En el derecho consuetudinario inglés , los bienes inmuebles , los bienes raíces , los bienes inmuebles o, únicamente en los EE. UU. y Canadá, los bienes raíces , se refieren a las parcelas de tierra y cualquier estructura asociada que sean propiedad de una persona. Para que una estructura (también llamada mejora o accesorio ) se considere parte de la propiedad real, debe estar integrada o fijada a la tierra. Esto incluye cultivos, edificios, maquinaria, pozos, represas, estanques, minas, canales y caminos. El término es histórico y surge de la forma de acción ahora discontinuada , que distinguía entre disputas sobre bienes reales y disputas sobre bienes personales . Los bienes personales, o bienes personales, eran, y siguen siendo, todos los bienes que no son bienes reales.
En los países en los que la propiedad inmobiliaria es personal, el derecho civil protege el estatus de la propiedad inmobiliaria en los mercados inmobiliarios, donde los agentes inmobiliarios trabajan en el mercado de compra y venta de bienes inmuebles. El derecho civil escocés denomina a la propiedad inmobiliaria propiedad heredable y, en el derecho francés, se denomina immobilier ("bien inmueble").
Antecedentes históricos
La palabra "real" deriva del latín res ("cosa"). En el derecho civil europeo, una demanda que busca el reconocimiento oficial de un derecho de propiedad se conoce como actio in rem (acción en relación con una cosa). Esto contrasta con una actio in personam en la que el demandante busca reparación por las acciones de una persona en particular. La distinción puede ser sutil; la acción medieval de la novela disseisin , aunque tenía como objetivo recuperar la posesión de la tierra, no era una actio in rem porque se interponía contra el supuesto desposeedor. [1]
Se atribuye al Tratado sobre las leyes y costumbres de Inglaterra de Henry de Bracton el haberle dado a la "propiedad real" su significado particular en el derecho inglés. Después de discutir la distinción en el derecho civil, Bracton propuso que las acciones por bienes muebles eran inherentemente acciones de reparación y que, por lo tanto, una actio in rem solo podía interponerse sobre bienes inmuebles. [2] [3] Esta visión no es aceptada en el derecho civil continental, pero puede entenderse en el contexto de los desarrollos legales durante la vida de Bracton. En la Inglaterra del siglo XIII, los tribunales de derecho canónico reclamaban una amplia autoridad para interpretar los testamentos , pero la herencia de la tierra seguía siendo un asunto de los tribunales reales. Las leyes que regían la transmisión de la tierra y la de la propiedad personal mueble luego se desarrollaron por caminos diferentes. [4]
En los sistemas jurídicos modernos derivados del derecho consuetudinario inglés, la clasificación de la propiedad como real o personal puede variar un poco según la jurisdicción o, incluso dentro de las jurisdicciones, según el propósito, como al definir si la propiedad puede ser gravada y cómo. Las casas flotantes , por ejemplo, ocupan una zona gris entre la propiedad personal y la real, y pueden ser tratadas como tal según la jurisdicción o las circunstancias. Bethell (1998) contiene mucha información sobre la evolución histórica de la propiedad real y los derechos de propiedad.
Características de los bienes inmuebles
Inmovilidad
Los bienes inmuebles son inamovibles. Los propietarios no pueden trasladar sus tierras a una mejor ubicación, como por ejemplo a otra ciudad, para venderlas. Por lo tanto, la ubicación fija de una parcela de tierra afecta directamente a su valor y es un factor determinante de éste. [5]
Sin embargo, los productos de la tierra, como minerales y cultivos, pueden transportarse.
Externalidades
Los cambios que se produzcan en las inmediaciones afectarán directamente el valor del inmueble. Los bienes inmuebles son vulnerables a externalidades debido a su naturaleza inmóvil. Los factores externos al inmueble afectarán el valor del inmueble, por ejemplo, los ruidos que producen las personas vecinas y las obras de construcción.
