Pleno dominio

Este artículo necesita citas adicionales para su verificación . Por favor, ayude a mejorar este artículo añadiendo citas de fuentes fiables . El material sin fuentes puede ser cuestionado y eliminado. Buscar fuentes:  «Fee simple» – noticias  · periódicos  · libros  · académico  · JSTOR ( julio de 2010 ) ( Aprenda cómo y cuándo eliminar este mensaje )

Derecho de propiedad
Parte de la serie de derecho consuetudinario
Tipos
Propiedad personal Propiedad comunitaria Bienes inmuebles Propiedad sin dueño
Adquisición
Regalo Posesión adversa Escritura Conquista Descubrimiento Adhesión Propiedad perdida, extraviada y abandonada Un tesoro escondido Puesta en libertad bajo fianza Licencia Alienación
Fincas en tierra
Título alodial Pleno dominio Cola de tarifa Propiedad vitalicia Patrimonio anulable Interés futuro resto Patrimonio concurrente Finca en arrendamiento Condominios Bienes raíces Tenencia de la tierra
Transferencia de propiedad
Comprador de buena fe Título de Torrens Título de estrato Registro de escrituras Impedimento por escritura Escritura de cesión de derechos Hipoteca Conversión equitativa Acción para anular el título Privación de propiedad
Control de uso futuro
Restricción a la alienación Regla contra las perpetuidades La regla en el caso de Shelley Doctrina del título más digno
Interés no posesorio
Derecho de retención Comodidad Ganancia Usufructo Pacto Servidumbre equitativa
Temas relacionados
Accesorios Desperdiciar Dividir Ejercer sin licencia Derechos de propiedad Derechos minerales Derechos de agua apropiación previa ribereño Soporte lateral y subyacente Asignación No es así Quicquid plantatur Conflict of property laws Blackacre Security deposit
Other common law areas
Contract law Tort law Wills, trusts and estates Criminal law Evidence Higher category: Law and Common law
v t e

En el derecho inglés , un dominio absoluto o dominio absoluto es una propiedad sobre un terreno , una forma de propiedad absoluta . Un "dominio" es un interés posesorio actual, heredable y adquirido sobre un terreno. Un "dominio absoluto" es una propiedad inmobiliaria que se posee sin límite de tiempo (es decir, de forma permanente) según el derecho consuetudinario , mientras que la forma más alta posible de propiedad es un "dominio absoluto", que no tiene limitaciones en el uso del terreno (como calificadores o condiciones que prohíban ciertos usos del terreno o sometan el interés adquirido a la terminación). ^[1]

Los derechos del propietario en régimen de propiedad absoluta están limitados por los poderes gubernamentales de tributación , compra obligatoria , poder policial y reversión , y también pueden estar limitados aún más por ciertos gravámenes o condiciones en la escritura , como, por ejemplo, una condición que requiera que la tierra se use como un parque público, con un interés de reversión en el otorgante si la condición falla; esto es una condición de propiedad absoluta . ^[2]

La palabra "fee" está relacionada con el término feudo , que significa una propiedad feudal de la tierra. Las tenencias de tierras feudales existían en varias variedades, la mayoría de las cuales implicaban que el arrendatario tenía que proporcionar algún servicio a su señor feudal, como el servicio de caballero (servicio militar). Si el señor feudal del arrendatario era el rey, gran sargento , entonces esto podría requerir la prestación de muchos servicios diferentes, como proporcionar caballos en tiempos de guerra o actuar como mayordomo ceremonial del rey. Estos feudos dieron lugar a una relación compleja entre el propietario y el arrendatario, que implicaba deberes de ambas partes. Por ejemplo, a cambio de recibir la lealtad o el homenaje de su arrendatario , el señor feudal tenía el deber de proteger a su arrendatario. Cuando se abolió la tenencia de la tierra feudal, todos los feudos se volvieron "simples", sin condiciones asociadas a la tenencia.

En el derecho consuetudinario inglés, la Corona tenía el título radical o alodial de todas las tierras de Inglaterra, lo que significa que era la "propietaria" última de todas las tierras en la era feudal pasada. El título alodial está reservado a los gobiernos en una estructura de derecho civil.

