Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins

La Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins ("Costa-Hawkins") es una ley estatal de California promulgada en 1995 que establece límites a las ordenanzas municipales de control de alquileres . Costa-Hawkins se adelanta a este campo de dos maneras principales. ^[1] En primer lugar, prohíbe a las ciudades establecer un control de alquileres sobre ciertos tipos de unidades residenciales, como viviendas unifamiliares , condominios y unidades de apartamentos de nueva construcción ^[2] (estas se consideran exentas). En segundo lugar, prohíbe el "control de vacantes", también llamado control de alquileres "estricto". La legislación fue patrocinada por el senador demócrata Jim Costa y el asambleísta republicano Phil Hawkins. ^{[3] [4]}

Si un apartamento estaba bajo "control de vacantes", la ordenanza de control de alquileres de la ciudad funcionaba para negar o limitar la capacidad del propietario de aumentar su alquiler a nuevos inquilinos , incluso en los casos en que el inquilino anterior desocupara voluntariamente el apartamento o fuera desalojado por una "causa justa" (como la falta de pago del alquiler). Costa-Hawkins cambió esto al permitir que el propietario de un apartamento tuviera el derecho de alquilar la vacante a cualquier precio (es decir, generalmente el precio de mercado). ^{[5] [6]}

En 2019, la legislatura de California aprobó y el gobernador firmó la AB 1482, que creó un tope de alquiler estatal para los próximos 10 años. ^[7] La ​​Ley de Protección de Inquilinos de 2019 limita los aumentos anuales de alquiler al 5% más la inflación regional. ^[7] Por ejemplo, si el proyecto de ley hubiera estado en vigor en 2019, los aumentos de alquiler en Los Ángeles habrían tenido un tope del 8,3% y en San Francisco del 9%. ^[7] Los aumentos están vinculados a la tarifa de alquiler al 15 de marzo de 2019. ^[7] La ​​nueva ley no se aplica a los edificios construidos en los 15 años anteriores ni a las viviendas unifamiliares (a menos que sean propiedad de corporaciones o inversores institucionales). ^[7] También incluye un requisito para demostrar una "causa justa" para los desalojos y mantiene el "descontrol de vacantes", lo que significa que los alquileres pueden aumentar al precio del mercado entre inquilinos. ^[7] Muchos municipios de California siguen teniendo sus propias leyes de control de alquileres, que permanecen intactas bajo la AB 1482. Esta capacidad de los gobiernos municipales está limitada por las constituciones federales y estatales, así como por las leyes federales y estatales. ^[8] Costa-Hawkins es uno de los estatutos estatales más destacados que limitan el poder de las ciudades de California para regular sus mercados de alquiler. ^{[9] [10]}

A finales de los años 1970 se produjo la segunda ola de ordenanzas de control de alquileres en California y en todo el país. ^{[11] [12]} El aumento de los valores inmobiliarios y las tasas de interés en aumento hicieron que las viviendas unifamiliares en California fueran menos asequibles. Los compradores decepcionados a menudo se mudaban a apartamentos. Apareció una escasez de viviendas de alquiler y los alquileres aumentaron. Por razones principalmente no relacionadas con la vivienda (por ejemplo, el uso del suelo ), las ciudades comenzaron a restringir la construcción de nuevas unidades de vivienda. A medida que subieron los precios de las propiedades de alquiler, el rendimiento de la inversión y el flujo de efectivo motivaron a los nuevos propietarios con hipotecas a aumentar los alquileres. La asistencia estatal y federal para viviendas de bajos ingresos cayó. La inflación afectó a toda la economía, pero los salarios y sueldos también cayeron. El movimiento de consumidores y los efectos de la Proposición 13 estimularon entonces el activismo de los inquilinos en la política municipal . ^{[13] [14] [15] [16] [17] [18] [19]}

En 1972, Berkeley se convirtió en la primera ciudad de California en adoptar una ordenanza de control de alquileres de segunda ola. En 1976, el gobernador Jerry Brown , un demócrata, vetó la legislación estatal (AB 3788) que habría anulado las leyes locales de control de alquileres. La ley había sido apoyada por un grupo inmobiliario convencional, el California Housing Council (CHC). En respuesta al veto, la industria inmobiliaria logró que una iniciativa , la Proposición 10, se incluyera en la boleta electoral estatal para 1980. ^[20] Sin embargo, fue derrotada rotundamente, con un 65% a 35%. ^{[21] [22]}

Mientras tanto, en junio de 1978, la Proposición 13 había sido aprobada por dos a uno por los votantes de California. Antes de la elección, Howard Jarvis , el líder de la "rebelión de los contribuyentes" de la Proposición 13, así como de la Asociación de Apartamentos de California, había sugerido que los propietarios reducirían los alquileres si se aprobaba la Proposición 13. Se decía que muchos votantes habían pensado que la Proposición 13, al reducir los impuestos a la propiedad de los propietarios, significaba alquileres más bajos. La CHC, temerosa de una reacción negativa de los inquilinos si los propietarios no cumplían con su deber, decidió oponerse a la Proposición 13. A pesar de los esfuerzos posteriores a las elecciones del gobernador Brown y la CHC, pocos propietarios bajaron sus alquileres. ^{[23] [24] [25]}

En toda California, los inquilinos urbanos formaron numerosos grupos locales, que rápidamente crecieron en intensidad y fuerza. Los activistas de los inquilinos organizaron una agitación política dirigida al gobierno estatal y municipal. La nueva "línea directa para inquilinos" del gobernador Brown recibía 12.000 llamadas al día. "En respuesta a la presión de los inquilinos, las huelgas de alquileres y la constante cobertura de noticias sobre los aumentos de alquileres y los inquilinos enfadados, especialmente los mayores, el Ayuntamiento de Los Ángeles aprobó una congelación de alquileres de seis meses en agosto de 1978". En 1988, catorce ciudades habían adoptado un control total de los alquileres y sesenta y cuatro ciudades habían adoptado un control de alquileres para los parques de casas móviles. ^{[26] [27] [28]}

