Hipoteca envolvente

Una hipoteca envolvente , más comúnmente conocida como "wrap", es una forma de financiamiento secundario para la compra de bienes inmuebles. ^{[1] [2]} El vendedor extiende al comprador una hipoteca secundaria que envuelve y existe además de cualquier hipoteca superior ya garantizada por la propiedad. En virtud de una hipoteca envolvente, un vendedor acepta un pagaré garantizado del comprador por el monto adeudado en la hipoteca subyacente más un monto hasta el saldo restante del dinero de compra.

El nuevo comprador realiza pagos mensuales al vendedor, quien a su vez es responsable de realizar los pagos a los acreedores hipotecarios subyacentes . Si el nuevo comprador no cumple con dichos pagos, el vendedor tiene el derecho de ejecución hipotecaria para recuperar la propiedad en cuestión.

Debido a que las refinanciaciones son una forma de financiación del vendedor , tienen el efecto de reducir las barreras para la propiedad de bienes inmuebles; también pueden acelerar el proceso de compra de una vivienda. Un ejemplo:

El vendedor, que tiene la hipoteca original, vende su casa con la primera hipoteca existente y una segunda hipoteca que "transfiere" del comprador. La hipoteca que toma del comprador es por el monto de la primera hipoteca más un monto negociado menor o igual al precio de venta, menos cualquier pago inicial y costos de cierre. Los pagos mensuales los realiza el comprador al vendedor, quien luego continúa pagando la primera hipoteca con los ingresos. Cuando el comprador vende o refinancia la propiedad, todas las hipotecas se cancelan en su totalidad, y el vendedor tiene derecho a la diferencia en el pago de la hipoteca complementaria y cualquier pago de préstamo subyacente.

Por lo general, el vendedor también cobra un margen. Por ejemplo, un vendedor puede tener una hipoteca al 6% y vender la propiedad a una tasa del 8% en una hipoteca complementaria. En ese caso, cobraría un margen del 2% sobre los pagos mensuales (aproximadamente). La diferencia en los montos de capital y los cronogramas de amortización afectará el margen real cobrado.

Como el título se transfiere efectivamente del vendedor al comprador, las transacciones hipotecarias envolventes pueden dar al banco u otros acreedores hipotecarios el derecho a exigir el vencimiento de los pagarés superiores, en función de la cláusula de vencimiento en caso de venta de la(s) hipoteca(s) subyacente(s), si dicha cláusula está presente. Es apropiado señalar que el banco u otros acreedores hipotecarios pueden optar por continuar recibiendo pagos de intereses incluso en el caso de que se enteren de la transferencia de propiedad. Si la hipoteca sigue vigente (y especialmente si el nuevo comprador vuelve a poner al día una hipoteca que anteriormente estaba en mora), el prestamista original no tiene ningún incentivo real para optar por la aceleración del pago de los pagarés, ya que siguen en una posición segura.

Los compradores que no reúnen los requisitos para obtener préstamos de los prestamistas tradicionales pueden utilizar préstamos envueltos para facilitar una transacción. El estándar para calificar para un préstamo envuelto depende de cada vendedor específico, lo que crea la posibilidad de un grupo más amplio de compradores. ^[3]

Debido al mayor riesgo crediticio, los vendedores pueden obtener una tasa de interés más alta en una hipoteca combinada que la que los prestamistas generalmente obtienen en hipotecas convencionales.

Como la hipoteca complementaria es un gravamen secundario, el vendedor asume indirectamente el riesgo de que el comprador incumpla con su hipoteca original. En tal caso, el prestamista de la hipoteca original (no la hipoteca complementaria) podría ejecutar la hipoteca y quitársela al comprador. Este riesgo se puede mitigar permitiendo que el comprador realice los pagos directamente al prestamista original, en lugar de hacerlo a través del vendedor (en quien entonces se debe confiar para que continúe realizando los pagos).

Las reestructuraciones también suponen un riesgo legal para los vendedores, ya que el prestamista original debe aceptar el préstamo secundario. Los vendedores deben garantizar el cumplimiento de los términos de su préstamo original y siguen siendo totalmente responsables de realizar los pagos de su hipoteca. Si el comprador no cumple con las reestructuraciones, el vendedor debe seguir pagando la hipoteca o, de lo contrario, la propiedad podría ser objeto de ejecución hipotecaria.

• "¿Qué es una hipoteca envolvente?", J. Guttentag, (2002)
• http://www.meracord.com/Services/PrivateLoansLeasePayments/Seller-Finance
• https://www.1stukmortgages.co.uk/