Sin embargo, la Corona puede conceder la propiedad de una entidad abstracta , llamada finca en tierra , que es lo que se posee en lugar de la tierra que representa. La finca en pleno dominio también se llama "finca en pleno dominio" o "título de pleno dominio", o a veces simplemente "propiedad absoluta" en Inglaterra y Gales. Desde el comienzo del período normando , cuando se introdujo el feudalismo en Inglaterra, el arrendatario o "titular" de un feudo no podía enajenarlo (venderlo) de la posesión de su señor feudal. Sin embargo, un arrendatario podía separar una parcela de la tierra y otorgarla como feudo subordinado a su propio subarrendatario, un proceso conocido como subfeudo o " subinfeudación ". El Estatuto de Quia Emptores de 1290 abolió la subinfeudación y en su lugar permitió la venta de fincas en pleno dominio. ^[3]

William Blackstone definió el dominio absoluto como la propiedad de una persona cuando las tierras se le entregan a ella y a sus herederos de manera absoluta, sin ningún límite o fin a su patrimonio. La tierra en posesión de dominio absoluto puede ser transferida a quien su propietario desee; también puede ser hipotecada o puesta como garantía. ^[4] Los propietarios de bienes inmuebles en posesión de dominio absoluto tienen el privilegio de tener un interés en la propiedad durante su vida y, por lo general, tienen voz y voto a la hora de determinar quién obtiene un interés en la propiedad después de su muerte.

Históricamente, las herencias podían estar limitadas en el tiempo. Las limitaciones temporales comunes incluyen el usufructo vitalicio , una propiedad de la tierra que termina con la muerte del cesionario (u otra persona) incluso si la tierra había sido otorgada a un tercero, o un plazo de años, un contrato de arrendamiento por un plazo específico, como en el caso de una herencia por años . Una cuota también podía limitarse a través del método de su herencia, como por ejemplo mediante una "vinculación", que creaba una cola de cuota . Tradicionalmente, la cola de cuota se creaba mediante palabras de concesión como "a N. y los herederos varones de su cuerpo", que restringían a quienes podían heredar la propiedad. Si no se podían encontrar herederos, entonces la propiedad volvería a los herederos del otorgante original. La mayoría de los países de derecho consuetudinario han abolido la vinculación por ley.

Un patrimonio en dominio absoluto denota la máxima propiedad sobre la tierra que se puede conceder legalmente; es el mayor conjunto posible de derechos, poderes, privilegios e inmunidades disponibles sobre la tierra. Las tres características distintivas del patrimonio en dominio absoluto son que es enajenable , divisible y transferible .

En los Estados Unidos, las normas que exigen que se utilicen palabras de herencia general para crear un dominio absoluto mediante transferencia han sido abolidas por ley. ^[5] Para transferir un patrimonio en dominio absoluto según el derecho consuetudinario, la escritura o el testamento deben indicar "a B y sus herederos". Cualquier texto que no incluya esas palabras transfiere un patrimonio más pequeño.

Las escrituras modernas suelen seguir un formato estandarizado. Se presume que el testador tiene la intención de transmitir su propiedad en pleno dominio, a menos que el testamento indique la intención de transferir un patrimonio más pequeño, como un usufructo vitalicio. ^[5]

Muchas jurisdicciones conservan la posibilidad de crear un usufructo vitalicio , aunque esto es poco común. En los Estados Unidos, los usufructos vitalicios se utilizan más comúnmente para otorgar a alguien el uso de la propiedad por el resto de su vida en un testamento, o por un otorgante para reservarse el derecho de continuar usando la propiedad por el resto de su vida después de que se venda. El derecho de propiedad de la propiedad después de la muerte del titular del usufructo vitalicio se denomina usufructo remanente . En Inglaterra y Gales, el dominio absoluto es el único usufructo libre que queda; un usufructo vitalicio solo se puede crear en equidad y no es un derecho sobre la propiedad.

En los Estados Unidos, los donantes que desean dejar una propiedad como legado a organizaciones benéficas y conservar el uso de la propiedad durante su vida suelen utilizar la conservación de la propiedad vitalicia. El donante recibe una deducción fiscal por la donación de su interés remanente en la propiedad y, cuando muere, la propiedad pasa a la organización sin estar sujeta a sucesión . Las donaciones de conservación de la propiedad vitalicia suelen implicar acuerdos sobre los usos aceptables de la propiedad, el pago de impuestos inmobiliarios, el mantenimiento de la propiedad, etc. durante la vida del donante.

