Ley de arrendamientos agrícolas de 1995

Ley de arrendamientos agrícolas de 1995

Ley del Parlamento
Parlamento del Reino Unido
Título largo	Una ley para establecer disposiciones adicionales con respecto a los arrendamientos que incluyen tierras agrícolas.
Citación	1995 c.8
Extensión territorial	Inglaterra y Gales
Fechas
Asentimiento real	9 de mayo de 1995
Comienzo	1 de septiembre de 1995
Otra legislación
Modificado por	Ley de arbitraje de 1996 Ley de 1996 sobre fideicomisos de tierras y nombramiento de fideicomisarios Ley de Vivienda de 1996 Ley de unión civil de 2004 Orden de reforma regulatoria (arrendamientos agrícolas) (Inglaterra y Gales) de 2006 Ley de Agricultura de 2020 Ley de Agricultura (Gales) de 2023
Estado: Enmendado
Texto del estatuto tal como fue promulgado originalmente
Texto de la Ley de Arrendamientos Agrícolas de 1995 vigente hoy (incluidas todas las modificaciones) en el Reino Unido, desde legislación.gov.uk .

La Ley de tenencias agrícolas de 1995 es una ley del Parlamento del Reino Unido que se aplica en Inglaterra y Gales y que está en vigor. La ley reformó y desreguló sustancialmente la legislación relativa a los arrendamientos agrícolas y ha tenido el doble efecto de aumentar la cantidad de tierra disponible para alquilar en el sector agrícola y aumentar el alquiler promedio por acre que se cobra.

A principios de los años 1990, estaba claro que la Ley de Explotaciones Agrícolas de 1986 no estaba funcionando. La Ley de 1986 había dado seguridad a los arrendatarios agrícolas y había mantenido bajos los alquileres, y el efecto sobre los terratenientes fue tan oneroso que la cantidad de tierras agrícolas disponibles para alquilar en el Reino Unido estaba disminuyendo en más de 50.000 acres al año. ^[1] Se encontró una laguna en la ley que permitía a los terratenientes evitar la seguridad de tenencia conferida por la Ley de 1986 ( acuerdos Gladstone v Bower ), y en 1994 más del 70% de los nuevos arrendamientos agrícolas utilizaron esta laguna. ^[2] Esto mantuvo el plazo de un arrendamiento agrícola a menos de dos años. Pero la mayoría de las tierras agrícolas que quedaron vacantes no estaban disponibles para alquilar en absoluto: los terratenientes a menudo contrataban a contratistas para que las cultivaran por ellos, o entraban en acuerdos de aparcería o asociación, en lugar de arrendarlas al pequeño empresario agrícola.

En febrero de 1991, el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAFF, por sus siglas en inglés), organismo que más tarde se convirtió en el DEFRA , publicó un documento de consulta cuyo objetivo era desregular, simplificar y fomentar el arrendamiento de tierras. En las propuestas, tal como se redactaron originalmente, no se preveía la seguridad de la tenencia, se aplicaría la Ley Común sobre Notificación de Desalojo y habría una libertad contractual casi total. Así, por ejemplo, las disposiciones contractuales podrían prevalecer sobre la compensación legal que se debe a los arrendatarios por las mejoras realizadas en la finca. ^[3]

Este planteamiento generó descontento entre los grupos industriales, y las propuestas detalladas publicadas en septiembre de 1992 diluyeron considerablemente el documento de consulta inicial. ^[3] En diciembre de 1993, la Unión Nacional de Agricultores , la Asociación de Propietarios Rurales , la Asociación de Agricultores Arrendatarios y otros emitieron su Declaración Conjunta de la Industria en la que se establecían las propuestas de consenso para la reforma. Esta declaración fue la que formó la base de la Ley de Arrendamientos Agrícolas de 1995, que recibió la sanción real el 9 de mayo de 1995. El RICS predijo que daría lugar a que 1 millón de acres adicionales estuvieran disponibles para arrendamiento. ^[3] Las tierras de huerta arrendadas según la llamada Aduana de Evesham recibieron una exención específica, ya que de lo contrario un arrendatario saliente no podría ofrecer un arrendamiento a un recién llegado en condiciones y seguridad equivalentes, siendo este uno de los principios esenciales de la Aduana. ^[4]

Aunque la predicción del RICS de un millón de acres adicionales no se materializó, la disminución en la cantidad de tierra disponible para arrendamiento se detuvo y, de hecho, hubo un aumento modesto en la oferta. La Ley de 1995 parece haber hecho que la tierra se alquilara por un período más corto y con un alquiler más alto. ^[5] Desde 1977, las Encuestas de Ocupación de Tierras Agrícolas de la Asociación Central de Tasadores Agrícolas han monitoreado el desarrollo de los arrendamientos y la disponibilidad de tierras agrícolas con estadísticas producidas anualmente y en 2019 las cifras indican que cuando hay un cambio de ocupación, entre el 15 y el 30% de los arrendamientos se realizan a personas que cultivan por primera vez ("nuevos participantes"). ^[6]

El nuevo tipo de arrendamiento introducido en la Ley de 1995 se denomina arrendamiento de empresas agrícolas ("FBT") y, desde el 1 de septiembre de 1995, casi todos los nuevos arrendamientos agrícolas han utilizado este marco. Sin embargo, los arrendamientos creados en virtud de la Ley de 1986 siguen vigentes y no han sufrido modificaciones a raíz de la legislación posterior. La Ley de 1995 ha sido modificada en cierta medida en la Orden de Reforma Regulatoria de 2006. Esto ha, de manera modesta, racionalizado, simplificado y desregulado los arrendamientos de empresas agrícolas en un grado aún mayor.

Según Williams et al. 2007, la Ley de Arrendamientos Agrícolas de 1995 cambia los arrendamientos agrícolas de las siguientes maneras: ^[7]

• Sin plazo mínimo.
• Poca seguridad en el empleo.
• Incluso si el arrendatario se diversifica considerablemente fuera de la agricultura, el arrendamiento seguirá siendo un FBT.
• Revisiones de alquiler cada tres años, a menos que el contrato diga lo contrario.
• El inquilino puede retirar las instalaciones de los inquilinos prácticamente a voluntad.
• Compensación obligatoria por mejoras realizadas por el inquilino.
• La resolución de disputas se realizará mediante métodos alternativos de resolución de disputas , con el arbitraje como opción alternativa.

Las reformas de 2006 introdujeron los siguientes cambios adicionales: ^[8]

• Ya no es necesario que un sucesor del arrendamiento se gane la vida con el trabajo agrícola en la explotación.
• Se flexibilizan aún más las restricciones sobre las revisiones de alquileres y las indemnizaciones por fin de arrendamiento.
• Simplificar la reestructuración de las propiedades bajo un contrato de arrendamiento de la Ley de 1986.
• Se eliminó la necesidad de presentar una solicitud ante un Tribunal de Tierras Agrícolas en determinadas circunstancias.
• También se flexibilizan aún más las restricciones sobre los procedimientos de rescisión del contrato de arrendamiento, siempre que se respete el período mínimo de 12 meses.

• Texto completo de la Ley de arrendamientos agrícolas de 1995
• Nix, J., Hill, P., Williams, N. y Bough, J. Land and Estate Management , 3.ª edición. Chichester: Packard Publishing Ltd., 1999. ISBN  978-1-85341-111-3 .
• Williams, P., Cardwell, N. y Williams, V. Scammell y Densham's Law of Agricultural Holdings , 9.ª edición. Londres: LexisNexis Butterworths, 2007. ISBN 978-1-4057-1797-7 .