Distritos históricos en Estados Unidos

Los distritos históricos de los Estados Unidos son distritos históricos designados que reconocen un grupo de edificios, recursos arqueológicos u otras propiedades como histórica o arquitectónicamente importantes. Los edificios, estructuras, objetos y sitios dentro de un distrito histórico normalmente se dividen en dos categorías: contribuyentes y no contribuyentes. Los distritos varían mucho en tamaño y composición: un distrito histórico puede comprender un vecindario entero con cientos de edificios o un área más pequeña con solo uno o unos pocos recursos.

Los distritos históricos pueden ser creados por los gobiernos federales, estatales o locales . A nivel federal, son designados por el Servicio de Parques Nacionales y listados en el Registro Nacional de Lugares Históricos ; esta es una designación en gran medida honoraria que no restringe lo que los propietarios pueden hacer con una propiedad. Los distritos históricos a nivel estatal generalmente no incluyen restricciones, aunque esto depende del estado. Sin embargo, los distritos históricos creados por municipios locales casi siempre protegen las propiedades históricas al regular las alteraciones, demoliciones o nuevas construcciones dentro del distrito.

Han surgido muchas críticas ^{[1] [2] [3] [4] [5] sobre los distritos históricos y el efecto que las leyes de zonificación protectora y de designación histórica tienen sobre la oferta de viviendas. [1]} Cuando una zona de una ciudad se designa como parte de un "distrito histórico", se restringe artificialmente el desarrollo de nuevas viviendas ^[2] y se limita permanentemente la oferta de nuevas viviendas ^[1] en la zona designada como "histórica". Los críticos de los distritos históricos sostienen que, si bien estos distritos pueden ofrecer un beneficio estético o visualmente agradable, aumentan la desigualdad al restringir el acceso a viviendas nuevas y asequibles para los inquilinos de clase baja y media y los posibles propietarios de viviendas. ^[6] Los defensores de la vivienda han argumentado que el proceso de designación histórica ha sido secuestrado en muchos lugares por los propietarios NIMBY para bloquear la vivienda. ^[7]

El primer distrito histórico de Estados Unidos se estableció en Charleston, Carolina del Sur , en 1931, antes de la designación del gobierno federal de Estados Unidos por más de tres décadas. ^[9] El gobierno de la ciudad de Charleston designó un "Distrito Antiguo e Histórico" por ordenanza local y creó una junta de revisión arquitectónica para supervisarlo. ^[9] Nueva Orleans siguió su ejemplo en 1937, estableciendo la Comisión Vieux Carré y autorizándola a actuar para mantener el carácter histórico del Barrio Francés de la ciudad . ^[9] Otras localidades retomaron el concepto, y la ciudad de Filadelfia promulgó su ordenanza de preservación histórica en 1955. ^[10]

La autoridad reguladora de las comisiones locales y los distritos históricos se ha mantenido consistentemente como un uso legítimo del poder de policía del gobierno, más notablemente en Penn Central Transportation Co. v. City of New York (1978). El caso de la Corte Suprema validó la protección de los recursos históricos como "un objetivo gubernamental completamente permisible". ^[11] En 1966, el gobierno federal creó el Registro Nacional de Lugares Históricos, poco después de que un informe de la Conferencia de Alcaldes de los Estados Unidos declarara que los estadounidenses sufrían de "desarraigo". ^[12] En la década de 1980, había miles de distritos históricos designados por el gobierno federal. Algunos estados, como Arizona, han aprobado referendos en defensa de los derechos de propiedad que han impedido que la propiedad privada sea designada como histórica sin el consentimiento del propietario o una compensación por la superposición histórica.

