Servidumbre de conservación

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En los Estados Unidos , una servidumbre de conservación (también llamada pacto de conservación , restricción de conservación o servidumbre de conservación ) es un poder otorgado a una organización de conservación de tierras calificada llamada " fideicomiso de tierras " o una entidad gubernamental (municipal, del condado, estatal o federal) para restringir, en lo que respecta a un área de tierra específica, el ejercicio de derechos que de otro modo tendría un propietario de tierras a fin de lograr ciertos fines de conservación . Es un interés en una propiedad inmobiliaria establecido por acuerdo entre un propietario de tierras y un fideicomiso de tierras o una unidad de gobierno. La servidumbre de conservación "corre con la tierra", lo que significa que es aplicable tanto a los propietarios actuales como a los futuros de la tierra. La concesión de una servidumbre de conservación, como ocurre con cualquier interés en una propiedad inmobiliaria, es parte de la cadena de títulos de propiedad de la propiedad y normalmente se registra en los registros de tierras locales.

Los propósitos de la servidumbre de conservación variarán según el carácter de la propiedad en particular, los objetivos del fideicomiso de tierras o la unidad gubernamental y las necesidades de los propietarios de las tierras. Por ejemplo, los propósitos de una servidumbre (a menudo llamados "objetivos de conservación") pueden incluir uno o más de los siguientes:

• Mantener y mejorar la calidad del agua ;
• Perpetuar y fomentar el crecimiento de bosques saludables ;
• Mantener y mejorar el hábitat de la vida silvestre y los corredores migratorios;
• Proteger las vistas panorámicas visibles desde las carreteras y otras áreas públicas; o
• Garantizar que las tierras se gestionen de forma que siempre estén disponibles para la agricultura y la silvicultura sostenibles .

Los términos administrativos de la servidumbre de conservación para promover los objetivos de conservación también varían, pero normalmente prohíben o restringen sustancialmente la subdivisión y otros desarrollos inmobiliarios .

La característica más distintiva de la servidumbre de conservación como herramienta de conservación es que permite a los usuarios lograr objetivos de conservación específicos en la tierra mientras mantiene la tierra bajo la propiedad y el control de los propietarios para usos consistentes con los objetivos de conservación.

A diferencia de la regulación del uso de la tierra, una servidumbre de conservación es impuesta voluntariamente por el propietario cuyos derechos se están restringiendo. Sin embargo, las restricciones de la servidumbre, una vez establecidas, son perpetuas (y potencialmente reducen el valor de mercado de la participación restante en la propiedad). Las tasaciones del valor de la servidumbre y los acuerdos financieros entre las partes (el propietario de la tierra y el fideicomiso de tierras) generalmente se mantienen en privado.

El propietario de la tierra que concede una servidumbre de conservación continúa administrando y, de otro modo, siendo propietario privado de la tierra y puede recibir importantes ventajas fiscales estatales y federales por haber donado y/o vendido la servidumbre de conservación. Al conceder la servidumbre de conservación, el titular de la servidumbre tiene la responsabilidad de supervisar los usos futuros de la tierra para garantizar el cumplimiento de los términos de la servidumbre y hacerlos cumplir en caso de que se produzca una infracción.

Aunque una servidumbre de conservación prohíbe ciertos usos por parte del propietario de la tierra, no hace que la tierra sea pública. Por el contrario, muchas servidumbres de conservación no confieren ningún uso de la tierra ni al titular de la servidumbre ni al público. Además, muchas servidumbres de conservación reservan al propietario de la tierra usos específicos que, de no reservarse, estarían prohibidos. Algunas servidumbres de conservación confieren usos específicos al titular de la servidumbre o al público. Estos detalles se detallan en el documento legal que crea la servidumbre de conservación. ^[1]

Los propietarios de tierras en los Estados Unidos que donan una servidumbre de conservación "calificada" a una organización de protección de tierras "calificada" según las normas establecidas en el artículo 170(h) del Código de Rentas Internas pueden ser elegibles para una deducción del impuesto a las ganancias federal equivalente al valor de su donación. El valor de la donación de la servidumbre, según lo determine un tasador calificado , es igual a la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad antes y después de que la servidumbre entre en vigencia.

