Multipropiedad

Un tiempo compartido (a veces llamado propiedad vacacional o club vacacional ) es una propiedad con una forma dividida de propiedad o derechos de uso. Estas propiedades son típicamente unidades de condominios en complejos turísticos , en las que varias partes tienen derechos de uso de la propiedad, y a cada propietario del mismo alojamiento se le asigna su período de tiempo. Las unidades pueden venderse como propiedad parcial, arrendamiento o "derecho de uso", en cuyo caso el último no tiene derecho a la propiedad de la propiedad. La propiedad de los programas de tiempo compartido es variada y ha ido cambiando a lo largo de las décadas.

El término "tiempo compartido" fue acuñado en el Reino Unido a principios de la década de 1960, ampliando un sistema de vacaciones que se hizo popular después de la Segunda Guerra Mundial . ^[1] El uso compartido de casas de vacaciones, también conocido como compartir casas de vacaciones, involucraba a cuatro familias europeas que compraban una casa de vacaciones en conjunto, cada una con uso exclusivo de la propiedad durante una de las cuatro estaciones. Rotaban las temporadas cada año, por lo que cada familia disfrutaba de las temporadas altas por igual. Este concepto fue utilizado principalmente por familias relacionadas porque la propiedad conjunta requiere confianza y no había un administrador de la propiedad involucrado. Sin embargo, no muchas familias vacacionan durante una temporada completa a la vez; por lo que las propiedades compartidas de casas de vacaciones a menudo estaban vacías durante largos períodos.

Las empresas británicas decidieron ir un paso más allá y dividir las habitaciones de los complejos turísticos en 1/50 de la propiedad, disponer de dos semanas al año para reparaciones y mejoras y cobrar una cuota de mantenimiento a cada propietario. En Europa, el tiempo compartido tardó casi una década en convertirse en un negocio exitoso y bien gestionado.

El primer negocio de tiempo compartido en los Estados Unidos fue iniciado en 1974 por Caribbean International Corporation (CIC), con sede en Fort Lauderdale, Florida . Ofrecía lo que llamó una licencia vacacional de 25 años en lugar de propiedad. La empresa era propietaria de otros dos complejos turísticos con los que el titular de la licencia vacacional podía alternar sus semanas de vacaciones: uno en St. Croix y otro en St. Thomas ; ambos en las Islas Vírgenes de los Estados Unidos . Las propiedades de las Islas Vírgenes comenzaron sus ventas de tiempo compartido en 1973.

El contrato era simple y directo: la empresa, CIC, se comprometía a mantener y proporcionar el tipo de alojamiento especificado (un estudio, una unidad de un dormitorio o dos dormitorios) para su uso por el "titular de la licencia" durante un período de 25 años (de 1974 a 1999, por ejemplo) en la temporada especificada y el número de semanas acordados, con sólo dos cargos adicionales: una tarifa diaria de 15 dólares (por noche), congelada a ese precio durante la vigencia del contrato, y una tarifa de cambio de 25 dólares, si el titular de la licencia decidía utilizar su tiempo en uno de los otros complejos turísticos. El contrato se basaba en el hecho de que el costo de la licencia y la pequeña tarifa diaria, en comparación con el aumento proyectado en el costo de las tarifas de hotel durante 25 años a más de 100 dólares por noche, ahorrarían al titular de la licencia muchos dólares de vacaciones durante la vigencia del acuerdo de licencia. Entre 1974 y 1999, en Estados Unidos, la inflación elevó el costo actual de la dieta a 52 dólares, lo que validó la hipótesis de ahorro de costos. El propietario de la licencia podía alquilar o regalar su semana en cualquier año en particular. La única condición era que la dieta de 15 dólares debía pagarse todos los años, independientemente de si la unidad estaba ocupada o no. Esta "cuota anual obligatoria" se convertiría en la raíz de lo que hoy se conoce como "cuota de mantenimiento", una vez que el Departamento de Bienes Raíces de Florida se involucrara en la regulación de los tiempos compartidos.

