Hipoteca de apreciación compartida

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Una hipoteca de apreciación compartida, a menudo abreviada como " SAM", es una hipoteca en la que el comprador de una vivienda comparte un porcentaje de la apreciación del valor de la misma con el prestamista. A cambio, el prestamista acepta cobrar una tasa de interés inferior a la tasa de interés vigente en el mercado. El prestamista acepta recibir parte o la totalidad del reembolso del préstamo en forma de una parte del aumento del valor (la apreciación) de la propiedad. ^[1]

Una hipoteca de revalorización compartida es una hipoteca concebida como una forma de liberación de capital . El prestamista presta a los prestatarios una suma de capital a cambio de una parte del aumento futuro del valor de la propiedad. Los prestatarios conservan el derecho a vivir en la propiedad hasta su muerte.

Las hipotecas de apreciación compartida vendidas entre 1996 y 1998 no siempre resultaron ser productos beneficiosos para los prestatarios que las contrataron.

Entre noviembre de 1996 y febrero de 1998, el Banco de Escocia vendió unas 12.000 hipotecas de revalorización compartida , y el Banco Barclays vendió unas 3.000 entre mayo y agosto de 1998. El Banco de Escocia las vendió a través de asesores financieros y corredores hipotecarios, y el Banco Barclays las vendió directamente a los prestatarios. ^[2] El Banco Barclays prestó un total de 100 millones de libras en hipotecas de revalorización compartida, por lo que el tamaño medio de cada uno de sus préstamos habría sido de unas 33.333 libras. ^[3]

El folleto de Barclays sobre hipotecas de apreciación compartida dice que fueron "especialmente diseñadas para las necesidades y estilos de vida de los propietarios maduros... de 45 años o más y... con propiedades con un valor superior a £60.000". ^[4] Estaban dirigidas principalmente a personas de 65 años o más, y se comercializaban como ideales para personas que habían pagado su hipoteca, permitiéndoles liberar efectivo atado a su casa sin tener que venderla. ^[5]

En 2014, casi la mitad de las hipotecas de apreciación compartida seguían activas. ^[6]

El prestamista de una hipoteca de revalorización compartida prestó una suma de dinero hasta un máximo del 25% del valor de la propiedad. El prestatario conservó la propiedad de la propiedad y no realizó pagos hasta que la propiedad se vendió o el prestatario murió. En ese momento, el pago fue el monto original prestado más una parte del aumento en el valor de la propiedad. El porcentaje de participación del prestamista fue tres veces el porcentaje del valor de la propiedad que se tomó prestada originalmente. ^[4] Por lo tanto, si el préstamo original fue el 25% del valor de la propiedad, la parte del aumento en el valor habría sido del 75%. Para los fines de este cálculo, el valor final de la propiedad no fue el precio al que se vendió la propiedad, sino una tasación encargada por el prestamista y pagada por el prestatario. ^[7] Por lo tanto, si la propiedad se vendió por menos de la tasación, el porcentaje de participación del prestatario se reduciría aún más.

El folleto de Barclays sobre hipotecas de revalorización compartida ofrece un ejemplo de una propiedad con una valoración original de 100.000 libras y una valoración final de 150.000 libras. ^[4] Para un préstamo de 25.000 libras, es decir, el 25% de la valoración original, el reembolso sería de 25.000 libras + (75% × 50.000 libras) = ​​62.500 libras, es decir, el 42% de la valoración final. Durante un período de 20 años, esto equivaldría a una tasa de interés compuesta del 4,7%.

Sin embargo, el valor de la propiedad ha aumentado en una cantidad mucho mayor que la que utilizó Barclays en su ejemplo. La valoración final de la propiedad en el ejemplo podría ser ahora de £400.000. Para un préstamo de £25.000, el reembolso sería de £25.000 + (75% × £300.000) = £250.000, es decir, el 62,5% de la valoración final. Durante un período de 20 años, esto equivaldría a una tasa de interés compuesta del 12,2%, dos veces y media la tasa del ejemplo. La parte del capital del prestatario sería de £150.000, menos de la mitad de la valoración final de £400.000 de la propiedad.

El Banco de Escocia también vendió hipotecas de revalorización compartida en las que se cobraba un interés de entre el 5,75% y el 6% anual. En estas hipotecas, el préstamo máximo era del 75% del valor de la propiedad (en comparación con el 25% de una hipoteca de revalorización compartida sin interés), y el porcentaje de participación del prestamista en la revalorización era el mismo que el porcentaje del préstamo respecto del valor original de la propiedad (en comparación con el triple del porcentaje de una hipoteca de revalorización compartida sin interés). ^[8] Por lo tanto, si el préstamo era del 75% del valor original de la propiedad, la participación del prestamista en la revalorización también habría sido del 75%. El interés se pagaba en cuotas mensuales y el pago final era el monto original prestado más la participación del prestamista en la revalorización.

El elevado importe de amortización de una hipoteca de revalorización compartida y la pequeña parte del capital restante significan que el prestatario podría no tener suficiente dinero para poder mudarse a una propiedad más pequeña. El prestatario tendría menos dinero para pagar las tasas de la residencia, lo que obligaría a la autoridad local a realizar una mayor contribución a dichas tasas. Y el prestatario tendría menos dinero para dejar a sus hijos o nietos, algunos de los cuales podrían haber estado cuidando del prestatario durante muchos años.

