Dominio eminente en Estados Unidos

En los Estados Unidos , el dominio eminente es el poder de un estado o del gobierno federal de tomar propiedad privada para uso público, exigiendo al propietario original una compensación justa . El estado puede delegar legislativamente este derecho a municipios, subdivisiones gubernamentales o incluso a personas o corporaciones privadas, cuando están autorizadas a ejercer funciones de carácter público. ^[1]

La propiedad expropiada por dominio eminente puede ser para uso gubernamental o por delegación a terceros , quienes la destinarán a uso público o cívico o, en algunos casos, al desarrollo económico. Los usos más comunes son para edificios gubernamentales y otras instalaciones, servicios públicos , carreteras y ferrocarriles. Sin embargo, también puede expropiarse por razones de seguridad pública, como en el caso de Centralia, Pensilvania , donde se expropió un terreno debido a un incendio en una mina subterránea. ^[2] Algunas jurisdicciones requieren que el expropiador haga una oferta para comprar la propiedad en cuestión, antes de recurrir al uso del dominio eminente. ^[3]

El término "dominio eminente" fue tomado del tratado legal De Jure Belli et Pacis , escrito por el jurista holandés Hugo Grotius en 1625, ^[4] que utilizó el término dominium eminens ( en latín , señorío supremo ) y describió el poder de la siguiente manera:

... La propiedad de los súbditos es de dominio eminente del Estado, de modo que éste o quien actúe en su nombre puede usarla, e incluso enajenarla y destruirla, no sólo en caso de extrema necesidad, en que incluso los particulares tienen derecho sobre la propiedad ajena, sino también para fines de utilidad pública, fines a los que se supone que los fundadores de la sociedad civil pretendieron que se sustituyeran los fines privados. Pero hay que añadir que, cuando esto sucede, el Estado está obligado a reparar la pérdida a quienes pierden su propiedad.

Algunos estados de EE.UU. utilizan el término apropiación (Nueva York) o "expropiación" (Luisiana) como sinónimos para el ejercicio de poderes de dominio eminente. ^{[5] [6]}

El término "condena" se utiliza para describir el acto formal del ejercicio del poder de dominio eminente para transferir el título de la propiedad de su propietario privado al gobierno. Este uso de la palabra no debe confundirse con su sentido de una declaración de que la propiedad es inhabitable debido a defectos. La expropiación por dominio eminente indica que el gobierno está tomando posesión de la propiedad o algún interés menor en ella, como una servidumbre , y debe pagar una compensación justa por ella. Después de que se presenta la acción de expropiación, el monto de la compensación justa se determina en un juicio. Sin embargo, en algunos casos, el propietario de la propiedad impugna el derecho de expropiación porque la expropiación propuesta no es para "uso público", o el expropiador no está autorizado legislativamente para expropiar la propiedad en cuestión, o no ha seguido los pasos sustantivos o procesales adecuados según lo exige la ley. Además, en algunos casos, los tribunales pueden denegar el derecho de expropiación por falta de necesidad pública para la expropiación (requerida por la ley), pero esto es bastante raro.

El ejercicio del dominio eminente no se limita a los bienes inmuebles. Los gobiernos también pueden expropiar bienes personales. Los gobiernos pueden incluso expropiar bienes intangibles como derechos contractuales , patentes , secretos comerciales y derechos de autor . Incluso la expropiación por parte de una ciudad de la franquicia de un equipo deportivo profesional ha sido considerada por la Corte Suprema de California como dentro del ámbito de la limitación constitucional de "uso público", aunque finalmente esa expropiación no fue permitida porque se consideró que violaba la cláusula de comercio interestatal de la Constitución de los Estados Unidos. ^[7]

La práctica de la expropiación se trasladó a las colonias americanas con el derecho consuetudinario . En los primeros años, se podía expropiar la tierra no mejorada sin compensación; esta práctica era aceptada porque la tierra era tan abundante que podía reemplazarse a bajo costo. Cuando llegó el momento de redactar la Constitución de los Estados Unidos , se expresaron diferentes puntos de vista sobre el dominio eminente. Thomas Jefferson estaba a favor de eliminar todos los restos del feudalismo y luchaba por la propiedad alodial . ^[8] James Madison , quien escribió la Quinta Enmienda a la Constitución de los Estados Unidos , tenía una visión más moderada y llegó a un compromiso que buscaba al menos proteger los derechos de propiedad en cierta medida al ordenar explícitamente la compensación y usar el término "uso público" en lugar de "propósito público", "interés público" o "beneficio público". ^[9]

