Plaza del Comercio

Plaza del Comercio
Plaza del Comercio en febrero de 2014
Ubicación dentro de Filadelfia
información general
Estado	Terminado
Tipo	Oficina
Ubicación	2001-2005 W. Market Street , Filadelfia , Pensilvania, EE. UU.
Coordenadas	39°57′15″N 75°10′27″O / 39,9541°N 75,1741°W / 39,9541; -75.1741
La construcción comenzó	1985 / 1990
Terminado	Renovado en 2013
Apertura	1987 / 1992
Costo	331,8 millones de dólares
Dueño	Fideicomiso inmobiliario Brandywine (NYSE: BDN)
Gestión	Fideicomiso inmobiliario Brandywine (NYSE: BDN)
Altura
Techo	565 pies (172 m)
Detalles técnicos
Recuento de pisos	41
Superficie del piso	2.200.000 pies cuadrados (200.000 m2 )
Diseño y construcción
Arquitecto(s)	IM Pei & Asociados
Revelador	Maguire Thomas se asocia con IBM
Ingeniero	Ingenieros CBM Inc.
Contratista principal	Construcción Turner

Commerce Square es un complejo de edificios de oficinas de gran altura de clase A en el centro de la ciudad de Pensilvania . Commerce Square consta de One y Two Commerce Square, dos torres de oficinas idénticas de 41 pisos y 565 pies (172 m) de altura que rodean un patio pavimentado de 30.000 pies cuadrados (2.800 m ² ).

Arquitectónicamente, las torres revestidas de granito presentan retranqueos en los lados norte y sur del edificio y están rematadas con un par de diamantes de piedra con cuadrados recortados en el centro. Las torres se construyeron como parte de un auge de la construcción de oficinas que Filadelfia estaba experimentando en West Market Street a fines de la década de 1980. Diseñadas por IM Pei & Partners (ahora llamado Pei Cobb Freed & Partners ), las torres fueron desarrolladas en una empresa conjunta entre Maguire Thomas Partners e IBM .

IBM alquiló más de la mitad de One Commerce Square para la sede de la empresa en la región del Atlántico Medio . La construcción de la primera fase, que incluía One Commerce Square, la plaza y el espacio comercial, comenzó en 1985 y se completó en 1987. La segunda fase del proyecto, Two Commerce Square, no comenzó hasta que se consiguió un inquilino principal para el edificio en 1990. Consolidated Rail Corporation (Conrail) aceptó ser el inquilino principal de Two Commerce Square y convertir el rascacielos en su sede corporativa después de una búsqueda de dos años de espacio de oficinas en la región. Two Commerce Square puso fin al auge de la construcción de rascacielos de la década de 1980 cuando se completó en 1992. No se construyó ningún otro rascacielos de oficinas en Filadelfia hasta que Brandywine Realty Trust (NYSE: BDN) construyó el Cira Centre en 2005.

En la década de 1990, los principales inquilinos de Commerce Square redujeron drásticamente su presencia en las torres. IBM trasladó algunas de sus operaciones fuera de Filadelfia a principios de la década de 1990, y Conrail fue adquirida por Norfolk Southern Railway y CSX Transportation más tarde en la década. Casi todas las operaciones de Conrail se trasladaron fuera de Filadelfia en la década de 2000. Commerce Square fue elogiado principalmente por su diseño de dos torres que rodean una plaza. El reconocido urbanista de Filadelfia Edmund N. Bacon elogió Commerce Square y su plaza diciendo que "demostrará ser uno de los mejores proyectos comerciales que se construirán en este siglo".

Commerce Square fue parte de un auge de la construcción de oficinas que tuvo lugar a fines de la década de 1980 en Filadelfia , Pensilvania . Durante el auge, se construyeron numerosos rascacielos en el vecindario de West Market Street en Center City . ^[1] El desarrollo de Commerce Square de US$300 millones fue dirigido por Robert F. Maguire III, socio codirector de Maguire Thomas Partners de Los Ángeles. Para que su proyecto avanzara, Maguire contrató a la firma de arquitectura IM Pei & Partners (ahora llamada Pei Cobb Freed & Partners ) para diseñar el complejo. Usando un diseño de una firma de arquitectura líder como incentivo, Maguire se acercó a IBM , una compañía con la que había tenido asociaciones en el pasado.