Por el contrario, en el caso improbable de que el valor de la propiedad hubiera permanecido igual o se hubiera reducido, la hipoteca de apreciación compartida habría estado efectivamente libre de intereses.

Para calcular la tasa de interés compuesta equivalente de una hipoteca de apreciación compartida de "interés cero", es decir, la tasa de interés que se habría cobrado una vez al mes sobre el monto adeudado, y se habría sumado al monto adeudado, de modo que al final del plazo del préstamo, el monto adeudado sería el mismo que el pago adeudado en una hipoteca de apreciación compartida:

${\displaystyle Tasa\de\interés\compuesto\equivalente=({\sqrt[{12t}]{\frac {R}{L}}}-1)\times 1200}$

que es lo mismo que:

${\displaystyle Tasa\de\interés\compuesto\equivalente=((R/L)^{(1/12t)}-1)\times 1200}$

donde R es el importe de la devolución, L es el importe del préstamo y t es el tiempo en años (y parte de un año) entre el préstamo y la devolución. La fórmula da la tasa de interés compuesta equivalente de la hipoteca en forma de porcentaje.

Alternativamente, si se asumiera que el interés se hubiera cobrado una vez al año sobre el monto adeudado y se hubiera sumado a dicho monto, la fórmula sería:

${\displaystyle Tasa\de\interés\compuesto\equivalente=({\sqrt[{t}]{\frac {R}{L}}}-1)\times 100}$

que es lo mismo que:

${\displaystyle Tasa\de\interés\compuesto\equivalente=((R/L)^{(1/t)}-1)\times 100}$

Para préstamos que fueran del 25% del valor de la propiedad, el reembolso normalmente sería el 75% de la diferencia entre el valor inicial y el valor final de la propiedad, más el monto del préstamo inicial.

En el capítulo 23 del libro Managing Innovation, Design and Creativity (Gestión de la innovación, el diseño y la creatividad) , de la Dra. Bettina von Stamm , cuya primera edición se publicó en 2003 y la segunda en 2008, se ofrece una descripción detallada del origen de las hipotecas de apreciación compartida. El capítulo 23 se titula «Innovación en los servicios financieros, estudio de caso 8: hipoteca de apreciación compartida – Banco de Escocia». A continuación, se incluye un resumen del capítulo:

Craig Corn, director de finanzas estructuradas en Merrill Lynch , buscaba una forma de dar a los inversores acceso a uno de los mayores grupos de activos, el mercado inmobiliario, dominado por propietarios que ocupaban sus viviendas, cuya riqueza estaba vinculada en su mayor parte a sus hogares. Mientras tanto, la inversión comercial en el sector privado de alquiler, mucho más pequeño, del mercado, se veía obstaculizada por el coste de gestionar las propiedades en alquiler y la dificultad de obtener la recuperación de la posesión. Vincular una inversión a una hipoteca daría a los inversores acceso al sector de propietarios que ocupaban sus viviendas, mucho más grande, y les permitiría hacer un uso financiero de sus activos. ^[8]

Como la dirección de Merrill Lynch no creía que el producto encajara en su cartera de productos existente, Craig Corn contactó con otras empresas y se pasó a Swiss Bank Corporation ( SBC ). David Garner se había incorporado a SBC procedente de una sociedad de crédito en otoño de 1995 y tenía conocimientos de los mercados hipotecarios y de capital del Reino Unido. Corn y Garner trabajaron juntos en el proyecto y obtuvieron opinión legal. Pronto se supo que los propietarios podían renunciar a una parte de la revalorización de su propiedad a cambio de una hipoteca a plazo fijo y con bajo interés, mientras que los inversores podían acceder a la revalorización compartida a cambio de su inversión. ( SBC compró SG Warburg & Co. , una importante firma de banca de inversión británica, en 1995, y la fusionó con su propia unidad de banca de inversión para crear SBC Warburg.) ^[8]

Además de contar con el apoyo de SBC como banco de inversión, Corn y Garner también necesitaban un prestamista hipotecario para comercializar y gestionar las hipotecas. De las sociedades de crédito y los bancos a los que se dirigieron, Bank of Scotland tenía una buena reputación y se los consideraba innovadores. En febrero de 1996, Craig Corn se puso en contacto con Willie Donald, que recientemente se había incorporado a Bank of Scotland como director de ventas. A Willie Donald le gustó la idea y se la presentó a través de George While, director de hipotecas, a George Mitchell, director ejecutivo de división de banca personal, a quienes también les gustó la idea. Mitchell presentó la idea al consejo principal, que la aprobó en principio en junio de 1996. ^[8]

El SBC y el Banco de Escocia llegaron rápidamente a un acuerdo para cooperar. George Mitchell seleccionó a Neil Forrest para trabajar con Willie Donald en el producto. Neil Forrest había estado en el banco durante siete u ocho años y tenía experiencia en titulización ; Willie Donald acababa de presentar la hipoteca de elección personal. Según Neil Forrest, Craig Corn y Willie Donald tuvieron las ideas mientras que él y David Garner las convirtieron en algo realizable. ^[8]

