Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos

Incentivo federal de EE.UU. para el desarrollo privado de viviendas asequibles

El Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) es un programa federal en los Estados Unidos que otorga créditos fiscales a los desarrolladores de viviendas a cambio de acordar reservar una cierta fracción de unidades con restricciones de alquiler para hogares de bajos ingresos. ^[1] El programa fue creado bajo la Ley de Reforma Fiscal de 1986 (TRA86, por sus siglas en inglés) para incentivar el uso de capital privado en el desarrollo de viviendas asequibles . ^[2] Los proyectos desarrollados con créditos LIHTC deben mantener un cierto porcentaje de unidades asequibles durante un período de tiempo establecido, generalmente 30 años, aunque existe un proceso de "contrato calificado" que puede permitir a los propietarios de propiedades optar por no participar después de 15 años. ^[3] El alquiler máximo que se puede cobrar por unidades asequibles designadas se basa en el Ingreso Medio del Área (AMI, por sus siglas en inglés); ^[4] más del 50% de los residentes en propiedades LIHTC se consideran de Ingresos Extremadamente Bajos (en o por debajo del 30% AMI). ^[5]^[6] Menos del 10% de los gastos de crédito actuales son reclamados por inversores individuales. ^[7]

Entre 1987 y 2021, se colocaron al menos 3,55 millones de unidades de vivienda a través del programa LIHTC. ^[8] En 2012, el programa LIHTC representaba aproximadamente el 90 % de todas las viviendas de alquiler asequibles de nueva creación en los Estados Unidos. ^[9]

En 2010, la Junta Asesora de Recuperación Económica del Presidente (PERAB) estimó que el programa LIHTC costaría al gobierno federal $61 mil millones (un promedio de alrededor de $6 mil millones por año) en ingresos fiscales perdidos de las corporaciones participantes entre 2008 y 2017, y señaló que algunos expertos creen que los vales ayudarían de manera más rentable a los hogares de bajos ingresos. ^[10] En 2023, se estima que el programa LIHTC le costará al gobierno un promedio de $13,5 mil millones anuales. ^[1]

Un informe de 2018 de la GAO que abarca los años 2011-2015 concluyó que el programa LIHTC financió alrededor de 50.000 unidades de alquiler para personas de bajos ingresos al año, con costos medios por unidad para construcciones nuevas que oscilaban entre $126.000 en Texas y $326.000 en California. ^[11]^{: 1} ^[12]^{: 1}

Descripción general

La Ley de Reforma Fiscal de los Estados Unidos de 1986 (TRA86) afectó negativamente a muchos incentivos de inversión para viviendas de alquiler, mientras que dejó incentivos para la propiedad de la vivienda. Dado que las personas de bajos ingresos tienen más probabilidades de vivir en viviendas de alquiler que en viviendas ocupadas por sus propietarios, esto habría disminuido la nueva oferta de viviendas a las que podían acceder. El Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) se agregó ^{[ cita requerida ]} a TRA86 para proporcionar cierto equilibrio y alentar la inversión en viviendas multifamiliares para quienes necesitan opciones de viviendas de alquiler asequibles. Durante los 20 años siguientes, se ha convertido en una herramienta extremadamente eficaz ^{[ cita requerida ]} para desarrollar viviendas de alquiler asequibles ^{[ cita requerida ]} . El programa LIHTC ha ayudado a satisfacer una escasez crítica de viviendas asequibles al estimular la producción o rehabilitación de casi 2,4 millones de viviendas asequibles desde 1986. A través de la actividad de desarrollo, el LIHTC crea y apoya aproximadamente 95.000 puestos de trabajo al año, la mayoría de los cuales son empleos del sector de las pequeñas empresas ^{[ cita requerida ]} .

