Propiedad vitalicia

Derecho de propiedad
Parte de la serie de derecho consuetudinario
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En el derecho consuetudinario y el derecho estatutario , un usufructo vitalicio (o arrendamiento vitalicio) es la propiedad de un bien inmueble durante la vida de una persona. En términos legales, es un patrimonio sobre bienes inmuebles que termina con la muerte, momento en el que los derechos de propiedad pueden revertir al propietario original o a otra persona. El propietario de un usufructo vitalicio se denomina "arrendatario vitalicio". La persona que asumirá los derechos tras la muerte se denomina "interés remanente" y se la conoce como "arrendatario remanente".

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La propiedad de un usufructo vitalicio tiene una duración limitada porque termina con la muerte de una persona. Su propietario es el usufructuario vitalicio (normalmente también el "usuario vitalicio") y conlleva el derecho a disfrutar de ciertos beneficios de la propiedad del inmueble, principalmente los ingresos derivados del alquiler u otros usos del inmueble y el derecho de ocupación, durante su posesión. Debido a que un usufructo vitalicio deja de existir con la muerte de la persona usuaria, el usufructuario vitalicio, un propietario temporal, puede arrendar a corto plazo pero no puede vender, dar o legar la propiedad indefinidamente (incluso suponiendo que podría pasar a los herederos ( intestado )) o crear un supuesto documento que la deje a los legatarios ( testado ).

Un usufructo vitalicio por otra vida ( en francés , "por la vida de otro") se mantiene durante el resto de la vida de una persona que no es titular del patrimonio, conocida como cestui que vie (en francés, "la persona que vive"). Esta forma de usufructo vitalicio surge cuando un usufructuario vitalicio ha dispuesto de la propiedad, suponiendo que dicha disposición no desencadena ninguna pérdida especial en virtud del instrumento de usufructo vitalicio. También surge cuando el otorgante decide que la vida de medición sea la de una persona distinta a la del usufructuario vitalicio. Un usufructo vitalicio por otra vida se crea más comúnmente en una de dos circunstancias.

• En primer lugar, cuando el propietario de un bien transmite su derecho a ese bien a otra persona, durante la vida de un tercero. Por ejemplo, si A transmite un terreno a B durante la vida de C, B es propietario del terreno mientras C viva; si B muere antes que C, los herederos de B heredarán el terreno y seguirán siendo propietarios de él mientras C viva.
• En segundo lugar, si A transfiere tierras a C de forma vitalicia, C puede luego vender el usufructo vitalicio a B. Nuevamente, B y los herederos de B serán propietarios de las tierras mientras C viva.
• En cualquiera de los casos, una vez que C muera, la propiedad de la tierra revertirá a A. Si A ha muerto, la propiedad revertirá a los herederos de A. El derecho a heredar la propiedad de la propiedad al vencimiento del usufructo vitalicio se denomina reversión . Sin embargo, el derecho remanente otorgado a un tercero (A a B de por vida, con un derecho remanente en C), se denomina "remanente".

Debe hacerse una distinción clara con un patrimonio por un período de (a) años , interpretado como arrendamiento o licencia.

En caso de muerte, y siempre que no se haya cometido ningún delito contra ciertos compradores inocentes, la propiedad involucrada en un usufructo vitalicio pasa a ser propiedad del remanente ( pl. remanentes ) o revierte a su otorgante (todos los cuales, de manera confusa, pueden denominarse "reversiones" y "reversionistas"). Existe un pequeño mercado para las reversiones en bienes raíces, lo que requiere que el comprador realice una debida diligencia documental y controles físicos mejorados. ^[1]

