Títulos respaldados por hipotecas residenciales

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Los títulos respaldados por hipotecas residenciales ( RMBS ) son un tipo de títulos respaldados por hipotecas inmobiliarias residenciales . ^[1]

Los bonos que titulizan hipotecas suelen tratarse como una clase separada, haciendo referencia al paquete general de acuerdos financieros que normalmente representan rendimientos en efectivo que se pagan a los inversores y que están respaldados por pagos en efectivo recibidos de los propietarios que pagan intereses y capital de acuerdo con los términos acordados con sus prestamistas; es un instrumento de financiación creado por el "originador" o "patrocinador" del préstamo hipotecario; sin colateralizar de forma cruzada los préstamos e hipotecas individuales (porque sería imposible recibir el permiso de los propietarios individuales), es un instrumento de financiación que agrupa el flujo de efectivo recibido de los individuos y paga estos ingresos en efectivo con prioridades en cascada que permiten a los inversores sentirse cómodos con la certeza de recibir efectivo en cualquier momento.

Existen múltiples diferencias importantes entre los préstamos hipotecarios originados y administrados por los bancos y mantenidos en los libros del banco y un préstamo hipotecario que ha sido titulizado como parte de un RMBS. La principal de ellas es el resultado de que el principal que interactúa con el prestatario y dirige la toma de decisiones del "administrador" que se incorpora recientemente a la relación, ya no tiene la obligación de cumplir con las responsabilidades asociadas con la confianza pública y el estatuto bancario que tradicionalmente controlaban las relaciones de préstamo entre los bancos y sus clientes. A menos que un préstamo se reconstituya en el balance de un prestamista original, la relación minorista-consumidor entre el prestatario y su banco cambia a una relación que se da entre el cliente original y un inversor acreditado sofisticado para quien el administrador del banco actúa como fachada.

A menudo, de manera confusa pero correcta, se hace referencia a un RMBS como una inversión financiera "similar a un bono", ya que se puede decir que un RMBS tiene características similares, incluida una "inversión de capital" y un "rendimiento"; sin embargo, la "inversión de capital" no representa la compra de un pagaré individual emitido por un propietario de una vivienda, sino que representa el pago del "capital" por el derecho a recibir el flujo de efectivo de un acuerdo de inversión que implica muchos otros acuerdos. De la misma manera, el "rendimiento" es solo el cálculo de un rendimiento de interés imputado que surge de la recepción de los flujos de efectivo. El mercado de RMBS representa la mayor fuente de financiación de préstamos hipotecarios residenciales para propietarios de viviendas en Estados Unidos (véase más abajo).

En general, se ha considerado que el rendimiento de estos títulos es más predecible que el de los títulos respaldados por hipotecas comerciales (CMBS, por sus siglas en inglés) [ ^2] debido a la gran cantidad de préstamos individuales y geográficamente diversificados que existen dentro de cada grupo individual de RMBS. Existen muchos tipos diferentes de RMBS, incluidos los títulos de transferencia hipotecaria, las obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO, por sus siglas en inglés) y las obligaciones de deuda colateralizada (CDO, por sus siglas en inglés). ^[3]

Los orígenes de los títulos respaldados por hipotecas residenciales modernos se remontan a la Asociación Nacional Hipotecaria del Gobierno ( Ginnie Mae ), ^[4] aunque existían variaciones en la titulización hipotecaria en los EE. UU. a fines del siglo XIX y principios del siglo XX. ^[5] En 1968, Ginnie Mae fue la primera en emitir un nuevo tipo de bono respaldado por el gobierno, conocido como título respaldado por hipotecas residenciales. ^[6] Este bono tomó una serie de préstamos hipotecarios, agrupaba los pagos mensuales de capital e intereses y luego usaba los flujos de efectivo mensuales como respaldo para el bono o bonos. El capital de estas hipotecas estaba garantizado por Ginnie Mae, pero no el riesgo de que los prestatarios pagaran el saldo de capital antes de tiempo u optaran por refinanciar el préstamo, un conjunto de posibles resultados futuros conocidos como " riesgo de prepago ". ^{[6] [7]} La ​​venta de fondos hipotecarios de esta manera le permitió a Ginnie Mae adquirir nuevos fondos con los cuales comprar préstamos hipotecarios adicionales a corredores hipotecarios, lo que promovió la misión de la agencia, encomendada por el Congreso, de "expandir la vivienda asequible". ^[8] Debido a que los bancos y otros originadores de hipotecas podían vender sus hipotecas en RMBS, utilizaron los ingresos para hacer nuevos préstamos hipotecarios. ^[9]