El equipo pasó cuatro o cinco meses trabajando en la primera versión del producto, que no implicaba titulización . Esto es la agrupación de deuda, como hipotecas residenciales, y la venta de sus flujos de efectivo como valores , también conocidos como bonos. Una razón por la que no se había incluido inicialmente fue que tenía mala reputación: normalmente solo se utilizaba si no se podía permitir la financiación directa. Otra razón fue que los swaps de tipos de interés propuestos habrían sido un riesgo fiscal sustancial para el banco. La segunda versión del producto, que sí implicaba titulización , recibió el visto bueno. ^[8]

El equipo de implementación estaba formado por Willie Donald y Neil Forrest, responsables del producto, Ian Dickson y John Lloyd, responsables de ventas, John Trouten, responsable de atención al cliente, Dave Smith, responsable del área de procesos, y tres personas de sistemas. Un segundo equipo se dedicó a desarrollar los procesos relacionados con la hipoteca de apreciación compartida. En la primera reunión del equipo de implementación, el 25 de septiembre de 1996, se fijó la fecha de lanzamiento para el 4 de noviembre de 1996. Gary Gordon, director de operaciones, se unió al equipo a principios de octubre de 1996. ^[8]

El equipo se centró en una elección de dos tipos de interés para los prestatarios: una hipoteca al 0%, en la que el prestatario podía pedir prestado hasta el 25% del valor de la propiedad y renunciar a una apreciación equivalente al triple del porcentaje prestado, es decir, hasta el 75%, y una hipoteca al 5,75%, en la que el prestatario podía pedir prestado hasta el 75% del valor de la propiedad y renunciar a una apreciación del mismo porcentaje que el porcentaje prestado. ^[8]

Para el inversor, los SAM al 5,75% se titularizarían en bonos a tipo fijo con un tipo de interés fijo de alrededor del 55% del rendimiento de los gilts a 10 años (un gilt es un bono del gobierno del Reino Unido). Los SAM al 0% se titularizarían en bonos a tipo flotante con un tipo de interés variable de alrededor del 60% de la Libor a tres meses (London Inter-bank Offered Rate, un tipo de interés medio calculado a partir de las estimaciones presentadas por los principales bancos de Londres). El interés se pagaría trimestralmente y consistiría en el elemento fijo o flotante más un elemento adicional procedente de los SAM terminados en ese trimestre. La deuda se amortizaría (reduciría) cada trimestre a medida que se redujera el número de hogares con SAM. Por tanto, la relación entre el interés y la deuda aumentaría gradualmente, y el beneficio de esto compensaría el hecho de que los bonos no tuvieran un plazo fijo. ^[8]

Los SAM serían menos riesgosos para la inversión que las acciones (una participación en la propiedad), serían a largo plazo y sus ganancias estarían vinculadas a los precios de las viviendas, que históricamente han tenido un mejor desempeño que la inflación pero no tan bien como las acciones. En consecuencia, se esperaba que fueran atractivos para los fondos de pensiones, los fondos inmobiliarios y los inversores de capital. ^[8]

Toda la deuda y el capital de los SAM irían a parar a los tenedores de bonos, y el Banco de Escocia recibiría una comisión. El dinero de las hipotecas que entraran en el Banco de Escocia se liquidaría mensual o semanalmente en el SBC . Para mantener los fondos asociados a los SAM separados de sus otros fondos, el Banco de Escocia creó una empresa independiente para cada SAM. El BoS actuó como agente de cada SAM del BoS y los gastos legales estaban a nombre del BoS SAM en lugar de BoS. Se tuvieron que crear empresas separadas para los SAM escoceses con intereses y sin intereses: BoS SAM 3 y BoS SAM 4. Una de las empresas inglesas tituló los activos. ^[8]

El equipo de implementación intentó anticiparse a los problemas. En su segunda reunión, a principios de octubre, el personal de TI les advirtió que Unisys, uno de los sistemas de TI del banco, sólo podía procesar préstamos de hasta 50 años, mientras que el SAM era de duración indefinida, hasta la venta de la propiedad o la muerte del propietario. Unisys tampoco podía procesar una tasa de interés del 0%. También existía la preocupación de que, al tener una empresa separada para cada SAM, el procesamiento nocturno podría sobrepasar el límite, especialmente a fin de mes. Por lo tanto, se mejoró la capacidad de procesamiento, con un sistema separado para hipotecas para evitar afectar a los otros sistemas. ^[8]

Las valoraciones de las propiedades eran importantes porque la apreciación se calculaba sobre la diferencia entre la valoración inicial y la valoración final de una propiedad. Countrywide fue designada para administrar el panel de tasadores. ^[8]

En la reunión de equipo del 9 de octubre de 1996 se decidió lanzar el producto el 11 de noviembre, tras un anuncio en The Sunday Times del 4 de noviembre. También se produjo una filtración a la prensa en un periódico dominical el 20 de octubre. El producto se lanzó antes de que se hubieran ultimado los contratos con SBC Warburg y antes de que se hubieran redactado los términos y condiciones. En la fecha de lanzamiento, el banco ya recibía unas 2.000 llamadas telefónicas al día, la mayoría de las cuales estaban interesadas en la opción del 0%, y 2.500 personas habían solicitado más información. La demanda fue mucho mayor de lo esperado: en la segunda semana de diciembre se habían quedado sin folletos. ^[8]