Desarrollo
La ubicación de los recursos deseados atraerá la atención hacia el lugar. Los atractivos naturales del lugar incluyen el suministro de agua, el clima, la fertilidad del suelo, la zona ribereña y los depósitos minerales. A medida que el área se desarrolla en torno a dichos recursos naturales, estos desarrollos se convierten en componentes a tener en cuenta al determinar el uso de la tierra y los valores de las propiedades inmobiliarias. El desarrollo circundante y la proximidad, como los mercados y las rutas de transporte, también determinarán el valor de la propiedad inmobiliaria.
Oferta de suelo urbano
Aunque la cantidad total de tierra (en términos de superficie) es fija, la oferta de tierra específicamente urbana puede variar. A veces, la tierra urbana se crea a partir de tierras que antes eran agrícolas. Por lo general, la tierra urbana es más valiosa que la tierra agrícola; esto crea el incentivo para convertir la tierra no urbana en tierra urbana. El valor de la tierra está directamente asociado con su uso. Las regulaciones de zonificación relacionadas con el desarrollo de varios pisos se modifican para intensificar el uso de las ciudades, en lugar de ocupar más espacio físico.
Identificación de bienes inmuebles
Para que una reclamación sobre una propiedad tenga algún valor, debe ir acompañada de una descripción legal y verificable de la misma . Dicha descripción suele hacer uso de límites naturales o artificiales, como costas, ríos, arroyos, crestas de cordilleras, orillas de lagos , carreteras , caminos y vías ferroviarias , o marcadores construidos especialmente, como mojones , postes de topografía , clavijas o tuberías de hierro, monumentos de hormigón, vallas , marcas topográficas oficiales del gobierno (como las colocadas por el Servicio Geodético Nacional ), etc. En muchos casos, una descripción se refiere a uno o más lotes en un plano , un mapa de límites de propiedad que se conserva en registros públicos.
Medida . El término "medida" se refiere a un límite definido por la medición de cada tramo recto, especificado por una distancia entre los puntos terminales y una orientación o dirección. Una dirección puede ser una simple orientación de brújula (magnética) o una orientación más precisa determinada por métodos de medición precisos.
Límites . El término "límites" se refiere a una descripción más general de los límites, como los colindantes y los límites , como a lo largo de un determinado curso de agua, un muro de piedra, una vía pública adyacente, un propietario de una propiedad adyacente o un edificio existente. El sistema se utiliza a menudo para definir grandes parcelas de propiedad (por ejemplo, granjas) y subdivisiones políticas (por ejemplo, límites de ciudades) en las que no se requiere una definición precisa o sería demasiado costosa, o se pueden incorporar a la descripción límites previamente designados.
El sistema de lotes y manzanas es quizás el más sencillo de entender de los tres sistemas topográficos principales. Para una descripción legal en el sistema de lotes y manzanas, una descripción debe identificar:
el lote individual,
el bloque en el que se ubica el lote, si es el caso,
una referencia a una subdivisión planificada o una fase de la misma,
una referencia para encontrar el plano citado (es decir, un número de página y/o volumen), y
una descripción del lugar de registro oficial del mapa (por ejemplo, registrado en los archivos del Ingeniero del Condado ).
Meridianos principales y líneas de base que rigen el sistema de catastro público de los Estados UnidosEl Sistema de Topografía Pública (PLSS, por sus siglas en inglés) es el método de topografía desarrollado y utilizado en los Estados Unidos para dividir la propiedad inmobiliaria para su venta y liquidación. El PLSS utilizaba formas nominalmente rectangulares para dividir. La unidad básica en el PLSS es la Sección de tierra, típicamente de 1 milla cuadrada. Una cuadrícula de 6 x 6 millas de secciones de relieve es lo que se conoce como Municipio . Los Municipios se trazan al este y al oeste de un Meridiano Principal , y al norte y al sur de una Línea de Base .
Definición de patrimonio e intereses de propiedad
La ley reconoce diferentes tipos de intereses denominados patrimonios en bienes inmuebles. El tipo de patrimonio suele estar determinado por el lenguaje de la escritura , contrato de arrendamiento , contrato de compraventa , testamento , concesión de tierras , etc., mediante el cual se adquirió el patrimonio. Los patrimonios se distinguen por los distintos derechos de propiedad que se confieren a cada uno y que determinan la duración y transferibilidad de los diversos patrimonios. A la parte que disfruta de un patrimonio se le denomina "arrendatario".
