Partición (ley)

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Property law
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Una partición es un término utilizado en la ley de propiedad inmobiliaria para describir un acto, por orden judicial o de otro modo, para dividir un patrimonio concurrente en porciones separadas que representan los intereses proporcionales de los propietarios de la propiedad. ^[1] A veces se describe como una venta forzosa . Según el derecho consuetudinario , cualquier propietario de una propiedad que posea un interés concurrente indiviso en la tierra puede solicitar dicha división. En algunos casos, las partes acuerdan una división específica de la tierra; si no pueden hacerlo, el tribunal determinará una división apropiada. Un propietario único, o varios propietarios, de un terreno pueden dividir su tierra mediante la celebración de una escritura de participación (a veces denominada "división").

Las ventas forzosas generalmente ocurren porque los propietarios de una propiedad no pueden ponerse de acuerdo sobre ciertos aspectos de la misma. Los propietarios pueden estar en desacuerdo sobre cómo utilizar la propiedad, la cantidad de dinero que deben invertir en ella y sobre su derecho a ocupar y utilizar la totalidad de la propiedad. Si las partes no pueden llegar a un acuerdo, el caso se traslada a los tribunales a través de una petición de partición. ^[2]

La propiedad puede ser propiedad de más de una persona, ya sea como copropietarios , copropietarios en común y, en algunos estados, copropietarios en su totalidad . ^[3] La elección de qué tipo de arrendamiento celebrar la realizan las partes al momento de la compra. Con cada tipo de arrendamiento, cada propietario tiene derecho a ocupar la totalidad. Esto significa que los propietarios no pueden designar ciertas habitaciones como propias, sino que cada elemento de la propiedad es disfrutado plenamente por todas las partes.

Hay tres tipos de partición que pueden ser concedidas por el tribunal: partición en especie , partición por adjudicación y partición por venta . ^[4]

1. La partición en especie es una división de la propiedad misma entre los copropietarios.
2. En una partición por asignación, que no está disponible en todas las jurisdicciones, el tribunal otorga la propiedad total de la tierra a un solo propietario o subconjunto de propietarios, y les ordena que paguen a la persona o personas despojadas de la propiedad por el interés otorgado.
3. La venta por partición constituye una venta forzosa de la tierra, seguida de la división de las ganancias así obtenidas entre los arrendatarios. Por lo general, el tribunal debe ordenar una venta por partición sólo si la tierra no se puede dividir físicamente, aunque esta determinación a menudo depende de si el valor económico de las partes divididas es menor en conjunto que el valor de la parcela como una sola parte. Véase Delfino v. Vealencis, 436 A.2d 27 (Conn. 1980).

No se dará efecto a una disposición de una escritura que prohíba completamente la partición, pero los tribunales harán cumplir una disposición que restrinja temporalmente la partición, siempre que la restricción sea razonable.

La parte que busca una partición debe presentar una demanda de partición. Los códigos estatales generalmente favorecen la división física (partición en especie) de la(s) propiedad(es) afectada(s) en lugar de la venta (partición por venta como una unidad), en particular si un inquilino se vería desplazado de su residencia principal por una venta. Si la partición en especie es factible, la(s) propiedad(es) se dividirán proporcionalmente. Cuando las pequeñas diferencias en dicha división sean inevitables, se otorgará una compensación en efectivo por la(s) diferencia(s) para mantener la proporcionalidad. Si la(s) propiedad(es) no se pueden dividir y asignar para darle a cada inquilino una parte sin arruinar el todo, el tribunal ordenará una venta. El tribunal designa comúnmente a un maestro especial (árbitro) para ejecutar el proceso de partición. El árbitro es responsable solo ante el tribunal y está limitado solo por las instrucciones del tribunal y los códigos estatales aplicables. Para una partición en especie, el árbitro hará que se preparen las escrituras de la(s) propiedad(es) ajustadas. Cuando se requieren servidumbres para el acceso, el árbitro empleará a profesionales (ingenieros, topógrafos y otros expertos) según sea necesario para describir la(s) servidumbre(s). Las escrituras de transferencia de las propiedades ajustadas y las escrituras de servidumbre se registrarán simultáneamente. A menudo, se pueden utilizar "escrituras del árbitro" (escrituras firmadas por el árbitro, en lugar del propietario).

