Pacto (ley)
Promesa solemne de realizar o abstenerse de una acción específica
Derecho de propiedad
Parte de la serie de derecho consuetudinario
Tipos
Adquisición
Fincas en tierra
Transferencia de propiedad
Control de uso futuro
Interés no posesorio
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Higher category: Law and Common law

Un pacto , en su sentido más general e histórico , es una promesa solemne de realizar o abstenerse de una acción específica. En el derecho consuetudinario inglés histórico , un pacto se distinguía de un contrato ordinario por la presencia de un sello . [1] Debido a que la presencia de un sello indicaba una solemnidad inusual en las promesas hechas en un pacto, el derecho consuetudinario haría cumplir un pacto incluso en ausencia de contraprestación . [2] En el derecho contractual de los Estados Unidos, se presume un pacto implícito de buena fe .

Un pacto es un acuerdo similar a un contrato . El que hace el pacto le hace una promesa al beneficiario de realizar una acción (pacto afirmativo en los Estados Unidos o pacto positivo en Inglaterra y Gales ) o de abstenerse de realizar una acción (pacto negativo). En el derecho de propiedad inmobiliaria , el término pactos reales significa que las condiciones están vinculadas a la propiedad o el uso de la tierra. Un "pacto que se ejecuta con la tierra", que cumple con las pruebas de redacción y circunstancias establecidas en precedentes , impone deberes o restricciones sobre el uso de esa tierra independientemente del propietario.

Un pacto de título que acompaña a una escritura o título de propiedad asegura al comprador que el otorgante tiene los derechos de propiedad que la escritura pretende transmitir. [3] Las cláusulas de no competencia en relación con el derecho contractual también se denominan pactos restrictivos.

Los propietarios pueden solicitar y los tribunales pueden conceder la anulación de los contratos de arrendamiento, como en el caso de los arrendamientos de fincas , por incumplimiento de un pacto, que en la mayoría de las jurisdicciones debe tratarse de incumplimientos relativamente graves; sin embargo, el pacto de pagar el alquiler es uno de los más fundamentales. La anulación de una vivienda privada implica una interferencia con los derechos humanos sociales y económicos . En el caso de los arrendamientos conmutados por una gran suma pagadera al inicio (una prima ), eso ha dado lugar a un cabildeo y a medidas gubernamentales de reforma de los arrendamientos, en particular en la ley de rentas de la tierra y cargos por servicios .

Los convenios restrictivos son algo similares a las servidumbres y a la servidumbre equitativa . [4] En los EE. UU., la Restatement (Third) of Property toma medidas para fusionar los conceptos como servidumbres. [5] Un tribunal ha calificado la ley de convenios reales en los EE. UU. como un "pantano indescriptible". [6]

En el derecho de propiedad , los pactos relacionados con la tierra se denominan "pactos reales", "pactos, condiciones y restricciones" (CCR) o "restricciones de escritura" y son una forma importante de pacto, que normalmente impone restricciones sobre cómo se puede utilizar la tierra (pactos negativos) o requiere una determinada acción continua (pacto afirmativo). Estos también pueden "correr con la tierra" (llamado pacto accesorio ), lo que significa que cualquier futuro propietario de la tierra debe cumplir los términos, o pueden aplicarse a una persona en particular (llamado pacto en bruto o de naturaleza puramente personal ). [7] Según la ley inglesa, los pactos afirmativos normalmente no corren con la tierra; en los Estados Unidos, estos pactos se examinan más de cerca, pero con excepciones se ha permitido que los pactos afirmativos corran con la tierra. [8]

El pacto puede estar reflejado en la escritura y debe ser divulgado a los posibles compradores; también puede estar registrado o, en el caso de los países de la Commonwealth , en el título de Torrens . Los pactos reales y las servidumbres o las servidumbres equitativas son similares [9] y en 1986, un simposio discutió si la ley de servidumbres, servidumbres equitativas y pactos reales debería unificarse. [4] A medida que pasa el tiempo y el prometido original del pacto ya no está involucrado en la tierra, la aplicación puede volverse laxa. [10]