El propietario de una finca no puede otorgar un "derecho mayor" en la finca que el que posee. Es decir, el titular de un usufructo vitalicio no puede otorgar la propiedad completa e indefinida ( dominio absoluto ) a otra persona porque la propiedad del usufructuario en la propiedad termina cuando muere la persona que mide la vida. Por ejemplo, si Ashley le transfiere el usufructo vitalicio a Bob durante la vida de Bob, y Bob transfiere el usufructo vitalicio a otra persona, Charlie, durante la vida de Charlie [un usufructo vitalicio incorporado], entonces el derecho de usufructo vitalicio de Charlie duraría solo hasta que Charlie o Bob mueran. El derecho vitalicio de Charlie o el derecho pur autre vie (derecho vitalicio de otra persona, según corresponda) y, en la mayoría de los casos, los derechos restantes de propiedad sobre la propiedad (el "derecho de reversión") se transfieren a las personas en virtud de los términos del testamento/reglas de sucesión intestada/declaración de fideicomiso/escritura de fideicomiso (Reino Unido) o testamento/reglas de sucesión intestada/"concesión o escritura de derecho vitalicio" (o similar) (Estados Unidos) en forma remanente o revierten al cesionario original, según los términos de Ashley. En los Estados Unidos, este tipo de usufructo vitalicio también se puede transmitir durante la vida del otorgante, como "A transmite X a B hasta que A muera" y, en el Reino Unido, mediante un fideicomiso que transfiere sobre el fideicomiso o asigna en lugar de transmitir X.

Si un usufructuario vitalicio pretende transferir el interés "reversionario" subyacente, lo que nunca ha hecho, esto constituye un incumplimiento de confianza procesable por daños y perjuicios y puede constituir fraude criminal ; sin embargo, puede no dar derecho al reversionista final (o beneficiarios sustituidos) a obtener una declaración judicial de que la propiedad es suya si esa propiedad está en manos de un comprador inocente por valor sin previo aviso ( comprador de buena fe ).

La responsabilidad financiera y física recae sobre el usufructuario vitalicio según la doctrina legal del desperdicio , que prohíbe a los usufructuarios vitalicios dañar o devaluar el activo. En resumen, como la propiedad del usufructuario vitalicio es temporal, no mantener o proteger razonablemente el activo, lo que da como resultado su disminución de valor o, de hecho, su destrucción, constituye una causa de acción para el reversionista.

Otra limitación es la regla contra las perpetuidades que se aplica en muchos estados y países, que prohíbe las sucesiones de tenencias vitalicias de larga duración similares a las del siglo XIX y que puede dar lugar a la terminación prematura y con derecho a compensación de dichas tenencias vitalicias sucesivas. En Inglaterra y Gales, esto se fija en una vida o en 80 años, lo que sea más largo.

Vender una propiedad manteniendo un usufructo vitalicio se conoce comúnmente en Francia como " viager " ^[2], donde se utiliza con más frecuencia que en otros lugares, siendo el caso más famoso el de Jeanne Calment , la persona más longeva jamás registrada.

En la jurisdicción combinada de Inglaterra y Gales desde 1925, una propiedad de propiedad absoluta destinada a ser "poseída" como un derecho vitalicio surte efecto únicamente como un derecho disfrutado en el capital, específicamente como un derecho en un fideicomiso de posesión . El otro tipo de propiedad de la tierra es el arrendamiento y, aunque la mayoría de los arrendamientos a largo plazo tienen una duración de entre 99 y 999 años, los "arrendamientos vitalicios" se interpretarán de maneras a menudo impredecibles como una licencia o un arrendamiento.

En los Estados Unidos, el usufructo vitalicio se utiliza normalmente como herramienta de planificación patrimonial. El usufructo vitalicio puede evitar la legalización de un testamento y garantizar que un heredero potencial reciba el título de propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, Al es propietario de una casa y desea que Bill la herede después de su muerte. Al puede hacer efectivo ese deseo transfiriendo el título de propiedad a Bill y conservando el usufructo vitalicio de la casa. Al conserva el usufructo vitalicio y Bill recibe un remanente de pleno dominio. Tan pronto como Al muere, el interés del usufructo vitalicio se fusiona con el remanente de Bill, y Bill tiene un título de pleno dominio. Una ventaja de este tipo de transferencia es que hace innecesario el uso de un testamento y elimina la necesidad de legalizar el activo. Una desventaja es el pequeño riesgo de fraude por parte del beneficiario Bill, si pudiera demostrar fácilmente en una jurisdicción particular un pleno dominio sin restricciones, podría vender el patrimonio de forma prematura a un comprador inocente , como cuando Al está de vacaciones. Una segunda desventaja para el otorgante es que la disposición sobre cualquier testador (u testadores) remanente (parte C) es irrevocable sin el consentimiento del testador remanente. En algunos estados se han creado por ley "escrituras de beneficiario" para abordar esta cuestión.

