Latec Investments Ltd contra Hotel Terrigal Pty Ltd

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Latec Investments Ltd contra Hotel Terrigal Pty Ltd
Corte	Tribunal Superior de Australia
Nombre completo del caso	Latec Investments Limited y otros contra Hotel Terrigal Pty Limited (en liquidación) y otros
Decidido	12 de abril de 1965
Citas	[1965] HCA 17, (1965) 113  CLR  265
Membresía de la corte
Jueces en sesión	Kitto , Taylor y Menzies JJ
Opiniones de casos
Un acreedor hipotecario ejerció fraudulentamente el poder de venta. La venta fue nula para el acreedor hipotecario, pero el fraude no afectó una carga equitativa otorgada posteriormente a un comprador de buena fe .

Latec Investments Ltd v Hotel Terrigal Pty Ltd ^[1] es una decisión de 1965 sobre derecho de propiedad del Tribunal Superior de Australia . Contiene un análisis de los principios sobre los quese debe determinar la prioridad de los intereses equitativos en pugna en materia de tierras. ^{[1] : 266}

Latec era el acreedor hipotecario de un terreno propiedad del Hotel Terrigal. El Hotel Terrigal se atrasó en el pago del préstamo y Latec, pretendiendo ejercer el poder de venta de su acreedor hipotecario, vendió la propiedad. Realizó una subasta en un día desfavorable de la semana y con poco tiempo para hacer una publicidad adecuada (para asegurarse de que la propiedad no pudiera venderse en la subasta). La oferta más alta fue de 58.000 y más tarde Latec vendió la propiedad a su filial de propiedad absoluta, Southern Hotels, por 60.000. Southern se convirtió en el propietario registrado.

Posteriormente, Southern otorgó una garantía flotante sobre todos sus activos como garantía de los bonos emitidos al público al fiduciario de los tenedores de bonos, MLC Nominee. Los prospectos de los bonos ofrecidos indicaban explícitamente que el Hotel Terrigal era propiedad de Southern.

Cinco años después, Hotel Terrigal argumentó que Latec había vendido fraudulentamente la propiedad a Southern, lo que dio lugar a un derecho equitativo para rescindir y dejar de lado la venta de la propiedad.

La cuestión es la prioridad entre los intereses de Hotel Terrigal y MLC en la propiedad.

Hotel Terrigal tiene derecho a solicitar al tribunal que se anule la venta (de Latec a Southern Hotels).

MLC, al ser el fiduciario de los tenedores de los bonos, es el acreedor garantizado de la propiedad en cuestión.

En Rice v Rice , ^[2] Kindersley VC dijo:

Entre personas que sólo tienen intereses equitativos, si sus equidades son iguales en todos los demás aspectos, la prioridad del tiempo otorga la mejor equidad; o, qui prior est tempore potior est iure .

Hubo un conflicto de opiniones entre Lord Westbury y Lord St Leonards en relación con la disponibilidad de la defensa del comprador por valor sin notificación en el caso de intereses equitativos en pugna. Lord St Leonards sostuvo que la defensa siempre estaba disponible.

En Phillips v Phillips ^{[3] [1] : 281} Lord Westbury dijo:

[T]ada transferencia de un interés equitativo es una transferencia inocente, es decir, la concesión de una persona con derecho meramente en equidad transfiere solo aquello a lo que tiene derecho en justicia y no más... cuando hay circunstancias que dan lugar a una equidad a diferencia de un patrimonio equitativo—como por ejemplo, una equidad para dejar de lado una escritura por fraude o para corregirla por error—y el comprador bajo el instrumento mantiene la petición de compra por una contraprestación valiosa sin notificación, el Tribunal no interferirá.

Este obiter establece una nueva categoría de intereses equitativos, la mera equidad, contra la cual cabe la defensa de la compraventa sin previo aviso.

En Stump v Gaby , ^{[4] [1] : 290,} Lord St Leonards sostuvo que "cuando se dicta un decreto para dejar sin efecto una transferencia, se refiere a lo anterior, y el cesionario debe ser considerado como si hubiera sido, desde el principio, un fideicomisario del otorgante, quien, por lo tanto, tiene un patrimonio equitativo, no un mero derecho de demanda".

El tribunal determinó por unanimidad que el interés equitativo de MLC prevalecía sobre el interés de Hotel Terrigal. Sin embargo, Kitto, Taylor y Menzies JJ emitieron sentencias separadas.

La mera equidad es una equidad que debe ser resuelta antes de que pueda considerarse que existe un interés equitativo. Es distinta del interés equitativo porque es lógicamente anterior a él.

La defensa de la compra de buena fe sin notificación sólo puede prosperar contra el derecho de propiedad, no contra el derecho de propiedad consecuente. Si prospera, la regla del "primero en llegar" no se aplica, ya que sólo se aplica entre derechos de propiedad.

En este caso, el derecho del Hotel Terrigal a dejar de lado la venta fraudulenta realizada por Latec era una cuestión de mera equidad, y debe posponerse a los intereses equitativos de MLC.

Cada línea de autoridades se aplica en diferentes circunstancias. "Si Terrigal fuera una persona en lugar de una empresa y la cuestión fuera si esa persona tenía un interés imaginable en la propiedad del hotel en virtud de su patrimonio para que se dejara de lado la transferencia a Southern, se aplica Stump v Gaby y Terrigal tenía un interés equitativo en la propiedad del hotel".

"Cuando la cuestión surge en una disputa entre Terrigal y los nominados de MLC, los titulares de un interés equitativo en la propiedad del hotel adquirido sin notificación del derecho de Terrigal, se aplica la autoridad Phillips v Phillips . El capital de Terrigal no tiene derecho a prioridad simplemente porque surgió en un momento anterior".

El mero argumento de equidad ignora el significado de la observación de Lord Westbury.

La línea de autoridad Stump v Gaby estableció que cuando el propietario de un bien ha sido inducido mediante fraude a transferirlo, el otorgante continúa teniendo un interés equitativo en el mismo y que el interés puede ser creado o cedido inter vivos y que el interés del otorgante en el bien no surge sólo si y cuando se deja sin efecto la transferencia. Sin embargo, estos casos no dicen nada sobre los principios sobre los cuales se debe determinar la prioridad de los intereses equitativos en pugna. Si se debe posponer dicho interés equitativo, debe haber otras razones además de la mera equidad.

La defensa del comprador por valor sin conocimiento de un derecho equitativo anterior no puede sostenerse en general, pero parece que siempre se ha permitido que prevalezca cuando la persona con derecho al derecho anterior requirió la asistencia de un tribunal de equidad para eliminar un impedimento a su título como paso previo a hacer valer su derecho. Esto se debe a que al demandante en tales casos se le negará la asistencia del tribunal para eliminar el impedimento a su título.

El mero capital social puede tener características de propiedad.

Muchos intereses equitativos descansan en la discreción curial.

El enfoque del juez Menzies ha sido aprobado posteriormente por Meagher, Gummow y Lehane en Equity Doctrines & Remedies en [427]–[435]. Bradbrook, MacCallum y Moore critican las distinciones entre meras equidades e intereses equitativos. La mayoría de los académicos están a favor de la sentencia del juez Kitto.