Los convenios pueden ser impuestos a través de asociaciones de propietarios , y ha surgido controversia sobre la aplicación selectiva. [11] Históricamente, particularmente en los Estados Unidos, los convenios de exclusión se utilizaron para excluir a las minorías raciales. Algunos convenios existen por motivos de seguridad, como un convenio que prohíbe la construcción de edificios altos en las proximidades de un aeropuerto o uno que restringe la altura de las vallas/arbustos en las esquinas de las calles (para no interferir con las líneas de visión de los conductores). Los convenios pueden restringir todo, desde la altura y el tamaño de los edificios hasta los materiales utilizados en la construcción y cuestiones superficiales como el color de la pintura y las decoraciones navideñas. En las zonas residenciales, los convenios pueden prohibir los negocios "sucios" (como los corrales de engorde o las instalaciones de producción química) o el uso comercial por completo, o modificaciones como la antena de radioaficionado . Las restricciones de radioaficionados han sido particularmente controvertidas; en 1985, la Comisión Federal de Comunicaciones de los EE. UU. emitió la PRB-1 que anula las restricciones estatales y locales, pero no las restricciones privadas; En 2012, después de que el Congreso aprobara una ley que exigía el estudio de este tema (a instancias del grupo de radioaficionados ARRL [12] ), la FCC se negó a ampliar esta primacía. [13] Algunos estados de EE. UU. han promulgado leyes que exigen que las asociaciones de propietarios proporcionen adaptaciones razonables para las antenas de radioaficionados bajo el argumento de que la radioafición proporciona comunicaciones de servicio público en caso de emergencia, desastre mayor o evento especial.

Solicitud por jurisdicción

Canadá

En Canadá, las autoridades gubernamentales pueden utilizar cláusulas restrictivas además de la zonificación. Por ejemplo, el requisito de la ciudad de Calgary de que los edificios en las inmediaciones del Aeropuerto Internacional de Calgary tengan una altura inferior a cierta está registrado en prácticamente todos los títulos del cuadrante noreste de la ciudad como una cláusula restrictiva, no como una ordenanza de zonificación.

Inglaterra y Gales

En el derecho consuetudinario, el beneficio de un pacto restrictivo se aplica a la tierra si se cumplen tres condiciones: [14]

  • El pacto no debe ser de naturaleza personal: debe beneficiar a la tierra y no a un individuo.
  • El pacto debe “tocar y concernir” la tierra – debe afectar cómo se utiliza la tierra o el valor de la tierra.
  • La tierra beneficiada deberá ser identificable.

En el derecho consuetudinario, la carga de un pacto restrictivo no se ejecuta [15] excepto cuando existe una estricta prividad de la herencia (una relación entre propietario e inquilino).

La carga puede hacerse cumplir por ley en circunstancias limitadas bajo la prueba de beneficio/carga - es decir, quien recibe el beneficio también debe soportar la carga. En Halsall v Brizell [1957] Ch 169, se encontró que un pacto que requería el mantenimiento de caminos vinculaba al sucesor en título al pactador original porque había elegido recibir el beneficio. La regla en Halsall v Brizell está limitada a casos en los que el beneficio puede vincularse a una carga específica y donde los sucesores en título del pactador pueden elegir físicamente recibir el beneficio. Por ejemplo, un pacto restrictivo para contribuir a los costos de mantenimiento de un área común no será vinculante si los sucesores en título del pactador no tienen derecho legal a usarlos. [16] Las reglas para determinar si el beneficio de un pacto ha sido transferido a otra persona que desea hacer cumplir el pacto fueron resumidas en Small (Hugh) v Oliver & Saunders (Developments) Ltd. en 2006, es decir, mediante una cesión expresa del beneficio, a través de un acuerdo de plan de construcción, generalmente para un nuevo desarrollo de múltiples propiedades, o mediante la aplicación de la sección 78 de la Ley de Propiedad de 1925 , [17] que solo se aplica a los convenios realizados desde el 1 de enero de 1926. [18]

Una carga positiva puede aplicarse en derecho, pero no en equidad, ya que se considera análoga a un contrato, al cual no se aplican los principios de equidad ( Rhone v Stephens (1994)).

