Fondo fiduciario de vivienda

Mapa de los Estados Unidos continentales que muestra el apoyo y la financiación de los fideicomisos de vivienda en 2007. Alaska no tiene un fideicomiso de vivienda estatal, mientras que Hawái sí lo tiene y proporciona financiación estatal. [1]
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Los fondos fiduciarios de vivienda son fuentes establecidas de financiación para la construcción de viviendas asequibles y otros fines relacionados creados por los gobiernos de los Estados Unidos (EE. UU.). Los fondos fiduciarios de vivienda (HTF) comenzaron como una forma de financiar viviendas asequibles a fines de la década de 1970. Desde entonces, los funcionarios gubernamentales electos de todos los niveles de gobierno ( nacional , estatal , de condado y local ) en los EE. UU. han establecido fondos fiduciarios de vivienda para apoyar la construcción, adquisición y preservación de viviendas asequibles y servicios relacionados para satisfacer las necesidades de vivienda de los hogares de bajos ingresos. Idealmente, los HTF se financian a través de ingresos dedicados como impuestos de transferencia de bienes raíces o tarifas de registro de documentos para garantizar un flujo constante de financiación en lugar de depender de procesos presupuestarios regulares. En 2016, existían 400 fondos fiduciarios estatales, locales y de condado en todo EE. UU. [2]

Fondos

Los fondos fiduciarios suelen financiarse con una fuente de ingresos específica, aunque pueden financiarse mediante asignaciones presupuestarias generales. También pueden financiarse mediante dólares de capital respaldados por bonos del gobierno . El tamaño de los ingresos también varía de un fondo a otro. Una encuesta de 145 fondos fiduciarios mostró que una quinta parte recibió más de $10 millones por año, pero la gran mayoría (82%) recibió menos de $5 millones o ningún financiamiento en absoluto. [3] La siguiente es una lista no exhaustiva de fuentes de financiamiento para varios tipos de fondos fiduciarios de vivienda en los Estados Unidos. [4]

Las fuentes de financiación de los Fondos Fiduciarios de Vivienda Estatal incluyen:

Las fuentes de financiación para los fondos fiduciarios de vivienda del condado incluyen:

Las fuentes de financiación para los fondos fiduciarios de vivienda local incluyen:

Prioridades de financiación

Cada fondo fiduciario tiene diferentes objetivos y metas en función de las necesidades de la población local y las preferencias políticas , y cada jurisdicción es responsable de determinar cómo se pueden utilizar los dólares del fondo fiduciario de vivienda y quién es elegible para la financiación. Las actividades financiadas pueden incluir nuevas construcciones, adquisiciones o actividades de rehabilitación. Los fondos también pueden apoyar viviendas de transición , asistencia para compradores de viviendas de ingresos bajos y moderados , como asistencia para el pago inicial , educación o asesoramiento, reparaciones de emergencia, préstamos para los costos de diseño de los desarrolladores de viviendas o subsidios de alquiler . Los fondos fiduciarios generalmente se dirigen a hogares que ganan el 80% o menos del ingreso medio del área (AMI), aunque algunos solo pueden financiar proyectos para personas o familias sin hogar o para objetivos de ingresos más bajos. Y, por lo general, se requiere que los proyectos financiados sigan siendo asequibles durante un período determinado de años. [5] Estos requisitos y preferencias pueden ser establecidos por la legislación autorizadora o por el organismo administrativo. Esto puede determinar qué proyectos tienen más probabilidades de ser financiados y quién se beneficiará más del fondo fiduciario. Con el tiempo, las necesidades de vivienda de la población pueden cambiar y las regulaciones de un fondo pueden cambiar para adaptarse a nuevas metas y objetivos. [6]

Administración o Gobernanza

Las normas de administración o gobernanza se establecen mediante la legislación que autoriza el fondo fiduciario. Por lo general, son administrados por agencias gubernamentales, a menudo con la supervisión de una Junta Directiva compuesta por miembros de cualquiera de los siguientes: prestamistas , miembros de la comunidad, desarrolladores de viviendas , defensores de viviendas de bajos ingresos , sindicatos o residentes de viviendas asequibles . La junta de supervisión puede tener verdaderas responsabilidades de gobierno o actuar puramente como asesores. La estrategia de gobernanza es principalmente importante para determinar qué proyectos reciben financiación del Fondo Fiduciario, particularmente en una jurisdicción altamente competitiva . [7] Las agencias administradoras varían para cada jurisdicción . [8]