El concepto de multipropiedad en los Estados Unidos llamó la atención de muchos empresarios debido a las enormes ganancias que se obtenían vendiendo la misma habitación 52 veces a 52 propietarios diferentes a un precio promedio en 1974-1976 de $3,500.00 por semana. Poco después, la Comisión de Bienes Raíces de Florida intervino, promulgando una ley para regular las multipropiedades en Florida y convertirlas en transacciones de propiedad absoluta . Esto significó que, además del precio de la semana de vacaciones del propietario, se debía iniciar una tarifa de mantenimiento y una asociación de propietarios . Esta propiedad absoluta también generó empresas de intercambio de ubicaciones de multipropiedad, como Interval International y RCI , por lo que los propietarios de una zona determinada podían intercambiar su semana con propietarios de otras zonas.

Las cancelaciones o rescisiones de contratos de tiempo compartido siguen siendo los mayores problemas de la industria hasta la fecha; ^{[ cita requerida ]} la dificultad ha sido tema de comedia en el entretenimiento popular.

El sector está regulado en todos los países en los que se encuentran los complejos turísticos. En Europa, está regulado por la legislación europea y nacional. ^[2] En 1994, las Comunidades Europeas adoptaron la "Directiva Europea 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo relativa a la protección de los adquirentes respecto de determinados aspectos de los contratos relacionados con la adquisición del derecho de uso de bienes inmuebles en régimen de tiempo compartido", que fue objeto de una reciente revisión, ^[3] y dio lugar a la adopción, el 14 de enero de 2009, de la Directiva Europea 2008/122/CE. ^[4]

El 17 de mayo de 2010, la Secretaría de Economía de México , a través de la Dirección General de Normas, estableció nuevas normas y requisitos para los desarrolladores de servicios de tiempo compartido. Las nuevas normas se encuentran delineadas en la Norma Oficial Mexicana (NOM), que consiste en una serie de normas y reglamentos oficiales aplicables a diversas actividades en México. Las siguientes instituciones estuvieron involucradas durante la nueva normalización:

• Asociación Mexicana de Desarrollo Turístico (AMDETUR) ^[5]
• Fondo Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR) ^[6]
• Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) ^[7]
• Ministerio de Economía (SE)
• Secretaría de Turismo (SECTUR) ^[8]

La NOM se denomina oficialmente: “NOM-029-SCFI-2010, Prácticas comerciales y requisitos de información para la prestación del servicio de tiempo compartido”. Establece las siguientes normas:

• A las empresas de marketing no se les permite ofrecer regalos ni solicitar ofertas a posibles propietarios de tiempo compartido sin especificar claramente el propósito real de la oferta. ^[9]
• Los requisitos para cancelar un contrato de tiempo compartido deben ser más prácticos y menos onerosos.
• NOM reconoce los derechos de privacidad de los consumidores de tiempo compartido. Está estrictamente prohibido que el proveedor de tiempo compartido disponga de la información personal del consumidor sin consentimiento por escrito.
• Las promesas verbales deben estar escritas y establecidas en el contrato de tiempo compartido original.
• El proveedor de tiempo compartido debe cumplir con todas las obligaciones escritas en el contrato de tiempo compartido, así como con las reglas internas del complejo de tiempo compartido.
• Los cargos que se pretenden hacer al consumidor deben estar definidos de forma clara y sencilla en los formularios de solicitud de tiempo compartido, incluyendo el costo de membresía y todos los cargos extras (cuotas de mantenimiento/cuotas del club de intercambio).

Para que la nueva normativa sea aplicable a cualquier persona o entidad que preste servicios de tiempo compartido, se amplió y aclaró sustancialmente la definición de prestador de servicios de tiempo compartido. Si el prestador de servicios de tiempo compartido no sigue las reglas decretadas en la NOM, las consecuencias pueden ser cuantiosas, e incluir sanciones económicas que pueden ir desde los 50 hasta los 200 mil dólares.

Los propietarios pueden: ^{[ cita requerida ]}

• Utilice su tiempo de uso
• Alquilar su propio uso
• Dáselo como regalo
• Donarlo a una organización benéfica (si la organización benéfica decide aceptar la carga de los pagos de mantenimiento asociados)
• Intercambio interno dentro del mismo resort o grupo de resorts
• Intercambio externo en miles de otros resorts
• Véndalo a través de publicidad tradicional o en línea, o utilizando un corredor autorizado. Los contratos de tiempo compartido permiten la transferencia a través de la venta, pero rara vez se lleva a cabo. Según la Directiva de la UE, los productos de propiedad vacacional a largo plazo en la UE, que incluyen semanas fijas de tiempo compartido, puntos y propiedades fraccionadas, no se pueden vender como activos revendibles.

