Condominios en Canadá

Uno de cada ocho hogares canadienses vivía en viviendas en condominios residenciales , ubicados principalmente en unas pocas áreas metropolitanas censales según Statistics Canada ^[1]. Los condominios existen en todo Canadá, aunque los condominios se encuentran con mayor frecuencia en las ciudades más grandes. "Condominio" es un término legal utilizado en la mayoría de las provincias de Canadá. En Columbia Británica, se lo conoce como "título de estrato" y en Quebec, se utiliza el término "copropiedad dividida" ( en francés : copropriété divisée ), aunque el nombre coloquial sigue siendo "condominio".

En los condominios regulares, el propietario de la unidad generalmente posee el espacio interno de la unidad y un porcentaje de la propiedad común; en el caso de un condominio de propiedad absoluta (o un condominio de terreno baldío/vacío), el propietario es dueño del terreno y el edificio y de un porcentaje de cualquier propiedad común, carreteras y servicios compartidos. ^[2] El Canadian Condominium Institute es una asociación sin fines de lucro de propietarios y corporaciones de condominios con capítulos en cada provincia y territorio. ^[2] La Asociación de Propietarios de Condominios COA Ontario es una asociación sin fines de lucro que representa a los propietarios de condominios con divisiones en toda la provincia y distritos dentro de los diversos municipios. ^[3]

Antes de 1981, los condominios representaban menos del diez por ciento de las viviendas construidas en Canadá. ^[4]

Más de un millón de personas viven en viviendas en régimen de propiedad horizontal en Columbia Británica. Las propiedades en régimen de propiedad horizontal son una opción de vivienda popular en Columbia Británica porque son cómodas, brindan seguridad y comodidades adicionales y, por lo general, son menos costosas que comprar una casa unifamiliar . ^[5]

A medida que el precio de las viviendas unifamiliares se ha disparado a niveles sin precedentes en Vancouver , la cantidad de nuevas ventas de condominios ha aumentado, junto con los precios. Según la Junta de Bienes Raíces del Gran Vancouver, el precio de referencia para un condominio en julio de 2016 fue de $510,600 en la región, un 27,4 por ciento más que en el mismo mes de 2015. ^[6]

La Ley exige que todos los estratos mantengan una póliza de seguro por un mínimo de $2 millones (propiedad y responsabilidad civil) que cubra los elementos comunes y las unidades tal como fueron construidas originalmente. ^[7]

En Ontario, hay más de 1,3 millones de propietarios y/o residentes de condominios que viven en más de 587.000 unidades de condominios. La mitad de las nuevas construcciones en 2013 estaban relacionadas con condominios. ^[8] En los últimos años, la industria de los condominios ha estado en auge en Canadá, con docenas de nuevas torres que se erigen cada año. Toronto es el centro de este auge, con 17.000 nuevas unidades vendidas en 2005, más del doble de las 7.500 unidades de Miami, que ocupa el segundo lugar. ^[9] La población de condominios de Toronto ha crecido de 978.125 en 2011 a 1,478 millones de personas en 2016, lo que representa el 54,7% de la población de la ciudad según Toronto Condo News. ^[10]

Fuera de Toronto, las formas más comunes de condominios han sido las casas adosadas en lugar de los rascacielos, aunque esa tendencia puede cambiar a medida que se impongan limitaciones a los desarrollos "Greenfields" (ver Greenfield land ) en esas áreas (lo que a su vez obliga a los desarrolladores a expandirse hacia arriba en lugar de hacia afuera y a considerar más conversiones de condominios en lugar de nuevas viviendas). Las áreas de crecimiento particular se encuentran en Kitchener/Waterloo, Barrie y Londres. De hecho, después de Toronto, el Capítulo Golden Horseshoe del Canadian Condominium Institute es uno de los capítulos más prósperos de esa organización.[1]