Como estos bonos contaban con la plena confianza y respaldo del gobierno de los Estados Unidos, recibían altas calificaciones crediticias y "pagaban una tasa de interés que era sólo ligeramente superior a la de los bonos del Tesoro". ^[10] Tras el éxito de las ofertas de Ginnie Mae, las otras dos agencias de vivienda patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac , ^[11] comenzaron a ofrecer sus propias versiones de RMBS. La garantía del gobierno de los préstamos hipotecarios aseguraba a los inversores que si el prestatario incumplía sus obligaciones, se les reembolsaría el importe íntegro. Pero a cambio de esa garantía, los prestatarios debían cumplir estrictas normas de suscripción. Por ejemplo, con Fannie Mae, los compradores de viviendas tenían que hacer un pago inicial mínimo del 10 por ciento del valor de la vivienda, y los ingresos del comprador tenían que estar bien documentados y, preferiblemente, provenir de un salario periódico. ^[12]

A finales de los años 70, un equipo de Salomon Brothers colaboró ​​con el Bank of America para crear el primer título respaldado por hipotecas residenciales que no contaba con la garantía del gobierno. ^[13] Un operador de bonos de Salomon Brothers llamado Lewis Ranieri fue fundamental en este esfuerzo. Acuñó el término " titulización " durante este período después de unirse al proyecto en 1977. ^[14] Según la autora Alyssa Katz, la ambición de Ranieri era revolucionar el mercado hipotecario, que en ese momento dependía en gran medida de las instituciones de seguros de vivienda patrocinadas por el gobierno (Ginnie Mae, Fannie Mae y Freddie Mac). Su plan era descubrir una manera de convertir el mercado hipotecario en un asunto completamente privado ^[15] y para hacer realidad ese objetivo, su equipo deseaba crear un producto de seguridad "que pudiera comprarse y venderse entre inversores". ^[16]

La idea era permitir a los bancos privados emitir préstamos y luego venderlos a inversores dispuestos a ello que buscasen un flujo constante de ingresos, liberando así capital con el que el banco podría emitir préstamos adicionales. A pesar de trabajar en el proyecto durante tres años, los bonos que desarrolló el equipo de Salomon fueron un fracaso comercial debido a diversas regulaciones estatales y leyes federales sobre valores que datan de la Gran Depresión ^[17].

Para solucionar este problema, Ranieri ayudó a crear y defender ante el Congreso la Ley de Mejora del Mercado Hipotecario Secundario de 1984 (SMMEA). ^[18] Alyssa Katz, en su libro de 2009 sobre la historia reciente del mercado inmobiliario estadounidense, escribe que la SMMEA

El gobierno de Estados Unidos pidió a las agencias de calificación de bonos (en aquel momento, Moody's y Standard & Poor's) que evaluaran cada uno de los conjuntos de hipotecas. Siempre que un bono obtuviera una de las calificaciones más altas de las agencias (es decir, que en opinión de las agencias, los inversores debían tener la seguridad de que iban a recibir el pago), podía venderse. Si bien la Comisión de Bolsa y Valores supervisaría la negociación de estos valores, al igual que hacía con todas las inversiones para la venta, el gobierno de Estados Unidos ya no gestionaría exclusivamente el mercado de valores respaldados por hipotecas, como lo había hecho a través de Ginnie Mae. “Creemos que los servicios de calificación ofrecen una protección sustancial a los inversores”, testificó Ranieri ante el Congreso a principios de 1984. ^[19]

Esta ley abrió la puerta para permitir que "las instituciones financieras con registro federal, incluidas las cooperativas de crédito", tuvieran la capacidad de "invertir en valores relacionados con hipotecas sujetos únicamente a las limitaciones que pudiera imponer la junta reguladora correspondiente". ^[20] Creó el mercado para los MBS de marca privada que no existía cuando Ranieri los estaba desarrollando por primera vez en 1977.