Los distritos históricos son generalmente dos tipos de propiedades, las que contribuyen y las que no contribuyen. ^[13] En términos generales, una propiedad que contribuye es cualquier propiedad, estructura u objeto que se suma a la integridad histórica o las cualidades arquitectónicas que hacen que un distrito histórico, catalogado a nivel local o federal, sea significativo. ^[14] Diferentes entidades, generalmente gubernamentales, tanto a nivel estatal como nacional en los Estados Unidos, tienen diferentes definiciones de propiedad que contribuye, pero todas conservan las mismas características básicas. ^{[14] [15]} En general, las propiedades que contribuyen son partes integrales del contexto y el carácter histórico de un distrito histórico. ^[16]

Además de los dos tipos de clasificación dentro de los distritos históricos, las propiedades incluidas en el Registro Nacional de Lugares Históricos se clasifican en cinco grandes categorías: edificio, estructura, sitio, distrito y objeto; cada una tiene una definición específica en relación con el Registro Nacional. Todas las categorías, excepto la del distrito homónimo, también se aplican a los distritos históricos incluidos en el Registro Nacional. ^[17]

La inclusión en el Registro Nacional de Lugares Históricos es un reconocimiento gubernamental de un distrito histórico. Sin embargo, el Registro es "un estatus honorario con algunos incentivos financieros federales". ^[18] El Registro Nacional de Lugares Históricos define un distrito histórico según la ley federal de los EE. UU. , revisada por última vez en 2004. ^[17] Según la definición del Registro, un distrito histórico es:

un área geográficamente definible, urbana o rural, que posee una concentración, conexión o continuidad significativa de sitios, edificios, estructuras u objetos unidos por eventos pasados ​​o estéticamente por un plan o desarrollo físico. Un distrito también puede comprender elementos individuales separados geográficamente pero vinculados por asociación o historia. ^[17]

Los distritos establecidos bajo las pautas federales de los EE. UU. generalmente comienzan el proceso de designación a través de una nominación al Registro Nacional de Lugares Históricos. El Registro Nacional es el reconocimiento oficial por parte del gobierno de los EE. UU. de los recursos culturales dignos de preservación. ^[20] Si bien la designación a través del Registro Nacional ofrece a un distrito o propiedad algunas protecciones, es solo en los casos en que la acción amenazante involucra al gobierno federal . Si el gobierno federal no está involucrado, entonces la inclusión en el Registro Nacional no proporciona al sitio , propiedad o distrito ninguna protección. ^[21] Por ejemplo, si la empresa A quiere derribar la hipotética Smith House y la empresa A tiene un contrato con el gobierno estatal de Illinois, entonces la designación federal no ofrecería protección. Sin embargo, si la empresa A tuviera un contrato federal, la Smith House estaría protegida. Una designación federal es poco más que un reconocimiento por parte del gobierno de que el recurso es digno de preservación. ^[21]

En general, los criterios de aceptación en el Registro Nacional se aplican de manera uniforme, pero existen consideraciones para excepciones a los criterios, y los distritos históricos influyen en algunas de esas excepciones. Por lo general, el Registro Nacional no incluye estructuras religiosas, estructuras trasladadas, estructuras reconstruidas o propiedades que hayan alcanzado importancia en los últimos 50 años. Sin embargo, si una propiedad cae en una de esas categorías y es " parte integral de distritos que cumplen con los criterios", entonces se hará una excepción que permita su inclusión en la lista. ^[17] Las inclusiones de distritos históricos, como todas las nominaciones al Registro Nacional, pueden rechazarse en función de la desaprobación del propietario. En el caso de los distritos históricos, una mayoría de propietarios debe presentar una objeción para anular una nominación al Registro Nacional de Lugares Históricos. Si se produjera tal objeción, entonces la nominación se convertiría en una determinación de elegibilidad para el Registro Nacional únicamente. ^[17] Esta disposición es controvertida debido a la presunción de que los propietarios que no presentan una objeción formal apoyan la designación, lo que coloca la carga sobre los oponentes. ^[22]