La Autoridad de Condominios de Ontario (CAO) fue establecida en 2017 por la Provincia de Ontario para abordar las preocupaciones sobre la vida y la administración de condominios en la provincia. Su objetivo es minimizar los problemas antes de que se conviertan en disputas para ayudar a la construcción de la comunidad. Para ello, han implementado tres pilares: educación, presentación de informes y divulgación obligatoria de información, y un tribunal para manejar las disputas que surjan ^[11]. En un artículo de Toronto Condo News de marzo de 2018, el Director Ejecutivo de la Autoridad de Condominios de Ontario explica que tiene un "objetivo general de mejorar la protección del consumidor para los propietarios, directores y residentes de condominios. Esto es posible gracias a una oferta integral de información sobre la propiedad de condominios que incluye herramientas de autoayuda, capacitación obligatoria para directores y un nuevo servicio de resolución de disputas en línea, el Tribunal de la Autoridad de Condominios (CAT)". ^[12]

Hasta diciembre de 2015, los condominios en Ontario se regían por la Ley de Condominios de Ontario de 1998 ^[13], y cada desarrollo establecía una corporación para ocuparse de las funciones cotidianas (mantenimiento, reparaciones, etc.). Los propietarios de las unidades (o, en el caso de una corporación de condominios de elementos comunes, los propietarios del interés común en los elementos comunes) en el desarrollo eligen una junta directiva al menos una vez al año. Se celebra una reunión general anual para tratar las elecciones de la junta y el nombramiento de un auditor (o la exención de la auditoría). También se pueden tratar otros asuntos en la Asamblea General Anual, pero la junta puede convocar reuniones especiales de los propietarios y, en algunos casos, los propios propietarios, en cualquier momento. ^[14]

La Ley de Condominios de Ontario de 1998 proporcionó una amplia gama de opciones de desarrollo, entre ellas, los condominios estándar, por fases, en terrenos baldíos, de elementos comunes y de arrendamiento. Algunos condominios existentes pueden fusionarse y las propiedades existentes pueden convertirse en condominios (siempre que se cumplan los requisitos municipales para ello). En consecuencia, el uso cada vez más extendido del concepto de condominio está permitiendo a los desarrolladores y a los municipios considerar formas de desarrollo más nuevas e interesantes para satisfacer las necesidades sociales. ^{[ cita requerida ]}

Sobre este tema, el abogado de condominios de Ontario Michael Clifton escribe: "El desarrollo de condominios ha aumentado de manera constante en Ontario durante varios años. Si bien los condominios suelen representar un estilo de vida atractivo y alternativas de propiedad de vivienda para los compradores, también, y esto es importante, introducen un nuevo enfoque a la planificación comunitaria para los constructores de viviendas y las autoridades de aprobación municipales en Ontario... [Existen] oportunidades para que los desarrolladores sean creativos y rentables en la construcción, y para que los municipios sean más flexibles e imaginativos en la planificación y aprobación de desarrollos que se convertirán en comunidades sostenibles". ^[15]

Las contribuciones al fondo de reserva son del diez por ciento de las tarifas de condominio recaudadas o más. ^{[ cita requerida ]} A diferencia de otras jurisdicciones como Alberta, Ontario no brinda flexibilidad a las pequeñas corporaciones de condominios para realizar su propio estudio del fondo de reserva , o para actualizarlo con menos frecuencia que la requerida para las grandes corporaciones. Los gerentes de pequeñas corporaciones de condominios han pedido al Ministerio de Servicios al Consumidor de Ontario que revise este requisito, ya que se vuelve oneroso para la administración de edificios más pequeños.

Existen varias asociaciones que prestan servicios a los condominios en Ontario:

El Canadian Condominium Institute se creó en 1982 y es una organización nacional, independiente y sin fines de lucro que se ocupa exclusivamente de cuestiones relacionadas con los condominios. Ayuda a sus miembros a través de la educación, la difusión de información, publicaciones, talleres, conferencias y asistencia técnica. Fomenta y proporciona investigaciones objetivas de profesionales y agencias gubernamentales sobre todos los aspectos de las operaciones de condominios. Trabaja con los gobiernos provinciales y federales para mejorar la legislación. Aboga por estándares más altos en todos los servicios al cliente de condominios. El CCI tiene capítulos en todo Canadá. Los miembros son propietarios de unidades de condominios, corporaciones de condominios y profesionales y socios comerciales que prestan servicios a la industria de los condominios. https://www.cci.ca/about/what-is-cci

La Asociación de Administradores de Condominios de Ontario es la asociación de administradores de condominios profesionales de todo Ontario . ^[16]

El Community Associations Institute es una organización internacional, con un capítulo canadiense que también presta servicios a comunidades de condominios.

