Ley de procedimientos de liquidación de bienes inmuebles

Ley estadounidense que protege a los propietarios de viviendas
Ley de procedimientos de liquidación de bienes inmuebles
Gran Sello de los Estados Unidos
Título largoLey de procedimientos de liquidación de bienes inmuebles de 1974
Acrónimos (coloquial)RESPA
Promulgado porel 93° Congreso de los Estados Unidos
Eficaz22 de diciembre de 1974
Citas
Derecho públicoPL 93-533
Estatutos en general88 Estatuto 1724
Codificación
Títulos modificados12
Secciones de la USC creadas2601-2617
Historial legislativo
  • Aprobada por el Senado el 24 de julio de 1974 (consentimiento unánime)
  • Aprobada por la Cámara de Representantes el 14 de agosto de 1974 (consentimiento unánime)
  • Informado por el comité de conferencia conjunta el 9 de diciembre de 1974; aprobado por el Senado el 9 de diciembre de 1974 (consentimiento unánime) y por la Cámara de Representantes el 11 de diciembre de 1974 (consentimiento unánime)
  • Firmada como ley por el presidente Gerald Ford el 22 de diciembre de 1974
Enmiendas importantes
Ley Pública 94-205, 89 Estatuto 1157 (1976)

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés) fue una ley aprobada por el Congreso de los Estados Unidos en 1974 y codificada como Título 12, Capítulo 27 del Código de los Estados Unidos , 12 USC  §§ 2601–2617. El objetivo principal era proteger a los propietarios de viviendas ayudándolos a informarse mejor mientras buscan servicios inmobiliarios y eliminando los sobornos y las tarifas de referencia que agregan costos innecesarios a los servicios de liquidación. La RESPA requiere que los prestamistas y otras personas involucradas en préstamos hipotecarios proporcionen a los prestatarios divulgaciones pertinentes y oportunas sobre la naturaleza y los costos de un proceso de liquidación de bienes raíces. La RESPA también fue diseñada para prohibir prácticas potencialmente abusivas como los sobornos y las tarifas de referencia, la práctica del seguimiento dual e impone limitaciones al uso de cuentas de depósito en garantía .

Historia

RESPA se promulgó en 1974 y originalmente era administrada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) . En 2011, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) , creada bajo las disposiciones de la Ley de Reforma de Wall Street y Protección del Consumidor Dodd-Frank , asumió la autoridad de aplicación y reglamentación sobre RESPA. El 31 de diciembre de 2013, la CFPB publicó las reglas finales que implementan las disposiciones de la Ley Dodd-Frank, que ordenan a la CFPB publicar una divulgación única e integrada para las transacciones hipotecarias , que incluía los requisitos de divulgación hipotecaria bajo la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA) y las secciones 4 y 5 de RESPA. Como resultado, el Reglamento Z ahora contiene los formularios integrados, los plazos y los requisitos de divulgación relacionados para la mayoría de los préstamos hipotecarios cerrados para consumidores.

Objetivo

RESPA se creó porque varias empresas asociadas con la compra y venta de bienes raíces , como prestamistas, agentes inmobiliarios , empresas de construcción y compañías de seguros de títulos, a menudo se entregaban sobornos no revelados entre sí, inflando los costos de las transacciones inmobiliarias y oscureciendo la competencia de precios al facilitar tácticas de cebo y cambio .

Por ejemplo, un prestamista que anuncia un préstamo hipotecario podría haber anunciado el préstamo con una tasa de interés del 5%, pero luego, cuando uno solicita el préstamo, se le dice que debe utilizar la compañía de seguros de títulos afiliada al prestamista y pagar $5,000 por el servicio, cuando la tasa normal es de $1,000. La compañía de títulos habría pagado entonces $4,000 al prestamista. Esto se declaró ilegal para que los precios de los servicios sean claros y así permitir la competencia de precios por demanda del consumidor y, de ese modo, reducir los precios.

