para Vivienda (UP), tolerancia temporal para propietarios de viviendas desempleados.
- El Programa de Modificación de Segundo Gravamen (2MP) proporciona un mecanismo para que los proveedores de servicios modifiquen los segundos gravámenes cuando un propietario recibe una modificación del primer gravamen a través del HAMP.
- El Programa de Alternativas de Ejecución Hipotecaria Asequibles (HAFA) ayuda a los propietarios de viviendas a salir de sus hogares y hacer la transición a una situación de vida más asequible a través de una venta corta o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria .
Fondo
La crisis de las hipotecas de alto riesgo fue provocada por una fuerte caída de los precios de las viviendas tras el estallido de una burbuja inmobiliaria , lo que dio lugar a morosidad en el pago de hipotecas, ejecuciones hipotecarias y la devaluación de los títulos relacionados con la vivienda . Las caídas de la inversión residencial precedieron a la recesión y fueron seguidas por reducciones del gasto de los hogares y luego de la inversión empresarial. Las reducciones del gasto fueron más significativas en las zonas con una combinación de elevada deuda de los hogares y mayores caídas de los precios de la vivienda. [3]
La burbuja inmobiliaria que precedió a la crisis se financió con títulos respaldados por hipotecas (MBSes) y obligaciones de deuda colateralizadas (CDO), que inicialmente ofrecían tasas de interés más altas (es decir, mejores retornos) que los títulos gubernamentales, junto con calificaciones de riesgo atractivas de las agencias de calificación . La crisis fue causada por el aumento de los préstamos subprime y el aumento de la especulación inmobiliaria. El porcentaje de hipotecas subprime de menor calidad originadas durante un año determinado aumentó del rango histórico del 8% o menos a aproximadamente el 20% de 2004 a 2006, con proporciones mucho más altas en algunas partes de los EE. UU. [4] [5] Un alto porcentaje de estas hipotecas subprime, más del 90% en 2006, por ejemplo, eran hipotecas de tasa ajustable . [6] La especulación inmobiliaria también aumentó, con la proporción de originaciones de hipotecas para inversores (es decir, aquellos propietarios de viviendas distintas de las residencias principales) aumentando significativamente de alrededor del 20% en 2000 a alrededor del 35% en 2006-2007. Estos cambios fueron parte de una tendencia más amplia de menores estándares crediticios y productos hipotecarios de mayor riesgo, [6] [7] lo que contribuyó a que los hogares estadounidenses se endeudaran cada vez más. La relación entre la deuda de los hogares y el ingreso personal disponible aumentó del 77% en 1990 al 127% a fines de 2007. [8]
Cuando los precios de las viviendas en Estados Unidos cayeron abruptamente después de haber alcanzado su punto máximo a mediados de 2006, a los prestatarios se les hizo más difícil refinanciar sus préstamos. A medida que las hipotecas de tasa ajustable comenzaron a reajustarse a tasas de interés más altas (lo que provocó pagos mensuales más altos), la morosidad hipotecaria se disparó. Los títulos respaldados por hipotecas, incluidas las hipotecas de alto riesgo, que están ampliamente en manos de firmas financieras en todo el mundo, perdieron la mayor parte de su valor. [4]
Durante las elecciones presidenciales de Estados Unidos de 2008 , el candidato presidencial Barack Obama prometió ayudar a los propietarios de viviendas que enfrentaban ejecuciones hipotecarias durante la crisis. [9]
HAMP
El Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP, por sus siglas en inglés) es un programa gubernamental introducido en 2009 para responder a la crisis de las hipotecas de alto riesgo . El HAMP [10] es parte del programa Making Home Affordable (MHA, por sus siglas en inglés), [11] establecido en conjunto con el programa Hardest Hit Fund (HHF, por sus siglas en inglés) [12] bajo el Troubled Asset Relief Program (TARP, por sus siglas en inglés), una parte de la Ley de Estabilización Económica de Emergencia de 2008. [ 13] El HHF brinda ayuda específica a los propietarios de viviendas en los estados más afectados por la crisis económica y trabaja en conjunto con el HAMP y la mayoría de los programas del MHA.