Cómo funciona

El LIHTC proporciona financiación para los costos de desarrollo de viviendas para personas de bajos ingresos al permitir que un inversor (generalmente los socios de una sociedad que es propietaria de la vivienda) obtenga un crédito fiscal federal equivalente a un porcentaje (ya sea 4% o 9%, durante 10 años, según el tipo de crédito) del costo incurrido para el desarrollo de las unidades para personas de bajos ingresos en un proyecto de vivienda de alquiler. El capital para el desarrollo se obtiene "sindicando" el crédito a un inversor o, más comúnmente, a un grupo de inversores. Para aprovechar el LIHTC, un desarrollador (i) propondrá un proyecto a una agencia estatal, buscará y ganará una asignación competitiva de créditos fiscales, o (ii) obtendrá la aprobación y emisión de bonos exentos de impuestos para financiar al menos el 50% del costo del proyecto, y luego completará el proyecto, certificará su costo y lo alquilará a inquilinos de bajos ingresos. Simultáneamente, se buscará un inversor que realice un aporte de capital a la sociedad o compañía de responsabilidad limitada propietaria del proyecto a cambio de que se le asignen los LIHTC de la entidad durante un período de diez años. El monto del crédito se basará en (i) la cantidad de créditos otorgados al proyecto en el concurso, (ii) el costo real del proyecto, (iii) la tasa de crédito fiscal anunciada por el IRS y (iv) el porcentaje de unidades del proyecto que se alquilan a inquilinos de bajos ingresos. El incumplimiento de las normas aplicables, o la venta del proyecto o de una participación de propiedad antes de que finalice un período de al menos 15 años, puede dar lugar a la recuperación de los créditos tomados previamente, así como a la imposibilidad de tomar créditos futuros. Estas normas se describen con mayor detalle a continuación.

La estructura del programa, como parte del código tributario, garantiza que los inversores privados asuman la carga financiera si las propiedades no tienen éxito. Esta rendición de cuentas basada en el pago por desempeño ha impulsado la disciplina del sector privado en el programa LIHTC, lo que ha dado como resultado una tasa de ejecuciones hipotecarias de menos del 0,1%, mucho menor que la de las propiedades comparables a precio de mercado. Como parte permanente del código tributario, el programa LIHTC requiere asociaciones público-privadas y ha apalancado más de 75 mil millones de dólares en inversiones de capital privado para la creación de viviendas de alquiler asequibles.

Proceso de solicitud

El primer paso del proceso es que el propietario de un proyecto presente una solicitud a una autoridad estatal, que la evaluará de manera competitiva. La solicitud incluirá estimaciones del costo esperado del proyecto y un compromiso de cumplir con una de las siguientes condiciones, conocidas como "reservas":

Al menos el 20% o más de las unidades residenciales en el desarrollo tienen alquiler restringido y están ocupadas por personas cuyos ingresos son 50% o menos que el ingreso bruto medio del área ("20/50").
Al menos el 40% o más de las unidades residenciales en el desarrollo tienen alquiler restringido y están ocupadas por personas cuyos ingresos son 60% o menos que el ingreso bruto medio del área ("40/60").
Al menos el 40% o más de las unidades residenciales en el desarrollo tienen alquiler restringido y están ocupadas por personas cuyos ingresos no exceden el límite de ingresos imputados designado por el contribuyente con respecto a la unidad respectiva. El promedio de los límites de ingresos imputados no debe exceder el 60% del ingreso bruto medio del área ("promedio de ingresos").

Por lo general, el propietario del proyecto aceptará un porcentaje de uso por parte de personas de bajos ingresos mayor que estos mínimos, hasta el 100 %. ^[10] A los inquilinos de bajos ingresos se les puede cobrar un alquiler máximo del 30 % del ingreso máximo elegible, que es el 60 % del ingreso medio de la zona ajustado al tamaño del hogar, según lo determine el HUD. No existen límites en los alquileres que se pueden cobrar a los inquilinos que no son de bajos ingresos pero viven en el mismo proyecto.

Administración del programa

El programa es administrado a nivel estatal por agencias estatales de financiamiento de vivienda, y cada estado recibe una asignación fija de créditos en función de su población. La agencia estatal de vivienda tiene amplia discreción para determinar a qué proyectos otorgar créditos, y las solicitudes se consideran según el "Plan de Asignación Calificada" (QAP) del estado. Los créditos generalmente se otorgan a proyectos en unas pocas "rondas de asignación" que se llevan a cabo cada año, sobre una base competitiva. Por lo general, el proyecto mejor calificado obtiene los créditos, luego el segundo, y así sucesivamente hasta que se agoten los créditos de la ronda. Una parte de los créditos de cada estado debe "reservarse" para proyectos patrocinados por organizaciones sin fines de lucro, aunque las organizaciones sin fines de lucro generalmente solicitan créditos según las reglas "generales", sin tener en cuenta la reserva.