Los BoS SAM 1 y BoS SAM 2 se vendieron en Inglaterra, y los primeros fondos se retiraron el 31 de diciembre de 1996. Para el BoS SAM 1, opción al 5,75%, se emitieron bonos por valor de 27,2 millones de libras esterlinas; para el BoS SAM 2, opción al 0%, se emitieron bonos por valor de 105,6 millones de libras esterlinas. Inesperadamente, entre los inversores no se incluyeron los fondos de pensiones. Se esperaba que los prestatarios tuvieran entre 70 y 80 años, pero la mayoría de ellos tenían entre 50 y 60 años. ^[8]

Los SAM 3 y 4, para Escocia, no pudieron lanzarse hasta que se hubiera completado la titulización de los SAM 1 y 2, y también se retrasaron debido al diferente sistema legal en Escocia. Se introdujeron a mediados de febrero de 1997 y tardaron más en colocarse entre los inversores que los SAM 1 y 2. Durante los preparativos para los SAM 5 y 6, SBC Warburg se fusionó con Union Bank of Switzerland . La fusión se anunció el 8 de diciembre de 1997 y creó UBS AG . No se pudieron encontrar inversores para los SAM 5 y 6, que tuvieron que ser asumidos por el propio SBC Warburg. El Banco de Escocia esperaba que UBS/SBC Warburg encontrara nuevos inversores para los SAM, pero en su lugar tuvo que retirar el producto. ^[8]

Los BoS SAMs 2, 4 y 6 eran hipotecas con un interés del 0%, en las que el porcentaje de participación del prestamista en la apreciación era tres veces el porcentaje del préstamo respecto del valor inicial de la propiedad (LTV). ^[8]

En marzo de 1998, después de que el Banco de Escocia retirara su producto, el Banco Barclays lanzó su hipoteca de apreciación compartida. Al igual que la hipoteca de interés cero del Banco de Escocia , la relación préstamo-valor de la propiedad (LTV) máxima era del 25%, no se cobraban intereses y la parte de la apreciación que le correspondía al prestamista era tres veces la LTV. Barclays vendió 3.253 SAM entre mayo y julio de 1998. Barclays Capital tituló las hipotecas en 1999 a través de Millshaw SAMS No 1 Ltd, un bono cupón cero con calificación triple A por 97,84 millones de libras, que era un acuerdo a 55 años. La aceptación por parte de los inversores fue lenta, pero las instituciones compraron los bonos por sus altos rendimientos. ^[8]

El 11 de julio de 1998, el Financial Times informó que las hipotecas de apreciación compartida habían sido retiradas temporalmente del mercado después de que la demanda de los prestatarios hubiera excedido la oferta de dinero en el mercado de bonos. El Bank of Scotland y el Barclays Bank habían vendido bonos por valor de 750 millones de libras esterlinas . Las hipotecas de apreciación compartida no volvieron posteriormente al mercado. ^[8]

Cuando los precios de las viviendas aumentaron y la apreciación se hizo mucho mayor que el valor inicial de las propiedades, los prestatarios debían a los inversores la mayor parte del valor de sus propiedades y se quedaron con sólo una pequeña proporción del valor para ellos.

La hipoteca de apreciación compartida del Banco de Escocia fue seleccionada como uno de los 1.012 Productos del Milenio por el Consejo de Diseño . El concepto del Producto del Milenio fue lanzado por el Primer Ministro Tony Blair en septiembre de 1997 ^[9] y la lista completa y final fue revelada por él en diciembre de 1999. Elogió a las empresas de Productos del Milenio como "lo mejor de la innovación, la creatividad y el diseño británicos". ^[10] La hipoteca de apreciación compartida del Banco de Escocia fue descrita por el Consejo de Diseño como "Una hipoteca que le permite liberar efectivo atado a su casa por pagos de interés del 0%, a cambio de una parte de cualquier apreciación en el valor de la venta de la casa". ^[11] La descripción no indica el tamaño de la parte en la apreciación del valor de la casa. Cuando se anunció la lista final de Productos del Milenio en diciembre de 1999, las hipotecas de apreciación compartida ya no se ofrecían a la venta ni por el Banco de Escocia ni por el Barclays Bank .

En la página 10 del folleto de ventas de la PLC BoS SAM No. 4, hay un ejemplo de una hipoteca de apreciación compartida basada en un préstamo de £30,000, un valor inicial de la vivienda de £120,000, el reembolso de la hipoteca después de 20 años y tarifas por un total de £1,890, y suponiendo una inflación promedio del precio de la vivienda del 4.5% anual. La TAE ( tasa porcentual anual ) de esta hipoteca es del 8.7%. El reembolso cotizado, incluyendo el préstamo inicial (£30,000), la apreciación compartida (£127,054), la tarifa de apertura (£500), los honorarios legales (£600), las tarifas de tasación al entrar y salir (£490), y una tarifa de administración (£300), es de £158,944. ^[13]