Propiedad en pleno dominio : Propiedad de duración indefinida que puede transferirse libremente. Es el tipo de propiedad más común y quizás el más absoluto, en el que el arrendatario goza de la mayor discreción sobre la disposición de la propiedad.
Propiedad absoluta condicional: un patrimonio que dura para siempre mientras no se cumpla una o más de las condiciones estipuladas por el otorgante de la escritura. Si se cumple dicha condición, la propiedad revierte al otorgante o se transmite un derecho remanente a un tercero.
Patrimonio : Patrimonio que, al morir el arrendatario, se transfiere a sus herederos.
Propiedad vitalicia : Propiedad que dura toda la vida del cesionario, llamado "usuario vitalicio". Si una propiedad vitalicia puede venderse, la venta no cambia su duración, que está limitada por la vida natural del cesionario original.
Un usufructo vitalicio per autre vie es el que posee una persona durante la vida natural de otra persona . Este tipo de usufructo puede surgir si el usufructuario original vende su usufructo vitalicio a otra persona, o si el usufructo vitalicio se otorga originalmente per autre vie .
Arrendamiento : Un bien de duración limitada, tal como se establece en un contrato, llamado arrendamiento, entre la parte a la que se le concede el arrendamiento, llamada el arrendatario, y otra parte, llamada el arrendador, que tiene un derecho de propiedad más largo en la propiedad. Por ejemplo, un inquilino de un apartamento con un contrato de arrendamiento de un año tiene un derecho de propiedad en arrendamiento en su apartamento. Los arrendatarios generalmente acuerdan pagar un alquiler establecido al arrendador. Aunque un arrendamiento se relaciona con bienes inmuebles, el derecho de arrendamiento se clasifica históricamente como propiedad personal.
Se dice que un arrendatario que disfruta de un patrimonio indiviso en una propiedad después de la terminación de un patrimonio de duración limitada tiene un "interés futuro". Dos tipos importantes de intereses futuros son:
Reversión : La reversión se produce cuando un arrendatario cede una finca por un plazo máximo menor al suyo. La propiedad de la tierra vuelve al arrendatario original cuando expira el plazo de la finca del cesionario. El interés futuro del arrendatario original es una reversión.
Remanente : Un remanente surge cuando un arrendatario con un dominio absoluto otorga a alguien un usufructo vitalicio o un usufructo condicional y especifica un tercero a quien le corresponde la tierra cuando el usufructo vitalicio termina o se cumple la condición. Se dice que el tercero tiene un remanente. El tercero puede tener el derecho legal de limitar el uso de la tierra por parte del arrendatario vitalicio.
En una escritura de tenencia conjunta con derecho de supervivencia o JTWROS, la muerte de un inquilino significa que los inquilinos sobrevivientes se convierten en los únicos propietarios del patrimonio. Nada pasa a los herederos del inquilino fallecido. En algunas jurisdicciones, se deben usar las palabras específicas "con derecho de supervivencia", o la tenencia asumirá que son inquilinos en común sin derecho de supervivencia. Los copropietarios siempre toman una escritura JTWROS en partes iguales, por lo que cada inquilino debe poseer una parte igual de la propiedad independientemente de cualquier contribución al precio de compra. Si la propiedad algún día se vende o se subdivide, las ganancias deben distribuirse equitativamente sin dar créditos por cualquier excedente que cualquier copropietario pueda haber contribuido para comprar la propiedad.
La muerte de un copropietario de una escritura de copropiedad (TIC) le reportará una porción hereditaria del patrimonio en proporción a su participación en la propiedad, que se presume igual entre todos los copropietarios, a menos que se indique lo contrario en la escritura de transferencia . Sin embargo, si se vende o subdivide una propiedad de TIC, en algunos estados, provincias, etc., se puede realizar un crédito automáticamente por las contribuciones desiguales al precio de compra (a diferencia de una partición de una escritura JTWROS).