Recientemente, con la mayoría de los sistemas de puntos, los propietarios pueden optar por: ^{[ cita requerida ]}

• Asignar su tiempo de uso al sistema de puntos para canjearlo por boletos de avión, hoteles, paquetes de viaje, cruceros, entradas a parques de atracciones
• En lugar de alquilar todo su tiempo de uso real, alquilan parte de sus puntos sin obtener realmente ningún tiempo de uso y utilizan el resto de los puntos.
• Alquile más puntos de la entidad de intercambio interna o de otro propietario para obtener una unidad más grande, más tiempo de vacaciones o una mejor ubicación.
• Guardar o mover puntos de un año a otro

Sin embargo, algunos desarrolladores pueden limitar cuáles de estas opciones están disponibles en sus respectivas propiedades.

Los propietarios pueden optar por quedarse en su complejo durante el período prescrito, que varía según la naturaleza de su propiedad. En muchos complejos, pueden alquilar su semana o regalarla a amigos y familiares.

La idea de que los propietarios intercambien sus semanas, ya sea de forma independiente o a través de agencias de intercambio, es la base para atraer a las masas a la compra de un tiempo compartido. ^[10] Las dos más grandes (mencionadas a menudo en los medios) son RCI e Interval International (II), que juntas tienen más de 7000 complejos turísticos. Tienen programas de afiliación a complejos turísticos y los miembros solo pueden intercambiar semanas con complejos turísticos afiliados. Lo más común es que un complejo turístico esté afiliado solo a una de las agencias de intercambio más grandes, aunque no es raro que haya complejos turísticos con afiliación dual. El complejo turístico de tiempo compartido que se compra determina cuál de las empresas de intercambio se puede utilizar para realizar los intercambios. RCI y II cobran una cuota de membresía anual y cuotas adicionales cuando encuentran un intercambio para un miembro solicitante, y prohíben a los miembros alquilar semanas por las que ya han intercambiado semanas.

Los propietarios también pueden intercambiar sus semanas o puntos a través de empresas de intercambio independientes. Los propietarios pueden realizar el intercambio sin necesidad de que el complejo turístico tenga un acuerdo de afiliación formal con las empresas, si el complejo turístico del que es propietario acepta dichos acuerdos en el contrato original.

Debido a la promesa de intercambio, los tiempos compartidos a menudo se venden independientemente de la ubicación del complejo turístico escriturado. Lo que no se suele revelar es la diferencia en el poder de intercambio según la ubicación y la temporada del propietario. Si un complejo turístico está en una región de vacaciones privilegiada, se intercambiará muy bien dependiendo de la temporada y la semana que se le asigne a la unidad en particular que intenta hacer un intercambio. Sin embargo, los tiempos compartidos en ubicaciones muy deseables y franjas horarias de temporada alta son los más caros del mundo, sujetos a la demanda típica de cualquier área de vacaciones con mucho tráfico. Una persona que posee un tiempo compartido en la comunidad desértica estadounidense de Palm Springs, California , a mediados de julio o agosto tendrá una capacidad mucho menor para intercambiar tiempo, porque menos personas vienen a un complejo turístico en un momento en que las temperaturas superan los 110 °F (43 °C).

Una diferencia importante entre los tipos de propiedad vacacional es entre los contratos escriturados y los contratos de derecho de uso.

En los contratos escriturados, el uso del complejo turístico suele dividirse en partes semanales y se vende como propiedad inmobiliaria mediante una propiedad fraccionada. Como ocurre con cualquier otro inmueble, el propietario puede hacer lo que desee: utilizar la semana, alquilarla, regalarla, dejarla a los herederos o venderla a otro posible comprador. El propietario también es responsable de una parte igual de los impuestos inmobiliarios, que normalmente se recaudan con las cuotas de mantenimiento del condominio. El propietario puede deducir potencialmente algunos gastos relacionados con la propiedad, como los impuestos inmobiliarios, de la renta imponible . ^[11]

La propiedad escriturada puede ser tan compleja como la propiedad absoluta, ya que la estructura de las escrituras varía según las leyes de propiedad locales. Las escrituras de arrendamiento son comunes y ofrecen la propiedad por un período fijo de tiempo después del cual la propiedad vuelve al propietario absoluto . Ocasionalmente, las escrituras de arrendamiento se ofrecen a perpetuidad, sin embargo, muchas escrituras no transfieren la propiedad del terreno, sino solo del apartamento o unidad (vivienda) del alojamiento.