Las escrituras de copropiedad (TIC) pueden o no realizarse en partes iguales, pero una escritura de copropiedad con derecho de supervivencia (JTWROS) siempre debe realizarse en partes iguales a menos que se indique de manera específica y clara lo contrario en el texto de la escritura. Por lo tanto, la acción de partición para esos dos tipos de escrituras variará.

Cuando se divide una propiedad de JTWROS, las ganancias deben dividirse equitativamente entre los inquilinos sin tener en cuenta la contribución al precio de compra, ya que una escritura JTWROS siempre se toma en partes iguales. Por lo tanto, con una JTWROS, las contribuciones al precio de compra no son un problema durante la partición. De lo contrario, la premisa de una escritura JTWROS sería inválida y su propósito se vería frustrado. Por otro lado, cuando se divide una propiedad TIC, los tribunales pueden tener la libertad de considerar las contribuciones desiguales al precio de compra y ajustar las distribuciones de los inquilinos en consecuencia.

En cualquiera de las situaciones de partición, los inquilinos pueden solicitar créditos por contribuciones desiguales a los gastos incurridos después de la escritura de la propiedad. Dichos créditos pueden cubrir gastos de servicios públicos y mantenimiento, y se asignan de acuerdo con las partes. Se pueden otorgar créditos por mejoras a la propiedad si las mejoras realmente aumentaron el valor de la misma. ^{[ cita requerida ]}

La Ley de Partición de Ontario, RSO 1990, c. P.4, establece:

"3. (1) Cualquier persona interesada en un terreno en Ontario, o el tutor de un menor con derecho a la posesión inmediata de un patrimonio en dicho terreno, puede iniciar una acción o presentar una solicitud para la partición de dicho terreno o para la venta del mismo bajo las instrucciones del tribunal si el tribunal considera que dicha venta es más ventajosa para las partes interesadas. RSO 1990, c. P.4, s. 3 (1)."

Florida prevé acciones de partición por estatuto, Capítulo 64, que básicamente establece que cualquier copropietario de un bien inmueble puede solicitar la partición. ^[5] En Florida, básicamente no existen defensas para una acción de partición, excepto si las partes han acordado no dividir el bien inmueble.

La propiedad dividida según la Regla 1560(a) se adjudicará a las partes de acuerdo con sus respectivos intereses.

El magistrado designado por el tribunal realizará los exámenes y celebrará las audiencias que sean necesarias, dando aviso razonable de ello. El magistrado podrá emplear tasadores y, con autorización del tribunal, otros expertos que sean necesarios para que el magistrado pueda desempeñar sus funciones. ^[6]

El tribunal permitirá que las acciones de dos o más copropietarios permanezcan indivisas entre ellos si así lo eligen mediante escrito presentado dentro del plazo que el tribunal o el juez determinen.

Las partes demandadas que posean la mayoría del valor de la propiedad podrán oponerse por escrito a cualquier venta, solicitando que la propiedad se les adjudique a su valor fijado por el tribunal y que sus intereses en la misma permanezcan indivisos. En caso de tal solicitud, la propiedad entera se adjudicará a las partes que se opongan a la venta, como copropietarios, sujeto al pago a las partes que deseen la partición y venta de los montos de sus respectivos intereses según el valor fijado. Los montos adeudados a las partes se cargarán como gravámenes sobre la propiedad, que se pagarán en la forma y en el tiempo que determine el tribunal.

En D'Arcy v. Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997), dos personas compraron una propiedad como copropietarios con derecho de supervivencia. El demandante contribuyó cinco veces más que el demandado al precio de compra. En una acción de partición, el demandante solicitó crédito por el monto total de sus contribuciones superiores. El Tribunal sostuvo que, en ausencia de fraude, la ejecución de la escritura operó para transferir la mitad de los intereses a cada uno de los dos copropietarios. La decisión se basa en las autoridades de Masgai v. Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975), y DeLoatch v. Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). El demandante argumentó, en vano, que no tenía la intención de hacer una donación en vida al demandado.

Se favorece la partición en especie, Cal. Civ. Proc. Code § 872.810, ^[7] pero se permite la partición por venta si esta maximiza el valor de mercado de la(s) propiedad(es) en cuestión.

