Asociación de ahorro y préstamo

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Una asociación de ahorro y préstamo ( S&L ), o institución de ahorro , es una institución financiera que se especializa en aceptar depósitos de ahorro y otorgar hipotecas y otros préstamos. Si bien los términos "S&L" y "thrift" se utilizan principalmente en los Estados Unidos , instituciones similares en el Reino Unido , Irlanda y algunos países de la Commonwealth incluyen sociedades de crédito hipotecario y bancos de ahorro fiduciarios . A menudo son de propiedad mutua (a menudo llamados bancos de ahorro mutuos ), lo que significa que los depositantes y prestatarios son miembros con derecho a voto y tienen la capacidad de dirigir los objetivos financieros y de gestión de la organización como los miembros de una cooperativa de crédito o los asegurados de una compañía de seguros mutuos . Si bien es posible que una S&L sea una sociedad anónima , e incluso que cotice en bolsa, en tales casos ya no es verdaderamente una asociación mutua, y los depositantes y prestatarios ya no tienen derechos de membresía ni control de gestión. Por ley, las entidades de ahorro y crédito no pueden tener más del 20  por ciento de sus préstamos en préstamos comerciales; su enfoque en préstamos hipotecarios y de consumo las hace particularmente vulnerables a crisis inmobiliarias como la profunda que experimentó Estados Unidos en 2007 .

A principios del siglo XIX, la banca era todavía algo que sólo hacían quienes tenían bienes o riquezas que debían custodiar. El primer banco de ahorros de Estados Unidos, la Philadelphia Saving Fund Society , se fundó el 20 de diciembre de 1816 y, en la década de 1830, este tipo de instituciones ya se habían generalizado.

En el Reino Unido , la primera caja de ahorros fue fundada en 1810 por Henry Duncan , ministro de la iglesia de Ruthwell en Dumfriesshire , Escocia . Alberga el Museo de la Caja de Ahorros, en el que se encuentran registros relacionados con la historia del movimiento de las cajas de ahorros en el Reino Unido , así como recuerdos familiares relacionados con Henry Duncan y otras personas prominentes de la zona circundante. Sin embargo, el principal tipo de institución similar a las asociaciones de ahorro y préstamo estadounidenses en el Reino Unido no es la caja de ahorros, sino la sociedad de construcción y había existido desde la década de 1770.

Las asociaciones de ahorro y préstamo se convirtieron en una fuerza poderosa a principios del siglo XX al ayudar a las personas a adquirir una vivienda, a través de préstamos hipotecarios y ayudando aún más a sus miembros con salidas básicas de ahorro e inversión , generalmente a través de cuentas de ahorro con libreta y certificados de depósito a plazo.

Las asociaciones de ahorro y préstamo de esta época fueron retratadas de manera famosa en la película ¡ Qué bello es vivir! de 1946 .

Las primeras hipotecas no las ofrecían los bancos, sino las compañías de seguros , y diferían mucho de las hipotecas o préstamos hipotecarios que conocemos hoy en día. La mayoría de las primeras hipotecas eran a corto plazo con algún tipo de pago global al final del plazo, o eran préstamos de solo interés que no pagaban nada del capital del préstamo con cada pago. Por ello, muchas personas estaban perpetuamente endeudadas en un ciclo continuo de refinanciación de la compra de su casa, o perdían su casa por ejecución hipotecaria cuando no podían hacer el pago global al final del plazo de ese préstamo. ^{[ cita requerida ]}

En 1932, durante la Gran Depresión , el Congreso de los Estados Unidos aprobó la Ley del Banco Federal de Préstamos para la Vivienda . Estableció el Banco Federal de Préstamos para la Vivienda y la Junta del Banco Federal de Préstamos para la Vivienda asociada para ayudar a otros bancos a proporcionar financiación para ofrecer préstamos a largo plazo y amortizados para la compra de viviendas. La idea era que los bancos participaran en los préstamos, no las compañías de seguros, y que se ofrecieran préstamos realistas que las personas pudieran devolver y obtener la plena propiedad de sus viviendas.

Las asociaciones de ahorro y préstamo surgieron en todo Estados Unidos porque había financiación de bajo costo disponible a través de la Ley Federal de Bancos de Préstamos Hipotecarios.