En los contratos de derecho de uso , el comprador tiene derecho a utilizar la propiedad de acuerdo con el contrato, pero en algún momento el contrato termina y todos los derechos vuelven al propietario de la propiedad. Por lo tanto, un contrato de derecho de uso otorga el derecho a utilizar el complejo turístico durante un número específico de años. En muchos países existen límites severos a la propiedad extranjera; por lo tanto, este es un método común para desarrollar complejos turísticos en países como México . Se debe tener cuidado con esta forma de propiedad, ya que el derecho de uso a menudo toma la forma de una membresía del club o el derecho a utilizar el sistema de reservas, donde el sistema de reservas es propiedad de una empresa que no está bajo el control de los propietarios. El derecho de uso puede perderse con la desaparición de la empresa controladora , porque un contrato de derecho de uso del comprador generalmente solo es válido con el propietario actual, y si ese propietario vende la propiedad, el arrendatario podría no tener suerte dependiendo de la estructura del contrato y/o las leyes actuales en lugares extranjeros.

La unidad de venta que antes era común era una semana fija; el complejo turístico tendrá un calendario que enumera las semanas, comenzando aproximadamente con la primera semana del calendario del año. Un propietario puede tener una escritura para usar una unidad durante una sola semana específica; por ejemplo, la semana 51 generalmente incluye la Navidad . Una persona que sea propietaria de la semana 26 en un complejo turístico puede usar solo esa semana cada año.

En ocasiones, las unidades se venden como semanas flotantes, en las que un contrato especifica el número de semanas que posee cada propietario y de cuáles puede elegir el propietario para su estancia. Un ejemplo de esto puede ser una semana flotante de verano, en la que el propietario puede elegir cualquier semana durante el verano. En tal situación, es probable que haya mayor competencia durante las semanas en que hay días festivos, mientras que es probable que haya menos competencia cuando las escuelas aún están en sesión. Algunos contratos flotantes excluyen los días festivos principales, por lo que pueden venderse como semanas fijas.

Algunas se venden como semanas rotativas, comúnmente llamadas semanas flexibles . En un intento de darles a todos los propietarios la oportunidad de tener las mejores semanas, las semanas se rotan hacia adelante o hacia atrás a lo largo del calendario, por lo que en el año 1 el propietario puede tener uso de la semana 25, luego de la semana 26 en el año 2 y luego de la semana 27 en el año 3. Este método le da a cada propietario una oportunidad justa de tener las mejores semanas, pero a diferencia de su nombre, no es flexible.

En 1991, Disney Vacation Club (DVC) desarrolló una variante de tiempo compartido basado en bienes raíces que combina características de tiempo compartido escriturado con ofertas de derecho de uso. Los compradores de intereses de tiempo compartido de DVC, a quienes DVC llama miembros , reciben una escritura que transfiere un interés de propiedad inmobiliaria indiviso en una unidad de tiempo compartido. El interés de propiedad de cada miembro de DVC está acompañado por una asignación anual de puntos de vacaciones en proporción al tamaño del interés de propiedad. El sistema de puntos de vacaciones de DVC se comercializa como altamente flexible y puede usarse en diferentes incrementos para estadías de vacaciones en complejos turísticos de DVC en una variedad de alojamientos, desde estudios hasta villas de tres habitaciones. Los puntos de vacaciones de DVC se pueden canjear por vacaciones en todo el mundo en complejos turísticos que no sean de Disney, o pueden acumularse o tomarse prestados de años futuros.

La estructura de puntos vacacionales/de escritura de DVC, que se ha utilizado en todos sus complejos de tiempo compartido, ha sido adoptada por otros grandes desarrolladores de tiempo compartido, entre ellos Hilton Grand Vacations Company , Marriott Vacation Club , Holiday Inn Club Vacations, Hyatt Residence Club y Accor en Francia.