Las leyes de sucesión intestada de ciertos estados de Estados Unidos limitan los derechos del cónyuge sobreviviente (herencia) a los bienes inmuebles del cónyuge fallecido a un usufructo vitalicio. Luisiana , que aplica el derecho civil , tiene una disposición predeterminada similar en las sucesiones intestadas llamada usufructo , que se aplica únicamente a los bienes gananciales y finaliza con la muerte o el nuevo matrimonio, lo que ocurra primero.

Algunos estados de Estados Unidos permiten una escritura de usufructo vitalicio mejorado, en la que el otorgante conserva la capacidad de transferir la propiedad a un tercero sin el consentimiento del testador remanente. ^[3] Si el titular del usufructo vitalicio mejorado aún posee la propiedad en el momento de su muerte, y los testadores remanentes sobreviven al titular del usufructo vitalicio, la propiedad pasa automáticamente a los testadores remanentes fuera del proceso sucesorio. ^[4] Las escrituras de usufructo vitalicio mejorado también se conocen a veces como escrituras Lady Bird.

Las leyes de sucesión intestada de Inglaterra y Gales a partir del 1 de octubre de 2014 establecen que el cónyuge recibirá 250.000 libras esterlinas (o la totalidad de la herencia no conjunta si es menor) y el 50% de cualquier excedente, y el resto, para los hijos adultos. Esto abolió el disfrute del 50% restante como usufructo vitalicio que se había aplicado desde la década de 1920. ^[5]

El cónyuge sobreviviente (y, en raras ocasiones, los demás) se benefician de la supervivencia de cualquier propiedad conjunta.

El acuerdo del primer párrafo se interpretaría en el Reino Unido como un fideicomiso de interés en posesión y generalmente se evita ya que el impuesto a la herencia se considera una "reserva de beneficio" que requiere sumas totalmente retroactivas de impuesto a la renta anual sobre cualquier alquiler de mercado que se debiera haber pagado al propietario legal, en Inglaterra y Gales, para el disfrute continuo del activo.

Una valoración se deriva típicamente del valor actual del beneficio neto obtenido por la vida (o vidas) durante el plazo residual del interés. Cuando estas valoraciones se basan en una sola vida, se puede hacer referencia a tablas como los factores de tenencia vitalicia por género y edad. Estos factores se preparan teniendo en cuenta las expectativas de vida y las tasas de interés vigentes para una jurisdicción o propósito específico. Un ejemplo es una tabla de factores de tenencia vitalicia que se utiliza para determinar la proporción de una propiedad atribuible a un tenencia vitalicia particular para cualquier impuesto de timbre pagadero al momento de su transferencia. Los ejemplos más complicados pueden involucrar vidas deterioradas o conjuntas y generalmente se requiere asesoramiento especializado como el proporcionado por un actuario .

Los bienes vitalicios se miden ya sea por la vida del receptor de la propiedad ( pur sa vie ) o por la vida de alguna otra persona ( pur autre vie ).

Hoy en día, todavía se crean usufructos vitalicios en el sector inmobiliario. El usufructo vitalicio se utiliza más comúnmente en instrumentos fiduciarios , normalmente en un intento de minimizar el efecto del impuesto a la herencia u otros impuestos sobre las transferencias de riqueza. A menudo, se produce una reducción potencial del impuesto para el creador ('fideicomitente') si el fideicomitente se ha desprendido de todos los intereses actuales y futuros . Sin embargo, muchos códigos tributarios transfieren la carga de los impuestos sucesorios al titular del interés en posesión (titular vitalicio) y pueden tratar a esa persona o a los titulares como si fueran propietarios de una segunda propiedad/excedente. ^[6]

Formalmente, cuando un sistema se deriva del derecho inglés, el derecho se divide en derecho consuetudinario y derecho equitativo. Una reclamación en virtud del derecho equitativo normalmente no puede anular una reclamación de título de un comprador de buena fe por valor sin previo aviso, ya que dicha persona ha investigado razonablemente la posición de propiedad en función de la posición de título legal (derecho consuetudinario). El propietario de un interés legal puede crear a partir de un usufructo vitalicio otros intereses incorporados o legales coherentes con la forma de propiedad.