La Reserva Federal dio a las cajas de ahorro un trato preferencial, ya que se les dio la capacidad de pagar tasas de interés más altas sobre los depósitos de ahorro en comparación con un banco comercial regular . Esto se conoció como Regulación Q ( Ley de Ajuste de Tasas de Interés de 1966 ) y les dio a las cajas de ahorro 50 puntos básicos por encima de lo que los bancos podían ofrecer. La idea era que con tasas de ahorro marginalmente más altas, las cajas de ahorro atraerían más depósitos que les permitirían seguir otorgando más préstamos hipotecarios , lo que mantendría líquido el mercado hipotecario y los fondos siempre estarían disponibles para los prestatarios potenciales. ^{[ cita requerida ]}

Sin embargo, a las cajas de ahorro no se les permitió ofrecer cuentas corrientes hasta fines de la década de 1970. Esto redujo el atractivo de las cajas de ahorro para los consumidores, ya que requería que estos tuvieran cuentas en múltiples instituciones para tener acceso tanto a privilegios de cuentas corrientes como a tasas de ahorro competitivas.

En los años 1980, la situación cambió. El Congreso de los Estados Unidos otorgó a todas las cajas de ahorro, incluidas las asociaciones de ahorro y préstamo, el poder de otorgar préstamos comerciales y de consumo y de emitir cuentas de transacciones. La Ley de Desregulación de las Instituciones de Depósito y Control Monetario (DIDMCA, por sus siglas en inglés) de 1980 ^[1] fue diseñada para ayudar al sector bancario a combatir la desintermediación de fondos hacia productos no relacionados con depósitos de mayor rendimiento, como los fondos mutuos del mercado monetario. También permitió a las cajas de ahorro otorgar préstamos a consumidores de hasta el 20 por ciento de sus activos, emitir tarjetas de crédito y proporcionar cuentas de orden de retiro negociable (NOW, por sus siglas en inglés) a consumidores y organizaciones sin fines de lucro. Durante los años siguientes, esto fue seguido por disposiciones que permitieron a los bancos y cajas de ahorro ofrecer una amplia variedad de nuevos productos de depósito a tasa de mercado. Para las cajas de ahorro, esta desregulación de un lado del balance condujo esencialmente a un mayor riesgo inherente de tasa de interés, ya que estaban financiando préstamos hipotecarios a largo plazo a tasa fija con depósitos volátiles a corto plazo.

En 1982, se aprobó la Ley de Instituciones de Depósito Garn-St. Germain ^[2] , que aumentó la proporción de activos que las cajas de ahorro podían tener en préstamos inmobiliarios comerciales y de consumo, y les permitió invertir el 5 por ciento de sus activos en préstamos comerciales, corporativos, empresariales o agrícolas hasta el 1 de enero de 1984, cuando este porcentaje aumentó al 10 por ciento. ^[3]

Durante la crisis de las cajas de ahorro , de 1986 a 1995, el número de instituciones de ahorro y préstamo aseguradas por el gobierno federal en los Estados Unidos disminuyó de 3.234 a 1.645. ^[4] Los analistas atribuyen esto principalmente a préstamos inmobiliarios poco sólidos. ^[5] La participación de mercado de las cajas de ahorro para préstamos hipotecarios para familias unifamiliares pasó del 53% en 1975 al 30% en 1990. ^[6]

A continuación se presenta un resumen detallado de las principales causas de pérdidas que afectaron al negocio de las cajas de ahorro en la década de 1980 según la Liga de Asociaciones de Ahorro de los Estados Unidos: ^[7]