La carga de un pacto restrictivo correrá en equidad si se cumplen estos requisitos previos: [19]

  • La carga no puede ser una carga positiva (es decir, que requiera un gasto para afrontarla);
  • El comprador debe tener conocimiento del pacto.
  • El pacto debe beneficiar la tierra del beneficiario.
  • El pacto debe tener como finalidad ejecutarse con la tierra del pactante.

El caso principal sobre convenios restrictivos en equidad se considera generalmente el de Tulk v Moxhay , en el que se determinó que la carga podía correr en equidad sujeta a las calificaciones enumeradas anteriormente.

El riesgo de que un comprador o promotor inmobiliario tenga conocimiento de un pacto restrictivo no divulgado después de haber adquirido un terreno se considera especialmente alto en el caso de los proyectos de desarrollo residencial de relleno . A menudo, existen seguros de indemnización por pacto restrictivo para mitigar este riesgo. [17]

Requisitos en la ley de EE.UU.

El pacto normalmente se escribirá en la escritura y debe ser por escrito debido al estatuto de fraudes . Aunque los académicos han argumentado que algunas de las siguientes condiciones deberían flexibilizarse significativamente, para que la carga corra con la tierra deben aplicarse las siguientes: [20]

  • El pacto debe ser por escrito para satisfacer el Estatuto de Fraudes .
  • Las partes originales del acuerdo deben haber tenido la intención de que los sucesores estuvieran obligados por el acuerdo.
  • Un propietario posterior debe haber tenido notificación real , notificación de consulta o notificación constructiva (registro) del pacto en el momento de la compra.
  • El pacto debe tocar o concernir la tierra. El pacto debe estar relacionado con el uso o disfrute de la tierra.
  • Debe existir prividad horizontal entre las partes originales.
    • Se considera que existe prividad horizontal si, en el momento en que las partes originales celebran el acuerdo, dichas partes comparten algún interés en la tierra en cuestión independientemente del pacto (por ejemplo, propietario e inquilino , acreedor hipotecario e hipotecario, o titulares de servidumbres mutuas ). Los estatutos de cada estado pueden alterar los requisitos de prividad horizontal de la herencia . La prividad puede ser instantánea y mutua; la prividad instantánea está presente cuando el pacto restrictivo está dentro de la escritura inicialmente transferida del otorgante al cesionario.
  • Debe existir una estricta prividad vertical de los bienes .
    • La prividad vertical caracteriza la relación entre la parte original del pacto y el propietario posterior. Para estar obligado por el pacto, el sucesor debe poseer la totalidad de la propiedad de la tierra que posee la parte original (pividad vertical estricta de la propiedad). Tenga en cuenta que, debido a que se requiere una prividad vertical estricta para que se ejecute una carga, no se podría hacer cumplir una carga contra un arrendatario. Sin embargo, una parte beneficiada podría demandar al propietario de la reversión de la propiedad, y el propietario podría posiblemente demandar al arrendatario por desperdicio .

Ejecución y modificación

Los tribunales estadounidenses interpretan los pactos de manera relativamente estricta y dan a las palabras del acuerdo su significado ordinario. Por lo general, si hay algún texto poco claro o ambiguo sobre la existencia de un pacto, los tribunales favorecerán la libre enajenación de la propiedad. Los tribunales no interpretarán ninguna restricción sobre la tierra por implicación (como se hace con las servidumbres, por ejemplo). Un pacto puede rescindirse si se pierde el propósito original del mismo. En algunos casos, los propietarios pueden solicitar a un tribunal que elimine o modifique los pactos, y las asociaciones de propietarios pueden incluir procedimientos para eliminar los pactos.