Requisitos generales

RESPA describe los requisitos que deben cumplir los prestamistas al otorgar hipotecas garantizadas por préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal. Esto incluye préstamos para compra de vivienda, refinanciación, suposiciones aprobadas por el prestamista, préstamos para mejoras de la propiedad, líneas de crédito con garantía hipotecaria e hipotecas inversas.

De acuerdo con RESPA, las instituciones crediticias deben:

  • Proporcionar ciertas divulgaciones cuando corresponda, incluyendo una estimación de buena fe de los costos de liquidación (GFE), un folleto de información especial, una declaración de liquidación HUD-1/1A y divulgaciones de servicios hipotecarios.
  • Proporcionar la capacidad de comparar el GFE con las declaraciones de liquidación HUD-1/1a al cierre
  • Seguir las prácticas de contabilidad de depósito en garantía establecidas
  • No proceder con el proceso de ejecución hipotecaria cuando el prestatario haya presentado una solicitud completa de opciones de mitigación de pérdidas, y
  • No pagar sobornos ni pagar comisiones por referencias a proveedores de servicios de liquidación (por ejemplo, tasadores, corredores/agentes inmobiliarios y compañías de títulos)

Estimación de buena fe de los costos de liquidación

En el caso de las hipotecas inversas cerradas, el prestamista o el corredor deben proporcionar al consumidor el formulario estándar de Estimación de buena fe (GFE, por sus siglas en inglés). Una Estimación de buena fe de los costos de liquidación es un documento de tres páginas que muestra estimaciones de los costos que probablemente incurrirá el prestatario en la liquidación e información relacionada con el préstamo. Está diseñado para permitir que los prestatarios comparen los costos de liquidación y los términos del préstamo. Estos costos incluyen, entre otros:

  • Cargos de originación
  • Estimaciones de los servicios requeridos (por ejemplo, tasaciones, honorarios por informes crediticios, certificación de inundaciones)
  • Seguro de título
  • Interés por día
  • Depósitos en garantía y
  • Primas de seguros

El banco o corredor hipotecario debe proporcionar al GFE a más tardar tres días hábiles después de que el prestamista o corredor hipotecario haya recibido una solicitud, o información suficiente para completar la solicitud. [1]

Sobornos y honorarios no devengados

Ninguna persona puede dar ni recibir honorarios ni nada de valor por una recomendación de un negocio de liquidación de préstamos hipotecarios. Esto incluye un acuerdo o entendimiento relacionado con una hipoteca relacionada con el gobierno federal. Los honorarios pagados por servicios relacionados con hipotecas deben ser divulgados. Además, ninguna persona puede dar ni recibir ninguna parte, división o porcentaje de honorarios por servicios relacionados con una hipoteca relacionada con el gobierno federal, excepto por los servicios realmente prestados.

Compensación admisible

  • Un pago a un abogado por servicios realmente prestados;
  • Un pago de una compañía de títulos a su agente por servicios realmente realizados en la emisión del seguro de título;
  • Un pago realizado por un prestamista a su agente o contratista debidamente designado por servicios realmente realizados en el origen, procesamiento o financiamiento de un préstamo;
  • Un pago a una correduría cooperativa y acuerdos de referencia entre agentes inmobiliarios y corredores inmobiliarios. (La exención legal establecida en este párrafo se refiere únicamente a las divisiones de honorarios dentro de los acuerdos de corretaje inmobiliario cuando todas las partes actúan en calidad de corretaje inmobiliario. Los acuerdos de honorarios de referencia "generales" entre corredores inmobiliarios están prohibidos en los Estados Unidos en virtud de la Sección 1 de la Ley Antimonopolio Sherman de 1890 );
  • Actividades normales de promoción y educación que no estén condicionadas a la recomendación de negocios y que no impliquen el pago de gastos que de otro modo tendría que asumir una persona en condiciones de recomendar servicios de asentamiento; y
  • Pago de un empleador a sus propios empleados por cualquier actividad de referencia.

Es responsabilidad del prestamista monitorear los honorarios de terceros en relación con los servicios prestados para garantizar que no se realicen sobornos ilegales ni honorarios por referencias.