La propiedad está formada por lo que se ha denominado un "haz de derechos" o un "haz de palos". Los "palos" más importantes del haz son: el derecho a transferir, el derecho a excluir, el derecho a usar y el derecho a destruir.
El derecho a transferir
El derecho a transferir, también llamado enajenabilidad , significa que el propietario puede transferir o enajenar libremente su propiedad a cualquier persona. El alcance de este derecho puede estar limitado por razones de orden público; se puede regular quién puede transferir, qué se puede transferir y cómo se puede transferir la propiedad. Por ejemplo, una persona demente no puede transferir ni obtener bienes inmuebles; ciertos tipos de bienes no pueden transferirse en absoluto, mientras que algunos pueden regalarse pero no venderse; se puede regular cómo se transfiere la propiedad para evitar fraude, incertidumbre u otros problemas legales. [7]
El derecho a excluir
El propietario tiene derecho a excluir a cualquier otra persona de su propiedad. La Corte Suprema de los Estados Unidos ha descrito este derecho como "uno de los más importantes" del paquete. [8] En general, el propietario de una parcela de tierra puede impedir que cualquier otra persona entre en ella. Este derecho se hace cumplir mediante el delito de invasión . Se aplican algunas excepciones: por ejemplo, el propietario de una granja en Nueva Jersey empleaba a varios trabajadores migrantes que vivían en la propiedad durante la temporada de cosecha. La Corte Suprema de Nueva Jersey sostuvo que el propietario no tenía derecho a excluir a los servicios sociales y a los asesores jurídicos de la entrada en la propiedad para prestar servicios a los trabajadores migrantes que residían en ella. [9]
El derecho a utilizar
Históricamente, un terrateniente tenía el derecho absoluto de usar su propiedad de cualquier manera que quisiera, siempre que no dañara los derechos de los demás. Este concepto está plasmado en la máxima latina sic utere tuo ut alienum non laedas , que se traduce ampliamente como: usa tu propia propiedad de una manera que no dañe la propiedad de otra persona. Como regla general, un terrateniente tiene derecho a usar su tierra como crea conveniente. El alcance de este derecho está limitado en algunos aspectos. Por ejemplo, un propietario no puede construir una "valla de despecho" que afecte sustancialmente el uso de la tierra del vecino (por ejemplo, el propietario de un hotel construyó un muro de 85 pies (26 metros) de largo y 18 pies (5,5 metros) de alto que bloqueaba las ventanas de un hotel vecino). [10]
El derecho a destruir
Es inevitable que la mayoría de las propiedades acaben siendo destruidas. Una casa infestada de termitas que haya superado su vida útil puede ser demolida para construir una nueva. Sin embargo, el alcance de este derecho puede ser limitado. Por ejemplo, la mayoría de las jurisdicciones pueden no permitir que un propietario destruya algo de valor sustancial, como una nueva mansión. En un caso, una propietaria ordenó al albacea de su herencia que destruyera su casa histórica después de su muerte. El tribunal de Missouri sostuvo que permitir la destrucción de la casa violaría el orden público. [11]
Otros tipos de propiedad
Título alodial : Propiedad inmueble que es independiente de cualquier terrateniente superior. El alodial es "Tierra poseída absolutamente por derecho propio, y no de ningún señor o superior; tierra no sujeta a deberes o cargas feudales. Una finca poseída por propiedad absoluta, sin reconocer a ningún superior a quien se deba ningún deber por cuenta de ella". [12]
Particularidades jurisdiccionales
Oficina de la agencia inmobiliaria Kiinteistömaailma en Oulu, Finlandia
En la legislación de casi todos los países, el Estado es el propietario último de todas las tierras bajo su jurisdicción, porque es el soberano o la autoridad legislativa suprema. Las personas físicas y jurídicas no tienen título alodial ; no son propietarias de tierras, sino que solo disfrutan de propiedades en ellas.