El pacto puede ser negativo o afirmativo. Un pacto negativo es aquel en el que los propietarios no pueden realizar una actividad específica, como bloquear una vista panorámica. Un pacto afirmativo es aquel en el que los propietarios deben realizar activamente una actividad específica, como mantener el césped ordenado o pagar las cuotas de la asociación de propietarios para el mantenimiento del área circundante.

Un acuerdo de no abrir un negocio competidor en una propiedad adyacente generalmente es ejecutable como un pacto que se aplica a la tierra. Sin embargo, según la decisión de la Corte Suprema federal en Shelley v. Kraemer , 334 US 1 (1948), un pacto que restrinja la venta a una persona perteneciente a una minoría (usado comúnmente durante la era de Jim Crow ) no es ejecutable , ya que su cumplimiento requeriría que el tribunal actuara de manera racialmente discriminatoria, contraria a la Cláusula de Igual Protección de la Decimocuarta Enmienda .

En comunidades planificadas

En la práctica contemporánea en los Estados Unidos, un pacto se refiere típicamente a restricciones establecidas en contratos como escrituras de compraventa. Los "pactos, condiciones y restricciones", comúnmente abreviados como "CC&R" o "CCR", son un sistema complicado de pactos , conocidos genéricamente como "restricciones de escritura", incorporados en las escrituras de todos los lotes [21] en un desarrollo de interés común, particularmente en las decenas de millones de hogares estadounidenses gobernados por una asociación de propietarios (HOA) o asociación de condominios . También hay algunos parques industriales o de oficinas sujetos a CCR.

Estas CCR pueden, por ejemplo, dictar los tipos de estructuras que se pueden construir (por ejemplo, una CCR puede prohibir cualquier tipo de casa modular, prefabricada o móvil o puede requerir que la estructura tenga un tamaño mínimo), apariencia (por ejemplo, no se permiten autos chatarra) u otros usos (por ejemplo, no se permite el funcionamiento de negocios desde el hogar, no se permiten mascotas excepto los animales domésticos tradicionales). El propósito de esto es mantener el carácter del vecindario o prevenir el uso indebido del terreno. Muchos convenios de esta naturaleza se impusieron en los Estados Unidos entre los años 1920 y 1940, antes de que se generalizara la zonificación . Sin embargo, muchos desarrollos modernos también están restringidos por convenios en los títulos de propiedad; esto a menudo se justifica como un medio para preservar los valores de las casas en el área. Las restricciones de los convenios se pueden eliminar mediante una acción judicial, aunque este proceso es largo y a menudo muy costoso. En algunos casos, incluso implica un plebiscito de los propietarios de las propiedades cercanas. Aunque el control de tales cuestiones de planificación a menudo se rige por esquemas de planificación locales u otros marcos regulatorios en lugar de mediante el uso de convenios, todavía hay muchos convenios impuestos, particularmente en estados que limitan el nivel de control sobre el uso de bienes inmuebles que pueden ejercer los gobiernos locales.

Pactos de exclusión

Los convenios se han utilizado para excluir a determinadas clases por motivos de raza, religión o etnia. Se trata de grupos generalmente marginados.

Estados Unidos

Un plano de subdivisión de Florida de 1926 con una restricción de escritura racialmente discriminatoria: "En ningún momento la tierra incluida en dicha parcela... será ocupada por ningún negro o persona de ascendencia negra".

