Préstamos de alto riesgo

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En finanzas , los préstamos de alto riesgo (también conocidos como préstamos casi preferenciales , subpar , no preferenciales y préstamos de segunda oportunidad ) son la concesión de préstamos a personas en los Estados Unidos que pueden tener dificultades para mantener el cronograma de pago. ^[1] Históricamente, los prestatarios de alto riesgo se definían como aquellos que tenían puntajes FICO por debajo de 600, aunque este umbral ha variado con el tiempo. ^[2]

Estos préstamos se caracterizan por tasas de interés más altas, garantías de mala calidad y términos menos favorables para compensar el mayor riesgo crediticio. ^[3] Durante la primera mitad de la década de 2000, muchos préstamos de alto riesgo se empaquetaron en títulos respaldados por hipotecas (MBS) y finalmente cayeron en mora , lo que contribuyó a la crisis financiera de 2007-2008 . ^[4]

El término "subprime" se refiere a la calidad crediticia de prestatarios particulares, que tienen historiales crediticios debilitados y un mayor riesgo de impago de préstamos que los prestatarios prime. ^[5] A medida que las personas se vuelven económicamente activas, se crean registros relacionados con sus historiales de endeudamiento, ingresos y préstamos. Esto se llama calificación crediticia ; aunque está cubierta por leyes de privacidad , la información está fácilmente disponible para las personas que necesitan saberla (en algunos países, las solicitudes de préstamo permiten específicamente al prestamista acceder a dichos registros). Los prestatarios subprime tienen calificaciones crediticias que pueden incluir:

• experiencia de deuda limitada o nula;
• posesión limitada o nula de bienes inmuebles que pudieran utilizarse como garantía (para que el prestamista los venda en caso de incumplimiento);
• Deuda excesiva
• es poco probable que los ingresos conocidos del individuo o de la familia sean suficientes para pagar los gastos de manutención, más los intereses y el reembolso;
• un historial de pagos atrasados ​​o, en ocasiones, no realizados;
• incumplimiento en el pago total de las deudas (deuda en mora);
• Sentencias judiciales como "órdenes de pago" o de quiebra (a veces conocidas en Gran Bretaña como sentencias del Tribunal del Condado o CCJ).

Los estándares de los prestamistas para determinar las categorías de riesgo también pueden considerar el tamaño del préstamo propuesto, y también tener en cuenta la forma en que se estructura el préstamo y el plan de pago, si es un préstamo de pago convencional , un préstamo hipotecario , una hipoteca de dotación , un préstamo de solo interés , un préstamo de pago estándar , un préstamo amortizado , un límite de tarjeta de crédito o algún otro acuerdo. También se toma en consideración al originador. Debido a esto, fue posible que un préstamo otorgado a un prestatario con características "prime" (por ejemplo, puntaje crediticio alto , deuda baja) se clasificara como subprime. ^[6]

Los defensores de los préstamos de alto riesgo sostienen que esta práctica otorga crédito a personas que de otro modo no tendrían acceso al mercado crediticio. El profesor Harvey S. Rosen, de la Universidad de Princeton, explicó: "Lo principal que han logrado las innovaciones en el mercado hipotecario durante los últimos 30 años es dejar entrar a los excluidos: los jóvenes, los discriminados, las personas que no tienen mucho dinero en el banco para usar como pago inicial". ^[7]

En los Estados Unidos, la cantidad de deuda por préstamos estudiantiles superó la deuda de tarjetas de crédito, alcanzando la marca de $1 billón (~$1,00 en 2023) en 2012. ^{[8] [9]} Sin embargo, ese billón de dólares creció rápidamente en un 50% a $1,5 billones a partir de 2018. ^{[10] [11]} En otros países, dichos préstamos están suscritos por gobiernos o patrocinadores. Muchos préstamos estudiantiles están estructurados de formas especiales debido a la dificultad de predecir los ingresos futuros de los estudiantes. Estas estructuras pueden ser en forma de préstamos blandos , préstamos de reembolso sensibles a los ingresos , préstamos de reembolso contingentes a los ingresos , etc. Debido a que los préstamos estudiantiles proporcionan registros de reembolso para la calificación crediticia y también pueden indicar su potencial de ingresos, el incumplimiento de los préstamos estudiantiles puede causar serios problemas más adelante en la vida cuando una persona desea realizar una compra sustancial a crédito, como comprar un vehículo o comprar una casa, ya que es probable que los morosos sean clasificados como de alto riesgo, lo que significa que el préstamo puede ser rechazado o más difícil de organizar y ciertamente más caro que para alguien con un historial de pago perfecto. ^[9]