El poder de los gobiernos para tomar posesión de bienes personales o inmuebles privados siempre ha existido en los Estados Unidos, como un atributo inherente a la soberanía. Este poder reside en la rama legislativa del gobierno y no puede ejercerse a menos que la legislatura haya autorizado su uso mediante estatutos que especifiquen quién puede usarlo y para qué fines. La legislatura puede tomar posesión de la propiedad privada directamente aprobando una ley que transfiera el título al gobierno. El propietario de la propiedad puede entonces buscar una compensación demandando ante el Tribunal Federal de Reclamaciones de los Estados Unidos. La legislatura también puede delegar el poder a entidades privadas como servicios públicos o ferrocarriles, e incluso a individuos con el propósito de adquirir acceso a sus tierras sin salida al mar. Su uso fue limitado por la Cláusula de Expropiaciones de la Quinta Enmienda a la Constitución de los Estados Unidos en 1791, que dice: "... ni la propiedad privada será tomada para uso público, sin una compensación justa". La Quinta Enmienda no creó el derecho del gobierno nacional a utilizar el poder de dominio eminente, simplemente lo limitó al uso público. ^[10]

La Quinta Enmienda incluye el requisito de uso público bajo la Cláusula de Expropiaciones. Algunos historiadores han sugerido que estas limitaciones al poder de expropiación se inspiraron en la necesidad de permitir que el ejército consiguiera monturas, forraje y provisiones de los ganaderos locales y la necesidad percibida de asegurarles una compensación por dichas expropiaciones. De manera similar, los soldados buscaron alojamiento a la fuerza en cualquier casa que estuviera cerca de sus asignaciones militares. Para abordar este último problema, la Tercera Enmienda se promulgó en 1791 como parte de la Carta de Derechos de la Constitución de los EE. UU . . Establecía que el alojamiento de soldados en propiedad privada no podía tener lugar en tiempos de paz sin el consentimiento del propietario de la tierra. También exigía que, en tiempos de guerra , se debía seguir la ley establecida para alojar a las tropas en propiedad privada. Presumiblemente, esto exigiría una "compensación justa", un requisito para el ejercicio del dominio eminente en general según la Quinta Enmienda. ^[11] Todos los estados de EE. UU. tienen legislación que especifica los procedimientos de dominio eminente dentro de sus respectivos territorios.

La Corte Suprema de los Estados Unidos ha respetado constantemente el derecho de los estados a tomar sus propias decisiones sobre el uso público. En Clark v. Nash (1905), la Corte Suprema reconoció que las distintas partes del país tienen circunstancias únicas y que, por lo tanto, la definición de uso público variaba según los hechos del caso. Decidió que un agricultor podía ampliar su acequia de riego a través de la tierra de otro agricultor (con compensación), porque ese agricultor tenía derecho al "flujo de las aguas de dicho arroyo Fort Canyon... y los usos de dichas aguas... [son] un uso público". Aquí, al reconocer el clima y la geografía áridos de Utah , la Corte indicó que el agricultor que no estaba adyacente al río tenía tanto derecho como el agricultor que lo estaba a acceder a las aguas. ^[12] Sin embargo, hasta que se ratificó la 14.ª Enmienda en 1868, las limitaciones al dominio eminente especificadas en la Quinta Enmienda se aplicaban solo al gobierno federal y no a los estados. Esa visión terminó en 1896 cuando, en el caso Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. v. City of Chicago , el tribunal sostuvo que las disposiciones de dominio eminente de la Quinta Enmienda estaban incorporadas en la Cláusula del Debido Proceso de la Decimocuarta Enmienda y, por lo tanto, ahora eran vinculantes para los estados, o en otras palabras, cuando los estados toman propiedad privada están obligados a dedicarla a un uso público y compensar al propietario de la propiedad por su pérdida. ^[4] Este fue el comienzo de lo que ahora se conoce como la doctrina de " incorporación selectiva ".