Los organismos administradores incluyen:

Tipos de fondos fiduciarios de vivienda en Estados Unidos

Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda

En 2008, el Congreso autorizó un Fondo Fiduciario Nacional para la Vivienda como parte de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA), promulgada por el presidente George W. Bush. El Fondo Fiduciario tiene como objetivo complementar las fuentes de financiación federales existentes para viviendas asequibles. Por ley, el 90% del fondo se destina a apoyar actividades que construyan, conserven, reparen y operen viviendas de alquiler para hogares de ingresos bajos y muy bajos. Hasta el 10% de los fondos pueden apoyar servicios de propiedad de vivienda para compradores de vivienda por primera vez, como asistencia para el pago inicial y los costos de cierre y financiación para reducir las tasas de interés. Se esperaba que los fondos de los ingresos excedentes generados por Fannie Mae y Freddie Mac financiaran el programa. Sin embargo, estos pagos han sido suspendidos desde que el gobierno federal los puso bajo tutela. El 4 de abril de 2016, Julián Castro , Secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), anunció que casi $174 millones estarían disponibles a través de la primera asignación de la historia del Fondo Fiduciario Nacional para la Vivienda. [9] El presupuesto para el año fiscal 2011 del Presidente Obama pedía 1.000 millones de dólares para capitalizar un fondo fiduciario nacional para la vivienda, pero esta solicitud no fue aprobada. [10] Los defensores esperan establecer una fuente dedicada de ingresos para que las asignaciones no estén sujetas al proceso presupuestario anual. [11]

El 27 de marzo de 2014, la representante estadounidense Maxine Waters del distrito 43 del Congreso de California presentó un borrador para discusión de la Ley de Oportunidades de Vivienda para Avanzar la Economía de 2014, conocida como la Ley HOME Forward de 2014. [12] Una disposición clave del proyecto de ley incluye la recaudación de 10 puntos básicos por “cada dólar de hipotecas pendientes que garanticen valores cubiertos”, que se estima en aproximadamente 5 mil millones de dólares al año. Estos fondos se destinarían a tres fondos que apoyan iniciativas de vivienda asequible, y el 75 % se destinaría al fondo fiduciario nacional de vivienda. Se propone que el Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda proporcione subvenciones en bloque a los estados para que se utilicen principalmente para construir, preservar, rehabilitar y operar viviendas de alquiler que sean asequibles para los hogares de ingresos más bajos y grupos que incluyen a personas mayores, personas discapacitadas y trabajadores de bajos ingresos. La propuesta de la representante Waters podría ser una fuente de financiación para el Fideicomiso Nacional de Vivienda. [13]

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) es responsable de administrar el Fondo Fiduciario Nacional para la Vivienda. Cuando se financia, los estados o sus entidades designadas (por ejemplo, las Comisiones de Financiamiento de la Vivienda) son elegibles para recibir fondos a través de subvenciones basadas en fórmulas de población y necesidades. Luego, los estados distribuirán los fondos a los solicitantes del proyecto a través de subvenciones y/o préstamos. Todas las unidades financiadas deben mantener la asequibilidad durante 30 años. [14]

Las actividades que pueden optar a financiación incluyen:

  • Adquisición de propiedad
  • Nueva construcción
  • Reconstrucción
  • Rehabilitación
  • Gastos de mudanza
  • Financiamiento de gastos
  • Gastos operativos (hasta el 20% de la financiación anual)

Fondos fiduciarios estatales para la vivienda

Los fondos fiduciarios estatales para la vivienda son una fuente importante de financiación para viviendas asequibles en todo el país; el 20 % recibe más de 25 millones de dólares al año en financiación y algunos llegan a superar los 100 millones de dólares. En la actualidad, 47 de los 50 estados de los EE. UU. tienen al menos un fondo fiduciario para la vivienda. La fuente de ingresos más común es el impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles , aunque existen muchas otras opciones según las leyes estatales y las restricciones políticas. [15] Dicho esto, cinco estados actualmente no reciben financiación a pesar de que existen fondos fiduciarios por estatuto; Alabama , Arkansas , California , Idaho y Rhode Island . En promedio, los fondos fiduciarios estatales apalancan 7,00 dólares en financiación pública y privada externa por cada dólar de financiación. [16] Los siguientes son ejemplos de fondos fiduciarios estatales para la vivienda:

Fondo fiduciario para la vivienda del estado de California

En 1985, California estableció uno de los primeros fondos fiduciarios estatales para la vivienda en el país. El fondo fiduciario tenía como objetivo captar los ingresos de las perforaciones petroleras en alta mar . Pero, aunque los defensores pensaron que aportaría 20 millones de dólares al año, sólo se tradujo en una décima parte de esa cantidad. Por lo tanto, en 2002, los votantes aprobaron la Proposición 46 , la Ley del Fondo Fiduciario para Vivienda y Refugio de Emergencia, que autorizó al estado a vender 2.100 millones de dólares en bonos de obligación general para beneficiar la vivienda asequible . Estos bonos generaron aproximadamente 400 millones de dólares en ingresos por año entre 2002 y 2005. Sin embargo, estos ingresos se gastaron por completo en 2007. [17]

En respuesta, los votantes de California aprobaron la Proposición 1C en 2006, la Ley del Fondo Fiduciario de Refugios de Emergencia de 2006. Esta iniciativa autorizó al estado a vender $2.85 mil millones adicionales en bonos de capital para financiar varios tipos de programas relacionados con la vivienda, incluidos: infraestructura local como alcantarillas, parques y transporte, asistencia para la propiedad de vivienda para el apoyo del pago inicial y préstamos o subvenciones a bajo interés, préstamos a bajo interés para la construcción o rehabilitación de viviendas multifamiliares, y préstamos y subvenciones para refugios para personas sin hogar y viviendas para trabajadores agrícolas. [18]

Fondo de desarrollo de viviendas del estado de Delaware

El fondo fiduciario de Delaware , creado en 1986, está administrado por la Autoridad de Vivienda del Estado. Cada dólar gastado por el fondo fiduciario genera siete dólares en actividad económica general. Normalmente, el fondo recibe asignaciones de las tasas de registro de documentos y de los fondos generales del estado. Sin embargo, en 2011, Delaware asignó diez millones de dólares del presupuesto de capital del estado específicamente a un Fondo de Preservación de Viviendas dentro del Fondo de Desarrollo. El estado ha priorizado la preservación de viviendas asequibles desde que perdió 9.460 unidades de viviendas de alquiler asequibles entre 2000 y 2008. [19]

Fondo fiduciario para la conservación y la vivienda del estado de Vermont

Creado en 1987, el Fondo Fiduciario para la Vivienda y la Conservación de Vermont ha asignado $247 millones en préstamos y subvenciones para construir viviendas asequibles , conservar tierras agrícolas y desarrollar otros proyectos comunitarios. Esta financiación se apalancó casi cuatro veces en $950 millones en financiación externa privada y pública. El Fondo Fiduciario de Vermont es administrado por la Junta de Vivienda y Conservación de Vermont (VHCB). Por ley, el Fondo Fiduciario debe recibir la mitad de los ingresos de los impuestos de transferencia de bienes raíces . El presupuesto del año fiscal 2000 fue el último en alcanzar su requisito de financiación legal. Desde entonces, más de $35 millones de impuestos de transferencia de propiedad se desviaron a otros programas que deberían haber financiado el Fondo Fiduciario. Vermont estima que esto podría haber financiado la construcción de 1.050 unidades de vivienda asequible . En 2011, con el fuerte apoyo del gobernador Peter Shumlin , Vermont asignó más de 12 millones de dólares a su Fondo Fiduciario de Vivienda y Conservación: 8 millones de dólares provenientes de impuestos de transferencia de bienes raíces (95% del requisito legal) y 4 millones de dólares del presupuesto de capital . [20]

