Casa en ocupación múltiple

Una casa de ocupación múltiple ( HMO ), ^[1] o una casa de ocupación múltiple , es un término en inglés británico que se refiere a propiedades residenciales donde existen "áreas comunes" y son compartidas por más de un hogar .

La mayoría de las HMO se han subdividido a partir de casas más grandes diseñadas y ocupadas por una sola familia. Algunas leyes de vivienda distinguen entre los edificios ocupados principalmente con contratos de arrendamiento a largo plazo y aquellos en los que la mayoría de los ocupantes son inquilinos a corto plazo.

La definición de HMO tiene su origen en la legislación de seguridad contra incendios, a raíz de una serie de muertes publicitadas y evitables en edificios superpoblados.

En las HMO, los baños y las cocinas o cocinas pequeñas suelen estar designados como áreas comunes compartidas por todos los inquilinos, pero, contractualmente, las áreas comunes también pueden incluir escaleras, jardines y rellanos. Las casas pueden dividirse en apartamentos independientes , habitaciones con sala de estar o alojamientos sencillos. ^[2]

Las HMO que cumplen con la legislación se caracterizan por una mayor protección contra incendios, tras una serie de muertes en casas superpobladas. Según la Campaña por los Derechos de Alojamiento en Dormitorios, tres personas por semana murieron en incendios en casas de ocupación múltiple (HMO) entre 1985 y 1991. ^[3]

Las HMO se definieron principalmente en la Ley de Vivienda de 1985 como "...una casa que está ocupada por personas que no forman un solo hogar". ^[4] La Ley de Gobierno Local y Vivienda de 1989 amplió la definición para incluir cualquier parte de un edificio que:

1. "No se consideraría [normalmente] como una casa" y
2. "fue originalmente construida o posteriormente adaptada para ser ocupada por una sola familia" ^[5]

Tanto la Ley de 1985 como la de 1989 fueron reemplazadas por la Ley de Vivienda de 2004 ^[6] , que estableció una definición más completa y compleja ^[7] y también introdujo el requisito de que algunas HMO estén sujetas a una licencia obligatoria (ver más abajo).

La Ley de Vivienda de 1985 fue una ley consolidada. La definición de HMO en la sección 345 HA85 se tomó de la sección 129(1) de la Ley de Vivienda de 1974.

La Ley de Vivienda de 2004 introdujo la concesión de licencias obligatorias para grandes HMO, que se definieron en la Ley como propiedades con cinco o más inquilinos que forman más de un hogar y comparten instalaciones como cocina, baño y/o inodoros en tres o más pisos.

El 1 de octubre de 2018, la Orden de 2018 sobre la concesión de licencias para viviendas de ocupación múltiple (descripción prescrita) (Inglaterra) ^[8] modificó la definición de vivienda de ocupación múltiple de gran tamaño de la Ley de 2004 al abolir el requisito de "tres o más pisos". Sin embargo, los apartamentos construidos especialmente en un bloque de tres o más apartamentos de este tipo quedaron excluidos de la clasificación modificada.

Además de la definición legal de las HMO que requieren una licencia obligatoria, las autoridades locales tienen la facultad de introducir esquemas de licencias aprobados que incluyan a las HMO más pequeñas como licenciables. Por lo general, se trata de HMO para tres o más inquilinos que forman más de un hogar.

La Ley de Vivienda de 2004 (HA) introdujo una clasificación de HMO en la sección 257 de esa Ley que incluye apartamentos independientes en un bloque reformado, donde:

• La conversión no cumplió con las normas de construcción de 1991.
• Menos de dos tercios de los apartamentos independientes están ocupados por sus propietarios.