A principios de noviembre de 1984, después de las negociaciones con Maguire, IBM acordó ser un socio conjunto en el desarrollo. IBM también acordó servir como inquilino principal de One Commerce Square, ocupando aproximadamente la mitad del edificio como su sede para la región del Atlántico Medio . Commerce Square se dividiría en dos edificios, One Commerce Square se construiría primero, y la segunda torre, Two Commerce Square, se construiría más tarde una vez que se asegurara un inquilino principal. Los planes para Commerce Square se anunciaron oficialmente el 16 de noviembre de 1984 en una conferencia de prensa celebrada por Maguire e IBM en el Bellevue-Stratford Hotel . La primera fase del proyecto incluía One Commerce Square, espacio comercial y de restaurantes, una plaza y un estacionamiento subterráneo. La construcción comenzó con la primera fase el 10 de junio de 1985. ^{[2] [3] [4]} One Commerce Square se coronó con una ceremonia el 6 de junio de 1986, ^[5] y el rascacielos se inauguró oficialmente el 23 de octubre de 1987. ^[6]

En 1987, la Consolidated Rail Corporation (Conrail) indicó que quería consolidar sus oficinas repartidas por Filadelfia en un solo edificio de oficinas. En mayo de 1988, Conrail solicitó propuestas a los desarrolladores para un edificio que albergara su sede corporativa . ^[7] El 30 de marzo de 1990, después de ser solicitado por numerosos desarrolladores en Filadelfia y sus suburbios, Conrail anunció que alquilaría 27 pisos de Two Commerce Square. ^[8] Con un inquilino principal asegurado, la construcción de la torre idéntica comenzó en julio de 1990. ^[9] Two Commerce Square se completó en julio de 1992 y Conrail comenzó a mudar a aproximadamente 3000 empleados en septiembre de ese año. ^{[10] [11]} Two Commerce Square marcó el final del auge de los rascacielos de la década de 1980, siendo el último rascacielos de oficinas que se construyó en Filadelfia hasta el Cira Centre en 2005. ^[12]

Después del auge de los edificios de oficinas en los años 1980, en los años 1990 hubo un exceso de oficinas que resultó en numerosas vacantes y reducciones en las tasas de arrendamiento en todo el centro de la ciudad. En 1993, IBM, con dificultades financieras, estaba reduciendo su fuerza laboral y consolidando sus operaciones en todo el país, y sus planes incluían trasladar a algunos de sus empleados locales fuera de la ciudad. Aunque IBM había ocupado inicialmente casi la mitad de One Commerce Square, en 1993 estaba utilizando solo una quinta parte del edificio. ^{[13] [14]} En 1996, Maguire Thomas Partners se separó, dejando la propiedad de Commerce Square solo a Thomas Properties Group Inc. Después de la división, Thomas Properties renegoció la financiación hipotecaria de las torres de Commerce Square. Thomas Properties Group renegoció con éxito la deuda de Two Commerce Square con Bank of America , pero no pudo renegociar la deuda con el principal titular de la hipoteca de One Commerce Square, Mitsubishi Trust and Banking Corporation . Para romper el punto muerto, Philadelphia Plaza Associates solicitó protección por bancarrota del Capítulo 11 . Thomas Properties Group era entonces la empresa matriz de Philadelphia Plaza Associates, propietaria de Commerce Square. ^[15]

Philadelphia Plaza Associates salió de la reorganización por bancarrota a principios de 1998, pero la empresa todavía tenía preocupaciones sobre cómo llenar el espacio que pronto dejaría libre Conrail. En octubre de 1996, Norfolk Southern Railway y CSX Transportation compraron Conrail . La fusión se concluyó en mayo de 1998 y las antiguas oficinas y empleados de Conrail comenzaron a ser trasladados fuera del edificio. En el acuerdo de fusión, CSX Transportation absorbió el contrato de arrendamiento de 15 años de Conrail. CSX fue responsable de pagar el arrendamiento, pero los 728.000 pies cuadrados (68.000 m ² ) de espacio fueron subarrendados, compensando el costo. Entre 1999 y 2000, cuando las oficinas de Conrail fueron eliminadas gradualmente de Two Commerce Square, Thomas Properties llenó el espacio recién desocupado con nuevos inquilinos. ^{[16] [17]}