Sin embargo, la fuerza de los grupos de inquilinos finalmente comenzó a disiparse. Sin embargo, los intentos del CHC de "prevenir" parcialmente el control de alquileres fueron frustrados por los demócratas, encabezados por el senador estatal David Roberti , hasta que los límites de mandato obligaron a su retiro en 1995. Por otro lado, el demócrata Jim Costa en la Asamblea había logrado sin éxito proyectos de ley de "prevención" para la industria inmobiliaria desde 1983. Ahora estaba en el Senado, donde su proyecto de ley de 1995 fue aprobado por el Comité Judicial; en ausencia de Roberti, obtuvo votos demócratas. El proyecto de ley luego fue aprobado por el Senado con un voto "más de lo que la mayoría requería". ^{[29] [30]}

La Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins se convirtió en ley en 1995. El estatuto se codificó como Código Civil , §§ 1954.50 a 1954.535. ^[31] Los patrocinadores de la legislación fueron el senador demócrata Jim Costa ( Fresno ) y el asambleísta republicano Phil Hawkins ( Bellflower ). ^{[3] [4]}

El texto de la legislación, que se presentó primero en el Senado, se convirtió más tarde en el Proyecto de Ley 1164 de la Asamblea . Después de soportar varios cambios negociados, se aprobó en ambas cámaras. El gobernador republicano Pete Wilson firmó entonces el Proyecto de Ley 1164 para convertirlo en ley. ^[32]

Aunque se entendía que la ley limitaba el control de los alquileres, una agenda más favorecida por los republicanos, algunos demócratas apoyaron la ley. El Centro Occidental sobre Derecho y Pobreza (WCLP), que apoya a los inquilinos, había respaldado varias características del proyecto de ley que favorecían los intereses de los inquilinos: la prohibición de aumentos de alquiler "si se descubrieran violaciones graves de los códigos de salud, seguridad, incendios o construcción y no se corrigieran durante seis meses", y algunas reclamaciones de los subarrendatarios para reducir el alquiler bajo un contrato de alquiler existente. ^{[33] [34]}

Sin embargo, el WCLP se opuso al proyecto de ley. En particular, intentó organizar a la oposición, "reunir una coalición" de grupos locales dispersos (inquilinos, personas mayores, afiliados a la religión), junto con las ciudades de California con control de alquileres. En consecuencia, Santa Mónica, Berkeley y West Hollywood aportaron fondos para contratar a un lobista. Una concesión (obtenida mediante negociación con los defensores del proyecto de ley) fue la implementación gradual de tres años de "descontrol de alquileres vacantes". Sin embargo, el consenso del Capitolio fue que Costa-Hawkins era un "trato consumado" y la oposición un "último aliento". La aprobación de Costa Hawkins como ley se consideró como una reducción de algunas ventajas para los inquilinos. Los defensores del control de alquileres se sintieron incómodos ante el desafío a sus victorias de los años 1970 y 1980. ^{[35] [36]}

La legislación Costa-Hawkins se encuentra en el Código Civil de California, secciones 1954.50 a 1954.535. ^{[31] [37]}

La Ley exime del control de alquileres a las viviendas unifamiliares, los condominios y las construcciones nuevas. ^[38] Prohíbe las regulaciones del gobierno local sobre el "control de vacantes" ^[39] en la mayoría de las situaciones. ^[40] Para las cinco ciudades con "control de vacantes" en 1995, la Ley se está implementando gradualmente. ^[41] Sitúa los contratos del gobierno con los propietarios sobre el alquiler cobrado (por ejemplo, disposiciones para viviendas de bajos ingresos) y los efectos de un aviso de violación, por ejemplo, sobre salud o seguridad. ^[42] Costa–Hawkins también aborda los subarrendamientos, ^[43] y otras cuestiones. ^[44]

La Ley prohíbe el control de alquileres en viviendas unifamiliares, condominios y unidades de alquiler de nueva construcción. ^[45] En general, "nuevo" significa cualquier edificio construido después del 1 de febrero de 1995 (según la Ley Costa-Hawkins de 1995). ^[46] Pero para las ciudades con control de alquileres existente, "nuevo" es retroactivo según la ordenanza local de control de alquileres. ^[47]

En esas ciudades, la fecha de promulgación del control de alquileres determina qué es "nuevo". Sólo las unidades de alquiler construidas antes de esa fecha seguirán sujetas al control de alquileres de la ciudad. Las construidas después seguirán exentas según la ley Costa-Hawkins. Por lo tanto, en San Francisco sólo las construcciones anteriores a 1979 pueden estar sujetas al control de alquileres, y anteriores a 1980 en Oakland y Berkeley , los años en que esas ciudades aprobaron sus leyes de control de alquileres. ^{[48] [49]} En la ciudad de Los Ángeles, la fecha es octubre de 1978. ^{[50] [51]}

Sin embargo, estas exenciones pueden dejar la mayor parte del parque total de viviendas de alquiler de una ciudad bajo control de alquiler. Por ejemplo, en San Francisco, en 2014, aproximadamente el 75% de todas las unidades de alquiler estaban sujetas a control de alquiler, ^[52] y en Los Ángeles en 2014, el 80% de las unidades multifamiliares estaban sujetas a control de alquiler. ^{[53] :  1}

La Ley fue enmendada en 2002 para cerrar una laguna legal relacionada con las conversiones de condominios después de la Ley de 1995. Los propietarios de un edificio de apartamentos pueden obtener un nuevo certificado de ocupación debido a una conversión de condominio incluso sin vender ninguna unidad convertida. En tal caso, las unidades de alquiler no quedan exentas del control de alquileres según la Ley. ^{[54] [55] [56] [57]}

Costa-Hawkins es la legislación estatal clave que sirve para guiar las disposiciones operativas y la práctica del control de alquileres en California. ^[58] Sin embargo, son los gobiernos locales, en su mayoría las ciudades, los que realmente escriben y adoptan las leyes específicas de control de alquileres.

Una ordenanza local de control de alquileres puede declarar explícitamente su propósito. Se puede dejar en claro o implícito que el control de alquileres que se está promulgando mejorará de hecho el bienestar de la comunidad.