Esta clasificación ayuda a que los edificios con normas de seguridad y contra incendios inadecuadas queden bajo el control de los regímenes de inspección de las autoridades locales. Las HMO de la Sección 257 suelen estar expresamente incluidas en los esquemas de licencias adicionales de las autoridades locales para las HMO. ^[9]

El Reglamento sobre el impuesto municipal (obligación de los propietarios) de 1992 ofrece una definición diferente de HMO que se utiliza únicamente para determinar la obligación de pago del impuesto municipal . Normalmente, el propietario debe pagar el impuesto municipal en nombre de los inquilinos. ^[10]

Los espacios habitables de las HMO suelen ser más pequeños, pero normalmente más baratos que un apartamento de una habitación. Los contratos de las HMO suelen incluir la mayoría de las facturas de los servicios públicos junto con el alquiler. Esto se debe a que a los propietarios les resulta difícil distribuir el coste de las facturas entre cada inquilino de forma justa y también resulta más atractivo para los posibles inquilinos. ^[11]

Las licencias para HMO se introdujeron por primera vez en Escocia en el año 2000. ^[12] Para obtener una licencia según este plan, las propiedades deben cumplir con ciertas normas, como la presencia de detectores de humo y puertas cortafuegos. ^[13] Estas disposiciones se incluyeron en respuesta a un incendio fatal en un piso de estudiantes en Glasgow, que no tenía detectores de humo en funcionamiento y barras de metal que impedían la salida por una ventana. ^[14]

Los planes HMO se han introducido posteriormente en otras partes del Reino Unido, aunque la definición legal de lo que constituye una HMO varía entre Escocia, Irlanda del Norte, Inglaterra y Gales.

Generalmente, en el Reino Unido, una HMO tiene las siguientes características:

• Allí viven al menos tres inquilinos, que forman más de un hogar y
• Las instalaciones de baño, aseo o cocina se comparten entre los inquilinos.

Las definiciones de lo que constituye una HMO y un hogar se establecen en la ley para cada jurisdicción legal. ^{[15] [16] [17]}

Una vivienda es una HMO grande si se cumplen todas las siguientes condiciones: ^[18]

• Allí viven al menos cinco inquilinos, que forman más de un hogar
• Las instalaciones de baño, aseo o cocina se comparten entre los inquilinos.

Antes del 1 de octubre de 2018, existía un criterio adicional: el edificio debía tener tres o más plantas. ^[1] Los propietarios de grandes HMO deben solicitar una licencia y cumplir con ciertas normas y obligaciones. ^{[15] [19]}

Las HMO no necesitan licencia si son administradas o son propiedad de una asociación o cooperativa de vivienda, un consejo municipal, un instituto de educación superior o un proveedor de alojamiento para estudiantes, un servicio de salud o una autoridad policial o de bomberos. ^[19]

Cuando una autoridad local ha aplicado una directiva del artículo 4 , se requiere un permiso de planificación para cambiar el uso de una casa de vivienda a alojamiento para personas con discapacidad en la zona designada. Esto suele hacerse para proteger la combinación de viviendas en zonas concretas de una ciudad; por ejemplo, en Newcastle upon Tyne han entrado en vigor directivas del artículo 4 en partes de Heaton, Jesmond, South Gosforth, Sandyford y Spital Tongues. ^{[20] [21]}

En Inglaterra y Gales, las autoridades locales gestionan y hacen cumplir las licencias de las HMO.

Dependiendo de la región de la autoridad, tienen algunas o todas las siguientes competencias, que varían:

• el tamaño mínimo de una propiedad que requiere una licencia ^{[19] [22]}
• la tasa de licencia y
• las condiciones de la licencia. ^[19]

El incumplimiento de la solicitud o del cumplimiento de los términos de una licencia para una HMO constituye un delito penal. Los inquilinos pueden recuperar hasta 12 meses de alquiler de un propietario de una HMO sin licencia. Desde la Ley de Vivienda y Planificación de 2016 (HaPA), los inquilinos pueden presentar una solicitud de Orden de Reembolso de Alquiler (RRO) directamente contra el propietario y sin esperar a que el ayuntamiento inicie un proceso judicial primero (la situación en virtud de la Ley de Vivienda de 2004 (HA)). ^[23] Algunos inquilinos han logrado recuperar el alquiler de los propietarios de HMO sin licencia. ^[24]