Según David Maxwell de Fannie Mae, los promotores de títulos respaldados por hipotecas de "marca privada" no pretendían -o al menos terminaron- socavando y sustituyendo a los títulos respaldados por hipotecas de "agencia" de Fannie y Freddie. Querían "encontrar productos de los que pudieran sacar provecho sin tener que competir con Fannie". ^[21] Los periodistas financieros Bethany McLean y Joe Nocera sostienen que Ranieri y otros en Wall Street se dieron cuenta de que nunca "desbancarían a [las GSE] Fannie y Freddie de su posición dominante como titulares de hipotecas tradicionales", pero Fannie y Freddie no tenían negocio ni interés en hipotecas no preferenciales ( hipotecas subprime o Alt-A ). Así, el mercado subprime se convirtió en el reino de los títulos respaldados por hipotecas de marca privada. ^[21]

Los MBS de las " empresas patrocinadas por el gobierno ", Fannie y Freddie, fueron considerados "el equivalente de los bonos con calificación AAA" debido a sus altos estándares y sugerencias de garantía por parte del gobierno de los Estados Unidos. ^[22]

Si bien las hipotecas de alto riesgo de marca privada nunca podrían hacer esa afirmación, al "dividir" las hipotecas agrupadas en "tramos", cada uno con una prioridad diferente en el flujo de capital e intereses mensuales o trimestrales, ^{[23] [24]} podrían crear títulos con calificación triple A a partir de los tramos con la mayor prioridad: los tramos más "senior".

Dado que el tramo o los tramos más antiguos eran como un "balde" que se llenaba con el "agua" de capital e intereses y que no compartía esta agua con el siguiente balde (es decir, el tramo) más bajo hasta que se llenaba hasta el borde y rebosaba, ^[25] los tramos o baldes superiores (en teoría) tenían una considerable solvencia crediticia y podían obtener las calificaciones crediticias más altas, lo que los hacía vendibles a fondos del mercado monetario y de pensiones que de otra manera no tratarían con títulos hipotecarios de alto riesgo.

Los primeros acuerdos de marca privada a finales de los años 1980 y principios de los 1990 a menudo tenían sólo dos tramos, pero en 2005-06 los acuerdos se volvieron más complejos. ^[26] Un "trato" respaldado por hipotecas "típico" de uno de los años pico de los títulos hipotecarios de alto riesgo de marca privada (2006) fue descrito en el Informe de Investigación de la Crisis Financiera . ^[26] (Véase la tabla a la derecha.) El acuerdo, denominado "CMLTI 2006-NC2", involucraba 4499 hipotecas de alto riesgo originadas por New Century Financial —un prestamista con sede en California— y emitidas por una entidad de propósito especial creada y patrocinada por Citigroup . La entidad emitió 19 tramos de bonos respaldados por hipotecas por valor de 947 millones de dólares. Dado que Citigroup y otras empresas se centraron en lograr altas calificaciones, los (cuatro) ranchos senior calificados como triple A representaron el 78% o 737 millones de dólares del acuerdo. Once tramos eran “mezzanine”: tres con calificación AA, tres con calificación A, tres con calificación BBB y dos con calificación BB (basura). El tramo más “junior” se conocía como “capital” o “residual” o “de primera pérdida”. No tenía calificación crediticia y se dividía entre Citigroup y un fondo de cobertura. ^[26] Cuanto más “junior” era el tramo, mayor era su riesgo y mayor su tasa de interés como compensación. ^[27]

Según el columnista de negocios Joe Nocera , a mediados de 2013, "el mercado de valores respaldados por hipotecas privadas... sigue moribundo"[27]; su financiación ha pasado a estar dominada por Fannie y Freddie. ^[28]

Los títulos respaldados por hipotecas residenciales y otros productos similares continuarían expandiéndose y se volverían más complejos a lo largo de la década de 1980. Por ejemplo, en 1983 Freddie Mac comercializó la primera obligación hipotecaria colateralizada (CMO) ^[29].