Los programas de puntos basados ​​en complejos turísticos también se venden como escriturados y como derecho de uso. Los programas de puntos otorgan anualmente al propietario una cantidad de puntos igual al nivel de propiedad. El propietario de un programa de puntos puede luego utilizar estos puntos para organizar viajes dentro del grupo de complejos turísticos. Muchos programas de puntos están afiliados a grandes grupos de complejos turísticos que ofrecen una gran selección de opciones de destino. Muchos programas de puntos de complejos turísticos brindan flexibilidad con respecto a la estadía tradicional de una semana. Los miembros del programa de puntos de complejos turísticos, como WorldMark by Wyndham y Diamond Resorts International , pueden solicitar de todo el inventario disponible del grupo de complejos turísticos.

Un miembro del programa de puntos puede solicitar a menudo semanas fraccionadas, así como estancias de semanas completas o múltiples. La cantidad de puntos necesarios para alojarse en el complejo turístico en cuestión variará según una tabla de puntos. La tabla de puntos tendrá en cuenta factores como:

• Popularidad del complejo
• Tamaño de los alojamientos
• Número de noches
• Conveniencia de la temporada

Las propiedades de tiempo compartido suelen ser alojamientos de estilo apartamento que varían en tamaño desde unidades tipo estudio (con espacio para dos) hasta unidades de tres y cuatro habitaciones. Estas unidades más grandes suelen poder alojar cómodamente a familias numerosas. Las unidades normalmente incluyen cocinas totalmente equipadas con zona de comedor, lavavajillas , televisores , reproductores de DVD , etc. No es raro tener lavadoras y secadoras en la unidad o accesibles en la propiedad del complejo turístico. El área de la cocina y las comodidades reflejarán el tamaño de la unidad en cuestión.

Las unidades suelen estar ordenadas por la cantidad de personas que pueden alojarse en la unidad y la cantidad de personas que pueden alojarse en forma privada. Tradicionalmente, pero no exclusivamente:

• Capacidad para 2/2 personas, normalmente sería un apartamento de un dormitorio o un estudio.
• Capacidad para 6/4 personas, normalmente sería un apartamento de dos habitaciones con un sofá cama.

Los tiempos compartidos se venden en todo el mundo y cada lugar tiene sus propias descripciones únicas.

Por lo general, dormir en privado se refiere a la cantidad de huéspedes que no tendrán que pasar por el área de dormir de otro huésped para usar el baño . Los complejos turísticos de tiempo compartido tienden a ser estrictos con la cantidad de huéspedes permitidos por unidad.

El tamaño de la unidad afecta el costo y la demanda en cualquier resort. No ocurre lo mismo si se comparan resorts en diferentes ubicaciones. Una unidad de un dormitorio en una ubicación deseable puede ser más cara y tener mayor demanda que un alojamiento de dos dormitorios en un resort con menos demanda. Un ejemplo de esto puede ser una unidad de un dormitorio en un resort de playa deseable en comparación con una unidad de dos dormitorios en un resort ubicado tierra adentro de la misma playa.

El personal de ventas de tiempo compartido a menudo ofrece incentivos, que incluyen habitaciones de hotel gratuitas o con grandes descuentos, entradas y regalos, para que el posible comprador realice un recorrido por la propiedad. ^[12]

Los posibles compradores (o "clientes potenciales") se sientan en una sala de recepción con muchas mesas y sillas para acomodar a las familias. Se les asigna un guía turístico, que puede ser un agente inmobiliario autorizado. Los procedimientos varían de un lugar a otro. Después de un período de calentamiento y un café o un refrigerio, un orador en el podio da la bienvenida a los posibles compradores al complejo turístico y muestra un video promocional .

A continuación, se invita a los posibles compradores a realizar un recorrido por la propiedad. Según el inventario disponible del complejo, el recorrido incluirá un alojamiento que el guía turístico o el agente considere que se adaptará mejor a las necesidades de la familia del posible comprador. Después del recorrido, el grupo regresa a la sala de recepción para una presentación de ventas verbal. Durante la presentación, se les entrega el libro de intercambio del complejo de RCI , Interval International o cualquier empresa de intercambio asociada con esa propiedad en particular. Se les pregunta a los posibles compradores sobre los lugares que les gustaría visitar si fueran propietarios de tiempo compartido. El resto de la presentación está diseñada en torno a las respuestas que los posibles compradores dan a esa pregunta. ^{[ cita requerida ]}