En la página 5 del mismo documento hay otro ejemplo de hipoteca de revalorización compartida. Se basa en un préstamo de 20.000 libras esterlinas, un valor inicial de la propiedad ("valor base") de 100.000 libras esterlinas y un valor final de la propiedad ("valor de salida") de 150.000 libras esterlinas. El pago cotizado, incluyendo el préstamo inicial (20.000 libras esterlinas) y la revalorización compartida (30.000 libras esterlinas), pero sin incluir la comisión de valoración de salida y la comisión de administración (300 libras esterlinas), es de 50.000 libras esterlinas. Este pago es mucho menor que los pagos que se están realizando realmente. ^{[ aclaración necesaria ]} El ejemplo no indica el número de años de la hipoteca, pero si se supone que son 20 años, como en el ejemplo de la página 10, la inflación media del precio de la vivienda del ejemplo es del 2,0% y la TAE es del 4,7%. Por lo tanto, este ejemplo supone una inflación media del precio de la vivienda diferente a la del ejemplo de la página 10. El folleto de ventas de la SAM nº 6 de BoS PLC es muy similar al folleto de ventas de la SAM nº 4 de BoS PLC, pero se ha eliminado la mayor parte del ejemplo de la página 5. ^[13]

En la página 5 del folleto de ventas de hipotecas de revalorización compartida del Barclays Bank hay tres ejemplos de hipotecas de revalorización compartida. Se basan en préstamos de £15.000, £20.000 y £25.000, una valoración original de la propiedad de £100.000 y una valoración final de la propiedad de £150.000. Los pagos citados, incluyendo el préstamo inicial y la revalorización compartida, pero sin incluir los honorarios legales u otros costos, son £37.500, £50.000 y £62.500. Estos pagos son mucho menores que los pagos que se están realizando realmente. Los ejemplos no indican el número de años de la hipoteca, pero si se supone que son 20 años, la inflación promedio del precio de la vivienda de los ejemplos es del 2,0% y la TAE es del 4,7%. ^[4]

El acuerdo entre Barclays SAMS Limited (el "Prestamista") y el "Prestatario" establece que se trata de un contrato de crédito regulado por la Ley de Crédito al Consumidor de 1974. [ ^14]

El acuerdo ofrece un ejemplo de hipoteca de revalorización compartida, basada en un préstamo total de 20.000 libras esterlinas, una valoración original de la propiedad de 120.000 libras esterlinas, una valoración de la propiedad antes de la amortización de 140.000 libras esterlinas y la devolución del préstamo después de sólo dos años. El préstamo total es el 16,6% de la valoración original de la propiedad y la devolución sería (3 × 16,6% × 20.000 libras esterlinas) + 20.000 libras esterlinas = 29.960 libras esterlinas (cifras de Barclays), es decir, el 21,4% de la valoración final. La inflación media del precio de la vivienda es del 8,0% y la TAE es del 22,4%. La relación porcentual del préstamo con la valoración final, la inflación media del precio de la vivienda y la TAE están distorsionadas por el plazo irrealistamente corto de dos años del préstamo. El reembolso de £29.960 es mucho menor que los reembolsos que realmente se están efectuando. ^[14]

Barclays utilizó una lista de verificación titulada "Servicio hipotecario de Barclays" cuando discutían sobre una hipoteca con posibles prestatarios. "S/N" estaba impreso junto a 18 declaraciones para que "S" o "N" se marcaran a mano según correspondiera. Ninguna de las declaraciones incluía ninguna recomendación de buscar asesoramiento legal u otro tipo de asesoramiento independiente, ni ninguna recomendación de discutir la hipoteca con su familia. ^[15]

En los 20 años anteriores a que el Banco de Escocia comenzara a vender hipotecas de apreciación compartida en noviembre de 1996, el índice de precios de la vivienda del Reino Unido aumentó de £10.682 en octubre de 1976 a £59.885 en octubre de 1996, un aumento del 460% (£49.203) y una inflación media del precio de la vivienda del 9,0% anual. En los 20 años anteriores a que el Banco Barclays comenzara a vender hipotecas de apreciación compartida en mayo de 1998, el índice de precios de la vivienda del Reino Unido aumentó de £12.429 en abril de 1978 a £69.757 en abril de 1998, un aumento del 461% (£57.328) y una inflación media del precio de la vivienda del 9,0% anual. ^[16]

Habría sido razonable esperar que el valor de la propiedad siguiera aumentando a un ritmo elevado. Sin embargo, las hipotecas de revalorización compartida se comercializaron antes del uso generalizado de Internet. Los clientes potenciales y sus abogados no habrían tenido fácil acceso a la información del índice de precios de la vivienda del Reino Unido, pero los bancos que vendían hipotecas sí la habrían tenido.