Para calificar para esta deducción de impuestos sobre la renta, la servidumbre debe ser: a) perpetua; b) estar en poder de una organización gubernamental o sin fines de lucro calificada; y c) servir a un "propósito de conservación" válido, lo que significa que la propiedad debe tener un valor apreciable como espacio natural, paisajístico, histórico, científico, recreativo o de espacio abierto. Como resultado de la legislación firmada por el presidente George W. Bush el 17 de agosto de 2006 (HR 4 The Pensions Protection Act of 2006), en 2006 y 2007, los donantes de servidumbres de conservación pudieron deducir el valor de su donación a una tasa del 50% de su ingreso bruto ajustado (AGI) por año. Además, los propietarios de tierras con el 50% o más de sus ingresos provenientes de la agricultura pudieron deducir la donación a una tasa del 100% de su AGI. Cualquier monto de la donación restante después del primer año podría trasladarse a quince años adicionales (lo que permite un máximo de dieciséis años dentro de los cuales se puede utilizar la deducción), o hasta que se haya agotado el monto de la deducción, lo que ocurra primero. Con la aprobación de la Ley Agrícola en el verano de 2008, estos incentivos fiscales federales ampliados se extendieron de modo que también se apliquen a todas las servidumbres de conservación donadas en 2008 y 2009. La disposición se renovó anualmente cada año entre 2010 y 2014 y finalmente se incorporó al código tributario sin fecha de vencimiento en 2015. ^[2]

Los defensores de la conservación de la tierra han intentado durante mucho tiempo promulgar incentivos fiscales adicionales para que los propietarios de tierras donen servidumbres, además de la deducción federal por caridad (y la deducción fiscal estatal en los estados que se ajustan al proceso fiscal federal). Se ha discutido la creación de un crédito fiscal federal a la renta para los donantes de servidumbres desde aproximadamente 1980. Sin embargo, no se ha promulgado ningún crédito fiscal federal. Sin embargo, los estados han avanzado para otorgar créditos que se pueden utilizar para pagar el impuesto estatal a la renta a los donantes de servidumbres de conservación calificadas. En 1983, Carolina del Norte se convirtió en el primer estado en establecer un programa de este tipo. ^[3]

El abogado Philip Tabas, de The Nature Conservancy, promovió ampliamente la idea de los créditos fiscales estatales en los años 90. En 1999, cuatro legislaturas estatales promulgaron programas de créditos fiscales estatales (Virginia, Delaware, Colorado y Connecticut, en ese orden). Carolina del Sur y California siguieron su ejemplo en 2000. Varios otros estados han seguido su ejemplo desde entonces.

Para los propietarios de tierras con ingresos bajos sujetos a impuestos estatales, un crédito fiscal tiene poco valor y puede ser un incentivo insuficiente para otorgar una servidumbre de conservación. Por esta razón, en algunos estados, incluidos Colorado y Virginia, el crédito fiscal estatal es transferible, es decir, el donante/propietario de la tierra puede vender su crédito a otra persona; el comprador puede utilizar el crédito fiscal adquirido, normalmente adquirido con un descuento sobre el valor nominal, contra su propio impuesto a la renta de Colorado. ^[4] Sin embargo, los topes a la cantidad de crédito que puede generar una servidumbre y otras restricciones limitan el alcance de algunos programas de crédito fiscal estatal.