Si el guía turístico tiene licencia, se le indica al cliente potencial el precio de venta al público de la unidad en particular que mejor se adapte a las necesidades del posible comprador. Si el guía turístico no es un agente con licencia, un agente con licencia interviene para presentar el precio. Si el cliente potencial responde "no" o "me gustaría pensarlo", se le dará un nuevo incentivo para comprar. Este incentivo generalmente será un precio con descuento que solo es "válido hoy" (lo cual no es cierto). Si nuevamente la respuesta es "no" o "me gustaría pensarlo", el agente de ventas le pide al cliente potencial que hable con uno de los gerentes antes de que se vaya. ^[13]

Es posible que un gerente de ventas, un subgerente o un director de proyectos sean llamados a la mesa para que les ofrezcan un incentivo, generalmente en forma de una unidad más pequeña y menos costosa, o una unidad entregada como parte de pago a otro propietario. Una táctica común de los incentivos de compra consiste en afirmar que un precio más bajo es exclusivo para un comprador específico. Si un incentivo no mueve a un cliente potencial a comprar, pronto aparecerá otro, hasta que el cliente potencial haya comprado, haya convencido al equipo de ventas de que no está interesado o se haya ido por su cuenta. ^[14]

Las ventas de tiempo compartido suelen ser muy exigentes y se realizan con rapidez. Algunas personas firman un contrato y luego desean cancelarlo poco tiempo después.

La Comisión Federal de Comercio de los Estados Unidos exige un "período de reflexión" que permite a las personas cancelar algunos tipos de compras sin penalización en un plazo de tres días. ^[15] Además, casi todos los estados de los Estados Unidos tienen leyes que rigen específicamente la cancelación de contratos de tiempo compartido. En Florida , un nuevo propietario de tiempo compartido puede cancelar la compra en un plazo de diez días. ^[16] La ley difiere según la jurisdicción en cuanto a si los compradores de otros estados están sujetos al período de rescisión de su estado de residencia o al período de rescisión del estado donde se realizó la compra de tiempo compartido.

Otra práctica común es hacer que el posible comprador firme una “renuncia a la cancelación”, utilizándola como excusa para reducir el precio del tiempo compartido a cambio de que el comprador renuncie a sus derechos de cancelación (o pague una penalidad, como perder el 10% del precio de compra, si se cancela la venta). Sin embargo, dicha renuncia no es legalmente ejecutable en ningún lugar de México o Estados Unidos. ^[17]

Hay empresas que se especializan en la cancelación de tiempo compartido, aunque algunas empresas de cancelación son sospechosas de fraude. ^{[18] [19]}

El valor de reventa de una unidad de tiempo compartido varía entre los sistemas de tiempo compartido y las propiedades. Si bien es posible que ciertas unidades en ciertos sistemas de tiempo compartido se aprecien en valor con el tiempo, este es un evento bastante raro. La mayoría de las propiedades en la mayoría de los sistemas de tiempo compartido valen una fracción del precio original después de la compra y, a menudo, no tienen ningún valor.

Las escrituras con restricciones severas para la reventa generalmente se otorgan de forma gratuita. Por ejemplo, tras la reventa de la mayoría de las propiedades de Holiday Inn Club Vacations, el nuevo propietario ya no puede utilizar el valor de puntos asignado para realizar reservas en ningún complejo turístico de HICV. Están limitadas únicamente a su complejo turístico de origen y el período de reserva es más corto.

Las escrituras sin restricciones de reventa pueden tener algún valor de reventa, dependiendo de la ubicación, la temporada, el tamaño de la unidad o el valor de los puntos asignados. Por ejemplo, las unidades grandes en centros turísticos de montaña durante la temporada de esquí y las unidades tipo penthouse grandes en destinos populares tendrán algún valor de reventa. Del mismo modo, las unidades pequeñas en destinos saturados por tiempos compartidos, o con costosas tarifas de mantenimiento en comparación con el valor de los puntos ofrecidos en su respectivo sistema, no tendrán ningún valor de reventa.