1. Falta de patrimonio neto para muchas instituciones al entrar en la década de 1980, y una regulación del patrimonio neto totalmente inadecuada.
2. Disminución de la eficacia de la Regulación Q para preservar el diferencial entre el coste del dinero y la tasa de rendimiento de los activos, derivada básicamente de la inflación y el consiguiente aumento de los tipos de interés del mercado.
3. Incapacidad de variar el rendimiento de los activos con aumentos en la tasa de interés que debe pagarse por los depósitos.
4. Mayor competencia en los sectores de captación de depósitos y originación de hipotecas, con un estallido repentino de nueva tecnología que hace posible una forma totalmente nueva de conducir las instituciones financieras en general y el negocio hipotecario en particular.
5. Un rápido aumento de los poderes de inversión de las asociaciones con la aprobación de la Ley de Desregulación y Control Monetario de las Instituciones de Depósito (Ley Garn-St Germain) y, más importante aún, a través de las disposiciones legislativas estatales en varios estados importantes y de rápido crecimiento. Estas medidas introdujeron nuevos riesgos y oportunidades especulativas que eran difíciles de administrar. En muchos casos, la administración carecía de la capacidad o la experiencia para evaluarlos o para administrar grandes volúmenes de préstamos para construcción no residencial.
6. Eliminación de regulaciones diseñadas inicialmente para prevenir los excesos de préstamos y minimizar los fracasos. La relajación regulatoria permitió el crédito, directamente y a través de participaciones, en mercados de crédito distantes con la promesa de altos retornos. Los prestamistas, sin embargo, no estaban familiarizados con esos mercados distantes. También permitió a las asociaciones participar ampliamente en actividades de construcción especulativas con constructores y desarrolladores que tenían poco o ningún interés financiero en los proyectos.
7. Fraude y abusos en transacciones con información privilegiada, especialmente en el caso de cajas de ahorros reguladas y autorizadas por los estados, donde la supervisión regulatoria a nivel estatal era laxa, ^{[ cita requerida ]} dispersa y/o insuficiente (por ejemplo: Texas, Arizona).
8. Un nuevo tipo y generación de ejecutivos y propietarios oportunistas de cajas de ahorro y préstamos —algunos de los cuales operaban de manera fraudulenta— cuya toma de control de muchas instituciones fue facilitada por un cambio en las reglas de la FSLIC que redujo el número mínimo de accionistas de una asociación asegurada de 400 a uno.
9. Incumplimiento de funciones por parte de los consejos de administración de algunas asociaciones de ahorro, lo que permitió a la dirección hacer un uso incontrolado de algunas nuevas facultades operativas, mientras que los directores no controlaban los gastos ni prohibían situaciones evidentes de conflicto de intereses.
10. El fin virtual de la inflación en la economía estadounidense, junto con la sobreconstrucción de viviendas multifamiliares, de tipo condominio y de bienes raíces comerciales en muchas ciudades. Además, los valores inmobiliarios se desplomaron en los estados energéticos ( Texas , Luisiana y Oklahoma, en particular debido a la caída de los precios del petróleo ) y se produjo una debilidad en los sectores minero y agrícola de la economía.
11. La presión que sienten los directivos de muchas asociaciones para restablecer sus ratios patrimoniales. En su afán por mejorar sus resultados, abandonaron sus prácticas crediticias tradicionales para pasar a créditos y mercados que entrañaban mayores riesgos, pero en los que tenían poca experiencia.
12. La falta de evaluaciones apropiadas, precisas y efectivas del negocio de ahorro y préstamos por parte de firmas de contabilidad pública, analistas de valores y la comunidad financiera.
13. La estructura organizativa y las leyes de supervisión, adecuadas para vigilar y controlar el negocio en el entorno protegido de los años 1960 y 1970, dieron lugar a demoras fatales e indecisión en el proceso de examen y supervisión en los años 1980.
14. El personal de inspección y supervisión federal y estatal es insuficiente en número, experiencia o capacidad para lidiar con el nuevo mundo de las operaciones de ahorro y préstamo.
15. La incapacidad o falta de voluntad de la Junta Federal de Bancos de Préstamos para la Vivienda y de su personal jurídico y supervisor para ocuparse de las instituciones problemáticas de manera oportuna. Muchas instituciones, que finalmente cerraron con grandes pérdidas, fueron casos problemáticos conocidos durante un año o más. A menudo, parecía que consideraciones políticas retrasaban la acción supervisora ​​necesaria.

Si bien no se identificó específicamente anteriormente, un factor específico relacionado fue que las S&L y sus administradores de préstamos a menudo no tenían experiencia con las complejidades y los riesgos asociados con los préstamos comerciales y más complejos, a diferencia de sus raíces con préstamos hipotecarios para viviendas "simples".

Como resultado, la Ley de Reforma, Recuperación y Aplicación de las Instituciones Financieras de 1989 (FIRREA) cambió radicalmente la industria de ahorro y préstamo y su regulación federal. A continuación, se presentan los aspectos más destacados de esta legislación, promulgada el 9 de agosto de 1989: ^[8]

1. Se abolieron la Junta Federal de Bancos de Préstamos para la Vivienda (FHLBB) y la Corporación Federal de Seguros de Ahorro y Préstamos (FSLIC).
2. La Oficina de Supervisión de Ahorros (OTS), una oficina del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos , fue creada para autorizar, regular, examinar y supervisar las instituciones de ahorro.
3. La Junta Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFB) fue creada como una agencia independiente para supervisar los 12 Bancos Federales de Préstamos Hipotecarios (también llamados bancos de distrito), anteriormente supervisados ​​por la FHLBB.
4. El Fondo de Seguro de la Asociación de Ahorros (SAIF, por sus siglas en inglés) reemplazó al FSLIC como fondo de seguro permanente para las instituciones de ahorro. (Al igual que la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC, por sus siglas en inglés), el FSLIC era una corporación permanente que aseguraba cuentas de ahorro y préstamo de hasta $100,000.) El SAIF fue administrado por la FDIC junto con su fondo hermano para bancos, el Fondo de Seguro Bancario (BIF, por sus siglas en inglés) hasta 2006, cuando la Ley de Reforma del Seguro de Depósitos Federales de 2005 (en vigencia a partir de febrero de 2006) dispuso, entre otras disposiciones, que los dos fondos se fusionaran para constituir el Fondo de Seguro de Depositantes (DIF, por sus siglas en inglés), que continuaría siendo administrado por la FDIC.
5. La Resolution Trust Corporation (RTC) fue creada para disponer de las instituciones de ahorro y crédito fallidas que fueron intervenidas por los reguladores después del 1 de enero de 1989.
6. FIRREA dio a Freddie Mac y Fannie Mae responsabilidad adicional para apoyar hipotecas para familias de ingresos bajos y moderados.