Por lo general, el control de alquileres es una ley creada por la ciudad (una ordenanza municipal ) destinada a mitigar el efecto perjudicial, en los vecindarios y en los inquilinos individuales, de los precios crecientes o fluctuantes en el mercado de alquiler residencial. También puede tratar de promover el mantenimiento de unidades de vivienda seguras y habitables durante la escasez de viviendas. ^{[59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66]}

Un ejemplo de esta intención de la ciudad es la Ordenanza de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales (SFRO) de San Francisco , promulgada en 1979 como una ordenanza de emergencia que modificaba el Código Administrativo de San Francisco. Estableció que, ante la estrechez de los mercados y los importantes aumentos de los alquileres antes del control de alquileres, "algunos inquilinos intentan pagar los aumentos de alquiler solicitados, pero como consecuencia deben gastar menos en otras necesidades de la vida. Esta situación ha tenido un efecto perjudicial en un número considerable de inquilinos de la ciudad, creando especialmente dificultades para las personas mayores, las personas con ingresos fijos y los hogares de ingresos bajos y moderados". ^{[67] [68] [69]}

En el caso de la Asamblea Estatal de California, su analista Stephen Holloway comentó sobre el contexto constitucional y legal del control de alquileres, específicamente entre el estado y los gobiernos locales (por ejemplo, las ciudades). Cuando se promulgó la ley Costa-Hawkins, la ley existente en California "no contenía ninguna disposición legal para, pero no prohibía, la adopción de ordenanzas locales de control de alquileres. La jurisprudencia Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129 sostuvo que el control de alquileres es un ejercicio adecuado del poder de policía de un gobierno local si está razonablemente calculado para eliminar los alquileres excesivos y al mismo tiempo proporcionar a los propietarios una rentabilidad justa y razonable por sus propiedades". ^{[70] [71] [72] [73] [74] [75]}

En el caso Kavanau de 1997 , ^[76] el propietario de una propiedad en alquiler impugnó la ley de control de alquileres de la ciudad de Santa Mónica como una forma de "expropiación" o expropiación inversa prohibida por la Constitución federal. La Corte Suprema de California confirmó las sentencias de los tribunales estatales inferiores a favor de la ciudad. En el caso HN y Frances C. Berger Foundation de 2005 , ^[77] el Tribunal de Apelaciones de California confirmó una ordenanza que disponía que el consejo municipal, reunido en una junta de alquileres, determinaría lo que era justo, equitativo y razonable en relación con el rendimiento de la inversión comparable de un propietario. La ordenanza no establecía una fórmula o un procedimiento específico que se aplicara cuando se enfrentaba a una solicitud de aumento de alquiler, sino que establecía once factores a tener en cuenta. En este caso, la junta se había basado en la opinión de un experto. ^[78]

Porcentaje. El aumento máximo permitido del precio puede expresarse como un porcentaje del alquiler existente. Por ejemplo, Alameda 5%, Hayward 5%, Los Ángeles 3%, Los Gatos 5%. ^[79] En 2016, San José redujo el aumento anual permitido del alquiler del 8% al 5% del alquiler existente. ^[80] En 2017, en Beverly Hills, mediante una ordenanza de emergencia, el aumento máximo del alquiler se redujo del 10% al 3%. ^[81]

IPC. Alternativamente, los límites de aumento de alquiler pueden estar directamente vinculados a los cambios en el costo de vida , medido por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Desde 1980 en California el IPC ha sido generalmente inferior al 5%. ^[82] Ejemplos de ordenanzas de control de alquileres que utilizan el IPC como índice: Oakland, Mountain View, Richmond. ^[83] En San Francisco la SFRO limita los aumentos anuales al menor de los dos valores: 60% del IPC o 7% del alquiler existente. ^[84] De manera similar, la Junta de Alquiler de Berkeley permite un aumento anual del 65% del IPC. ^[85]

El control de vacantes, en el que el monto del alquiler cobrado por una unidad de alquiler (en lugar de por un arrendamiento) está estrictamente regulado por el gobierno local, se analiza más adelante en "Control de vacantes antes de la Ley".

Cada ciudad o condado con alguna variedad de "control de alquileres" tiene su propia ley, redactada a mano, que puede diferir significativamente en alcance y contenido. ^[86] Entre otras cuestiones que una ley de "control de alquileres" podría abordar:

• exclusiones adicionales, ^{[87] [88] [89]}
• juntas de mediación de alquileres , ^{[90] [91] [92]}
• Estado del local, ^{[93] [94] [95]}
• registros de alquiler, ^{[96] [97]}
• terminaciones por causa justa ,
• subsidio de reubicación,
• control de vacantes.

Terminaciones por causa justa . Una terminación de alquiler sin causa (o sin culpa) por parte del propietario es aquella que no indica una "causa justa" (como la falta de pago del alquiler o una molestia creada por el inquilino). Una ciudad puede exigir que un propietario notifique alguna forma de "causa justa" para rescindir el contrato. ^{[98] [99] [100]} Pero la "causa justa" no se requiere para los desalojos según la ley estatal. ^[101] Otras justificaciones pueden constituir una "causa justa", por ejemplo: (a) de conformidad con una orden gubernamental; (b) para permitir que la familia del propietario ocupe la unidad. ^{[102] [103] [104]} Los propietarios afirman que estas leyes limitan su capacidad para lidiar con inquilinos problemáticos que molestan a sus vecinos, por ejemplo, por molestias, violencia doméstica o actividad delictiva. ^[105]

Subsidio por reubicación . Una ordenanza municipal puede exigir que el propietario pague al inquilino que se va una asignación para gastos de mudanza y similares, por ejemplo, en caso de rescisión sin culpa. Cada ciudad tiene sus propias particularidades. El inquilino no recibirá dicha asignación en caso de rescisión por "causa justa", cuando el inquilino sea culpable (como por falta de pago del alquiler o por crear una molestia). Pero la decisión de un propietario de terminar un contrato de alquiler existente (mediante un aviso escrito, mediante una orden de desalojo de un tribunal) sin que el inquilino sea culpable, podría desencadenar la obligación del propietario de pagar la asignación. ^{[106] [107] [108] [109] [110]} La retirada de una unidad del mercado de alquiler residencial está regida por la Ley Ellis . ^{[111] [112]}

Control de vacantes . Se analiza más adelante en "Control de vacantes antes de la Ley".