En muchos casos, puede ser necesario un proceso de dos pasos: (1) un juicio, ^[8] durante el cual se escuchan pruebas orales y documentales, y se afirma o niega el derecho de la parte solicitante a efectuar una partición de la(s) propiedad(es) en cuestión, y, si se afirma, resulta en una sentencia interlocutoria (a veces llamada "primera sentencia interlocutoria"), y (2) particularmente en una partición impugnada, una audiencia probatoria (también un juicio), generalmente después de que la(s) propiedad(es) hayan sido tasadas por expertos, y durante la cual se escuchan pruebas orales y documentales adicionales, se ordena dividir la(s) propiedad(es) y adjudicarlas proporcionalmente cuando sea posible, incluida una compensación en efectivo cuando la división proporcional sea impráctica o imposible (a veces llamada "segunda sentencia interlocutoria"). La división generalmente requiere el empleo de expertos como ingenieros y agrimensores, y la preparación de informes especiales (que incluyen escrituras de transferencia y escrituras de servidumbre). Como acto final, el tribunal, en una audiencia (no un juicio), aceptará los informes especiales y ordenará que estos sean ejecutados por una compañía de títulos, que también efectuará la "registración" de las escrituras de transferencia y servidumbre (cualquier compensación en efectivo adeudada a cualquiera de las partes también se efectuará dentro del depósito en garantía).

Una vez que el tribunal ha determinado que se debe dividir un inmueble, el tribunal está autorizado a designar un árbitro de partición con el fin de manejar la partición real del inmueble. La sentencia interlocutoria del tribunal puede ordenar la división del inmueble o la venta del mismo (con la posterior división de las ganancias de la venta). En cualquier caso, se designa un árbitro de partición para que haga efectiva la sentencia interlocutoria. El árbitro de partición puede estar autorizado a contratar abogados, topógrafos, corredores de bienes raíces, ingenieros y similares. La venta por parte del árbitro de partición puede realizarse mediante subasta pública o venta privada, lo que sea más beneficioso para las partes. El método más común de venta de bienes inmuebles es la venta privada con la asistencia de un corredor de bienes raíces para publicitar la propiedad. Las ventas realizadas por los árbitros de partición deben ser confirmadas por el tribunal antes de que sean definitivas. En la audiencia de confirmación, el tribunal puede confirmar la venta propuesta, rechazarla o permitir ofertas más altas por la propiedad a través de un proceso de sobreoferta. Al árbitro de partición se le otorga autoridad para ejecutar los documentos necesarios para concluir una venta que sea confirmada por el Tribunal.

La Ley Uniforme de Partición de Bienes de los Herederos (UPHPA), completada por la Comisión de Derecho Uniforme en 2010, contiene protecciones legales para los propietarios de bienes de los herederos diseñadas para abordar las ventas de particiones. La UPHPA reestructura la forma en que se realizan las ventas de particiones en los estados que adoptan la ley y, en general, incluye tres reformas importantes a la ley de particiones: ^[9]

1. Si un copropietario presenta una demanda de partición ante un tribunal, el tribunal debe brindarles a los demás copropietarios la oportunidad de comprar la parte del copropietario que presentó la demanda. El valor de la parte del copropietario que presentó la demanda de partición se determina multiplicando el valor justo de mercado de la propiedad, determinado por un tasador, por el porcentaje de participación de esa persona en la propiedad.
2. Si no se produce una compra, la ley establece que el tribunal debe ordenar una partición en especie y dividir la propiedad, en lugar de ordenar una venta. La ley exige que los tribunales tengan en cuenta factores distintos de los económicos, como el valor del patrimonio familiar, el valor histórico de la propiedad o el impacto de la venta en quienes viven en la propiedad.
3. Si no se ordena una partición en especie, la UPHPA requiere que el tribunal venda la propiedad en una venta de mercado, no en una subasta, y especifica un proceso para que la propiedad sea evaluada y vendida por su valor justo de mercado.

A partir de enero de 2023, 22 estados y las Islas Vírgenes han aprobado la UPHPA, incluidos Alabama, Arkansas, California, Connecticut, Florida, Georgia, Hawái, Illinois, Iowa, Maryland, Misisipi, Misuri, Montana, Nevada, Nuevo México, Nueva York, Carolina del Sur, Texas, Utah y Virginia. ^[10] A partir del 1 de enero de 2023, California se convirtió en el primer estado en ampliar el proceso de compra de la tasación en virtud de la Ley de Partición Uniforme de la Propiedad de los Herederos a las acciones de partición de no herederos. La aprobación de la ley en los 50 estados podría mitigar el impacto de las ventas de particiones en los propietarios de las propiedades de los herederos.