Esto permite que cada estado establezca sus propias prioridades y aborde sus objetivos específicos en materia de vivienda. También alienta a los desarrolladores a ofrecer beneficios que sean mejores que los mínimos establecidos cuando compiten con otros proyectos (por ejemplo, cobrar alquileres más bajos o mantener los requisitos de bajos ingresos durante un mayor número de años, a menudo mejorará la clasificación de un proyecto en el proceso competitivo; es importante verificar el QAP y la solicitud del estado en particular para ver cómo se toman estas decisiones).

No todos los proyectos pueden optar al crédito por ingresos bajos en base a este proceso competitivo. Los proyectos financiados con bonos exentos de impuestos también pueden optar al crédito. Ciertos tipos de bonos exentos de impuestos también están limitados en cada estado, y la agencia estatal responsable de los bonos puede ser diferente, pero la agencia estatal generalmente aplica reglas similares a las de la agencia responsable del programa de crédito fiscal. La tasa de crédito es del 4% para proyectos financiados con bonos, a diferencia del 4% para la adquisición de edificios existentes y del 9% para construcciones nuevas o rehabilitación para los créditos otorgados mediante concurso.

Términos y condiciones

El propietario del proyecto debe aceptar cumplir con la Sección 42 y mantener un porcentaje acordado de unidades para personas de bajos ingresos en un "Acuerdo de Restricción de Uso de Suelo" (LURA, por sus siglas en inglés), que se registra. Según el LURA, el proyecto debe cumplir con los requisitos de bajos ingresos del proyecto en particular durante un "período de cumplimiento" inicial de 15 años y un "período de uso extendido" posterior de 15 años (o más, si lo exige la autoridad local; las reglas de uso extendido se agregaron en 1989 y no se aplican a los proyectos desarrollados en los primeros años del programa). Los créditos están sujetos a "recuperación" si el proyecto no cumple con los requisitos de la Sección 42 del Código Tributario durante el período de cumplimiento de 15 años. Las reglas que requerían que un contribuyente depositara una "fianza" si ocurría un evento de recuperación fueron derogadas en 2008.

Base de elegibilidad

La "base elegible" de un proyecto es el costo de adquisición de un edificio existente, si lo hay (pero no el costo del terreno), más los costos de construcción y otros costos relacionados con la construcción para completar el proyecto. (Por ejemplo, no se incluyen los costos de obtener financiamiento permanente o de "distribuir" los créditos a un inversor. También se deben realizar ajustes para las subvenciones federales). Esto se multiplica luego por el porcentaje de las unidades que son "de bajos ingresos", de acuerdo con las condiciones descritas anteriormente, para determinar la "base calificada" del proyecto que realmente califica para el crédito. Por esta razón, muchos desarrolladores acuerdan que el 100% de las unidades sean de bajos ingresos para maximizar los posibles créditos fiscales. Los proyectos para (1) nueva construcción y (2) el costo de rehabilitación de un edificio existente, si no están financiados por bonos exentos de impuestos, pueden recibir una asignación máxima anual de crédito fiscal basada en una tasa que generalmente es del 4% de la base de cualquier edificio adquirido y del 9% de la base elegible del proyecto en una nueva construcción o rehabilitación. El costo de los proyectos financiados total o parcialmente con bonos exentos de impuestos, son elegibles para un crédito de aproximadamente 3% a 4% anual, y, en la mayoría de los casos, fijado en 4% a partir de 2021. Los porcentajes de crédito son anunciados mensualmente por el Servicio de Impuestos Internos , pero para los edificios puestos en servicio después del 30 de julio de 2008, el crédito para edificios nuevos y rehabilitados que no se financien con bonos exentos de impuestos no es inferior al 9%, y para la mayoría de los proyectos financiados con bonos con bonos emitidos después de 2020, una tasa del 4%. Las reglas que proporcionaban una tasa de crédito más baja para los "préstamos federales por debajo del mercado" fueron derogadas en 2008, aplicables a los edificios puestos en servicio después del 30 de julio de 2008. Otra regla que no permite un crédito por el costo de adquisición de edificios existentes, a menos que se hayan puesto en servicio por última vez hace más de diez años, ya no se aplica si el edificio fue financiado sustancialmente de conformidad con una gran cantidad de programas federales o estatales. El costo del terreno no es elegible para créditos.