La mayoría de los economistas creen que el control de alquileres reduce la oferta de viviendas con el tiempo, y a los estudiantes de economía se les enseña este análisis desde el principio de su instrucción. ^[113] Los defensores de la industria de la vivienda se basan en este análisis para justificar leyes como Costa-Hawkins, que restringen la capacidad de los municipios para promulgar el control de alquileres. ^{[114] [115] [116]} En todo Estados Unidos, estos grupos han tenido éxito en limitar drásticamente o prohibir por completo el control de alquileres desde la década de 1950. ^[117]

Sin embargo, los funcionarios de vivienda han cuestionado la metodología del argumento económico predominante, ^[118] y en California, los funcionarios de vivienda han afirmado que la incapacidad de gestionar los costos de la vivienda a través del control de alquileres ha exacerbado la actual crisis de vivienda . ^[119] Por esta razón, los grupos de derechos de los inquilinos han abogado por la expansión del control de alquileres, lo que resultó en el fallido referéndum de la Proposición 10 de 2018 que habría derogado directamente Costa-Hawkins. ^[120]

En los últimos cincuenta años, de un total de 482 ciudades de California , ^[121] quizás dos docenas han promulgado ordenanzas de control de alquileres o leyes menores. Una ciudad puede descontinuar posteriormente su control de alquileres, por ejemplo, Santa Rosa votó para derogar su nueva ley de control de alquileres en 2017. ^{[122] [123] [124]}

Esta encuesta se completó alrededor de octubre de 2018. Desde las graves consecuencias económicas de la pandemia de COVID-19 , los ayuntamientos se han adaptado a las nuevas circunstancias. En particular, el estado de California ha establecido una moratoria temporal de los desalojos. ^[125]

Dieciséis ciudades figuran actualmente en la lista de ciudades con alquiler controlado por el Estado de California: ^{[126] [127] [128] [129]}

Estas son: Alameda, ^[130] Berkeley, ^[131] Beverly Hills, ^[132] East Palo Alto, ^[133] Hayward, ^[134] Los Ángeles, ^[135] Los Gatos, ^[136] Mountain View, ^[137] Oakland, ^[138] Palm Springs, ^[139] Richmond. ^{[140] [141]} San Francisco, ^[142] San José, ^[143] Santa Ana, ^[144] Santa Mónica, ^{[145] [146]} y West Hollywood. ^[147]

Sacramento adoptó la Ley de Protección y Alivio de Inquilinos el 13 de agosto de 2019. ^[148]

Además, Campbell (no tiene control de alquileres per se , pero ofrece un servicio de mediación), Fremont (rechazó el control de alquileres en 2017) y Thousand Oaks (tiene un control de alquileres limitado: principalmente solo para parques de casas móviles ). ^[149]

Dos ejemplos de las muchas ciudades con control de alquileres sólo para parques de casas móviles: Cotati, ^{[150] [151]} Thousand Oaks. ^[152]

Algunas ciudades tienen leyes de alquiler de viviendas que no controlan el monto del alquiler en sí. Por consiguiente, estas seis ciudades tienen un servicio de mediación: Campbell, ^[153] Fremont, ^[154] Gardena, ^[155] Palo Alto, ^[156] San Leandro, ^[157] Union City. ^{[158] Las definiciones difieren en cuanto a si esto siquiera cuenta como "control de alquileres". Como se señaló anteriormente, Palo Alto declara que} no tiene control de alquileres, pero sí ofrece mediación sobre aumentos de alquileres. ^[159] Por otro lado, Fremont enumera como el tercero de los seis propósitos de sus servicios de mediación: "Limitar los aumentos de alquiler a montos justos y razonables". ^{[160] [161]}

La ordenanza de Glendale prohíbe el desalojo sin causa justificada. Pero, al igual que Palo Alto, Glendale rechazó el "control de alquileres". ^[162] Casi todas las ciudades con control de alquileres también prohíben los desalojos sin causa justificada. ^[163] Entre las ciudades de California que no controlan el monto del alquiler, pero prohíben los desalojos sin causa justificada: Glendale, ^[164] San Diego, ^{[165] [166]} Union City. ^[167]

En los últimos años, estas ciudades votaron para derogar una ordenanza de control de alquileres o decidieron no aplicarla: Fremont (2017), ^[168] Glendale (2013), ^[169] Palo Alto (2017), ^[170] y Santa Rosa (2017). ^{[171] [172]}

De la sección sobre elementos no relacionados con el alquiler (mediación y desalojo por causa justa), dependiendo de las definiciones, se podrían agregar aquí estas ciudades (a aquellas que se niegan a controlar realmente el monto del alquiler): Campbell, Gardena, San Leandro y Union City.

Durante los años de 1977 a 1983, los "votantes de 22 ciudades [rechazaron] 27 iniciativas propuestas de control de alquileres". ^[173] Entre las ciudades que evitaron el control de alquileres se encuentran: ^[174] Pasadena (1977), Santa Bárbara (1978), Santa Cruz (1979), Long Beach (1980) y San Diego (1980). ^[175]

Los principales objetivos de la Ley eran: eliminar el control de vacantes y, de ese modo, restablecer un papel intermitente de las fuerzas del mercado ( oferta y demanda ) en la fijación del precio del alquiler; y eximir del control de alquileres a determinadas categorías de unidades de alquiler, por ejemplo, las construcciones nuevas, las viviendas unifamiliares y los condominios. La exención para las unidades nuevas pretendía fomentar la oferta de viviendas. ^{[176] [177]}

La mayoría de las ordenanzas de control de alquileres (consideradas moderadas ) limitan la capacidad de un propietario para aumentar el alquiler a un inquilino existente . Sin embargo, algunos regímenes de control estricto de alquileres también limitaban el alquiler que un propietario podía cobrar en el mercado abierto, es decir, después de que el apartamento quedara vacante por la salida voluntaria del inquilino anterior o por un desalojo con causa justificada. Por lo tanto, el control estricto también se denominó control de vacantes . De este modo, el monto del alquiler controlado se volvió específico no solo para un arrendamiento en particular, sino también para una unidad de alquiler específica. ^[178]

En virtud de un régimen tan "estricto", las fuerzas del mercado quedan excluidas de la determinación de los precios (excepto en el caso de categorías exentas, como las unidades de nueva construcción). Antes de la promulgación de la ley Costa-Hawkins, existía un control tan estricto de las vacantes en cinco ciudades: Berkeley , Santa Mónica , Cotati , East Palo Alto y West Hollywood . ^[179]