En los estados donde el crédito por donaciones de tierras para conservación es transferible, han surgido mercados libres. Los corredores ayudan a los propietarios de tierras con crédito excedente a contactar a los compradores, y los corredores a menudo se encargan de los pagos y el papeleo para proteger a los principales y garantizar que las transferencias se informen en su totalidad a las autoridades fiscales estatales. El tratamiento fiscal federal y estatal de las ganancias provenientes de la venta y el uso del crédito fiscal transferible ha sido objeto de un amplio debate y de la emisión de varios documentos de orientación por parte del Servicio de Impuestos Internos. ^[5]

El crédito fiscal sobre la renta del estado de Nuevo México se originó en 2003. [SB 581] La nueva legislación de transferibilidad, vigente a partir del 1 de enero de 2008, se aplica retroactivamente a las servidumbres de conservación efectuadas a partir del 1 de enero de 2004. ^[6]

El programa de créditos transferibles de Virginia es el más grande entre los estados en cuanto a valor en dólares de propiedades conservadas. A fines de 2010, se habían donado $2,512,000,000 de valor de propiedad en Virginia como servidumbres para las cuales se solicitó crédito fiscal. ^[7] Las servidumbres calificadas cubren más de 516,000 acres (2,090 km ² ) de paisaje de Virginia. ^[8] El programa de Virginia ahora (2011) otorga alrededor de $110 millones de nuevo crédito fiscal cada año. La asignación de crédito es el 40% del valor tasado de la donación de la servidumbre, por lo que esto equivale a $275 millones de valor de propiedad donados por año para la protección del hábitat de la vida silvestre, tierras agrícolas y bosques, y espacios abiertos escénicos, a perpetuidad. Los otros programas de crédito fiscal estatales son más pequeños en términos de dólares, pero son muy significativos en el área y los valores de conservación que causan que se protejan. El concepto de crédito fiscal estatal (en ausencia de un crédito fiscal federal) que Philip Tabas y The Nature Conservancy promovieron en la década de 1990 ha dado frutos notables y continúa expandiéndose en la actualidad.

Para los propietarios de tierras que dejarán propiedades considerables al morir, el impacto financiero más importante de una servidumbre de conservación puede ser una reducción significativa de los impuestos a las sucesiones . Los impuestos a las sucesiones a menudo dificultan que los herederos mantengan la tierra intacta y en la familia debido a las altas tasas de impuestos a las sucesiones y al alto valor de desarrollo de la tierra. Puede ser necesario subdividir o vender tierras para el desarrollo a fin de pagar estos impuestos, lo que puede no ser el deseo del propietario o de sus herederos. Una servidumbre de conservación a menudo puede proporcionar una ayuda significativa con este problema de tres maneras importantes:

1. Reducción del valor del patrimonio. El patrimonio del fallecido se verá reducido por el valor de la servidumbre de conservación donada. Como resultado, los impuestos serán más bajos porque los herederos no tendrán que pagar impuestos sobre los derechos de desarrollo extinguidos. En otras palabras, los herederos solo tendrán que pagar impuestos sobre el patrimonio por los valores de las tierras agrícolas preservadas, y no por los valores de desarrollo completos.
2. Exclusión de patrimonio. La sección 2031(c) del código tributario ofrece incentivos adicionales en materia de impuestos a las propiedades sujetas a una servidumbre de conservación donada. Cuando una propiedad tiene una servidumbre de conservación calificada, se puede excluir del patrimonio hasta un 40 % adicional del valor de la tierra (sujeto a un límite de $500,000) cuando el propietario muere. Esta exclusión se suma a la reducción del valor de la tierra atribuible a la servidumbre en sí, como se describió anteriormente.
3. Servidumbre de conservación después de la muerte. Los herederos también pueden recibir estos beneficios (pero no la deducción del impuesto a las ganancias) al optar por donar una servidumbre de conservación después de la muerte del propietario y antes de presentar la declaración de sucesión (lo que se denomina una elección "post mortem").

En Pensilvania, las restricciones de conservación sobre las tierras incluidas en el patrimonio pueden reducir el impuesto a la herencia adeudado. ^[9]

Muchos estados ofrecen incentivos fiscales a los donantes de servidumbres de conservación. ^[9]