En la década de 1990, las hipotecas no estaban totalmente reguladas. Los bancos operaban voluntariamente bajo el Código Bancario , y los prestamistas hipotecarios operaban voluntariamente bajo el Código de Prestamistas Hipotecarios. Como condición para operar bajo el Código Bancario , los bancos tenían que adherirse al Servicio del Defensor del Pueblo Financiero , que tiene poderes legales para corregir las cosas si los clientes han sido tratados injustamente. ^[17]

Aunque el Barclays Bank y el Bank of Scotland comercializaron hipotecas de revalorización compartida bajo la marca de su empresa, crearon empresas independientes para administrar y emitir las hipotecas. Estas empresas independientes no eran signatarias del Código Bancario , por lo que el Servicio del Defensor del Pueblo Financiero no pudo investigar las quejas de los clientes sobre las hipotecas de revalorización compartida. ^[6]

Sin embargo, en el folleto de Barclays sobre hipotecas de revalorización compartida, en la contraportada, bajo el título "El Código Hipotecario y el Código Bancario", se dice: "Barclays está comprometido con el Código Hipotecario y el Código Bancario, que establecen los compromisos y estándares de los bancos en su trato con sus clientes. Como tal, nos aseguramos de que nuestros productos y servicios cumplan con los términos de ambos Códigos. El Código Hipotecario se relaciona específicamente con el servicio que brindamos, la provisión de información sobre nuestros productos y servicios hipotecarios y cómo funcionan". ^[4]

El Código Hipotecario entró en vigor el 1 de julio de 1997 para los prestamistas y el 30 de abril de 1998 para los intermediarios hipotecarios. Estuvo en vigor hasta el 31 de octubre de 2004, cuando entró en vigor el Manual de Conducta Hipotecaria de la Autoridad de Servicios Financieros (MCOB, por sus siglas en inglés). ^[18] Las normas del Código se engloban en diez compromisos clave, que incluyen ayudar a los clientes a comprender las implicaciones financieras de una hipoteca. ^[19]

La Autoridad de Servicios Financieros (FSA) no comenzó a regular el negocio hipotecario hasta el 31 de octubre de 2004. ^[20] La FSA fue reemplazada por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) el 1 de abril de 2013. ^[21]

La Ley de Crédito al Consumidor de 1974 reformó significativamente la legislación relativa al crédito al consumo. ^[22]

La Ley de Crédito al Consumidor de 2006 amplió el alcance de la Ley de Crédito al Consumidor de 1974, creó el esquema del Defensor del Pueblo Financiero y aumentó los poderes de la Oficina de Comercio Justo . ^[23] Permite a los prestatarios impugnar las relaciones deudor-acreedor injustas en los tribunales. Algunos clientes de hipotecas de apreciación compartida y sus familias consideran que el acuerdo por el cual un préstamo que es el 25% del valor inicial de una propiedad se paga con el 75% de la apreciación en el valor de la propiedad, más el monto del préstamo, podría ser una relación deudor-acreedor injusta.

El Reglamento sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores de 1999 , en su artículo 7, establece que el vendedor o proveedor deberá garantizar que toda cláusula escrita de un contrato se exprese en un lenguaje claro y comprensible y que, en caso de duda sobre el significado de una cláusula escrita, prevalecerá la interpretación que sea más favorable para el consumidor. El artículo 8 dispone que una cláusula abusiva "no será vinculante para el consumidor", siendo una cláusula abusiva aquella que causa un desequilibrio significativo en los derechos y obligaciones de las partes que surgen del contrato, en detrimento del consumidor. ^[24]

En octubre de 1997, Harold Fisher y su esposa pidieron prestado 90.000 libras al Banco de Escocia en virtud de su programa de hipotecas de revalorización compartida. Al tercer año del préstamo, el Sr. Fisher se dio cuenta de que el gran aumento de los precios de las viviendas significaba que su deuda con el Banco de Escocia había aumentado en una cantidad mucho mayor. Escribió al banco para expresar sus temores, pero le dijeron que ya había firmado el contrato. ^[25]

El señor Fisher presentó entonces su reclamación al Servicio del Defensor del Pueblo Financiero , que falló en su contra. Dijeron que en las disputas sobre hipotecas de revalorización compartida, normalmente fallaban a favor de los bancos. ^[25]

Otra pareja que pidió prestado dinero al Banco de Escocia en virtud de su programa de hipotecas de revalorización compartida, por valor de 72.000 libras, fue Geoffrey Cooke y su esposa. El Sr. Cooke tenía previsto presentar una solicitud al Tribunal Superior en septiembre de 2003 para que su contrato hipotecario se resolviera con arreglo a las Normas sobre cláusulas abusivas en los contratos de consumo de 1994 (y sus modificaciones). Creía que había pruebas de que los procedimientos de entrada y salida del préstamo infringían la legislación y el derecho de la Unión Europea. ^[26]

Después de que The Times informara sobre el caso de Geoffrey Cooke en agosto de 2003, dijeron que fueron inundados con cartas, llamadas telefónicas y correos electrónicos de lectores que de manera similar terminaron enfrentándose a deudas agobiantes. ^[27]

Como el Servicio del Defensor del Pueblo Financiero era ineficaz, los clientes de hipotecas de apreciación compartida se pusieron en contacto con sus miembros del Parlamento y en 2003 crearon el Grupo de Acción de Víctimas de Hipotecas de Apreciación Compartida (SAMVIC), un organismo de 500 propietarios de viviendas que sentían que los prestamistas los habían engañado para que asumieran deudas que ahora eran exorbitantes, ^[25] para coordinar acciones legales contra los bancos. ^[20]

La nota estándar de la Cámara de los Comunes SN/BT/3414 "Hipotecas de apreciación compartida", escrita por Timothy Edmonds y actualizada por última vez el 12 de diciembre de 2013, dice: "Ha habido una cantidad significativa de debates en la Cámara sobre las hipotecas de liberación de capital en general y las SAMS en particular, a medida que ahora se empiezan a apreciar las consecuencias de las pólizas tomadas hace algunos años". ^[20]