El HAMP (y todo el Programa MHA) vencerá el 31 de diciembre de 2016, el último día para presentar solicitudes, y la fecha de vigencia de la modificación debe ser el 30 de septiembre de 2017 o antes. El HHF se ha extendido hasta 2020.
Objetivo
El Programa de Modificación Asequible de Viviendas (HAMP, por sus siglas en inglés) está diseñado para ayudar a los propietarios de viviendas con dificultades económicas a evitar la ejecución hipotecaria modificando los préstamos a un nivel que sea asequible para los prestatarios ahora y sostenible a largo plazo. Esto se hace mediante la reducción de la tasa de interés, la fijación de la tasa de interés, la reducción o indulgencia del capital y la extensión del plazo. El programa proporciona pautas claras y consistentes para la modificación de préstamos e incluye incentivos para prestatarios, proveedores de servicios e inversores.
En años anteriores, la propiedad sobre la que se iba a realizar el préstamo tenía que ser su residencia principal. En junio de 2012, se revisó significativamente el HAMP para ampliar el alcance del programa y aclarar algunas cuestiones problemáticas. Se inició un programa de modificación de Nivel 2 que permite modificaciones para préstamos sobre propiedades que no están ocupadas por sus propietarios y también permite modificar múltiples préstamos sobre múltiples propiedades. Las reglas preexistentes para propiedades ocupadas por sus propietarios ahora se incluyen en el marco de las modificaciones de Nivel 1.
Normas
El Manual de la MHA [14] es una guía de referencia consolidada que describe los requisitos y las pautas para el Programa Making Home Affordable (MHA) y, en particular, el HAMP, su componente más popular. Un cálculo complejo llamado prueba del valor actual neto (VAN) [15] es la base del programa HAMP. Los niveles 1 y 2 tienen su propia prueba de VAN. La prueba de VAN predice la modificación en función de si el inversor ganará más dinero modificando la hipoteca en lugar de ejecutarla.
Requisitos de elegibilidad
HAMP cumple con los siguientes criterios de elegibilidad y verificación:
- Préstamos originados el 1 de enero de 2009 o antes
- Préstamos de primer grado con saldo de capital impago de hasta $729,750
- Se permiten límites más altos para propiedades con 2-4 unidades
- El inmueble no puede ser expropiado ni inhabitable.
- La relación entre la deuda (deuda de vivienda para el préstamo que se va a modificar) y los ingresos de los prestatarios debe cumplir con ciertos estándares que demuestren dificultades financieras. Durante muchos años, la relación debía ser superior al 31 % de los ingresos brutos, pero ahora varía en función de si usted es elegible para una modificación de Nivel 1 o Nivel 2.
- Todos los prestatarios deben documentar sus ingresos, incluido el formulario IRS 4506-T firmado, proporcionar prueba de ingresos (es decir, recibos de sueldo, estado de ganancias y pérdidas, etc.) y firmar una declaración jurada de dificultades financieras.
Final del programa
En la 22.ª Cumbre económica anual del Greenlining Institute, celebrada el 8 de mayo de 2015, Mel Watt anunció que el programa finalizaría a fines de 2016. El director de la FHFA dijo lo siguiente sobre el programa:
" Aunque el número de nuevos prestatarios que se acogen a estos dos programas sigue disminuyendo, en parte porque muchos prestatarios que reúnen los requisitos ya los han aprovechado y en parte debido a la recuperación de los precios de las viviendas, los prestamistas y los proveedores de servicios siguen aprobando nuevas modificaciones del HAMP y refinanciaciones del HARP. La ampliación del HAMP y el HARP hasta finales de 2016 proporcionará un verdadero alivio a los prestatarios que siguen afrontando dificultades para pagar su hipoteca o refinanciar su préstamo " . [16]
Modificaciones de los segundos préstamos
Una vez que se modifica el primer préstamo en virtud del HAMP, si el segundo préstamo es elegible (y en la mayoría de los casos lo es), también se modifica o se extingue total o parcialmente. Este programa expiró el 31 de diciembre de 2016.