Australia y Nueva Zelanda
En muchos países, el sistema de títulos Torrens de propiedad inmobiliaria es administrado y garantizado por el gobierno y reemplaza el engorroso rastreo de la propiedad. [ cita requerida ] El sistema de títulos Torrens funciona según el principio de "título por registro" (es decir, la inevitabilidad de un interés registrado) en lugar del "registro del título". El sistema elimina la necesidad de una cadena de títulos (es decir, rastrear el título a través de una serie de documentos) y elimina los costos de transferencia de propiedad de dichas búsquedas. El Estado garantiza el título y generalmente está respaldado por un plan de compensación para aquellos que pierden su título debido a la operación del Estado. Se ha practicado en todos los estados australianos y Nueva Zelanda desde 1858 hasta 1875, se ha extendido más recientemente al título de estrato y ha sido adoptado por muchos estados, provincias y países, y en forma modificada en 9 estados de los EE. UU.
Reino Unido
En el Reino Unido , se considera que la Corona es la propietaria última de todos los bienes inmuebles del reino. Este hecho es importante cuando, por ejemplo, el antiguo propietario ha renunciado a la propiedad, en cuyo caso se aplica la ley de reversión . En algunas otras jurisdicciones (sin incluir los Estados Unidos), los bienes inmuebles se mantienen en propiedad absoluta .
Inglaterra y Gales
El derecho inglés ha mantenido la distinción del derecho consuetudinario entre bienes inmuebles y bienes personales, mientras que el derecho civil distingue entre bienes "muebles" e "inmuebles". En el derecho inglés, los bienes inmuebles no se limitan a la propiedad de la propiedad y los edificios ubicados en ella, a menudo denominados "terrenos". Los bienes inmuebles también incluyen muchas relaciones legales entre individuos o propietarios de la tierra que son puramente conceptuales. Una de esas relaciones es la servidumbre , en la que el propietario de una propiedad tiene el derecho de transmitir una propiedad vecina. Otra son las diversas "herencias incorporales", como los profits-à-Prendre , en las que un individuo puede tener el derecho a tomar cosechas de la tierra que forma parte del patrimonio de otro.
El derecho inglés conserva varias formas de propiedad que son en gran medida desconocidas en otras jurisdicciones de derecho consuetudinario, como el derecho de paso , la responsabilidad de reparación del presbiterio y los señoríos del feudo . En el derecho consuetudinario temprano, todos estos se clasificaban como bienes inmuebles, ya que habrían estado protegidos por acciones reales.
Estados Unidos
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Cada estado de los EE. UU., excepto Luisiana, tiene sus propias leyes que rigen la propiedad inmobiliaria y las propiedades que se encuentran en ella, basadas en el derecho consuetudinario . En Arizona , [ cita requerida ] la propiedad inmobiliaria generalmente se define como la tierra y las cosas permanentemente unidas a la tierra. Las cosas que están permanentemente unidas a la tierra, que también pueden denominarse mejoras , incluyen casas, garajes y edificios. Las casas prefabricadas pueden obtener una declaración jurada de fijación.
Aspectos económicos de los bienes inmuebles
El uso de la tierra, su valoración y la determinación de los ingresos de los terratenientes son algunas de las cuestiones más antiguas de la teoría económica. La tierra es un insumo esencial (un factor de producción) para la agricultura, y la agricultura es, con diferencia, la actividad económica más importante en las sociedades preindustriales. Con la llegada de la industrialización, surgieron nuevos e importantes usos de la tierra, como emplazamientos para fábricas, almacenes, oficinas y aglomeraciones urbanas. El valor de los bienes inmuebles, en forma de estructuras y maquinarias artificiales, suele disminuir en relación con el valor de la tierra por sí sola. Cuando los valores de las propiedades industriales, agrícolas y comerciales se deprecian como resultado de la contaminación, la extracción y el desgaste previsto, respectivamente, la depreciación del valor de las propiedades residenciales se mitiga con un mantenimiento y unas mejoras más frecuentes y asequibles.