Finalmente, las finanzas estructuradas explotarían ^{[ es necesaria una aclaración ]} con el desarrollo de la obligación de deuda colateralizada (CDO) en 1987 e incluso con otras invenciones, como el CDO-Squared . Los CDO se utilizaban originalmente para agrupar muchos RMBS diferentes (que eran a su vez fondos de hipotecas residenciales) y luego dividirlos en tramos y venderlos a los inversores. El resultado de estas innovaciones financieras fue un mercado hipotecario secundario que existía fuera de las entidades patrocinadas por el gobierno y que proporcionó una enorme oportunidad de crecimiento para los bancos de Wall Street. Según el ex economista jefe del Fondo Monetario Internacional, Simon Johnson , "el volumen total de valores respaldados por hipotecas privadas (excluyendo los emitidos por Ginnie Mae, Fannie Mae y Freddie Mac) creció de 11.000 millones de dólares en 1984 a más de 200.000 millones de dólares en 1994 y cerca de 3 billones de dólares en 2007". ^[30]

El mercado de titulización de hipotecas privadas siguió creciendo. En 2004, "los bancos comerciales, las cajas de ahorro y los bancos de inversión alcanzaron a Fannie Mae y Freddie Mac en la titulización de préstamos hipotecarios", y en 2005 los superaron. ^{[5] [31]} Los MBS privados crecieron principalmente al reducir sus estándares y titularizar más hipotecas de baja calidad y alto riesgo, como las Alt-A y las hipotecas de alto riesgo. ^[5] El académico Michael Simkovic sostiene que esta relajación de los estándares se debió a una mayor competencia entre los titulizadores por los préstamos y a un mayor poder de mercado de los originadores de préstamos. ^[5] Los periodistas financieros Bethany McLean y Joe Nocera sostienen que los titulizadores de Wall Street alentaron la relajación de los estándares porque los préstamos de baja calidad "significaban mayores rendimientos". ^{[32] [33]}

Las GSE también relajaron sus estándares en respuesta, pero en general estos siguieron siendo más altos que los estándares del mercado privado, y las titulizaciones de GSE en general continuaron teniendo un buen desempeño en comparación con el resto del mercado. ^[5] Sin embargo, algunos ^{[¿ quiénes? ]} creen que el predominio de las GSE distorsionó el mercado, lo que llevó a una sobrevaluación que contribuyó a la burbuja inmobiliaria y al rescate final de las GSE por parte del gobierno federal. Como resultado, se han desarrollado varias propuestas legislativas y de otro tipo para liquidar gradualmente las GSE. ^[34]

Se cree que el rápido crecimiento de las hipotecas de baja calidad, financiadas mediante titulización, es una de las principales causas de la Gran Recesión y de la crisis de las hipotecas de alto riesgo . El mercado privado de RMBS colapsó en gran medida después de 2008 y fue reemplazado por una titulización respaldada por el gobierno, caracterizada por una suscripción mucho más estricta y estándares más altos. ^[5]

• Certificado de hipoteca ruso
• Cautiverio
• Préstamo hipotecario (sección La industria de financiación hipotecaria de Estados Unidos )
• Crisis de las hipotecas de alto riesgo
• Títulos de renta fija
• Riesgo de convexidad

• Resumen de la Ley de Mejora del Mercado Hipotecario Secundario de 1984 ^{[ enlace muerto permanente ‍ ]}