En los Estados Unidos, a principios del siglo XX, se utilizaron leyes de zonificación para evitar la integración de barrios, pero fueron anuladas en Buchanan v. Warley . Por lo tanto, las restricciones de escrituras y los convenios restrictivos se convirtieron en un instrumento importante para hacer cumplir la segregación racial en la mayoría de los pueblos y ciudades, se generalizaron en la década de 1920 y proliferaron hasta que se declararon inaplicables en 1948 [22] en el caso Shelley v. Kraemer de la Corte Suprema . Prohibían que un comprador de bienes inmuebles permitiera el uso u ocupación por parte de miembros de una determinada raza, etnia o religión según lo especificado en el título de propiedad . Dichos convenios fueron utilizados por muchos desarrolladores inmobiliarios para "proteger" subdivisiones enteras , con la intención principal de mantener " blancos " los barrios "blancos". El noventa por ciento de los proyectos de vivienda construidos en los años posteriores a la Segunda Guerra Mundial fueron restringidos racialmente por dichos convenios. [23] Las ciudades conocidas por su uso generalizado de pactos raciales incluyen Chicago , Baltimore , Detroit , Milwaukee , [24] Los Ángeles , Seattle y St. Louis . [25]

Dichos locales no podrán ser alquilados, arrendados, transferidos ni ocupados por ninguna persona que no sea de raza blanca o caucásica.

—  Pacto racial para una vivienda en Beverly Hills, California . [22]

A menudo, las restricciones se aplicaban sólo a los afroamericanos que deseaban comprar una propiedad o alquilar una casa o un apartamento, pero también se podía prohibir la entrada a otras poblaciones, como los asiáticos , los judíos , los indios y algunos latinos . Por ejemplo, un convenio restrictivo que cubría un gran barrio de Seattle declaraba que "ninguna parte de dicha propiedad transferida por la presente será utilizada u ocupada por ningún hebreo ni por ninguna persona de raza etíope, malaya o asiática", prohibiendo así la entrada a los judíos y a cualquier persona de ascendencia africana, filipina o asiática. El lenguaje excluyente variaba mucho. Algunos barrios estaban reservados para la "raza blanca o caucásica". Otros enumeraban poblaciones prohibidas. Una subdivisión cerca de Seattle especificaba que "esta propiedad no se revenderá, arrendará, alquilará ni ocupará excepto a o por personas de raza aria". [26] El Lake Shore Club District en Pensilvania buscaba excluir a varias minorías, incluidos los " negros ", " mongoles ", húngaros , mexicanos , griegos y varias otras etnias europeas. [27]

Algunos convenios, como los vinculados a las propiedades en Forest Hills Gardens , Nueva York , también buscaban excluir a la gente de la clase trabajadora ; sin embargo, este tipo de segregación social se logró más comúnmente mediante el uso de precios altos de propiedad, requisitos de costo mínimo y controles de referencias de solicitud. [27] : 131–137 

Historia

Restricciones a "cualquier persona de sangre o ascendencia china, japonesa, morisca, turca, negra, mongola, semítica o africana" ( Minneapolis Tribune 1919) .

Los pactos raciales surgieron a mediados del siglo XIX y comenzaron a ganar importancia a partir de la década de 1890. No fue hasta la década de 1920 que adquirieron una importancia nacional generalizada y continuaron difundiéndose durante la década de 1940. Los pactos raciales eran una alternativa a las ordenanzas de zonificación racialmente restrictivas ( segregación residencial basada en la raza), que la sentencia de la Corte Suprema de los Estados Unidos de 1917 en el caso Buchanan v. Warley invalidó por motivos constitucionales. [28] [29] : 26 

Durante la década de 1920, la Asociación Nacional para el Progreso de las Personas de Color (NAACP) patrocinó varias impugnaciones legales infructuosas contra los pactos raciales. En un duro golpe para los activistas contra la segregación racial , la legalidad de los pactos racialmente restrictivos fue afirmada por la histórica sentencia Corrigan v. Buckley 271 U.S. 323 (1926) que dictaminó que dichas cláusulas constituían "acción privada" no sujeta a la Cláusula del Debido Proceso de la Decimocuarta Enmienda . [29] : 31  [30] Esto despejó el camino para que los pactos racialmente restrictivos proliferaran en los EE. UU. durante las décadas de 1920 y 1930.