Si los otorgantes anteriores de un patrimonio en dominio absoluto no crean ninguna condición para los otorgantes posteriores, entonces el título se llama dominio absoluto . Un dominio absoluto es el patrimonio más alto permitido por la ley y otorga al titular plenos derechos y obligaciones posesorias ahora y en el futuro. Otros patrimonios en dominio absoluto en bienes inmuebles incluyen los patrimonios en dominio absoluto revocables (o en dominio absoluto determinables ). Un patrimonio revocable se crea cuando un otorgante impone una condición en un patrimonio en dominio absoluto (en la escritura ). Cuando ocurre un evento específico, el patrimonio puede volverse nulo o estar sujeto a anulación. Hay dos tipos de patrimonios revocables: el dominio absoluto determinable y el dominio absoluto sujeto a una condición resolutoria. Si el otorgante usa un lenguaje durativo en la condición como "a A. mientras el terreno se use para un parque", entonces al ocurrir el evento específico (en este caso si el terreno se usa para cualquier otra cosa que no sea un parque), el patrimonio terminará automáticamente y volverá al otorgante o al patrimonio del otorgante; esto se llama dominio absoluto determinable. Si el otorgante utiliza un lenguaje como "pero si se sirve alcohol", entonces el otorgante o los herederos tienen derecho de entrada si se cumple la condición, pero el patrimonio no revierte automáticamente al otorgante; se trata de un dominio pleno sujeto a una condición resolutoria. En la mayoría de las jurisdicciones de los Estados Unidos, estos conceptos han sido modificados por ley. En el derecho consuetudinario de los primeros Estados Unidos, los tribunales generalmente preferían el dominio pleno determinable. Recientemente, esa tendencia se ha revertido y la mayoría de los tribunales de los Estados Unidos considerarán que un dominio pleno está sujeto a una condición resolutoria en situaciones en las que el lenguaje del documento de transferencia no es claro.

La afirmación de que el propietario de una propiedad en régimen de dominio absoluto no debe pagar alquileres ni obligaciones similares es sólo parcialmente cierta. Por ejemplo, puede existir un cargo por alquiler que exija al propietario pagar una suma fija de dinero muy similar al alquiler, y muchas jurisdicciones han creado obligaciones financieras que pueden imponerse sobre una propiedad en régimen de dominio absoluto. Inglaterra y Gales imponen un cargo por herencia. En los Estados Unidos , los propietarios en régimen de dominio absoluto suelen estar sujetos al impuesto sobre la propiedad y los ingresos generados se destinan al fondo general del municipio. Además de los impuestos sobre la propiedad, se pueden aplicar otras evaluaciones impositivas locales denominadas "impuestos de propósito especial" para fines específicos, como mejoras de infraestructura. Los bienes inmuebles que se poseen como condominio suelen ser de propiedad similar en régimen de dominio absoluto, pero normalmente están sujetos a las normas de la declaración de condominio o creadas por la asociación de condominios, como el pago de las cuotas mensuales requeridas para el mantenimiento de las áreas comunes de la propiedad; sin embargo, estas generalmente se tratan legalmente como convenios que se ejecutan con el terreno (contratos vinculantes para los poseedores de bienes inmuebles) que imponen un deber afirmativo de pagar dinero en lugar de como alquiler por una propiedad en régimen de dominio absoluto.

Fee – Un derecho legal al uso de la tierra; es decir, un feudo . Simple – en el sentido no restringido:

1. sin límite a la herencia de los herederos;
2. Sin restricciones en cuanto a la transferencia de propiedad.

La palabra inglesa fee proviene en última instancia de la raíz indoeuropea *peku , que se refiere a la riqueza mueble, es decir, al ganado. La palabra latina pecunia , dinero, también proviene de esta raíz y se convierte en pecuniario en inglés. La raíz aparece en alemán moderno como Vieh , ganado, bestia. ^[6]

• Propiedad absoluta (derecho) , que abarca todos los tipos y menciona los fideicomisos y los intereses adversos más comunes y principales.
  • Propiedad libre (derecho escocés)
• Título alodial
• Cola de tarifa
• Arrendamiento
• Propiedad vitalicia
• Quienes son los empresarios