En diciembre de 2002 se publicó un Libro Verde sobre pensiones, "Simplicidad, seguridad y elección: trabajar y ahorrar para la jubilación", en el que se afirmaba que el Tesoro "estudiaría opciones para crear un campo de juego equitativo para la regulación de los planes de liberación de capital y de reversión de la vivienda con el fin de proteger a los consumidores y hacer que el mercado funcione mejor". ^[20]

El 14 de enero de 2003 se celebró un debate general en Westminster Hall, iniciado por Angela Browning . Durante el debate, varios miembros mencionaron específicamente las hipotecas de revalorización compartida, entre ellos Vince Cable , Stephen O'Brien y la entonces Secretaria de Finanzas del Tesoro, Ruth Kelly . ^[20]

Durante su discurso, Ruth Kelly dijo: "Me complace decir que, cuando la regulación hipotecaria de la FSA entre en vigor, el régimen de asesoramiento y divulgación propuesto permitirá a los prestatarios conocer plenamente las implicaciones de todos los préstamos de liberación de capital antes de tomar una decisión sobre el que más les conviene... Mientras tanto, si los electores de los Honorables Miembros creen que han sido mal asesorados o que su hipoteca fue vendida de forma fraudulenta y, suponiendo que se hayan completado todos los procedimientos internos de quejas, podrán solicitar reparación al Servicio del Defensor del Pueblo Financiero ". ^[20]

En junio de 2003, el entonces Secretario en Jefe del Tesoro, Paul Boateng , inició una consulta y al mes siguiente anunció en respuesta a preguntas orales: "Todos los esquemas de liberación de capital basados ​​en hipotecas serán regulados por la Autoridad de Servicios Financieros a partir del 31 de octubre de 2004" ^{. [20]}

También dijo: "... tiene razón al señalar que una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes que toma un consumidor. La liberación de capital también entra en esa categoría. Son decisiones financieras muy importantes. Es absolutamente esencial proteger adecuadamente a los consumidores. De hecho, debo señalar que la FSA es el único regulador legal del mundo, hasta donde sabemos, que tiene la protección del consumidor como uno de sus objetivos legales. Como él sabe, habrá una mejor protección para los consumidores cuando la regulación de las hipotecas y el asesoramiento hipotecario entre en vigor el 31 de octubre de 2004. El nuevo régimen dará al prestatario una mayor confianza en las decisiones que está tomando". ^[20]

Durante un nuevo debate celebrado en diciembre de 2003 en Westminster Hall, el Secretario de Finanzas dijo: "... la FSA regulará la venta de hipotecas mediante cargas legales primarias sobre propiedades en el Reino Unido cuando al menos el 40% sean viviendas que serán ocupadas por el prestatario o su familia inmediata. Esa definición se derivó tras una consulta y está diseñada para proteger los préstamos cuando la vivienda de una persona puede estar en riesgo como resultado de la venta de un producto inadecuado". ^[20]

El resultado de la consulta iniciada por el entonces Secretario en Jefe del Tesoro, Paul Boateng , fue anunciado por la entonces Secretaria de Finanzas, Ruth Kelly , el 10 de mayo de 2004. Fue que los planes de reversión de la vivienda serían regulados por la FSA. En virtud de los planes de reversión de la vivienda, parte de la casa se vende al prestamista y parte de la propiedad de la propiedad pasa al prestamista, mientras que en virtud de las hipotecas de apreciación compartida, el prestatario conserva la propiedad total. ^[20]

En junio de 2007, Barclays lanzó el Barclays Shared Appreciation Mortgage (SAM) Hardship Scheme. Según Barclays, fue diseñado para ayudar a los clientes que se encontraban en una situación de dificultad sustancial debido a un cambio de circunstancias y necesitaban mudarse a una propiedad más adecuada o adaptar su casa actual para que se adaptara a sus necesidades, pero no podían hacerlo debido a su hipoteca de apreciación compartida. Su objetivo era ayudar a los clientes que realmente estaban atravesando dificultades y, por lo tanto, no todos serían elegibles. ^{[28] [29]}

El Barclays Hardship Scheme ofrecería un préstamo sin intereses para compensar la diferencia entre la cantidad de dinero que tendría el prestatario después de vender su casa actual y la cantidad de dinero que necesitaría para comprar una nueva, hasta el 50% del valor de la nueva casa. El préstamo se devolvería al momento de la venta de la nueva casa, que probablemente se produciría al fallecer el prestatario.