En consecuencia, debido a su potencial versatilidad y complejidad en los EE. UU., el derecho consuetudinario rara vez reconoce un usufructo vitalicio en bienes personales (bienes tangibles y ganado que no sean tierras, incluidos edificios), pero tales intereses se reconocen en equidad cuando tienen una forma adecuada: los estatutos y reglamentos imponen formalidades para la creación de intereses vitalicios en bienes personales.

Desde 1925, los títulos registrados en Inglaterra y Gales deberían preferiblemente, pero en la mayoría de los casos no lo hacen, revelar un "interés vitalicio", "propiedad vitalicia" o "arrendamiento vitalicio" en forma de restricción en el registro. En cambio, el propietario legal registrado puede tener varios grados de interés de arrendamiento o propiedad absoluta, pero generalmente un interés absoluto. Esto proporciona un "espejo de título" confiable que solo puede estar sujeto a muy pocos intereses predominantes . Una máxima de equidad es "Cuando las equidades son iguales, prevalecerá la ley". La equidad se remite a la posición legal de un comprador de buena fe por valor sin previo aviso (incluido cualquier inquilino o acreedor hipotecario), y como "la equidad no permitirá que un agravio quede sin remedio", ^[7] cuando lo haya, se limitará a los recursos in personam contra el fideicomitente o el usufructuario vitalicio cuando confirme que los usufructos vitalicios, en virtud de un fideicomiso, se han creado válidamente:

1. para el(los) inquilino(s) vitalicio(s); y posteriormente
2. para el remanente, los remanentes o el fideicomitente reversionario.

Los arrendatarios vitalicios nunca se registran como propietarios en el Registro de la Propiedad , ya que son propietarios temporales y equitativos y no tienen derecho a que se efectúe la transferencia de la tierra. Si el propietario ha fallecido, los ejecutores del testamento, los administradores o los beneficiarios tienen derecho a solicitar la restricción del formulario estándar A y las directrices oficiales los alientan a hacerlo. ^[8]

Si un contrato de arrendamiento tiene una duración de más de siete años, debe registrarse. ^[8] La mayoría de los contratos de arrendamiento de larga duración tienen una duración de entre 99 y 999 años , y los "contratos de arrendamiento de por vida" se interpretarán como una licencia o un contrato de arrendamiento. ^[9]

En la mayoría de las jurisdicciones de títulos Torrens , un usufructuario vitalicio tiene, como en el Reino Unido y los EE. UU ., el derecho a la posesión y disfrute de la propiedad , pero una vez que el usufructuario muere, la propiedad volverá al usufructuario remanente . ^{[10] La principal diferencia es que el} Registro General de esa jurisdicción registrará el usufructo vitalicio y aparecerá en el título registrado. Esto tiene el efecto de convertirlos ^[11] en uno de los 9 tipos de interés reconocidos en la tierra y uno de los cuatro que confirman la posesión. El proceso de registro en los sistemas de títulos Torrens generalmente confiere inevitabilidad al usufructo vitalicio. ^{[12] [13]}

El titular de un usufructo vitalicio puede enajenar sus derechos, pero estos caducarán al momento de su muerte, independientemente de a quién los enajene. En ese momento, el comprador deberá renunciar a la tierra.

Cada vez es más habitual que los inversores privados inviertan en una inversión de alquiler vitalicio. Este tipo de inversión se ofrece como alternativa a la compra tradicional para alquilar y cada vez es más popular en el Reino Unido, donde en 2018 se entregaron contratos de alquiler vitalicio por un valor de más de 30 millones de libras esterlinas. ^[14]

• Fideicomiso de interés en posesión
• Renta vitalicia
• Hipoteca inversa
• Tontina