Aunque no existe una definición única y estándar, en Estados Unidos los préstamos de alto riesgo se clasifican generalmente como aquellos en los que el prestatario tiene una puntuación FICO inferior a 600. El término se popularizó en los medios durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo o "crisis crediticia" de 2007. Aquellos préstamos que no cumplen las directrices de suscripción de Fannie Mae o Freddie Mac para hipotecas de alto riesgo se denominan préstamos "no conformes". Como tales, no se pueden incluir en los MBS de Fannie Mae o Freddie Mac ^[12] y tienen menos liquidez en el mercado secundario.

Un prestatario con un historial de realizar siempre los pagos a tiempo y en su totalidad obtendrá lo que se llama un préstamo en papel de grado A. Los prestatarios con puntuaciones de crédito menos que perfectas pueden ser calificados como merecedores de un préstamo A-, B-papel, C-papel o D-papel, con pagos de intereses progresivamente aumentados para los pagadores menos confiables para permitir que la empresa comparta el riesgo de impago de manera equitativa entre todos sus prestatarios. Entre A-papel y subprime en riesgo hay una calificación llamada Alt-A . A-minus está relacionado con Alt-A, y algunos prestamistas los categorizan de la misma manera, pero A-minus se define tradicionalmente como prestatarios hipotecarios con una puntuación FICO inferior a 660, mientras que Alt-A se define tradicionalmente como préstamos que carecen de documentación completa o con documentación alternativa de capacidad de pago. ^[13] El valor de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos se estimó en 1,3 billones de dólares (unos 1,84 billones de dólares en 2023) en marzo de 2007, ^[14] con más de 7,5 millones de hipotecas de alto riesgo de primer grado en circulación. ^[15]

El mercado de hipotecas de alto riesgo no se afianzó en Canadá en la misma medida que lo hizo en Estados Unidos ^{[16] [17],} donde la gran mayoría de las hipotecas fueron originadas por terceros y luego empaquetadas y vendidas a inversores que a menudo no comprendían el riesgo asociado.

La crisis de las hipotecas de alto riesgo surgió de la "agrupación" de hipotecas de alto riesgo y regulares estadounidenses en títulos respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés) que tradicionalmente estaban aislados de los préstamos preferenciales y se vendían en un mercado separado de ellos . ^[4] Estos "paquetes" de hipotecas mixtas (prime y subprime) se basaban en títulos respaldados por activos , por lo que la tasa de retorno probable parecía muy buena (ya que los prestamistas de alto riesgo pagan primas más altas por préstamos garantizados con bienes raíces vendibles, que se suponía comúnmente que "no podían fallar"). Muchas hipotecas de alto riesgo tenían una tasa de interés inicial baja durante los primeros dos o tres años y aquellos que incumplían eran "canjeados" regularmente al principio, pero finalmente, una proporción mayor de prestatarios comenzó a incumplir en cantidades asombrosas. La burbuja inflada de los precios de la vivienda estalló, las valoraciones de las propiedades se desplomaron y la tasa real de retorno de la inversión no podía estimarse, por lo que la confianza en estos instrumentos colapsó, y todas las hipotecas inferiores a las de alto riesgo se consideraron activos tóxicos casi sin valor , independientemente de su composición o desempeño reales. Debido al modelo de "originar para distribuir" seguido por muchos originadores de hipotecas de alto riesgo, hubo poco control de la calidad crediticia y pocos esfuerzos para remediar las dificultades de estas hipotecas. ^[4] Los préstamos de alto riesgo como herramientas de crédito agresivas. Los mercados con una alta concentración de instrumentos de crédito agresivos corren el riesgo de una caída más pronunciada de los precios inmobiliarios después de un shock negativo de la demanda. ^[18]