La mayoría de los gobiernos estatales de EE. UU. tienen una lista similar al Registro Nacional de Lugares Históricos. Las listas estatales pueden tener beneficios similares a una designación federal, como otorgar calificaciones e incentivos fiscales. Además, la propiedad puede quedar protegida por leyes estatales específicas. ^[21] Las leyes pueden ser similares o diferentes a las pautas federales que rigen el Registro Nacional. Una lista estatal de un distrito histórico en un "Registro Estatal de Lugares Históricos", generalmente por la Oficina Estatal de Preservación Histórica , puede ser un "estatus honorario", muy parecido al Registro Nacional. Por ejemplo, en Nevada , la inclusión en el Registro Estatal no impone límites a los propietarios de propiedades. ^[23] Por el contrario, la ley estatal de Tennessee requiere que los propietarios de propiedades dentro de los distritos históricos sigan un conjunto estricto de pautas del Departamento del Interior de EE. UU . al alterar sus propiedades. ^[24] Aunque, según la Ley Nacional de Preservación Histórica de 1966, todos los estados deben tener una Oficina Estatal de Preservación Histórica, no todos los estados deben tener una designación de "distrito histórico estatal". A partir de 2004, por ejemplo, el estado de Carolina del Norte no tenía tal designación. ^[25]

Los distritos históricos locales suelen gozar del mayor nivel de protección legal frente a cualquier amenaza que pueda comprometer su integridad histórica, ya que muchas decisiones sobre el uso del suelo se toman a nivel local. ^[21] Hay más de 2.300 distritos históricos locales en los Estados Unidos. ^[26] Los distritos históricos locales pueden administrarse a nivel de condado o municipal ; ambas entidades participan en las decisiones sobre el uso del suelo. ^[27] El mecanismo legal específico mediante el cual se promulgan y regulan los distritos históricos varía de un estado a otro. En algunas áreas, son un componente de la zonificación (donde a veces se los denomina "distritos superpuestos"). En otros lugares, se crean mediante un proceso separado que no está relacionado con la zonificación.

Los distritos históricos locales se identifican mediante la inspección de los recursos históricos y la delineación de límites apropiados que cumplan con todos los aspectos del debido proceso . Dependiendo de las ordenanzas locales o la ley estatal, puede requerirse el permiso de los propietarios de las propiedades; sin embargo, todos los propietarios deben ser notificados y se les debe permitir compartir sus opiniones. La mayoría de los distritos históricos locales están restringidos por pautas de diseño que controlan los cambios en las propiedades incluidas en el distrito. Muchas comisiones locales adoptan pautas específicas para el " tout ensemble " de cada vecindario, aunque algunas comisiones más pequeñas dependen de las Normas del Secretario del Interior. Para la mayoría de los cambios menores, los propietarios pueden consultar con el personal de preservación local en la oficina municipal y recibir orientación y permiso. Sin embargo, los cambios significativos requieren que los propietarios soliciten un Certificado de Adecuación (COA), y la comisión histórica o la junta de revisión arquitectónica pueden decidir sobre los cambios. ^[28] El proceso de COA se lleva a cabo con todos los aspectos del debido proceso, con notificación formal, audiencias y toma de decisiones justa e informada.

Según el Servicio de Parques Nacionales, los distritos históricos son una de las formas más antiguas de protección de las propiedades históricas. A la ciudad de Charleston, Carolina del Sur, se le atribuye el inicio del movimiento de distritos históricos de la actualidad. ^[29] En 1931, Charleston promulgó una ordenanza que designaba un "Distrito Antiguo e Histórico" administrado por una Junta de Revisión Arquitectónica. ^[29] La primera ordenanza de Charleston reflejaba la fuerte protección que los distritos históricos locales suelen disfrutar según la ley local. Afirmaba que no se podía realizar ninguna alteración a ninguna característica arquitectónica que el público pudiera ver desde la calle. ^[29] Los distritos históricos locales, como en Nueva Orleans y Savannah, Georgia , también son anteriores al Registro por diez años o más. ^[30]