Incluso la invalidación de dicho pacto por parte de la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso de 1940 de Hansberry v. Lee hizo poco para revertir la tendencia, porque el fallo se basó en un tecnicismo y no sentó un precedente legal . [29] : 57  No fue hasta 1948 que la sentencia Shelley v. Kraemer revocó la decisión Corrigan v. Buckley , afirmando que los pactos de exclusión eran inconstitucionales bajo la Decimocuarta Enmienda y, por lo tanto, legalmente inaplicables. [29] : 94  [31] [32] El 2 de diciembre de 1949, el procurador general de los Estados Unidos, Philip Perlman, anunció que "la FHA ya no podía asegurar hipotecas con pactos restrictivos". [33]

Algunos comentaristas han atribuido la popularidad de los pactos de exclusión en ese momento como una respuesta a la urbanización de los estadounidenses negros después de la Primera Guerra Mundial y el miedo a la "invasión negra" en los barrios blancos, que los residentes sentían que daría como resultado precios inmobiliarios deprimidos, mayor molestia (crimen) e inestabilidad social. [27] : 97–98  Muchos afroamericanos desafiaron abiertamente estos pactos e intentaron "ser pioneros" en áreas restringidas. [34] Pero incluso aún así los pactos desempeñaron un papel como "pactos de caballeros", no fue hasta 1962, que el presidente John F. Kennedy firmó la orden ejecutiva de Igualdad de Oportunidades en la Vivienda , prohibiendo el uso de fondos federales para apoyar la discriminación racial en la vivienda. Esto hizo que la FHA "dejara de financiar desarrollos de subdivisiones cuyos constructores se negaran abiertamente a vender a compradores negros". [35]

En 1968, el Congreso aprobó la Ley de Equidad en la Vivienda (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 ) que prohibía la discriminación en materia de vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo u origen nacional. En 1988, se amplió para prohibir la discriminación por situación familiar (por ejemplo, la presencia de niños) o discapacidad. [36] No fue hasta 1972 que la decisión Mayers v Ridley [37] dictaminó que los propios convenios violaban la Ley de Equidad en la Vivienda y que se debía prohibir a los secretarios del condado aceptar escrituras con dichas cláusulas. [38]

Persistencia de pactos de exclusión

Aunque los pactos de exclusión no son exigibles hoy en día, todavía existen en muchas escrituras de propiedad originales como "documentos subyacentes", y las pólizas de seguro de título a menudo contienen exclusiones que impiden la cobertura de tales restricciones. No siempre es fácil eliminarlas de la cadena de título. [39] Desde 2010, el Seattle Civil Rights & Labor History Project ha localizado más de 500 pactos restrictivos y escrituras que cubren más de 20.000 propiedades en Seattle y sus suburbios. En respuesta, la legislatura del estado de Washington aprobó una ley que desde el 1 de enero de 2019 permite a los propietarios de propiedades "modificar" los registros de propiedad, desautorizando la restricción ofensiva. [40] Mapping Inequality, una colaboración de tres equipos en cuatro universidades, ha identificado pactos restrictivos en varias partes de los Estados Unidos. [41] El proyecto Mapping Prejudice de la Universidad de Minnesota ha recopilado pactos restrictivos en el área de Minneapolis. [42]

Ejemplos

  • Jardines de Forest Hills , Queens, Nueva York: los convenios prohibían la venta de bienes inmuebles a personas negras, judías y de clase trabajadora.
  • Jackson Heights , Queens, Nueva York: se emplearon convenios para restringir la ocupación a protestantes blancos, no inmigrantes. [43]
  • Subdivisión Washington Park , Chicago, Illinois: se utilizan convenios restrictivos para excluir a los afroamericanos.
  • Palos Verdes Estates , Los Ángeles, California: los convenios prohibían al propietario vender o alquilar una casa a cualquier persona que no fuera de raza blanca o caucásica o permitir la presencia de afroamericanos en su propiedad, con excepción de choferes, jardineros y sirvientes domésticos. [27] : 15  [44]
  • Upper Arlington, Ohio : los pactos prohibían la venta de bienes inmuebles a negros o judíos, pero permitían que los sirvientes de color residieran en las casas en las que servían.
  • Guilford, Baltimore , Maryland: los convenios preveían la exclusión de los negros o de personas de ascendencia negra. [27] : 65 
  • En 1939 , Williamstown (Massachusetts) prohibió a cualquier persona no blanca que no trabajara en el servicio doméstico vivir en la ciudad. [45]
  • Área metropolitana de Kansas City (por ejemplo, Country Club y Johnson County ): se utilizan convenios restrictivos para excluir a personas afroamericanas y "semitas". [46]