Fondo fiduciario de vivienda del estado de Washington

El Fondo Fiduciario de Vivienda de Washington fue establecido en 1987 por RCW 43.185.030. [21] RCW 43.185.050 autoriza al Fideicomiso a financiar propuestas para nuevas construcciones, adquisiciones y rehabilitación, así como subsidios de alquiler o hipoteca, asistencia para el pago inicial o los costos de cierre para compradores de vivienda por primera vez o fondos de contrapartida para seguros hipotecarios, servicios sociales para residentes de viviendas con necesidades especiales, asistencia técnica, refugios para personas sin hogar y proyectos que hagan que la vivienda sea más accesible para hogares con discapacidades. [22] El Departamento de Comercio desarrolla prioridades más detalladas para la financiación con la ayuda de la Junta Asesora de Vivienda Asequible, compuesta por 22 miembros designados principalmente por el Gobernador. [23] La financiación se dirige a hogares que ganan menos del 80% del ingreso medio del condado y hogares con necesidades especiales, como discapacidades físicas o discapacidades del desarrollo, y hogares atendidos por los Departamentos de Salud y Servicios Sociales y de Salud. [24]

Por ley, el Fondo puede recibir ingresos provenientes de los ingresos generales asignados por la Legislatura, contribuciones privadas, pagos de préstamos u otras fuentes que la Legislatura podría establecer por ley. Actualmente, el Fondo Fiduciario recibe ingresos provenientes de los intereses sobre el depósito de garantía en transacciones inmobiliarias, según lo establecido por RCW 18.85.285. [25] Sin embargo, el Fondo Fiduciario depende en gran medida de los ingresos provenientes de bonos de capital. Estos fondos solo se pueden gastar en nuevas construcciones, adquisiciones y rehabilitaciones o en asistencia para el pago inicial y los costos de cierre para compradores de viviendas por primera vez; los fondos de bonos de capital no se pueden usar para gastos administrativos. [26] En los últimos años, la financiación ha variado significativamente desde un máximo de $90–$100 millones por año en 2008 y 2009 a solo $50 millones esperados en 2011. [27]

Fondos fiduciarios de vivienda de condado en los Estados Unidos

En 2009, existían 131 fondos fiduciarios de vivienda de condado en todo Estados Unidos. En trece estados, existían 41 fondos fiduciarios de condado. Además, existen 51 fondos fiduciarios de condado en Pensilvania y 39 fondos fiduciarios de condado en el estado de Washington. Estos 90 fondos se establecieron mediante una legislación estatal habilitante. En 2007, estos fondos fiduciarios de condado recibieron en conjunto aproximadamente 138 millones de dólares al año en ingresos. Ese año, estos fondos apalancaron 10,46 dólares en contribuciones públicas y privadas externas por cada dólar de financiación. [28] Lo más común es que los ingresos de estos fondos provengan de tarifas de registro de documentos. [29]

Fondo de vivienda asequible del condado de Napa, California

El condado de Napa creó su Fondo Fiduciario en 1992 para construir y rehabilitar unidades de vivienda asequibles . [30] Se financia principalmente a través de tarifas pagadas por los desarrolladores (comerciales o residenciales) en lugar de construir viviendas asequibles , que de otro modo serían requeridas por la ley de zonificación inclusiva del condado. [31] Desde su inicio, el Fondo ha otorgado más de $12 millones en préstamos para apoyar el desarrollo de 28 proyectos, creando más de 725 unidades de vivienda asequible en total, en todo el condado. Además de financiar la construcción de viviendas asequibles , el fondo proporciona préstamos de asistencia para el pago inicial de hasta el 10% del costo de una vivienda a los compradores de viviendas que trabajan en el condado de Napa y ganan menos del 120% del ingreso medio del área . La nueva casa de un solicitante debe estar a 15 millas de su lugar de trabajo, y los solicitantes para quienes la mudanza reducirá la distancia de su viaje son más competitivos para la asistencia en función de las millas ahorradas. El Fondo es administrado por la División de Vivienda y Asuntos Intergubernamentales de la Oficina Ejecutiva del Condado de Napa . [32] Sin embargo, en 2002, el condado estableció la Junta Asesora de Vivienda Asequible de la Comunidad del Condado de Napa para coordinar los esfuerzos del Fondo Fiduciario del Condado y los Fondos de las ciudades de todo el condado. [33]

Fondo fiduciario de préstamos de asistencia para vivienda del condado de Dade, Florida