Irlanda del Norte es una jurisdicción legal separada dentro del Reino Unido y todas las HMO deben estar registradas y deben cumplir con ciertos estándares y obligaciones. ^[25] En Irlanda del Norte, una propiedad es una HMO si tres o más personas viven en ella, estas personas forman al menos tres familias u hogares separados y al menos una persona paga algún tipo de alquiler para vivir en la propiedad. ^[26] Nuevas regulaciones entraron en vigor en abril de 2019 y un nuevo esquema de licencias administrado por los consejos locales ha reemplazado el esquema de registro centralizado. ^[27] Los propietarios deben pasar una prueba de idoneidad y se han introducido sanciones fijas. Los gerentes de HMO deben adherirse a un Código de Práctica. ^[27]

Escocia es una jurisdicción legal separada dentro del Reino Unido y todas las HMO deben estar registradas y deben cumplir con ciertas normas y obligaciones. ^[28] Una HMO en Escocia es una propiedad que comparten tres o más inquilinos que no son miembros de la misma familia u hogar. ^[29] El propietario debe ser "una persona idónea" y hay inspecciones anuales para verificar la propiedad (Ley de 2006). ^[17] Los albergues y residencias para estudiantes o enfermeras se consideran HMO en Escocia y el Gobierno escocés está considerando ampliar la definición de HMO. ^{[29] [30]} A fines de marzo de 2019, había más de 15 600 licencias en vigor y el 87 % de ellas correspondían a las cuatro ciudades principales y la autoridad local de Fife (Aberdeen, Dundee, Edimburgo y Glasgow). Edimburgo representa casi dos de cada cinco licencias de HMO de Escocia debido a sus alquileres más altos, su gran población estudiantil, los alquileres turísticos y los jóvenes profesionales que comparten. ^[31]

Las HMO son populares entre los inversores en alquiler porque, se cree, tienen un mayor potencial de generación de ingresos que las propiedades de alquiler ordinarias o "normales". Al dividir las propiedades individuales en varios apartamentos, cada uno de los cuales se alquila con contratos de alquiler separados , los propietarios también pueden reducir su exposición a la pérdida de ingresos por atrasos en el pago del alquiler o vacantes. Si bien las HMO pueden generar mayores ingresos, las inversiones en HMO, al menos en Escocia, que está fuertemente regulada, implican costos iniciales significativamente más altos en comparación con las propiedades de alquiler habituales debido a los costos significativos de licencias, controles y certificados de seguridad, protección contra incendios, alarmas, carpintería y otras reparaciones necesarias. ^[32]

Algunos sostienen que la inversión en HMO es necesaria debido a la oferta insuficiente de viviendas en el Reino Unido, mientras que otros sostienen que la están explotando. ^[33]

Debido a los requisitos legales adicionales que se imponen a los propietarios de HMO, muchos prestamistas hipotecarios para comprar y alquilar se niegan a financiar propiedades de HMO. Esto ha llevado a la aparición de un mercado hipotecario especializado para HMO, atendido por un subconjunto más pequeño de prestamistas. Debido a que la elección de productos es más limitada, los prestatarios de hipotecas para HMO a menudo están sujetos a criterios más estrictos. A menudo necesitan depósitos en efectivo más grandes, ya que la relación préstamo-valor promedio es ligeramente inferior a la de una hipoteca para comprar y alquilar ordinaria, mientras que el valor mínimo de la propiedad tiende a ser más alto. A los prestatarios que financian HMO sin licencia también se les puede exigir que demuestren que su autoridad local no tiene intención de otorgar licencia a la propiedad en el futuro. También es común que los prestamistas hipotecarios para HMO impongan estipulaciones sobre varios aspectos de la propiedad, incluido el número de habitaciones permitidas, el tipo de contrato de arrendamiento y el tipo de cerraduras instaladas en las puertas internas y externas. ^[34]

• Hostales (pueden compartir características con las HMO)
• Casa de huéspedes , para HMO en otros países
• Alojamiento en hogares grupales , HMO o pensiones para adultos con necesidades especiales o niños cuyas familias ya no pueden hacerse cargo de ellos.
• Alojamiento para estudiantes

• Licencias de HMO en Inglaterra y Gales en el Departamento de Comunidades y Gobierno Local
• Licencias de HMO en Irlanda del Norte Derechos de vivienda en Irlanda del Norte
• Casas en ocupación múltiple en el Gobierno escocés.
• Casas en ocupación múltiple en Shelter England.
• Casas de ocupación múltiple (HMO) en Shelter Scotland.