• Vacaciones en Holiday Inn Club (excepto Gatlinburg, Lake Geneva y Myrtle Beach)
• Westgate Resorts (incluidas algunas escrituras administradas por HGV en Elara compradas a Westgate)

La mayoría de las empresas de tiempo compartido conservan el derecho de preferencia para la mayoría de sus propiedades. Si ese es el caso, cada propietario debe presentar su contrato de compraventa al desarrollador y solicitar una exención. El desarrollador puede decidir ejercer el derecho de preferencia para comprar la propiedad en cuestión, negándose así a venderla al comprador original. ^{[ cita requerida ]} Una transacción normalmente está exenta del derecho de preferencia si el comprador es un familiar directo.

Aunque las reventas se realizan a una fracción de los costos originales, los desarrolladores a menudo se muestran reacios a ejercer la ROFR. ^[20] Muchas escrituras codiciadas cambian de manos sin interrupción. Cuando un desarrollador ejerce la ROFR, se convierte en propietario y debe pagar las mismas tarifas de mantenimiento e impuestos a la propiedad a la asociación de propietarios del complejo turístico, por lo que debe mantener un equilibrio saludable entre el inventario listo para la venta y los costos de mantenimiento.

• Club de vacaciones Disney
• Hilton Grand Vacations Club (excluidos los vehículos pesados ​​del Flamingo y todos los complejos turísticos afiliados)
• Club de vacaciones Marriott

La Comisión Federal de Comercio de los Estados Unidos proporciona a los consumidores información sobre los precios de tiempo compartido y otra información relacionada. ^[21] También conocidos como Programas de Arrendamiento Universal (ULP), los tiempos compartidos se consideran valores ante la ley.

Muchos propietarios de tiempo compartido se quejan de que la tarifa de mantenimiento anual (que incluye los impuestos sobre la propiedad ) es demasiado alta. ^[22]

Los promotores de multipropiedad sostienen que, en comparación con las estancias en hoteles, se prevé que los precios a largo plazo sean más bajos para el propietario de una multipropiedad. Sin embargo, el huésped de un hotel no tiene que pagar una hipoteca de vacaciones mensual, ni un coste inicial, ni un calendario fijo, ni cuotas de mantenimiento, ni lugares de vacaciones preestablecidos. Muchos propietarios también se quejan de que el aumento del coste de las multipropiedades y las cuotas de mantenimiento e intercambio que las acompañan están aumentando más rápido que las tarifas de los hoteles en las mismas zonas. ^{[23] [24]}

La reputación de la industria se ha visto gravemente dañada por la comparación del vendedor de tiempo compartido con el vendedor de autos usados , debido a la presión de venta que se ejerce sobre el posible comprador para que "compre hoy". ^[25] "El precio con descuento que le he cotizado solo es válido si compra hoy", es el discurso estándar de la industria para cerrar la venta en la primera visita al complejo turístico. Muchos han abandonado un tour de tiempo compartido quejándose de estar agotados por el aluvión de vendedores con los que tuvieron que lidiar antes de finalmente salir del tour. El término "TO", o " turn over " man, fue acuñado en la industria de los terrenos y rápidamente evolucionó hacia la industria del tiempo compartido. Una vez que el guía turístico o vendedor original le da al posible comprador el discurso y el precio, se envía al "TO" para que baje el precio y asegure el pago inicial .

Salir de una propiedad de tiempo compartido sin la cooperación del desarrollador no es fácil y, a menudo, requiere la asistencia de un especialista. Este especialista puede ser un corredor que trabaja en ambos lados del mercado o un abogado que puede litigar el contrato. Si bien algunos especialistas en salidas de propiedades de tiempo compartido son legítimos, el negocio está plagado de estafadores que llaman en frío a los propietarios y les solicitan el pago por adelantado por servicios inexistentes. El comprador original de una propiedad de tiempo compartido generalmente sufre una pérdida sustancial cuando una propiedad de tiempo compartido se revende con éxito. ^{[26] [27]} En 2017, la policía española arrestó a 35 personas en relación con una operación fraudulenta de reventa de propiedades de tiempo compartido en la Costa del Sol que había obtenido una ganancia estimada en £11 millones de 500 víctimas. ^[28]

Wikivoyage tiene una guía de viajes sobre tiempos compartidos .

• Lista de empresas de tiempo compartido
• Lista de tipos de casas
• Resort con todo incluido
• Financiación fraccionada
• Donación de tiempo compartido
• Alquiler vacacional

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