Los distritos históricos locales son los que más probablemente generen resistencia debido a las restricciones que tienden a imponer a los propietarios de propiedades. ^{[31] [32] [33]} Las leyes locales pueden hacer que los residentes "cumplan con las ordenanzas (del distrito histórico local)". ^[34] Por ejemplo, se puede impedir que los propietarios de viviendas actualicen ventanas con un aislamiento deficiente a menos que gasten decenas de miles de dólares en estilos idénticos. ^{[35] [36]}

Las críticas a los distritos históricos en Chicago ^[37] y en otras partes de los Estados Unidos se basan principalmente en argumentos de que dichas leyes que crean dichos distritos restringen la oferta de viviendas asequibles y, por lo tanto, el resultado de dichos distritos es el de imponer estructuras de castas y divisiones de clase por región y segmentos de áreas urbanas. ^{[38] [39] [40]} Se han propuesto varios distritos históricos no con un verdadero propósito de preservación, sino para prevenir el desarrollo. ^[41]

La cuestión de los distritos históricos locales y su impacto en los valores de las propiedades preocupa a muchos propietarios de viviendas. Los efectos se han estudiado ampliamente utilizando múltiples metodologías, incluido el análisis antes y después y la evaluación de vecindarios comparables con y sin estatus de designación local. Investigadores independientes han realizado análisis factuales en varios estados, incluidos Nueva Jersey, Texas, Indiana, Georgia, Colorado, Maryland, Carolina del Norte y del Sur, Kentucky, Virginia y otros. Como afirma el economista Donovan Rypkema, "los resultados de estos estudios son notablemente consistentes: los valores de las propiedades en los distritos históricos locales se aprecian significativamente más rápido que el mercado en su conjunto en la gran mayoría de los casos y se aprecian a tasas equivalentes al mercado en el peor de los casos. En pocas palabras, los distritos históricos mejoran los valores de las propiedades". ^[42] En un estudio de 2011 Connecticut Local Historic Districts and Property Values , se encontró que "los valores de las propiedades en cada distrito histórico local experimentaron aumentos promedio en el valor que oscilaron entre el 4% y más del 19% por año". ^[43] De manera similar, en la ciudad de Nueva York entre 1980 y 2000, las propiedades del distrito histórico local, sobre la base del precio por pie cuadrado, aumentaron su valor significativamente más que las propiedades no designadas. ^[44]

El concepto original de distrito histórico estadounidense era el de una zona de protección que rodeaba lugares históricos más importantes. A medida que el campo de la preservación histórica fue avanzando, los involucrados se dieron cuenta de que las estructuras que actuaban como "zonas de amortiguación" eran elementos clave de la integridad histórica de los sitios históricos más grandes . Los conservacionistas creían que los distritos debían ser más abarcadores, combinando una red de estructuras, calles, espacios abiertos y paisajismo para definir el carácter de un distrito histórico. ^[47]

Ya en 1981, el National Trust for Historic Preservation identificó 882 ciudades y pueblos estadounidenses que tenían algún tipo de " zonificación de distritos históricos " en vigor, es decir, leyes locales destinadas específicamente a proteger los distritos históricos. Antes de 1966, la preservación histórica en los Estados Unidos estaba en sus inicios. Ese año, la Conferencia de Alcaldes de los Estados Unidos redactó un influyente informe que concluía, en parte, que los estadounidenses padecían una sensación de "desarraigo". ^[12] Recomendaron la preservación histórica para ayudar a dar a los estadounidenses un sentido de orientación. La creación del Registro Nacional de Lugares Históricos en 1966, inmediatamente después del informe, ayudó a inculcar ese sentido de orientación que buscaban los alcaldes. ^[12] Los alcaldes también recomendaron que cualquier programa de preservación histórica no se centrara únicamente en propiedades individuales, sino también en "áreas y distritos que tengan un significado especial para la comunidad". Los distritos históricos locales, estatales y federales representan ahora miles de listados de propiedades históricas en todos los niveles de gobierno. ^[12]

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