Limitaciones de crédito

Independientemente del resultado de estos cálculos, el crédito no puede exceder la cantidad asignada por la agencia estatal. Por ejemplo, supongamos que un proyecto cuesta $100,000 para el terreno, $400,000 para un edificio existente que se puso en servicio por última vez hace más de diez años y $1,000,000 para la rehabilitación; supongamos también que los porcentajes aplicables son 4% y 9%, que el proyecto será 80% para personas de bajos ingresos, que no hay bonos exentos de impuestos y que la agencia estatal otorgó $70,000 por año en créditos. Los créditos se calculan de la siguiente manera: (1) el costo del terreno no es elegible para créditos; (2) el crédito anual máximo para la compra del edificio es $400,000 multiplicado por 80% multiplicado por 4%, o $12,800; (3) el crédito anual máximo para la rehabilitación es $1,000,000 multiplicado por 80% multiplicado por 9%, o $72,000. El monto máximo total de créditos anuales, $84,800, es mayor que la cantidad de créditos otorgados por el estado. Como resultado, el proyecto está limitado a $70,000 en créditos por año.

Los créditos no se otorgan en una suma global, sino que se solicitan en cantidades iguales a lo largo de un "período de crédito" de 10 años (muchos proyectos solicitan créditos a lo largo de 11 años, debido a las reglas que rigen la cantidad de créditos que se pueden solicitar en el primer año del período de crédito). Por lo tanto, los $70,000 de créditos anuales descritos en la ilustración rendirán un total de $700,000 de créditos a lo largo del período de crédito.

Sindicación y asociación

Un sindicador de créditos fiscales o de capital conecta a inversores privados que buscan un fuerte retorno de la inversión con desarrolladores que buscan efectivo para un proyecto LIHTC calificado. Como se mencionó anteriormente, el crédito se utiliza para generar capital privado, a menudo antes o durante la construcción del proyecto. Los desarrolladores normalmente "venden" los créditos mediante la celebración de sociedades limitadas (o compañías de responsabilidad limitada) con un inversor, y el 99,99% de las ganancias, pérdidas, depreciación y créditos fiscales se asignan al inversor como socio de la sociedad. El desarrollador actúa como socio general/miembro gerente y recibe la mayoría del flujo de efectivo (ya sea mediante el pago de tarifas o mediante distribuciones). Los fondos generados a través de la sindicación varían de un mercado a otro y de un año a otro. Aunque 85-95¢ por cada dólar total de créditos fiscales era común en los primeros años del siglo XXI, la reciente agitación en los mercados financieros y la reducción de las tasas impositivas han reducido parte de la demanda de exenciones fiscales, lo que significa que los inversores están pagando un poco menos. Por ejemplo, si se otorgaran créditos anuales de 10.000 dólares durante los próximos 10 años, el total sería de 100.000 dólares, y un promotor podría recaudar probablemente entre 80.000 y 85.000 dólares mediante la sindicación. Además, debido a que la depreciación de los edificios propiedad de la sociedad también es deducible de impuestos y a que la depreciación se asigna en un 99,99% al inversor, los inversores pueden pagar aún más por los beneficios fiscales totales. (De hecho, cuando el crédito por sí solo se vendía a 95 centavos por dólar de crédito, hubo algunos casos en los que los inversores pagaron en realidad un poco más de un dólar por un dólar de créditos fiscales más otros beneficios fiscales).

Por lo general, un inversor permanecerá en la sociedad al menos durante el período de cumplimiento, ya que una reducción de su participación también puede dar lugar a la recuperación de los créditos. Un inversor que desee salir de la sociedad antes de que finalice el período de cumplimiento puede presentar una fianza para evitar la recuperación de los créditos.

La siguiente tabla resume la relación entre el desarrollador y los inversores externos. NOTA : Esto sólo tiene como objetivo demostrar el concepto de asociaciones para este tipo de proyectos y no debe tomarse como una guía literal para desarrollar un proyecto LIHTC.

Estructura de la asociación LIHTC
Fiesta	Revelador	Inversor
Nivel de socio	General o Gerente	Limitado
Gestión de Proyectos	Sí	No
Control de la asociación	Primario	Algunos derechos de veto
Participación de LIHTC	0,01%	99,99%
Participación en el capital inicial	0,01%	99,99%

Las asignaciones anuales bajo el programa aumentaron significativamente en 2001 cuando el Congreso incrementó las asignaciones estatales en un 40%.