En Berman v. Parker (1954), la Corte Suprema de Estados Unidos reafirmó una interpretación expansiva del dominio eminente , en la que se examinó un intento del Distrito de Columbia de expropiar y demoler estructuras deterioradas para eliminar los barrios marginales en el área del suroeste de Washington. Después de la expropiación, sostuvo el tribunal, la tierra expropiada y demolida podía transferirse a urbanizadores privados que construirían condominios, edificios de oficinas privados y un centro comercial. La Corte Suprema falló en contra de los propietarios de una propiedad no deteriorada dentro del área con el argumento de que el proyecto debería juzgarse por sus planes en su conjunto, no parcela por parcela. En Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984), la Corte Suprema aprobó el uso del dominio eminente para transferir el título de un arrendador de tierras a sus inquilinos que poseían y ocupaban viviendas construidas en la tierra arrendada.

La decisión de la Corte Suprema en Kelo v. City of New London , 545 US 469 (2005) fue un paso más allá y afirmó la autoridad de New London, Connecticut, para tomar propiedad privada no deteriorada por dominio eminente, y luego transferirla por un dólar al año a un desarrollador privado únicamente con el propósito de aumentar los ingresos municipales. Esta decisión 5-4 recibió una gran cobertura de prensa e inspiró una protesta pública criticando los poderes de dominio eminente por ser demasiado amplios. En reacción a Kelo , varios estados promulgaron o consideraron legislación estatal que definiría y restringiría aún más el poder del dominio eminente. Las Cortes Supremas de Illinois, Michigan ( County of Wayne v. Hathcock [2004]), Ohio ( Norwood, Ohio v. Horney [2006]), Oklahoma y Carolina del Sur dictaminaron que no se permitían tales expropiaciones en virtud de sus constituciones estatales.

La remodelación de New London, objeto de la decisión Kelo , resultó ser un fracaso y diez años después de la decisión del tribunal no se había construido nada en el terreno expropiado a pesar de que se habían gastado más de 100 millones de dólares en fondos públicos. La corporación Pfizer , que poseía un centro de investigación de 300 millones de dólares en la zona y habría sido la principal beneficiaria del desarrollo adicional, anunció en 2009 que cerraría su centro, y lo hizo poco antes de que expirara su acuerdo de reducción de impuestos de 10 años con la ciudad. ^{[13] Posteriormente, en 2010,} General Dynamics Electric Boat compró el centro por solo 55 millones de dólares . ^[14]

El 23 de junio de 2006, primer aniversario de la decisión Kelo , el presidente George W. Bush emitió la Orden Ejecutiva 13406, que establecía en su Sección I que el gobierno federal debe limitar su uso de la expropiación de propiedad privada para "uso público" con "justa compensación" (ambas son frases utilizadas en la Constitución de los Estados Unidos) con el "propósito de beneficiar al público en general". La orden limita este uso al establecer que no puede utilizarse "con el propósito de promover el interés económico de partes privadas de obtener la propiedad o el uso de la propiedad expropiada". ^[15] Sin embargo, el dominio eminente es ejercido con mayor frecuencia por los gobiernos locales y estatales, aunque a menudo con fondos obtenidos del gobierno federal.

La cláusula de expropiación no proporciona una definición de compensación justa, pero los tribunales estadounidenses han sostenido que la medida preferida de "compensación justa" es el "valor justo de mercado", es decir, el precio que un comprador dispuesto pero no presionado pagaría a un vendedor dispuesto pero no presionado en una transacción voluntaria, con ambas partes plenamente informadas de las características buenas y malas de la propiedad. ^[16] El tribunal sostuvo en Estados Unidos v. 50 Acres of Land que esta norma no permite una mayor compensación por valores subjetivos que podrían considerarse personales para un propietario en particular. ^[17]

Este enfoque tiene en cuenta el uso más alto y mejor de la propiedad (es decir, su uso más rentable), que no es necesariamente su uso actual o el uso exigido por la zonificación actual si existe una probabilidad razonable de cambio de zonificación. Este debe ser el uso más productivo, que sea físicamente posible, legalmente permisible y financieramente factible. ^[18] El cálculo de la compensación también está sujeto a la Regla del Alcance del Proyecto, que establece que debe descartarse un aumento o disminución en el valor de mercado de la propiedad como resultado del proyecto para el cual el gobierno está adquiriendo el terreno. No debe considerarse ningún uso que dependa del plan gubernamental. ^[19]

El término "indemnización por separación" se utiliza en las expropiaciones parciales de tierras. Es la indemnización que se paga al propietario de la tierra por la disminución del valor de la parte de la propiedad que no se expropia y permanece en manos del propietario. ^[20]