Costa–Hawkins se adelantó a las leyes locales para permitir la “liberación de las vacantes”, es decir, abolió el “control de vacantes”. En consecuencia, la Ley permite a los propietarios “establecer la tarifa inicial de alquiler de una vivienda o unidad” después de la salida voluntaria de los inquilinos anteriores o después de desalojos justificados . ^[180] Para las ciudades que entonces tenían control de vacantes, esta adelanto dio inicio al proceso de “liberación de las vacantes”, que se implementó gradualmente a lo largo de tres años. En consecuencia, el 1 de enero de 1999, entró en pleno vigor. ^{[181] [182]}

La Ley eximió además del control municipal de alquileres a ciertos tipos de unidades de vivienda, a saber, las unidades "alienables por separado", es decir, las casas unifamiliares y los condominios . La Ley también eximió a las nuevas construcciones, es decir, las unidades de vivienda con un certificado de ocupación emitido después del 1 de febrero de 1995. ^{[31] [183]}

La ley dejó a las ciudades la facultad de determinar la mayoría de los elementos del control de alquileres (mencionados anteriormente). Las ciudades siguen teniendo el control de los cambios en el monto del alquiler de un contrato de alquiler, de acuerdo con los límites constitucionales. ^[184] Las ciudades tienen jurisdicción sustantiva para regular los desalojos y la capacidad del propietario para poner fin de otro modo a un contrato de alquiler. ^{[185] [186] [187]} En consecuencia, las ciudades podrían prohibir a un propietario que despidiera a un inquilino sin una "causa justa". Además, en el caso de las terminaciones, la ciudad puede, mediante una ordenanza, imponer costos al propietario y otorgar derechos al inquilino, por ejemplo, la asignación por reubicación. ^{[188] [189] [190]}

Cada ciudad de California puede adoptar y promulgar de manera independiente su propia ordenanza de control de alquileres. Las que están en vigor abarcan todo el espectro. Los condados de California también pueden promulgar leyes de control de alquileres, de conformidad con la ley estatal. ^[191]

En las dos décadas que lleva vigente la Ley, se han presentado varias demandas que la citan. De las que se apelaron, algunas se convirtieron en jurisprudencia escrita. El caso Palmer de 2009 alteró "inesperadamente" las leyes locales sobre zonificación inclusiva por unidades de alquiler. También se analizan aquí algunos otros casos. Siguen existiendo preguntas sobre cómo aplicar la ley Costa-Hawkins dentro del marco legal más amplio, por ejemplo, su posible interacción con varias leyes estatales adyacentes y con variedades de control de alquileres municipales y otras ordenanzas.

En Palmer/Sixth Street Properties LP v. City of Los Angeles (2009), ^[192] la cuestión giraba en torno a cómo aplicar Costa–Hawkins a una ordenanza de vivienda inclusiva de la ciudad de Los Ángeles. Las leyes de vivienda inclusiva (también llamadas zonificación inclusiva) se aplican a la construcción de nuevos desarrollos de unidades múltiples y buscan ordenar la inclusión de algunas unidades asequibles con controles de precios , junto con una mayor cantidad de unidades para ser vendidas en el mercado libre . Alrededor de un tercio de las ciudades y condados de California tienen ordenanzas de zonificación inclusiva. Dichas leyes podrían requerir, además de unidades asequibles para la venta, unidades para alquilar. En este caso, una ordenanza de vivienda de Los Ángeles en vigor ordenaba que se incluyeran sesenta alquileres para inquilinos de bajos ingresos en el desarrollo de 350 unidades de Geoff Palmer al oeste del centro de la ciudad. ^[193]

Sin embargo, el tribunal de apelación sostuvo que la exención del control de alquileres para las construcciones nuevas en virtud de la ley Costa-Hawkins se aplicaba a los hechos particulares de este caso. Por lo tanto, la ciudad no podía hacer cumplir su mandato de vivienda contra el promotor inmobiliario . ^{[194] [195] [196] [197] [198]}

El caso Palmer eliminó así los alquileres de la fórmula habitual de vivienda inclusiva. Sin embargo, los críticos afirmaron que la opinión del tribunal de apelaciones fue "considerada ampliamente como una aplicación incorrecta de la Ley Costa-Hawkins a una situación que nunca tuvo la intención de abordar". En 2013, provocó una respuesta política que tenía como objetivo ajustar la Ley. En consecuencia, la legislatura de California aprobó el Proyecto de Ley 1229 de la Asamblea "para restablecer la legitimidad de los requisitos de vivienda asequible para los alquileres". ^{[199] [200]}

En octubre de 2013, el gobernador Jerry Brown vetó el proyecto de ley. Dijo: "Como alcalde de Oakland, vi lo difícil que puede ser atraer desarrollos a comunidades de ingresos bajos y medios. Los requisitos para que los desarrolladores incluyan unidades por debajo del precio del mercado en sus proyectos pueden exacerbar estos desafíos, incluso sin aumentar significativamente la cantidad de viviendas asequibles en una comunidad determinada".

Los defensores de la vivienda asequible se sintieron frustrados. Sin embargo, había alternativas que evitaban la exención para las nuevas construcciones prevista en la ley Costa-Hawkins: "el constructor recibe asistencia financiera" u otra contraprestación valiosa, como una bonificación por densidad, y "acuerda por contrato con la ciudad restringir los alquileres". ^{[201] [202] [203] [204]}

En 2017, la legislatura aprobó un proyecto de ley (AB 1505) que modificó la decisión del tribunal en Palmer . ^{[205] [206]} Este proyecto de ley restablece a los gobiernos locales la capacidad de exigir viviendas de alquiler inclusivas para hogares de bajos ingresos, fijando así el monto del alquiler. Sin embargo, permite la supervisión estatal mediante una revisión (según un estudio de viabilidad) de dichos requisitos municipales si se aplican a más del 15 % de las unidades de un proyecto de desarrollo. ^[207] Luego, el gobernador Brown firmó el proyecto de ley que se encontraba entre un paquete de quince proyectos de ley de vivienda para California en 2017. ^[208]