Cumplimiento

Los estados también son responsables de supervisar los costos de desarrollo en curso, la calidad y el funcionamiento de los proyectos aprobados, así como de la amenaza de cumplimiento de notificar al IRS sobre el "incumplimiento" si el proyecto se desvía de los requisitos aplicables del Código y la LURA, descritos anteriormente. Tal notificación puede dar lugar a la recuperación de créditos previamente tomados y a la imposibilidad de reclamar créditos del proyecto en el futuro. El IRS ha publicado el Formulario 8823 con el fin de informar sobre posibles problemas con el proyecto, y su Guía para el Formulario 8823 que detalla la opinión del IRS sobre diversas cuestiones relacionadas con el incumplimiento.

Los propietarios de propiedades LIHTC y sus agentes de administración deben poder demostrar que los inquilinos que viven en las unidades de bajos ingresos cumplen con los requisitos de elegibilidad del Programa LIHTC y siguen siendo elegibles durante su alquiler. [Sección 1.42-5(b)][1] Los requisitos de elegibilidad iniciales incluyen, entre otros, la elegibilidad por ingresos, la restricción del alquiler, las limitaciones para estudiantes a tiempo completo y la no exclusión de los solicitantes de la Sección 8. Además, cada año que el inquilino permanezca en la unidad de bajos ingresos, se debe realizar una reevaluación o recertificación para garantizar que el inquilino siga siendo elegible para el Programa LIHTC. No demostrar correctamente la elegibilidad inicial y reevaluar la elegibilidad continua es un incumplimiento y pone al propietario de LIHTC en riesgo de perder su reclamo de crédito.

Se requiere documentación exhaustiva de la elegibilidad de los inquilinos y se deben mantener registros de cada inquilino calificado. Los registros del primer año de participación en el Programa LIHTC se deben mantener durante 21 años a partir de la fecha en que se presentó la declaración de impuestos que reclama estos créditos, incluidas todas las prórrogas, y los registros de los años posteriores se deben mantener durante 6 años a partir de la fecha en que se presentó la declaración de impuestos que reclama los créditos aplicables, incluidas todas las prórrogas. [Sección 1.42-5(b)(vii)(2)][2]

Los propietarios deben informar sobre el estado de cumplimiento de la propiedad LIHTC al menos una vez al año a la Agencia de Asignación Estatal de la que recibió su asignación de crédito. [Sección 1.42-5(c)][3] Al menos una vez al año, las Agencias de Asignación Estatal deben monitorear e inspeccionar las propiedades LIHTC en las que ha asignado créditos. Cualquier incumplimiento descubierto o sospechado debe informarse al Servicio de Impuestos Internos (IRS) utilizando el Formulario 8823 del IRS. Las Agencias de Asignación Estatal deben seguir requisitos muy específicos para monitorear, inspeccionar e informar según lo establecido por el IRS. [Sección 1.42-5 y Registro Federal: 14 de enero de 2000 (Volumen 65, Número 10) - Monitoreo de cumplimiento y cuestiones diversas relacionadas con el Crédito para Viviendas de Bajos Ingresos] [4]

Las Agencias de Asignación Estatales recomiendan encarecidamente a los propietarios y sus agentes de administración, y en algunos casos les exigen, que se conviertan en profesionales de cumplimiento certificados. Varios grupos de la industria de LIHTC pueden obtener certificaciones. Las certificaciones incluyen la de Profesional de Cumplimiento Nacional (NCP), Especialista en Cumplimiento del Sitio (SCS), Profesional Certificado en Crédito para Vivienda (HCCP), Especialista en Gestión de Crédito para Vivienda (SHCM) y Profesional Certificado en Cumplimiento de Crédito (C3P). Los requisitos de certificación generalmente incluyen un Requisito de Educación y Experiencia. El Requisito de Educación se cumple al aprobar con éxito un examen de la industria y acumular la cantidad correspondiente de horas de curso requeridas. Los Requisitos de Experiencia varían entre las designaciones. Todas las designaciones también contienen un componente de educación continua para garantizar que los profesionales certificados mantengan sus conocimientos y se mantengan al tanto de los cambios del Programa LIHTC.