• Como sucede con cualquier interés de propiedad, una servidumbre de conservación puede tomarse por dominio eminente (y por lo tanto extinguirse) cuando el valor público del proyecto propuesto excede el del interés de conservación protegido por la servidumbre.
• Las servidumbres de conservación pueden dar lugar a una reducción significativa del precio de venta del terreno, ya que el constructor ya no puede desarrollarlo. De hecho, esta diferencia de valor es la base para la concesión de los incentivos fiscales originales. Se ha estimado que el propietario del terreno con servidumbre de conservación recibe una reducción del valor del 35% al ​​65%. ^[10]
• Los límites claros de las propiedades adyacentes no siempre son coherentes entre sí. Actualmente, el NCED soluciona este problema ajustando los polígonos de los límites a una capa de parcela estándar que puede diferir de los datos originales proporcionados por el propietario.
• En vista de los efectos beneficiosos para la naturaleza que brindan las servidumbres de conservación, las investigaciones sugieren que también se deben considerar las iniciativas de conservación basadas en derechos (es decir, la compra directa de tierras a través de actores de la conservación). La relación costo-eficacia de cada enfoque de gobernanza depende de varios aspectos, como las condiciones económicas y ecológicas locales, que por lo tanto deben considerarse detenidamente para la decisión. ^[11]

Muchas servidumbres de conservación se adquieren con fondos de los gobiernos federales, estatales y locales, organizaciones sin fines de lucro o donantes privados. En estos casos, los propietarios de tierras reciben un pago directo por la compra de la servidumbre de conservación. ^[12]

La Ley Agrícola , actualizada cada cinco años o más, proporciona una fuente importante de fondos para la compra de servidumbres de conservación. La Ley Agrícola de 2014 creó el Programa de Servidumbres de Conservación Agrícola (ACEP) al consolidar el Programa de Protección de Tierras Agrícolas y Rancheras, el Programa de Reserva de Pastizales y el Programa de Reserva de Humedales. Bajo el ACEP, el Servicio de Conservación de Recursos Naturales ayuda a las tribus, los gobiernos estatales y locales y los fideicomisos de tierras a proteger la agricultura del desarrollo y otros usos no agrícolas. El ACEP incluye Servidumbres de Tierras Agrícolas y Servidumbres de Reserva de Humedales. ^[13] Las servidumbres de tierras agrícolas preservan la tierra para la producción de alimentos y ayudan en la conservación del suelo y el agua . ^[14] Las servidumbres de reserva de humedales tienen como objetivo restaurar las áreas de humedales que se han convertido en tierras agrícolas. Para maximizar los beneficios, el programa se enfoca en tierras que tienen una alta probabilidad de éxito de restauración y un historial de bajos rendimientos de cultivos o fracaso de los cultivos. La Ley Agrícola también financia la compra de servidumbres de conservación para tierras forestales. ^[15] El Programa de Legado Forestal es un programa federal voluntario en asociación con los estados que protege las tierras forestales de propiedad privada. Los propietarios de tierras deben preparar un plan de gestión de recursos múltiples como parte de la adquisición de la servidumbre de conservación. ^[16]

La mayoría de los estados tienen fuentes de financiación directas para la conservación. Las fuentes de financiación más utilizadas son el impuesto sobre la transferencia de bienes raíces, los bonos legislativos y los ingresos de la lotería. Por ejemplo, en 2014, Nueva Jersey añadió financiación para la conservación procedente de los impuestos a las empresas mediante una enmienda constitucional, aprobada por el 65% de los votantes. ^[17] Muchos estados y condados tienen programas para la compra de servidumbres de conservación agrícola (PACE, por sus siglas en inglés) para proteger las tierras agrícolas productivas del desarrollo no agrícola. En 1974, el condado de Suffolk en Nueva York promulgó el primer programa PACE (también conocido como compra de derechos de desarrollo o PDR, por sus siglas en inglés). El condado de King en Washington y los estados de Maryland, Massachusetts y Connecticut siguieron rápidamente su ejemplo. A partir de 2016, el programa PACE opera en 32 estados a través de programas estatales y locales. ^[18]

La Base de Datos Nacional de Servidumbres de Conservación mapea las servidumbres de conservación y proporciona un recurso para comprender qué recursos protegen las servidumbres de conservación en los EE. UU. ^[19] En 2018, la Base de Datos Nacional de Servidumbres de Conservación incluía más de 130 000 servidumbres de conservación en 24,7 millones de acres. ^[20]

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