En 2014, el Tribunal de Apelaciones de California aclaró la disposición de la Ley relativa a una exención del control de alquileres basada en un "certificado de ocupación emitido después del 1 de febrero de 1995". ^[46] Se determinó que la disposición se aplicaba únicamente a los certificados de ocupación que precedían al uso residencial de la unidad. ^[209]

En Burien, LCC v. James A. Wiley, el propietario sostuvo que esta exención Costa-Hawkins se aplica a los edificios convertidos de apartamentos a condominios (ambos usos residenciales), cuando se emite un nuevo certificado para estos últimos. El tribunal razonó que el propósito de la exención del estatuto es promover la construcción y el desarrollo que aumenten la oferta de viviendas de alquiler, no promover una reclasificación simbólica sin tal resultado. "Concluimos que la sección 1954.52, subdivisión (a)(1), se refiere a los certificados de ocupación emitidos antes del uso residencial de la unidad". ^{[210] [211] [212]}

En enero de 2015, el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito decidió que, si bien Costa-Hawkins permite que un propietario establezca una nueva tarifa de alquiler cuando los "ocupantes originales" del contrato de arrendamiento ya no residen permanentemente en las instalaciones, esta desregulación no estaba disponible para el propietario cuando un niño menor, que se mudó con sus padres al comienzo del contrato de arrendamiento, permaneció allí después de que ellos se hubieran ido. En Mosser Companies v. San Francisco Rent Stabilization and Arbitration Board , ^[213] el tribunal de apelaciones confirmó la sentencia del tribunal de primera instancia. El comentario sobre el caso afirma que Costa-Hawkins, "tal como está escrito, no permite la desregulación de la desocupación hasta que todos los ocupantes legales desocupen las instalaciones". Esto, a pesar del argumento del propietario de que esto constituía un arrendamiento intergeneracional de unas instalaciones con alquiler controlado. ^[214]

En julio de 2015, el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito amplió la regla Mosser en el caso T & A Drolapas v. San Francisco Residential Rent Stabilization and Arb. Bd . ^[215] Esta decisión se refería a hechos similares (un propietario que intentaba aumentar el alquiler del hijo de los arrendatarios originales que se habían mudado). El tribunal determinó en primer lugar que, como la familia se había mudado antes de la promulgación de la ley Costa-Hawkins, incluso si el hijo era simplemente un subarrendatario, habría quedado protegido por la ley . Un "subarrendatario" de ese tipo podría ser un "ocupante original". Sin embargo, el tribunal concluyó que también era un ocupante original según la regla Mosser , aunque, a diferencia de Mosser , no había pruebas de que el propietario supiera del hijo cuando comenzó el arrendamiento. ^[216]

En el caso de septiembre de 2015 Jason Mak v. City of Berkeley Rent Stabilization Board ^[217] , el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito interpretó la ley Costa-Hawkins en el contexto de una presunción probatoria en la ordenanza de alquileres de Berkeley que presume que, cuando un inquilino se ha mudado después de un aviso de rescisión, el inquilino se ha mudado debido a la notificación. Una forma aceptada por un propietario para tomar posesión de una unidad de alquiler es utilizar un desalojo por "mudanza del propietario", que se reconoce como "causa justa" para terminar un alquiler controlado por alquiler. Por supuesto, los propietarios deben mudarse y hacer de la unidad de alquiler su residencia durante un período mínimo (por ejemplo, 36 meses continuos). En tal caso, la Ley Costa-Hawkins a partir de entonces descontrolará la unidad, es decir, permitirá que se alquile a precio de mercado. Tal descontrol se limita a las terminaciones por "causa justa", o cuando el inquilino anterior decide libremente mudarse. Por lo tanto, el propietario no puede, sin una "causa justa", iniciar la terminación de un contrato de alquiler controlado y luego alquilárselo al precio de mercado a un nuevo inquilino. ^{[98] [218]}

En el caso Mak, el propietario notificó al inquilino una notificación de rescisión para que el propietario se mudara a su nuevo hogar, pero el propietario rescindió la notificación y luego celebró un contrato de mudanza con el inquilino, en el que el inquilino manifestó que no se mudaba debido a la notificación previa. Sin embargo, el propietario no se mudó a su nuevo hogar, sino que alquiló el inmueble a un nuevo inquilino. La ordenanza de Berkeley en cuestión, cuando se aplicó a estos hechos, generó la presunción de que el inquilino anterior se había mudado debido a la notificación de mudanza del propietario. Los propietarios no pudieron refutar esta presunción cuando sus nuevos inquilinos cuestionaron la validez de su alquiler a precio de mercado. En consecuencia, la unidad vacante seguía vinculada al monto del alquiler controlado anterior, una situación a la que tenían derecho los nuevos inquilinos. ^[219]

El ciclo de la vivienda que comenzó con la crisis de los años 1970 y 1980 aparentemente ha dado un giro completo. La escasez de viviendas ha vuelto a aparecer y aparentemente ha llegado a la etapa de crisis. En un tratado de California de 2014 sobre el desarrollo inmobiliario , los autores opinaron que "[L]as comunidades de toda California siguen enfrentándose al desafío que plantea la escasez de viviendas, en particular de viviendas asequibles. En las últimas décadas, la producción de viviendas en el estado ha quedado rezagada con respecto al crecimiento de la población y el empleo, lo que ha dado lugar a un déficit de viviendas... Si bien todos los ciudadanos sienten el impacto de esta escasez de viviendas en algún nivel, aquellos con ingresos en el extremo inferior del espectro económico a menudo soportan la peor parte de la escasez". ^{[220] [221] [222] [223] [224] [225]}

En relación con la escasez de viviendas en California, la Ley de Responsabilidad de Vivienda (HAA, por sus siglas en inglés) fue recientemente reforzada con enmiendas. Su versión de 2016 establece: "(a) La legislatura encuentra y declara todo lo siguiente: ¶(1) La falta de viviendas, incluidos los refugios de emergencia, es un problema crítico que amenaza la calidad de vida económica, ambiental y social en California. ¶(2) La vivienda en California se ha convertido en la más cara de la nación. ... ." ^{[226] [227]}