Fuera de los EE.UU.

Aunque más comúnmente se asocian con los Estados Unidos, los convenios racial o étnicamente restrictivos se han utilizado en otros países:

  • Canadá – Subdivisiones como Westdale, Ontario, emplearon pactos raciales para excluir a una amplia gama de grupos étnicos, como los armenios y los italianos y judíos nacidos en el extranjero. [27] : 103  La oposición a los pactos excluyentes fue significativa en Canadá, y culminó en la sentencia Re Drummond Wren de 1945 del Tribunal Superior de Ontario, que invalidó su uso. Esta sentencia influyó en la orientación de decisiones similares en los Estados Unidos y en otros lugares. [47]
  • Francia – Durante la Segunda Guerra Mundial , bajo el régimen de Vichy, en la Zona Franca fuera del área ocupada por los nazis , algunos condominios insertaron cláusulas que prohibían vender a judíos. [48]
  • Sudáfrica – Los pactos raciales surgieron en Natal durante la década de 1890 como un intento de impedir que los indios adquirieran propiedades en zonas más caras, y eran comunes en todo el país en la década de 1930. Más tarde se utilizaron como una herramienta para promover la causa del apartheid contra la población negra. [49]
  • Zimbabue – Los asiáticos y las personas de color fueron excluidos de la compra u ocupación de viviendas en áreas europeas [ ¿cuándo? ] debido a pactos raciales restrictivos incluidos en la mayoría de los títulos de propiedad. [50]

Pactos de título

Los pactos de título sirven como garantía para el receptor de la propiedad, asegurando que éste reciba lo que esperó.

En Inglaterra y Gales

Desde 1989, los principales pactos implícitos en Inglaterra y Gales sobre garantía de título "limitada" o "plena" (a menos que se anulen expresamente) son: [51]

  1. que la persona que hace la disposición tiene el derecho (con el consentimiento de cualquier otra persona que transmita la propiedad) de disponer de la propiedad como pretende, y [52]
  2. que esa persona, a su propio costo, hará todo lo que pueda razonablemente para dar a la persona a quien dispone de la propiedad el título que pretende darle. [53]
  3. [En el caso de una disposición de un interés legal existente] (a) cuando el título del interés esté registrado, se presumirá que la disposición es de la totalidad de ese interés; (b) [si no está registrado y no es arrendamiento, entonces se presumirá que es de propiedad absoluta] [54]
  4. [Si se trata de un contrato de arrendamiento] (a) que el contrato de arrendamiento esté vigente al momento de la disposición, [55] y
b) que no existe ningún incumplimiento subsistente de una condición o de una obligación del inquilino, y nada que en ese momento haría que el contrato de arrendamiento fuera pasible de caducidad. [56]

Otros aspectos relacionados con cargas, gravámenes y derechos de terceros varían según se acuerde una garantía de título total o limitada. [ se necesita más explicación ] [57]

Fuera de Inglaterra y Gales

Fuera de Inglaterra y Gales, los pactos de título ingleses , a veces incluidos en escrituras de propiedad inmobiliaria, son (1) que el otorgante está legalmente apoderado (en plena propiedad) de la propiedad, (2) que el otorgante tiene el derecho de transferir la propiedad al cesionario, (3) que la propiedad se transfiere sin gravámenes (este pacto se modifica con frecuencia para permitir ciertos gravámenes), (4) que el otorgante no ha realizado ningún acto para gravar la propiedad, (5) que el cesionario tendrá posesión tranquila de la propiedad, y (6) que el otorgante ejecutará otras garantías de la tierra que puedan ser necesarias (los números 3 y 4, que se superponen significativamente, a veces se tratan como un solo artículo). [58] Los pactos ingleses pueden describirse individualmente, o pueden incorporarse por referencia, como en una escritura que otorga propiedad "con garantía general y pactos de título ingleses...".