A partir de la década de 1960 , como parte del campo emergente del derecho y la economía , los economistas y los juristas comenzaron a estudiar los derechos de propiedad de los que disfrutaban los inquilinos en las distintas propiedades y los beneficios y costos económicos de las distintas propiedades. Esto dio como resultado una comprensión mucho mejor de:
Derechos de propiedad de los que gozan los arrendatarios en las distintas fincas. Entre ellos se incluyen el derecho a:
Decidir cómo se utilizará un bien inmueble;
Excluir a otros del disfrute de la propiedad;
Transferir (alienar) algunos o todos estos derechos a otros en términos mutuamente aceptables;
Naturaleza y consecuencias de los costos de transacción en los cambios y transferencias de patrimonio.
Para una introducción al análisis económico del derecho de propiedad, véase Shavell (2004) y Cooter y Ulen (2003). Para una colección de artículos académicos relacionados, véase Epstein (2007). Ellickson (1993) amplía el análisis económico de la propiedad inmobiliaria con una variedad de hechos extraídos de la historia y la etnografía .
^ Maitland, FW (1909). Las formas de acción en el derecho consuetudinario .
^ Street, Thomas A. (1999). La teoría y el desarrollo de las acciones de derecho consuetudinario .
^ Bracton, Henry de. Tractatus de legibus et consuetudinibus Anglie . F. 102.
^ Pollock, Frederick; Maitland, Frederic William (1923). Historia del derecho inglés antes de la época de Eduardo I. Vol. 1.
^ División., Consejo de Bienes Raíces de Columbia Británica. Universidad de Columbia Británica. Bienes Raíces. Manual del curso de licencias para servicios de comercio de bienes raíces. División de Bienes Raíces de la UBC. OCLC 1083338764.
^ "Manual de instrucciones topográficas del BLM para el estudio de las tierras públicas de los Estados Unidos". www.blmsurveymanual.org . Consultado el 3 de mayo de 2020 .
^ Sprankling, John G. (2021). Propiedad: un enfoque contemporáneo (Quinta edición). St. Paul, MN. ISBN978-1-68467-717-7.{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)
^ "Kaiser Aetna v. United States 444 US 164". 1979 [Discutido el 1 de octubre de 1979]. pág. 164.
^ "State v. Shack 277 A.2d 269". 1971 [Discutido el 8 de marzo de 1971]. pág. 369.
^ "Sundowner, Inc. contra King 509 P.2d 785". 1973. pág. 785.
^ "Eyerman contra Mercantile Trust Co., NA 524 SW2d 210". 1975. pág. 210.
^ Black, Henry Campbell (1910). Diccionario jurídico de Black – 2.ª edición.
Lectura adicional
Wikimedia Commons tiene medios relacionados con Bienes raíces .
Visión general de los bienes inmuebles
Schram, Joseph F., 2006. Valoración de bienes raíces , Rockwell Publishing.
Stoebuck, WB y Dale A. Whitman, 2000. La ley de propiedad , 3.ª ed. St. Paul MN: West Group Publishing.
Thomas, David A., ed., 1996. Thompson on Real Property . Charlottesville VA: Condado de Michie.
Análisis del derecho de propiedad inmobiliaria
Ackerman, B. , R. Ellickson y CM Rose, 2002. Perspectivas sobre el derecho de propiedad , 3.ª ed. Aspen Law and Business.
Tom Bethell , 1998. El triunfo más noble: propiedad y prosperidad a través de los tiempos . St Martin's Press. Para laicos.
Robert Cooter y Thomas Ulen , 2003. Derecho y economía , 4.ª ed. Addison-Wesley. Capítulos 4 y 5. Texto más sencillo.
Ellickson, Robert , 1993, "Propiedad de la tierra", Yale Law Journal 102: 1315–1400.
Richard Epstein , ed., 2007, Economics of Property Law . Edward Elgar. Una antología de artículos, en su mayoría de la literatura jurídica.
Shavell, Steven, 2004. Fundamentos del análisis económico del derecho . Harvard Univ. Press. Cap. 2–5. Texto más complejo; referencias extensas.
Jeremy Waldron , 1988. El derecho a la propiedad privada . Oxford Univ. Press.
Oswaldo D. Agcaoili, ISBN 971-23-4501-7 , ed. 2006, Código de Registro de la Propiedad . Agcaoili. Títulos y escrituras de propiedad: Derecho de propiedad y casos en Filipinas.
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