Crítica
En su libro Bailout: How Washington Abandoned Main Street While Rescuing Wall Street , Neil Barofsky sostiene que el Secretario del Tesoro Tim Geithner nunca tuvo la intención de utilizar el programa como lo pretendía el Congreso . En lugar de proporcionar alivio a los propietarios de viviendas para evitar ejecuciones hipotecarias, el plan de Geithner era que el banco procediera con las ejecuciones hipotecarias. Geithner "estima" que los bancos "pueden manejar diez millones de ejecuciones hipotecarias, con el tiempo", y que el HAMP "ayudará a preparar el camino para ellas" al "evitar que la oleada completa de ejecuciones hipotecarias golpee al sistema financiero al mismo tiempo". [17] Como tal, "los bancos que participan en el programa han rechazado cuatro millones de solicitudes de ayuda de los prestatarios, o el 72 por ciento de sus solicitudes, desde que comenzó el proceso". [18] Citimortgage y JPMorgan Chase estuvieron entre los bancos que rechazaron la mayoría de las solicitudes del HAMP. Como tal, el programa sólo ayudó a 887.001 personas de los más de 4 millones de personas que originalmente se estimó que podrían beneficiarse del programa. [9]
Véase también
Referencias
- ^ "Hacer que la vivienda sea asequible / Objetivo y descripción general del programa" . Consultado el 19 de septiembre de 2016 .
- ^ Texto de dominio público copiado de Making Home Affordable / Programas adicionales bajo MHA
- ^ Mian, Atif y Sufi, Amir (2014). La casa de la deuda . Universidad de Chicago. ISBN 978-0-226-08194-6.
{{cite book}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link) - ^ de Michael Simkovic, Competencia y crisis en la titulización hipotecaria
- ^ "Universidad de Harvard - El estado de la vivienda en el país - 2008 -" (PDF) . p. 4, Figura 4 . Consultado el 5 de octubre de 2017 .
- ^ ab Zandi, Mark (2010). Crisis financiera. FT Press. ISBN 978-0-13-701663-1.
- ^ "Pasos en falso hacia el caos" . Consultado el 5 de octubre de 2017 .
- ^ "El fin del asunto". The Economist . 2008-10-30 . Consultado el 2009-02-27 .
- ^ ab Hudson, Michael (2015). "17 Wall Street toma el control y bloquea las amortizaciones de deuda". Matar al anfitrión: cómo los parásitos financieros y la deuda destruyen la economía global. CounterPunch Books. ISBN 978-3-9814842-8-1.OCLC 920675065 .
- ^ "Programa de modificación de vivienda asequible: descripción general".
- ^ "Hogar". www.makinghomeaffordable.gov . Consultado el 18 de marzo de 2016 .
- ^ "Información por estado". www.treasury.gov . Consultado el 17 de marzo de 2016 .
- ^ Tesoro, "Vivienda", Iniciativa, TARP, http://www.treasury.gov/initiatives/financial-stability/TARP-Programs/housing/pages/default.aspx; y Ley de Estabilización Económica de Emergencia, Ley Pública 110-343, 122 Stat. 3765, 3 de octubre de 2008, http://www.gpo.gov/fdsys/pkg/PLAW-110publ343/html/PLAW-110publ343.htm
- ^ "Manual y orientación del MHA".
- ^ "ESPECIFICACIONES DEL MODELO DE VALOR ACTUAL NETO (VAN) BASE DEL PROGRAMA DE MODIFICACIÓN ASEQUIBLE DE VIVIENDAS" (PDF) . Departamento del Tesoro de los Estados Unidos . Consultado el 26 de octubre de 2015 .
- ^ "Comentarios preparados de Melvin L. Watt, director de la FHFA, en la 22ª Cumbre Económica Anual del Instituto Greenlining | Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas".
- ^ Barofsky, Neil M. (2012). Rescate financiero: un relato interno de cómo Washington abandonó Main Street mientras rescataba a Wall Street. Nueva York: Free Press. p. 157. ISBN 978-1-4516-8493-3.OCLC 793575355 .
- ^ "Los bancos rechazan al 72% de los solicitantes del programa HAMP". The Real Deal Miami . 2015-08-09 . Consultado el 2020-06-24 .
Enlaces externos
- Página de inicio oficial de Making Home Affordable