Ubicado en West Market Street en el centro de Filadelfia , Commerce Square consta de dos torres de oficinas gemelas de 41 pisos ^{[nb 1] 565 pies (172 m) diseñadas por Henry N. Cobb y Douglas Gardner de IM Pei & Partners. Commerce Square cubre una cuadra entera, entre las calles 20 y 21 y Market Street y} John F. Kennedy Boulevard . ^{[10] [19] [20]} Commerce Square contiene 2,200,000 pies cuadrados (200,000 m ² ), que incluyen 1,850,000 pies cuadrados (170,000 m ² ) de espacio de oficina, 92,000 pies cuadrados (8,500 m ² ) de vestíbulo y un estacionamiento de 175,000 pies cuadrados (16,000 m ² ) con capacidad para 625 automóviles. Los rascacielos revestidos de granito gris pálido presentan retranqueos en los lados norte y sur del edificio, con los pisos inferiores conteniendo 33.000 pies cuadrados (3.100 m ² ) y los pisos superiores 15.000 pies cuadrados (1.400 m ² ). ^[10] Los pisos cuentan con una gran cantidad de espacio en el piso, un diseño influenciado por las necesidades de IBM en la década de 1980. ^[21] Las dos torres están rematadas con un par de diamantes de piedra en pie con cuadrados recortados en el centro. ^[22]

Las torres están separadas por un patio pavimentado de 30.000 pies cuadrados (2.800 m ^{2 ). [10]} Mesas y sillas están dispuestas alrededor de una gran fuente circular de granito rosa en el centro de la plaza. ^{[6] [23]} La plaza fue diseñada por Laurie Olin de Hanna/Olin Ltd. ^{[10] [24]} Impresionada por la plaza de Commerce Square, la comisión de planificación de la ciudad de Filadelfia incluyó influencias del complejo en un nuevo código de construcción que rige los espacios abiertos. ^[25]

Commerce Square fue elogiada por su diseño de dos torres que rodean una plaza. El Philadelphia Inquirer dijo: "Su aspecto más positivo es que evita los clichés de los desarrolladores de atrios y centros comerciales y crea un verdadero lugar urbano. Expresa una gran confianza en Filadelfia y, lo que es aún más importante, en la idea general de vivir en las ciudades". ^{[26] El reconocido} urbanista de Filadelfia Edmund N. Bacon elogió a Commerce Square y su plaza diciendo: "La sensibilidad [de Olin] por el diseño urbano se demuestra hermosamente en su diseño para el nivel del vestíbulo, incluido el espléndido jardín, de Commerce Square en las calles 20 y Market, que creo que resultará ser uno de los mejores proyectos comerciales que se construirán en este siglo". ^[24]

El inquilino principal de One Commerce Square es IBM, que se mudó al rascacielos cuando abrió en 1987. IBM inicialmente ocupó casi la mitad de One Commerce Square, pero en las décadas posteriores, la consolidación ha reducido la presencia de la compañía en el edificio. ^[13] Otros inquilinos en One Commerce Square incluyen Ernst & Young LLP , Stradley Ronon Stevens & Young LLP, The Pew Charitable Trusts , Fiserv Securities Inc., Thorp Reed & Armstrong LLP y Delaware Investments , que también alquila espacio de oficina en Two Commerce Square. ^{[27] [28] [29]}

Cuando Two Commerce Square abrió en 1992, la Consolidated Rail Corporation convirtió 728.000 pies cuadrados (68.000 m2 ⁾ de la torre en su sede corporativa. Desde que fueron adquiridas por Norfolk Southern y CSX Transportation, Conrail y CSX ahora comparten alrededor de 5.000 pies cuadrados (460 m2 ⁾ en la torre. Hoy Two Commerce Square se ha convertido en un centro de firmas de contabilidad y consultoría , la más grande de las cuales es PricewaterhouseCoopers , que ocupa 215.000 pies cuadrados (20.000 m2 ⁾ . Ocupando la torre desde su apertura en 1992, la firma de servicios profesionales Ernst & Young LLP alquiló 115.000 pies cuadrados (11.000 m ² ) de la torre hasta mudarse a One Commerce Square a principios de 2012. ^[30] Otras firmas relacionadas incluyen Delaware Investments que alquila 125.000 pies cuadrados (12.000 m ² ) y Grant Thornton LLP . Otros inquilinos también llenan la torre, estos incluyen Leaf Financial Corporation, que alquila los pisos 14 y 15; Reliance Standard Life Insurance Co., que alquila 130.000 pies cuadrados (12.000 m ² ); y la firma de ingeniería McCormick Taylor, que ocupa 60.000 pies cuadrados (5.600 m ² ). ^{[17] [31]} En 2010, la empresa multimedia Wolters Kluwer se mudó a 75.000 pies cuadrados (7.000 m ² ) en el tercer y cuarto piso, elevando la ocupación de Two Commerce Square al 91 por ciento. ^[32]

• Lista de los edificios más altos de Filadelfia

• Pei Cobb Freed y socios