En este caso, la legislatura pretende superar la escasez aumentando la oferta de viviendas. La HAA impone límites detallados al poder de una ciudad para restringir la construcción de nuevas viviendas. ^{[228] [229] [230] [231] [232]} Las recientes enmiendas a la HAA, firmadas por el gobernador Brown , fueron patrocinadas por tres demócratas: Nancy Skinner , Senadora – East Bay , Raul Bocanegra , Asamblea – Pacoima , y ​​Tom Daly , Asamblea – Santa Ana . ^[233]

Sin embargo, se dice que la HAA y otros proyectos de ley similares presentados posteriormente no serán suficientes. ^{[234] [235]}

El 17 de febrero de 2017, en la Asamblea de California , los miembros demócratas Richard Bloom , Rob Bonta y David Chiu presentaron la AB 1506, un proyecto de ley que, de aprobarse, simplemente derogaría en su totalidad la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins de 1995. Dada la desregulación de las vacantes y las exclusiones de la Costa-Hawkins, su derogación dejaría a los gobiernos locales libres para controlar gran parte de las regulaciones de precios de alquiler residencial, su alcance y cuestiones similares. ^{[236] [237] [238] [239]} En abril, el proyecto de ley se enfrentaba a una dura oposición y a perspectivas sombrías en la legislatura. Luego quedó "estacionado en el comité" hasta el año siguiente. ^{[240] [241]}

El 11 de enero de 2018, el presidente Chiu (San Francisco) del Comité de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Asamblea sometió a votación el proyecto de ley de Bloom. No se aprobó. Los dos republicanos votaron en contra. Los demócratas Ed Chau (Arcadia) y Jim Wood (Healdsburg) se abstuvieron y comentaron que el control de alquileres no haría nada para aumentar la oferta de viviendas y podría desalentar la construcción de nuevas viviendas en un momento en que el estado más lo necesita. ^{[242] :  1} Quizás mil proponentes que representaban a los bandos opuestos asistieron a la votación. ^{[242] [243]}

El 23 de octubre de 2017, la Alianza de Californianos para el Empoderamiento Comunitario (ACCE, por sus siglas en inglés) presentó documentos ante el Fiscal General del estado para una medida electoral que derogaría en su totalidad la Ley Costa-Hawkins de 1995. La ACCE afirma que los alquileres actuales en toda California son demasiado altos y están fuera de control. Para calificar para una votación pública en noviembre de 2018, se dice que se requieren 365.880 firmas. ^{[244] [245] [246] [247]}

Los proponentes anunciaron a fines de abril que tenían suficientes firmas para calificar una iniciativa para derogar Costa Hawkins. ^{[248] [50]} Sus partidarios la llamaron "Ley de Vivienda Asequible". La iniciativa fue la Proposición 10 en la boleta de las elecciones generales de noviembre de 2018. [ ^{249] [250]}

Una encuesta realizada en octubre de 2018 por Los Angeles Times y la Universidad del Sur de California encontró que el 28% de los votantes elegibles de California creían que la falta de control de alquileres era el principal factor que contribuía a la crisis de asequibilidad de la vivienda en California . El 24% de los encuestados creía que la causa más importante de la crisis de la vivienda era la financiación insuficiente de las viviendas para personas de bajos ingresos ; solo el 13% creía que era la insuficiencia de viviendas nuevas. ^[251]

El 6 de noviembre, la Propuesta 10 fue derrotada decisivamente, informó el Los Angeles Times ; respaldó la medida. Los resultados preliminares con el 100% de los distritos informados: 38% o 2.675.378 votaron a favor, y 62% o 4.310.298 votaron en contra. ^[252]

Carol Galante, profesora de política urbana en el Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California en Berkeley, postuló que la Propuesta 10 puede haber sido derrotada porque habría abierto la puerta para la regulación gubernamental de los alquileres de viviendas unifamiliares; debido a que el 40% del parque de viviendas de alquiler en todo el país consiste en viviendas unifamiliares (predominantemente propiedad de individuos privados), esto resultó en una gran cantidad de propietarios con la capacidad de votar en contra de esta propuesta. ^[253]

Los mismos activistas que abogaron por la Proposición 10 (ambas respaldadas financieramente por la AIDS Healthcare Foundation ), a raíz del fracaso en atraer el apoyo mayoritario, decidieron poner otra iniciativa para modificar la Ley Costa-Hawkins en la boleta electoral en las elecciones de California de 2020. Esta iniciativa, la Proposición 21 , fue un intento de tener una derogación más limitada y parcial de Costa-Hawkins, en lugar de una derogación completa que estaba en la boleta electoral en 2018. ^{[254] [255]} Esta medida también fracasó, 59,85% "no" a 40,15% "sí".

Otra iniciativa en las elecciones generales de noviembre de 2024, la Proposición 33 , fue un intento de revocar la ley Costa-Hawkins. Esta medida también fracasó: el 62,7% votó en contra y el 38% en contra.

Históricamente, ha habido dos tipos de control de alquileres: el control de vacantes (donde el nivel de alquiler de una unidad se controla independientemente de si el inquilino permanece en la unidad o no) y el descontrol de vacantes (donde el nivel de alquiler se controla sólo mientras el inquilino existente permanece en la unidad). En California antes de 1997, ambos tipos estaban permitidos (la ley Costa/Hawkins de ese año eliminó gradualmente las disposiciones de control de vacantes). Un estudio de 1990 de Santa Mónica, California, mostró que el control de vacantes en esa ciudad protegía a los inquilinos existentes (menores aumentos en el alquiler y mayor estabilidad). Sin embargo, la política potencialmente desalentaba a los inversores a construir nuevas unidades de alquiler. ^[256]

Un estudio de 2000 que comparó las zonas fronterizas de cuatro ciudades de California que tenían disposiciones de control de vacantes (Santa Mónica, Berkeley, West Hollywood, East Palo Alto) con las zonas fronterizas de jurisdicciones adyacentes (dos de las cuales permitían la desregulación de vacantes, incluida Los Ángeles, y dos de las cuales no tenían control de alquileres) mostró que los inquilinos existentes en las ciudades con control de vacantes tenían alquileres más bajos y permanencias más largas que en las áreas de comparación. Por lo tanto, las ordenanzas ayudaron a proteger a los inquilinos existentes y, por lo tanto, aumentaron la estabilidad de la comunidad. Sin embargo, hubo menos nuevas unidades de alquiler creadas en las zonas fronterizas de las ciudades con control de vacantes durante el período de 10 años. ^[257]

Un estudio de 1999 que comparó los efectos de las medidas locales de control de alquileres (tanto el control de vacantes como la liberación de vacantes) con otras medidas de gestión del crecimiento local en 490 ciudades y condados de California (incluidos todos los más grandes) mostró que el control de alquileres fue más fuerte que las restricciones individuales del uso de la tierra (pero no el efecto agregado de todas las restricciones de crecimiento) en la reducción del número de unidades de alquiler construidas entre 1980 y 1990. ^[258] Las medidas (tanto el control de alquileres como la gestión del crecimiento) ayudaron a desplazar las nuevas construcciones de las áreas metropolitanas al interior del estado, siendo las poblaciones de bajos ingresos y minoritarias las más afectadas.