El impacto de la crisis financiera de 2008 en los hogares de bajos ingresos

Según la ley, los únicos inversores que pueden optar a las inversiones en el marco del Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) son las grandes corporaciones C. ^[13] A medida que los mercados financieros se deterioraron en la segunda mitad de 2008, también lo hicieron las ganancias de las corporaciones C que normalmente se compensan con créditos fiscales, como el LIHTC. Como resultado, el mercado de LIHTC se vio diezmado. El desarrollo de nuevas propiedades con créditos fiscales y las actividades de rehabilitación de propiedades de vivienda asequible más antiguas se congelaron por completo. ^[14]

En febrero de 2009, el Congreso tomó medidas para ayudar a reactivar el mercado de LIHTC. La Ley de Recuperación y Reinversión Estadounidense de 2009 creó dos programas de financiación de déficit para ayudar a las propiedades con crédito fiscal que estaban listas para comenzar la construcción a obtener financiación adicional. ^[15]

En primer lugar, el Título XII de la Ley de Recuperación asignó 2.250 millones de dólares al Programa de Asociaciones de Inversión en Vivienda (HOME, por sus siglas en inglés), administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés), para un programa de subvenciones destinado a proporcionar fondos para inversiones de capital en proyectos de LIHTC. El HUD otorgó subvenciones del Programa de Asistencia de Crédito Fiscal (TCAP, por sus siglas en inglés) a las agencias estatales de crédito para la vivienda con el fin de facilitar el desarrollo de proyectos que recibieron subvenciones de LIHTC entre el 1 de octubre de 2006 y el 30 de septiembre de 2009. Se permitió a las agencias estatales de vivienda ofrecer la asistencia en forma de subvención o préstamo a las propiedades. ^[16]

En segundo lugar, la Sección 1602 de la Ley de Recuperación permitió a las agencias de vivienda estatales optar por recibir subvenciones en efectivo en lugar de los créditos fiscales por hasta el 40% de la asignación LIHTC del estado. El Departamento del Tesoro estimó que el desembolso a los estados fue de 3 mil millones de dólares para 2009. Las agencias de vivienda estatales debían utilizar una subvención para realizar subadjudicaciones para financiar la adquisición o construcción de edificios calificados para personas de bajos ingresos, generalmente sujetos a los requisitos de LIHTC analizados (incluidas las restricciones de alquiler, ingresos y uso de dichos edificios). El programa de la Sección 1602 era aplicable a las adjudicaciones LIHTC realizadas entre el 1 de octubre de 2006 y el 30 de septiembre de 2009. ^[17] Una legislación reciente del Congreso propuso ampliar este programa a los créditos para vivienda de 2010 (véase más adelante).

A finales de 2010, el mercado se estabilizó a medida que los inversores no tradicionales comenzaron a cubrir la brecha de inversión. Los defensores de los LIHTC se unieron en torno a propuestas legislativas para garantizar que la inversión se mantuviera estable tanto en el corto plazo como en el futuro. El Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard y el Centro de Bienes Raíces del Instituto Tecnológico de Massachusetts han identificado oportunidades potenciales para mejorar el LIHTC y hacerlo más eficiente. ^[18]^[19]^[20]

Legislación que afecta a LIHTC

El proyecto de ley ómnibus de gastos de 2018

La aprobación de la Ley de Asignaciones Consolidadas de 2018 (HR1625) aumentó la asignación estatal de LIHTC en un 12,5 % a partir de 2018 y hasta 2021. Este aumento no se extendió más allá del año fiscal 2021. ^[21] ^[22]

Ley de Mejora del Crédito para Viviendas Asequibles (AHCIA)

La AHCIA, presentada por primera vez en 2016 por los senadores Maria Cantwell (demócrata por Washington), Orrin Hatch (republicano por Utah) y Chuck Schumer (demócrata por Nueva York), contiene disposiciones para modificar el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos. Entre las disposiciones se encuentran un aumento en la asignación estatal del LIHTC y bonificaciones de crédito para desarrollos que atiendan a veteranos, áreas rurales, comunidades nativas y personas con ingresos extremadamente bajos. ^[23] La AHCIA ha sido reintroducida en cada Congreso posterior, tanto en el Senado como en la Cámara de Representantes.

