Seguro hipotecario de prestamistas

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El seguro hipotecario de prestamistas ( LMI ), también conocido como seguro hipotecario privado ( PMI ) en los EE. UU., es un tipo de seguro pagadero a un prestamista o a un fideicomisario por un conjunto de valores que pueden ser necesarios al contratar un préstamo hipotecario . Su propósito es compensar las pérdidas en el caso de que un hipotecado no pueda pagar el préstamo y el prestamista no pueda recuperar sus costos después de la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad hipotecada. ^[1]

El costo anual del PMI varía y se expresa en términos del valor total del préstamo en la mayoría de los casos, dependiendo del plazo del préstamo, el tipo de préstamo, la proporción del valor total de la vivienda que se financia, el monto de la cobertura y la frecuencia de los pagos de la prima (mensual, anual o única). El PMI puede pagarse por adelantado o puede capitalizarse en el préstamo en el caso de un producto de prima única. Este tipo de seguro generalmente solo se requiere si el pago inicial es del 20% o menos del precio de venta o del valor tasado (en otras palabras, si la relación préstamo-valor (LTV) es del 80% o más). Una vez que el capital se reduce al 80% del valor, el PMI a menudo ya no es necesario en los préstamos convencionales. Esto puede ocurrir mediante el pago del capital, la apreciación del valor de la vivienda o ambas cosas. Los préstamos de la FHA a menudo requieren una refinanciación para eliminar el PMI, incluso después de que el LTV caiga por debajo del 80%. Los ahorros de intereses efectivos al pagar el PMI pueden ser sustanciales. En el caso de un seguro de vida pagado por el prestamista, el plazo de la póliza puede variar según el tipo de cobertura proporcionada (ya sea un seguro primario o algún tipo de póliza de seguro de grupo). Los prestatarios normalmente no tienen conocimiento de que exista un seguro de vida pagado por el prestamista; de hecho, la mayoría de los préstamos "sin requisito de seguro de vida" en realidad tienen un seguro de vida pagado por el prestamista, que se financia a través de una tasa de interés más alta que paga el prestatario. ^{[ cita requerida ]}

En ocasiones, los prestamistas exigen que el seguro hipotecario se pague durante un período fijo (por ejemplo, 2 o 3 años), incluso si el capital alcanza el 80 % antes. Legalmente, no existe obligación de permitir la cancelación del seguro hipotecario hasta que el préstamo se haya amortizado hasta alcanzar una relación préstamo-valor del 78 % con base en el precio de compra original. La solicitud de cancelación debe provenir del administrador de la hipoteca a la compañía de seguro hipotecario privado que emitió el seguro. A menudo, el administrador exigirá una nueva tasación para determinar la relación préstamo-valor.

Si los prestatarios tienen menos del 20% de pago inicial necesario para evitar un requisito de seguro hipotecario, podrían hacer uso de una segunda hipoteca (a veces denominada "préstamo piggy-back") para compensar la diferencia. ^[2] Dos versiones populares de esta técnica de préstamo son los llamados acuerdos 80/10/10 y 80/15/5. Ambos implican la obtención de una hipoteca principal con un LTV del 80%. Un programa 80/10/10 utiliza una segunda hipoteca con un LTV del 10% con un pago inicial del 10%, y un programa 80/15/5 utiliza una segunda hipoteca con un LTV del 15% con un pago inicial del 5%. También podrían estar disponibles otras combinaciones de montos de segunda hipoteca y pago inicial. Una ventaja de utilizar estos acuerdos es que, según la legislación fiscal de los Estados Unidos, los pagos de intereses hipotecarios pueden ser deducibles de los impuestos sobre la renta del prestatario, mientras que las primas de seguro hipotecario no lo eran hasta 2007. En algunas situaciones, el costo total del préstamo puede ser más barato utilizando un sistema de préstamos combinados que con un préstamo único que incluya un seguro hipotecario pagado por el prestatario o el prestamista. ^{[ cita requerida ]}

En 2007, el seguro hipotecario pasó a ser deducible de impuestos en Estados Unidos. ^[3] Para algunos propietarios de viviendas, la nueva ley hizo que fuera más barato obtener un seguro hipotecario que un préstamo "a cuenta". La disposición de deducción de impuestos del seguro hipotecario aprobada en 2006 prevé una deducción detallada del costo del seguro hipotecario privado para los propietarios de viviendas que ganan hasta $109.000 al año. ^[3]

La ley original fue ampliada en 2007 para establecer una deducción de tres años, vigente para los contratos hipotecarios emitidos después del 31 de diciembre de 2006 y antes del 1 de enero de 2010. No se aplica a los contratos de seguro hipotecario que existían antes de la aprobación de la legislación. ^[3]

A partir de 2023, el PMI fue deducible de impuestos para todos los años desde 2007 hasta 2021. ^[4] El IRS no permite que se deduzca el PMI para 2022. ^[5]

Las dos principales aseguradoras hipotecarias en Australia son Genworth Financial y QBE LMI. ^[6] El seguro hipotecario se paga si la relación préstamo-valor (LTV, o LVR en Australia) es superior al 80%, o superior al 60% para préstamos con documentación baja. Algunos prestamistas no bancarios obtienen un seguro hipotecario para cada préstamo independientemente del LVR, sin embargo, lo paga el prestamista si el préstamo es inferior al 80% LVR.

Las primas de LMI se calculan utilizando una escala móvil basada en el monto del préstamo y el LVR. Es posible que se deban pagar impuestos de timbre del gobierno estatal sobre la prima. La prima a menudo se capitaliza además del monto del préstamo. A diferencia de lo que ocurre en otros países, la prima de LMI es una tarifa única en Australia.

La Ley de Bancos que rige a los bancos, así como las leyes provinciales que rigen a las cooperativas de crédito y a las cajas populares, prohíben a la mayoría de las instituciones de crédito reguladas ofrecer hipotecas sin seguro si el LTV es superior al 80 %. ^[7] Las tasas de prima típicas que ofrece la Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá oscilan entre el 1 % (para un LTV del 80 %) y el 2,75 % (para un LTV del 95 %) del capital del préstamo. ^[8]

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