Para evitar pagos hipotecarios iniciales elevados, muchos prestatarios de alto riesgo contrataron hipotecas a tipo de interés ajustable (o ARM) que les ofrecen un tipo de interés inicial más bajo. Pero con posibles ajustes anuales del 4% o más por año, estos préstamos podrían acabar costando mucho más. Con una hipoteca de alto riesgo típica realizada durante el auge inmobiliario, un préstamo de 500.000 dólares a un tipo de interés del 5,5% durante 30 años da como resultado un pago mensual de capital e intereses de aproximadamente 2.839,43 dólares . En cambio, el mismo préstamo al 8,5%, con un límite de ajuste típico del 3% durante 27 años (después de que finalice el período ajustable), da como resultado un pago de unos 4.079,74 dólares . El siguiente ajuste (normalmente del 1% cada seis meses) daría como resultado un aumento de aproximadamente el 42,5% del pago mensual inicial.

Esto es aún más evidente cuando se considera el costo de por vida del préstamo (aunque la mayoría de las personas querrán refinanciar sus préstamos periódicamente). El costo total del préstamo mencionado anteriormente al 5,5 % es de aproximadamente $1 018 891,24 , mientras que la tasa más alta del 9,5 % generaría un costo de por vida de aproximadamente $1 366 390,93 .

• Amortización (empresarial)
• Garantías (finanzas)
• Hipoteca de dotación
• Pagos graduados
• Microcrédito
• Préstamo hipotecario
• Préstamo blando
• Incumplimiento de préstamos estudiantiles

Busque subprime en Wikcionario, el diccionario libre.

• JF Bellod, "La crisis imposible"
• Los lobos se alimentan del rescate financiero NPR.com
• "Los lobos de las hipotecas subprime han vuelto". Businessweek .
• Los trabajadores dicen que el prestamista dirigía "salas de calderas" Michael Hudson y E. Scott Reckard, Los Angeles Times, 4 de febrero de 2005.
• Peter Coy (2 de marzo de 2007). "Por qué los prestamistas de alto riesgo están en problemas". Business Week . Archivado desde el original el 4 de marzo de 2007.
• Yuliya Demyanyk y Otto Van Hemert (10 de octubre de 2007). "Entender la crisis de las hipotecas de alto riesgo". SSRN . doi :10.2139/ssrn.1020396. S2CID  195793149. {{cite journal}}: Requiere citar revista |journal=( ayuda )
• "Préstamos de alto riesgo". Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos . 24 de marzo de 2006. Archivado desde el original el 19 de marzo de 2007.
• "Preguntas y respuestas: préstamos de alto riesgo". BBC, 14 de marzo de 2007.
• "El ascenso y la caída de las hipotecas de alto riesgo" (PDF) . Banco de la Reserva Federal de Dallas . Noviembre de 2007.
• "15 de enero de 2008: Principales pérdidas de hipotecas de alto riesgo reportadas". BBC News . 15 de enero de 2008 . Consultado el 6 de enero de 2010 .
• "El rastro del engaño de las hipotecas de alto riesgo" La investigación del Cleveland Plain-Dealer sobre la complicidad de los prestamistas en el caos de las ejecuciones hipotecarias en Cleveland. Mayo de 2008
• Edward Gramlich (21 de mayo de 2004). "Préstamos hipotecarios de alto riesgo: beneficios, costos y desafíos". Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal .
• "De las hipotecas de alto riesgo al horario de máxima audiencia: un debate sobre la actual crisis financiera" ^{[ enlace muerto permanente ]} Panel de economistas de la Facultad de Asuntos Internacionales y Públicos de la Universidad de Columbia, 28 de febrero de 2008. "La recesión de Obama: una historia abreviada". Freedomofbleep.com. 24 de noviembre de 2008. Consultado el 1 de mayo de 2010 .^{[ enlace muerto permanente ]}
• “Lo que debe saber sobre las hipotecas mal vendidas” ¿Las hipotecas mal vendidas son un problema para los bancos y los brókeres? 8 de junio de 2018