Solicitudes de información y notificaciones de errores por parte de los prestatarios

Al recibir una solicitud escrita calificada, el administrador de hipotecas debe tomar ciertas medidas, cada una de las cuales está sujeta a ciertos plazos. [2] El administrador debe acusar recibo de la solicitud dentro de los 5 días hábiles. Luego, el administrador tiene 30 días hábiles (a partir de la solicitud) para tomar medidas al respecto. El administrador debe proporcionar una notificación por escrito de que se ha corregido el error o proporcionar una explicación por escrito de por qué cree que la cuenta está correcta. De cualquier manera, el administrador debe proporcionar el nombre y el número de teléfono de una persona con quien el prestatario pueda hablar del asunto. El administrador no puede proporcionar información a ninguna agencia de crédito sobre ningún pago vencido durante el período de 60 días.

Si el prestador de servicios no cumple con la "solicitud escrita calificada", el prestatario tiene derecho a daños reales, hasta $2,000 en daños adicionales si existe un patrón de incumplimiento, costos y honorarios de abogados. [3]

Críticas

Los críticos afirman que todavía se producen sobornos. Por ejemplo, los prestamistas suelen ofrecer seguros cautivos a las compañías de seguros de títulos con las que trabajan, lo que, según los críticos, es esencialmente un mecanismo de sobornos. Otros replican que, desde el punto de vista económico, la transacción es un juego de suma cero , en el que si se prohibiera el soborno, el prestamista simplemente cobraría precios más altos. A lo que otros replican que el objetivo previsto de la legislación es la transparencia, que se proporcionaría si el prestamista debe absorber el costo del soborno oculto en la tarifa que cobra. Uno de los elementos centrales del debate es el hecho de que los clientes, en su gran mayoría, optan por los proveedores de servicios predeterminados asociados con un prestamista o un agente inmobiliario, a pesar de que firman documentos que declaran explícitamente que pueden elegir utilizar cualquier proveedor de servicios.

Se han presentado varias propuestas para modificar la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces. Una de ellas es cambiar el sistema de "arquitectura abierta" que se aplica actualmente, en el que un cliente puede optar por utilizar cualquier proveedor de servicios para cada servicio, por uno en el que los servicios se ofrecen en paquetes, pero el agente inmobiliario o el prestamista debe pagar directamente todos los demás costes. Con este sistema, los prestamistas, que tienen mayor poder adquisitivo, buscarían de forma más agresiva el precio más bajo para los servicios de liquidación de bienes raíces.

Si bien tanto el HUD-1 como el HUD-1A sirven para informar al comprador y al vendedor sobre todos los honorarios, costos y cargos que intervienen en una transacción inmobiliaria, no es raro encontrar errores en el HUD. Tanto el comprador como el vendedor deben saber leer correctamente el HUD antes de cerrar una transacción, y el momento de la liquidación no es el momento ideal para descubrir cargos innecesarios o tarifas exorbitantes cuando la transacción está a punto de cerrarse. Los compradores o vendedores pueden contratar a un profesional experimentado, como un agente inmobiliario o un abogado, para proteger sus intereses en el momento del cierre.

Fuentes

  1. ^ "Reglamento X de la Ley de procedimientos de liquidación de bienes raíces" (PDF) . Leyes y reglamentos del consumidor de la CFPB . Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Marzo de 2015 . Consultado el 18 de mayo de 2016 . Dominio públicoEste artículo incorpora texto de esta fuente, que se encuentra en el dominio público .
  2. ^ "Cambios recientes en la ley que rige las solicitudes escritas calificadas". Archivado desde el original el 23 de abril de 2016. Consultado el 13 de abril de 2016 .
  3. ^ Título 12 del Código de los Estados Unidos 2605(f)
  • Texto completo de la ley del Instituto de Información Jurídica
  • Divulgaciones hipotecarias integradas según la Ley de procedimientos de liquidación de bienes raíces (Reglamento X) y la Ley de veracidad en los préstamos (Reglamento Z)
  • Lo que debe saber antes de deber | Hipotecas
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