Véase también

Notas al pie

  1. ^ Holmes, Eric M. (1993). "Estatura y estatus de la promesa bajo sello como formalidad legal". Willamette Law Review . 29 : 617.
  2. ^ "Evolución de la ley de sellos y contraprestaciones en Nueva York". Cornell Law Quarterly . 26 : 692. 1941.
  3. ^ Swan, Edgar A. (1908). La ley del goce pacífico y el título en relación con el arrendador y el arrendatario . Boston: Sweet & Maxwell. pág. 15.
  4. ^ ab "Integración de la Ley de Servidumbres, Pactos Reales y Servidumbres Equitativas". Washington Law Review .
  5. ^ Hernández MV. (2005). "Reformulación de las servidumbres implícitas, prescriptivas y estatutarias". Real Property, Probate and Trust Journal .
  6. ^ Lucas D. (2004). "Hay una tienda de pornografía en el vecindario del Sr. Roger: ¿Serás su vecino? Cómo aplicar cláusulas restrictivas de uso residencial a negocios domésticos modernos". Campbell Law Review .
  7. ^ Lehman, Jeffrey; Phelps, Shirelle (2005). Enciclopedia de derecho estadounidense de West, vol. 1. Detroit: Thomson/Gale. pág. 200.
  8. ^ Nueva York ha sido una de esas excepciones; véase Nicholson v. 300 Broadway Realty Corp., 7 NY 2d 240 - NY: Tribunal de Apelaciones 1959.
  9. ^ Schnably. Servidumbres, convenios y servidumbres equitativas. Archivado el 17 de julio de 2007 en Wayback Machine .
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  11. ^ ¡ Vecinos en guerra!, por Ward Lucas; Hogback Publishing (2012).
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  13. ^ Jefe de la Oficina de Telecomunicaciones Inalámbricas de la FCC; Jefe de la Oficina de Seguridad Pública y Seguridad Nacional (16 de agosto de 2012). "DA 12-1342" (PDF) . Washington, DC : Comisión Federal de Comunicaciones . Consultado el 23 de agosto de 2012 .{{cite web}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)
  14. ^ Gray et al., Derecho de propiedad en Nueva Gales del Sur, segunda edición, pág. 547
  15. ^ Austerberry contra Oldham Corporation (1885) 29 Ch D 750
  16. ^ Thamesmead Town Ltd contra Allotey (2000) 79 P & CR 557
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  18. ^ Legislación del Reino Unido, [https://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo5/15-16/20/section/78/enacted Ley de Propiedad de 1925, artículo 78(2), consultado el 4 de octubre de 2024
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Lectura adicional

  • Richard RW Brooks y Carol M. Rose , Salvar el vecindario: pactos racialmente restrictivos, leyes y normas sociales. Cambridge, MA: Harvard University Press, 2013.
  • Jeffrey D. Gonda, Actos injustos: los casos de pactos restrictivos y la creación del movimiento por los derechos civiles. Chapel Hill, NC: North Carolina Press, 2015.
  • Clement E. Vose, Sólo caucásicos: La Corte Suprema, la NAACP y los casos de pactos restrictivos. Berkeley, CA: University of California Press, 1967.
  • Renton, Alexander Wood (1911). "Covenant" (Pacto)  . En Chisholm, Hugh (ed.). Encyclopædia Britannica . Vol. 7 (11.ª ed.). Cambridge University Press. pág. 339.
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