En 1994, los votantes de San Francisco aprobaron una iniciativa de referéndum que expandió las leyes de control de alquileres existentes en la ciudad para incluir pequeños apartamentos multifamiliares con cuatro o menos unidades, construidos antes de 1980 (alrededor del 30% del parque de viviendas de alquiler de la ciudad en ese momento). ^{[259] :  7  [260] :  1  [261] :  1} En 2017, la investigadora económica de Stanford Rebecca Diamond y otros publicaron un estudio que examinó los efectos de esta ley específica de control de alquileres en las unidades de alquiler recientemente controladas en comparación con unidades de estilo similar (apartamentos multifamiliares con cuatro o menos unidades) que no estaban bajo control de alquiler (construidas después de 1980), así como el efecto de esta ley en el stock total de alquileres de la ciudad y en los precios generales de alquiler en la ciudad, cubriendo los años de 1995 a 2012. ^{[260] [261] [262] [263] :  1 [264] :  1 [265]}

Encontraron que si bien las leyes de control de alquileres de San Francisco beneficiaron a los inquilinos que tenían unidades con alquiler controlado, también dieron como resultado que los propietarios eliminaran el 30% de las unidades en el estudio del mercado de alquiler (mediante la conversión a condominios o TIC ), lo que llevó a una disminución del 15% en toda la ciudad en el total de unidades de alquiler y un aumento del 7% en los alquileres en toda la ciudad. ^{[259] : 1,44  [260] [261] :  1  [262] [263]}

Los autores afirmaron que "Esta sustitución por viviendas de alquiler nuevas de alta calidad y ocupadas por sus propietarios probablemente impulsó la gentrificación de San Francisco, ya que este tipo de propiedades atienden a personas con mayores ingresos". ^{[259] : 3  [260] [261] :  1  [262] [263] [264] :  1}

Los autores también observaron que "...obligar a los propietarios a ofrecer un seguro contra los aumentos de los alquileres genera grandes pérdidas para los inquilinos. Si la sociedad desea ofrecer un seguro social contra los aumentos de los alquileres, sería más conveniente ofrecer este subsidio en forma de subsidio gubernamental o crédito fiscal. Esto eliminaría los incentivos de los propietarios a reducir la oferta de viviendas y podría proporcionar a los hogares el seguro que desean". ^{[259] : 44  [260] :  1  [261] :  1  [ 262] :  1  [263] :  1  [264] :  1  [265] :  1}

El 4 de marzo de 2020, el gobernador Gavin Newsom firmó una orden ejecutiva N-44-20 sobre COVID-19, declarando el estado de emergencia en California . Contenía disposiciones para una moratoria temporal de desalojo a nivel estatal. Aunque los procedimientos judiciales, por ejemplo, las detenciones ilegales , podían comenzar o continuar, una sentencia contra un inquilino no podía dar lugar a una orden de desalojo. El 16 de marzo, mediante la orden N-28-20, Newsom permitió a las ciudades de California redactar ordenanzas locales para elaborar sus propias moratorias. ^[266] El 30 de junio, mediante la orden N-71-20, Newsom extendió la moratoria original hasta el 30 de septiembre de 2020. ^[267]

El 6 de abril, el Consejo Judicial suspendió los procedimientos estatales de desalojo y ejecución hipotecaria. Este organismo, encabezado por la jueza presidenta Tani Cantil-Sakauye , establece políticas para los tribunales de California. La suspensión incluía citaciones , sentencias y órdenes de cierre patronal, y debía estar vigente durante 90 días después de la emergencia. ^[268] Sin embargo, los proveedores de vivienda aún pueden notificar a un inquilino moroso un Aviso de pago del alquiler o desalojo con 3 días de antelación y presentar documentos ante el tribunal. ^[269]

Se han presentado dos demandas para impugnar las órdenes de moratoria. El 8 de junio, la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles presentó una demanda contra la ciudad de Los Ángeles por su ordenanza local. Una semana después, la Fundación Legal del Pacífico impugnó la suspensión de los procedimientos legales por parte del Consejo Judicial en relación con todos los desalojos. Esta última alega que a un inquilino malhechor se le permite cometer actos ilegales, crear molestias y dañar la propiedad con impunidad. ^[270]

Desde entonces, más de 150 ciudades y condados de California han promulgado moratorias de desalojo para que sean efectivas durante la emergencia pandémica. Estas ordenanzas locales pueden imponer más restricciones que la moratoria estatal. ^[271] Los condados de Los Ángeles, Ventura y San Bernardino han adoptado dicha legislación, al igual que 45 ciudades ubicadas en ellos.

El Centro Occidental sobre Derecho y Pobreza brinda apoyo para la moratoria, y los Servicios Legales del Norte de California han desarrollado una hoja informativa diseñada para los inquilinos con el fin de cumplir con los requisitos de la moratoria y la suspensión. ^[272]

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• Allan David Heskin, Los inquilinos y el sueño americano. La ideología y el movimiento de inquilinos (Nueva York: Paeger 1983), sobre Santa Mónica.
• Paul L. Niebanck, editor de The Rent Control Debate (Universidad de Carolina del Norte, 1985), el editor era profesor de la UCSC .
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• David Brown, Janet Portman, Nils Rosenquest, El libro de leyes del propietario de California (Berkeley: Nolo Press 2017).
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• Dailycal.org