Una encuesta sobre la ley de dominio eminente en los Estados Unidos realizada por la Facultad de Derecho de la Universidad Texas A&M en 2017 encontró tres problemas legales comunes que ocurren después de que un estado o gobierno local inicia una expropiación. ^[21] El primer problema que enfrentan los expropiados es si el expropiador debe o no pagar los honorarios de los abogados de los expropiados después de la expropiación: cuarenta estados otorgan honorarios de abogados por una variedad de razones. El segundo problema es qué constituye una compensación justa. Para determinar la compensación justa, veintinueve estados utilizan el Enfoque de instrucción amplia, mientras que diecisiete estados utilizan un Enfoque basado en factores. El tercer problema es si el expropiador siguió o no los procedimientos estatales adecuados antes de iniciar la acción de expropiación. Los procedimientos en cuestión generalmente están relacionados con la negociación. La mayoría de los estados requieren algún tipo de negociación entre el expropiador y el expropiado antes de la presentación de la acción. ^[21]

Cuando se destruye, expropia o se dispone de una propiedad privada, el propietario puede recibir un pago en bienes o dinero en forma de seguro o de una indemnización por expropiación. ^[22] Si la propiedad se convierte en dinero de manera obligatoria o involuntaria (como en el caso del dominio eminente), las ganancias se pueden reinvertir sin pagar el impuesto a las ganancias de capital , siempre que se reinviertan en una propiedad similar o relacionada en servicio o uso con la propiedad así convertida; no se reconocerá ninguna ganancia de capital. ^{[23] [24]}

El dominio eminente se ha utilizado para adquirir tierras de afroamericanos para renovaciones urbanas ^[25] y en otros casos para desposeerlos y sacarlos de áreas donde su presencia no era deseada por los vecinos blancos, por ejemplo, la subdivisión Bruce's Beach en Los Ángeles, California. ^[26] Seneca Village era un asentamiento de mayoría afroamericana en un área de lo que se convirtió en el Central Park de la ciudad de Nueva York. South Glencoe era un barrio afroamericano en Glencoe, IL ^[27] Central Avenue era un barrio afroamericano en Tampa, Florida.

El dominio eminente se utilizó para arrebatarles propiedades a los estadounidenses de origen japonés encarcelados por el gobierno de los Estados Unidos durante la Segunda Guerra Mundial . En el caso de muchos de ellos, sus casas y negocios fueron vendidos mientras estaban encarcelados. ^{[28] [29]}

• Lansing v. Smith , un caso del Tribunal de Apelaciones de Nueva York relevante para la ley de dominio eminente.
• Eaton v. Boston, Concord & Montreal Rail Road , un caso de la Corte Suprema de New Hampshire decidido en 1872.
• Romaine Tenney , agricultora de Vermont cuyas tierras fueron confiscadas para construir la Interestatal 91 y se suicidó en protesta
• Mengua

• Boudreaux, Karol (2008). "Expropiaciones y dominios eminentes". En Hamowy, Ronald (ed.). La enciclopedia del libertarismo. Thousand Oaks, CA: Sage ; Cato Institute . págs. 143–144. doi :10.4135/9781412965811.n90. ISBN 978-1412965804. OCLC  750831024  .​
• Mitos y realidades del abuso del dominio eminente, Castle Coalition, junio de 2006.
• Greenhut, Steven. Abuso de poder: cómo el gobierno hace un mal uso del dominio eminente , Seven Locks Press, junio de 2004, libro de bolsillo, 312 páginas, ISBN 1931643377 
• Galperin, Joshua U. "Una advertencia a los estados: aceptar esta invitación puede ser peligroso para su salud (seguridad y bienestar público): un análisis de la actividad legislativa posterior a Kelo" . 31 Vermont Law Review 663 (2007).
• Ryskamp, ​​John, La rebelión del dominio eminente: cambios de percepción en una nueva época constitucional, Nueva York: Algora Publishing, 2006. ^{[ ISBN faltante ]}
• Compensación justa, un informe mensual sobre casos de expropiación, Gideon Kanner, editor, publicado mensualmente desde 1957.
• Bulldozed: 'Kelo', el dominio eminente y la codicia estadounidense por la tierra, Carla T. Main, Encounter Books, agosto de 2007.
• Conferencia Nacional de Legislaturas Estatales , Dominio Eminente. Información sobre leyes y legislación estatales.