La Asociación de Propietarios de Condominios (COA) en Ontario fue establecida en marzo de 2010 por su fundadora Linda Pinizzotto, una agente inmobiliaria de Toronto/Mississauga que tuvo la visión de crear una asociación sin fines de lucro para brindar una voz unida y cohesiva para representar a los propietarios de condominios en toda la provincia de Ontario ante todos los niveles de gobierno y para abogar por una revisión de la Ley de Condominios para actualizar y modernizar la Ley de Condominios en Ontario.

El 27 de mayo de 2015, David Orazietti , Ministro de Gobierno y Servicios al Consumidor de Ontario , presentó un nuevo proyecto de ley llamado Ley de Protección de los Propietarios de Condominios de 2015. El proyecto de ley exigía la creación de una nueva Autoridad de Condominios, que se financiaría con una tarifa de $1 al mes para los propietarios individuales de condominios y por los desarrolladores de condominios, que brindaría asesoramiento a los propietarios de condominios, facilitaría la resolución de disputas entre propietarios y juntas con respecto a cuestiones como quejas por ruido, infracciones de los estatutos o la incapacidad de obtener estados financieros de la junta directiva . Los críticos del proyecto de ley dijeron que el proyecto de ley daría como resultado un aumento de las tarifas y más evaluaciones especiales. El objetivo de la Ley es hacer que sea menos costoso resolver las disputas. La Ley requerirá que las juntas emitan informes a los propietarios sobre cosas como seguros o procedimientos legales . Un lenguaje claro explicará el monto de un estudio de fondo de reserva adecuado y ayudará a eliminar aumentos sorpresivos en las tarifas de condominio o evaluaciones especiales impuestas a cada unidad. ^{[17] [18]} El 2 de diciembre de 2015 se llevó a cabo la tercera lectura de esta Ley y el 3 de diciembre de 2015 se recibió la sanción real . ^[19]

La Ley introduce un nuevo organismo, la Autoridad Reguladora de la Gestión de Condominios de Ontario . Se impartirán cursos de formación y se concederán licencias a las empresas y personas que gestionen condominios para garantizar que quienes sean contratados para dirigir corporaciones multimillonarias de condominios estén adecuadamente formados para reducir el riesgo de fraude y mala gestión. La Ley también introduce un código de ética para los administradores de condominios. En Ontario, había 2.500 personas que gestionaban 10.000 complejos de condominios, con 700.000 unidades individuales. ^{[20] [21]}

En Saskatchewan , los condominios están registrados como un tipo especial de corporación sin fines de lucro que es propiedad de los propietarios de las unidades; los propietarios eligen una junta directiva; el funcionamiento de la corporación está regido por la Ley de Propiedad de Condominios de 1993. ^[22 ]

Según Maclean 's:

Los condominios canadienses están plagados de política interna, luchas entre vecinos y luchas de poder que surgen de la complicada red de juntas de condominios, propietarios, inversores, inquilinos y administradores de propiedades ^[23].

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Wikiquote tiene citas relacionadas con Condominios en Canadá .

• (Alberta) Ley de propiedad en condominio
  • (Alberta) Ley de modificación de la propiedad en condominio
• (Columbia Británica) Ley de propiedad en estratos
  • (Columbia Británica) regulaciones
• (Nunavut) LEY DE CONDOMINIOS
• (Ontario) Ley de condominios de 1998
  • (Ontario) Proyecto de ley 106, Ley de protección de los propietarios de condominios, 2015
  • (Ontario) Ley de servicios de gestión de condominios, 2015, SO 2015, c. 28, Anexo 2
• (Saskatchewan) Ley de propiedad en condominio de 1993
• (Yukon) LEY DE CONDOMINIOS