La Ley de Reforma Fiscal de 1986 también había eliminado la posibilidad de que los inversores redujeran los ingresos salariales regulares mediante las llamadas pérdidas "pasivas" generadas por las inversiones inmobiliarias, por ejemplo, las deducciones por depreciación e intereses. Esto provocó que el valor de los bienes inmuebles disminuyera a medida que los inversores se retiraban de este sector.

El objetivo más importante de las asociaciones de ahorro y préstamo es otorgar préstamos hipotecarios sobre propiedades residenciales. Estas organizaciones, que también se conocen como asociaciones de ahorro, asociaciones de construcción y préstamo, bancos cooperativos (en Nueva Inglaterra ) y asociaciones de propietarios de viviendas (en Luisiana ), son la principal fuente de asistencia financiera para un gran segmento de propietarios de viviendas estadounidenses. Como instituciones de financiación de viviendas, prestan atención principalmente a las residencias unifamiliares y están equipadas para otorgar préstamos en esta área.

Algunas de las características más importantes de una asociación de ahorro y préstamo son las siguientes:

1. Generalmente es una institución de financiación de viviendas de propiedad local y gestión privada.
2. Recibe ahorros de individuos y utiliza estos fondos para otorgar préstamos amortizados a largo plazo a compradores de viviendas.
3. Otorga préstamos para la construcción, compra, reparación o refinanciación de viviendas.
4. Está autorizada a nivel estatal o federal. ^[3]

Las cuentas en las cajas de ahorros estaban aseguradas por la FDIC. Cuando el Western Savings Bank de Filadelfia quebró en 1982, fue la FDIC la que organizó su absorción en la Philadelphia Savings Fund Society (PSFS). ^{[ cita requerida ]} Las cajas de ahorros estaban limitadas por ley a ofrecer únicamente cuentas de ahorro y a obtener sus ingresos de hipotecas y préstamos estudiantiles. Las cajas de ahorros podían pagar un tercio del 1% más de interés sobre los ahorros que un banco comercial. La PSFS eludió esto ofreciendo cuentas de "orden de pago" que funcionaban como cuentas corrientes y se procesaban a través del Fidelity Bank de Pensilvania. ^{[ cita requerida ]} Las reglas se relajaron para que las cajas de ahorros pudieran ofrecer préstamos para automóviles, tarjetas de crédito y cuentas corrientes reales. ^{[ cita requerida ]} Con el tiempo, la PSFS se convirtió en un banco comercial completo.

Las cuentas en las cajas de ahorros estaban aseguradas por la FSLIC. Algunas cajas de ahorros se convirtieron en bancos de ahorros, como el First Federal Savings Bank de Pontiac en Michigan. Lo que delató su herencia fue que sus cuentas continuaron estando aseguradas por la FSLIC.

Las cajas de ahorros aceptaban depósitos y utilizaban esos depósitos, junto con otro capital que tenían en su poder, para hacer préstamos. Lo revolucionario fue que la gestión de las cajas de ahorros estaba determinada por quienes tenían depósitos y, en algunos casos, préstamos. El grado de influencia en la gestión de la organización se determinaba en función del monto depositado en la institución.

El objetivo primordial de las asociaciones de ahorro y préstamo era fomentar el ahorro y la inversión entre la gente común y darles acceso a un intermediario financiero que de otro modo no había estado disponible para ellos en el pasado. Las asociaciones de ahorro y préstamo también existían para proporcionar préstamos para la compra de artículos de gran valor, generalmente viviendas, a prestatarios dignos y responsables. Las primeras asociaciones de ahorro y préstamo se dedicaban al negocio de "los vecinos ayudan a los vecinos".

• Banca cooperativa
• Cooperativa de crédito

• Oficina de Supervisión de Ahorros