Desde su introducción original, se han promulgado tres disposiciones clave de la AHCIA: una tasa mínima de crédito para la vivienda del 4 por ciento en 2020, un aumento de la asignación del 12,5 por ciento en 2018 (que expiró en 2021) y un “promedio de ingresos”, que permite a las propiedades atender a inquilinos con un rango más amplio de ingresos, en 2018. ^[24] ^[25]

Ley de alivio fiscal para familias y trabajadores estadounidenses de 2024

En enero de 2024, la Cámara de Representantes de los Estados Unidos aprobó la Ley de Alivio Fiscal para Familias y Trabajadores Estadounidenses de 2024 por una votación de 357 a 70, que incluye disposiciones que afectan la Sección 42 del Código Tributario de los Estados Unidos, la ley que rige el LIHTC. La legislación restablecería un aumento de asignación vencido del 12,5% al límite del Crédito para la Vivienda de cada estado y reduciría la proporción de financiamiento de bonos de actividad privada exentos de impuestos requeridos para que los proyectos obtengan LIHTC del 4% del 50% al 30%. Estas disposiciones se derivaron de la Ley de Mejora del Crédito para la Vivienda Asequible, una legislación bipartidista para expandir y fortalecer el LIHTC. Las dos disposiciones del LIHTC incluidas en la Ley de Alivio Fiscal para Familias y Trabajadores Estadounidenses de 2024 expirarían a fines de 2025 a menos que se prorroguen y se estima que financiarán la producción o preservación de más de 200.000 nuevas viviendas de alquiler asequibles. ^[26]

Evaluaciones y estudios

En 2010, la Junta Asesora de Recuperación Económica del Presidente (PERAB) estimó que el programa LIHTC costaría al gobierno federal $61 mil millones (un promedio de alrededor de $6 mil millones por año) en ingresos fiscales perdidos de las corporaciones participantes entre 2008 y 2017, y señaló además que los expertos creen que los vales ayudarían de manera más rentable a los hogares de bajos ingresos. ^[10]

Un informe de 2018 de la GAO que abarcó los años 2011-2015 concluyó que el programa LIHTC financió alrededor de 50.000 unidades de alquiler para personas de bajos ingresos al año, con costos medios por unidad para construcciones nuevas que oscilaron entre $126.000 en Texas y $326.000 en California. ^[11]^{: 1} ^[12]^{: 1} Otros hallazgos notables fueron que:

El rango de costos unitarios varió dramáticamente, siendo Georgia el que tuvo la menor variación ($104,000) entre el costo unitario menos costoso y el costo unitario más costoso, mientras que California tuvo la variación más alta de $606,000. (Lo que significa que el costo unitario en California varió de aproximadamente $140,000 a aproximadamente $750,000.) ^[11]^{: 1}
Los proyectos más grandes (>100 unidades) fueron aproximadamente $85,000 más baratos por unidad que los proyectos más pequeños (<37 unidades) ^[11]^{: 1}
Los proyectos urbanos cuestan alrededor de 13.000 dólares más por unidad que los proyectos no urbanos ^[11]^{: 1}
Los proyectos para inquilinos mayores (aproximadamente un tercio de todos los proyectos) cuestan alrededor de $7,000 menos por unidad (posiblemente debido a que las unidades son de menor tamaño ^[11]^{: 1}

Un estudio de 2022 descubrió que los proyectos LIHTC aumentan el valor de la tierra en los vecindarios circundantes. ^[27]

Un informe del Urban Institute de 2018 criticó la falta de requisitos de asequibilidad permanentes del programa y cuestionó si satisface plenamente las necesidades de los hogares más pobres. ^[28]

Véase también

Enlaces externos

Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano
Lista de agencias estatales de financiamiento de viviendas
Base de datos LIHTC de USUARIOS de HUD
Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda
Código fiscal LIHTC
Base de datos LIHTC de Novogradac & Co.
Fondo Nacional de Equidad LIHTC

Notas

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^ "Título 24". Código de Reglamentos Federales .
^ Créditos fiscales invertibles: el caso del crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos, pág. 23
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^ Departamento del Tesoro de Estados Unidos. "Hoja informativa sobre subvenciones para viviendas de bajos ingresos en lugar de asignaciones de créditos fiscales para 2009" Archivado el 27 de mayo de 2010 en Wayback Machine . Recuperado el 3 de noviembre de 2010.
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