El condado de Dade estableció su Fondo Fiduciario de Vivienda en 1984 para financiar la construcción y rehabilitación de viviendas asequibles para hogares de bajos ingresos (definidos por la ley del condado como por debajo del 80% del ingreso medio ) y hogares de ingresos moderados (80-140% del ingreso medio ). El Fideicomiso se financia a través de un impuesto sobre documentos a una tasa de $0,45 por cada $100,00 conectados al documento. [34] Las Secciones 201.02 y 201.031 de la ley de Florida autorizan a los condados a imponer el impuesto adicional sobre los documentos que transfieren intereses sobre bienes inmuebles, con una exención para residencias unifamiliares. Desde el inicio del programa, el Fideicomiso ha ayudado a más de 7000 propietarios de viviendas por primera vez con segundas hipotecas a bajo interés, ayudó a construir 15 000 unidades de vivienda de alquiler asequible . [35] El Fideicomiso financia programas para primeras o segundas hipotecas, adquisición de propiedades para cooperativas de vivienda asequible o nueva construcción. Sin embargo, las nuevas construcciones no pueden representar más del 50% de las asignaciones de fondos de cada año. Al menos el 50% de la financiación debe beneficiar a familias de bajos ingresos en lugar de familias de ingresos moderados. [36] Desde el inicio del programa, el Trust ha ayudado a más de 7.000 propietarios de viviendas por primera vez con segundas hipotecas a bajo interés y ha ayudado a construir 15.000 unidades de vivienda de alquiler asequible . [37]

Fondo fiduciario para personas sin hogar del condado de Dade, Florida

El Dade County Homeless Trust se creó en 1993 específicamente para proporcionar vivienda y servicios a las personas sin hogar. Se financia de forma conjunta a través de un impuesto a los restaurantes del 1% sobre los alimentos y bebidas, asignaciones del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y otras contribuciones públicas y privadas. [38] El impuesto a los restaurantes por sí solo genera entre 12 y 14 millones de dólares al año del presupuesto de 40 millones de dólares anuales del Trust. Cada dólar del Trust genera 5 dólares de financiación pública y privada externa, y esa financiación se asigna a refugios, viviendas de transición y viviendas permanentes con servicios de apoyo. El Trust es administrado por el Dade County Homeless Trust, responsable de asignar fondos e implementar el Plan de atención continua para personas sin hogar del condado de Miami-Dade. El Trust afirma haber creado 5000 camas de vivienda de emergencia, transición y permanente y haber reducido el número de personas sin hogar de 8000 a 800 bajo su supervisión. [39]

Fondos fiduciarios de vivienda de los gobiernos locales en los Estados Unidos

La fuente más común de financiación para los fondos fiduciarios locales de vivienda proviene de las tarifas cobradas por la construcción privada. Esto incluye tarifas de impacto local o "tarifas en lugar" (o tarifas pagadas bajo zonificación inclusiva en lugar de construir unidades de vivienda asequibles). Varias de las ciudades más grandes de los EE. UU., incluidas la ciudad de Nueva York , Chicago , Los Ángeles , Filadelfia , San Francisco y Seattle , tienen fondos fiduciarios municipales. Estos fondos reciben más de $10 millones anuales por ciudad. [40] En nueve estados ( Arizona , California , Iowa , Indiana , Massachusetts , Missouri , Nueva Jersey , Pensilvania , Carolina del Sur , Washington y Wisconsin ) la legislación adoptada alienta o permite que las jurisdicciones locales dediquen fondos públicos a la vivienda asequible. Actualmente, existen 141 fondos fiduciarios locales de vivienda solo en Massachusetts , y 282 jurisdicciones de Nueva Jersey tienen un fondo fiduciario de vivienda. En total, 494 ciudades en todo los EE. UU. tienen fondos fiduciarios de vivienda. A partir de 2007, estas jurisdicciones asignaron $270 millones anuales a sus fondos fiduciarios de vivienda. Estos fondos apalancan, en promedio, $6,50 en fondos públicos y privados externos por cada $1. [41] Los siguientes son ejemplos de Fondos Fiduciarios de Vivienda Local:

Fondo fiduciario de vivienda de Boston, Massachusetts

En 1983, Boston estableció su primer programa de vinculación para ayudar a equilibrar la construcción comercial con la construcción de desarrollos residenciales asequibles. Todos los proyectos de construcción comercial de más de 100.000 pies que requieran alivio de zonificación deben pagar tarifas de vinculación o construir viviendas asequibles y/o financiar programas de capacitación laboral. A partir de abril de 2006, la tarifa de vinculación de la ciudad para viviendas asequibles era de $7,87 por pie cuadrado y $1,57 por pie cuadrado para empleo. Desde 1986, el Neighborhood Housing Trust ha administrado los gastos de las tarifas de vinculación de viviendas asequibles. Más de $81 millones en tarifas de vinculación han financiado la nueva construcción o conservación de más de 6.000 unidades de vivienda propia, de alquiler o cooperativa para hogares que ganan menos del 80% del ingreso medio . Entre otros usos elegibles, los fondos se pueden utilizar para desarrollar propiedades abandonadas o convertir propiedades no residenciales en residenciales. Todos los desarrollos deben seguir siendo asequibles durante 50 años para viviendas en propiedad y a perpetuidad para viviendas de alquiler. [42]

Fondo fiduciario de vivienda de Seattle, Washington

El Fondo de Vivienda de Seattle comenzó en 1981 con los ingresos de bonos aprobados por los votantes. Desde entonces, los votantes de Seattle han aprobado y renovado un impuesto a la propiedad cada siete años, cuatro veces en total. La última renovación fue aprobada por los votantes de Seattle en 2009 y autorizó un impuesto dedicado de $145 millones durante 7 años, o más de $20 millones por año. Autorizó cinco programas: subvenciones de capital para nuevas construcciones y conservación de unidades de vivienda de alquiler, financiación para operaciones y mantenimiento de viviendas existentes, subsidios de alquiler, asistencia para compradores de viviendas y un fondo de préstamos para adquisiciones y otras oportunidades relacionadas. [43] Más de la mitad de la financiación para nuevas construcciones y conservación se dedica a atender a hogares que ganan menos del 30% del ingreso medio del área ($18,000 por año para una persona en 2010). El programa para compradores de vivienda ofrece préstamos a bajo interés para el pago inicial a quienes compran una vivienda por primera vez y ganan menos del 80% del ingreso medio de la zona (45.100 dólares por año para una persona en 2010). Por cada dólar invertido por el impuesto de Seattle, aproximadamente cuatro dólares se obtienen de fondos públicos y privados externos. [44]

Fondos fiduciarios regionales de vivienda en Estados Unidos

Los fondos fiduciarios multijurisdiccionales o regionales ayudan a las ciudades a trabajar juntas para satisfacer las necesidades de vivienda de toda una región. Esto puede crear presión entre las jurisdicciones para que hagan su "parte justa". [45] Un fondo fiduciario regional, A Regional Coalition for Housing (ARCH) en el este del condado de King, Washington , obtiene $9 de financiación pública y privada externa por cada dólar gastado. La financiación para ARCH es asignada por las jurisdicciones miembro individuales. Los recursos pueden provenir de dólares de la subvención en bloque para el desarrollo comunitario (CDBG), tarifas de los desarrolladores o fondos generales básicos. [46] También existe un Fondo fiduciario regional para la vivienda para los condados de Columbus y Franklin en Ohio y para el condado y la ciudad de Sacramento en California. El fideicomiso regional de Ohio también recibe financiación de los fondos generales, así como de los impuestos a los hoteles y moteles. El fondo de Sacramento se sustenta con tarifas de impacto evaluadas por la autoridad de reurbanización regional que administra el fondo. [47]

JurisdicciónAgencia administradoraFuentes de financiación
Condado de East King, WashingtonARCH (Una coalición regional para la vivienda)Fondos CDBG, fondos generales, tarifas de desarrolladores, reembolsos de préstamos
Condado de Columbus/Franklin, OhioCorporación fiduciaria de vivienda de ColumbusImpuestos de hoteles y moteles, fondos generales
Condado/Ciudad de Sacramento, CAAgencia de Vivienda y Reurbanización de SacramentoTarifas de impacto de vinculación

Referencias

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  • Guía práctica para agentes inmobiliarios sobre fondos fiduciarios de vivienda
  • Fondo Fiduciario de Vivienda para el Desarrollo Urbano y la Vivienda
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