El Banco de Escocia no estableció un plan formal de ayuda en situaciones de dificultad ^[6] , pero dijo que analizaría cada caso individual cuando se presentara una solicitud. ^[30]

El Shared Appreciation Mortgage Action Group (SAMAG) fue creado en 2009 por Hilary Messer, que entonces era jefe de litigios en RWP Solicitors (Richard Wilson Pangbourne ^[31] ), con sede en Reading, Berkshire. Más de 300 clientes de hipotecas de apreciación compartida pagaron £5.000 cada uno, un total de £1,5 millones, en concepto de honorarios legales para una demanda colectiva. Hilary Messer dijo que los cambios recientes a la Ley de Crédito al Consumidor hicieron posible demandar a los bancos por las hipotecas. Según la ley, cuyos cambios eran retroactivos, si un tribunal determinaba que la relación entre un acreedor y un deudor era injusta para el deudor, tenía amplios poderes para modificar los términos del contrato de préstamo. En enero de 2009 se envió a los bancos una carta legal previa a la acción. Se solicitó una orden de litigio grupal (GLO) en una audiencia el 14 de julio de 2009 y se dictó en el Tribunal Superior el 5 de octubre de 2009, lo que permitió a los clientes de hipotecas de apreciación compartida emprender acciones legales como grupo contra los bancos. ^{[32] [33] [34]}

Los bancos apelaron contra la decisión que permitía que se llevara a cabo el proceso y, con un juez diferente, ganaron su apelación. Los abogados de los clientes necesitaban más dinero, que los clientes no tenían, por lo que tuvieron que retirar su demanda. Los clientes entonces se hicieron responsables de los costos de los bancos. ^[6]

Los bancos aceptaron renunciar a sus costes si los clientes llegaban a acuerdos legales ("órdenes de silencio" ^[30] ) para no presentar más quejas sobre sus hipotecas de apreciación compartida. ^[6] El Grupo de Acción de Hipotecas de Apreciación Compartida (SAMAG) se disolvió y pasó a formar parte del grupo de acción más amplio de Lucha Contra la Explotación Financiera (SAFE). ^[20]

En 2014, los abogados Teacher Stern presentaron demandas contra el Bank of Scotland y el Barclays Bank para obtener una compensación relacionada con hipotecas de apreciación compartida que se vendieron entre 1996 y 1998. ^[35]

En junio de 2021, los abogados Teacher Stern anunciaron que habían negociado con éxito un acuerdo con Barclays Bank en nombre de 37 clientes que contrataron hipotecas de apreciación compartida a fines de la década de 1990. Los detalles del acuerdo son confidenciales. ^[36]

Teacher Stern LLP representó a 160 demandantes de hipotecas de apreciación compartida en un caso contra el Banco de Escocia (parte del Lloyds Banking Group), cuyo juicio debía comenzar el 31 de enero de 2024. El día antes de que comenzara el juicio, Teacher Stern publicó una declaración acordada en su sitio web, en la que se decía que los demandantes y el Banco de Escocia (y los demás demandados) habían acordado un acuerdo comercial, sin ninguna admisión de responsabilidad, en la acción del Tribunal del Condado. Se decía que los términos del acuerdo de conciliación eran confidenciales y que no había cambios en las hipotecas ni en sus términos y condiciones. ^[37]

Teacher Stern LLP, Trowers and Hamlins LLP, Clarke Willmott LLP y Acuity Law LLP están planeando presentar más demandas contra Barclays y Bank of Scotland, excepto que Clarke Willmott no presentará demandas contra Bank of Scotland. Clarke Willmott y Acuity Law podrían ofrecer a los clientes un acuerdo de no ganar, no pagar. ^{[37] [38] [39] [40]}

Algunas de las hipotecas de revalorización compartida del Banco de Escocia vendidas entre 1996 y 1998 tenían acuerdos que se "regiban e interpretaban de conformidad con la legislación escocesa". En la actualidad, los abogados ingleses no están preparados para presentar demandas colectivas en nombre de los clientes de hipotecas de revalorización compartida escocesas o de sus familias. Cuando más personas se hayan unido al grupo de Facebook "Scottish SAM", debería ser posible presentar una demanda colectiva en su nombre, probablemente por parte de abogados escoceses. ^[41]

Además de muchos informes sobre hipotecas de apreciación compartida en los periódicos nacionales, hubo informes en la edición de agosto de 2003 de Which?, la revista de la Asociación de Consumidores, y en las ediciones de septiembre de 2006 y agosto de 2007 de la revista Saga .

El 8 de septiembre de 2014, la BBC One emitió una investigación de BBC Inside Out South sobre hipotecas de apreciación compartida, presentada por Nick Wallis . Una de las personas entrevistadas en el programa por Wallis fue el Dr. Julian Lewis , miembro del Parlamento por New Forest East en Hampshire. ^[30]

Christopher Philpot, asociado sénior del departamento de resolución de disputas de Teacher Stern, fue entrevistado en el programa The One Show de la BBC el 3 de abril de 2017 en relación con la demanda que se estaba organizando contra el Banco de Escocia y Barclays. También hubo informes sobre hipotecas de revalorización compartida en el programa Money Box de la BBC Radio 4 el 27 de septiembre de 2008, el 22 de abril de 2017 y el 23 de septiembre de 2017. ^{[31] [42] [43]}

Ali Hussain escribió un artículo sobre las hipotecas de apreciación compartida y se publicó en The Sunday Times el 26 de septiembre de 2021. Decía que en octubre de 2021 se celebraría una audiencia preliminar en el Tribunal Superior por el litigio interpuesto por Teacher Stern, en representación de 150 clientes de SAM del Bank of Scotland. La demanda alega que las SAM eran "fundamentalmente inadecuadas" para los consumidores e "inherentemente injustas" según la Ley de Crédito al Consumidor de 1974. El abogado principal fue David Bowman. ^[44]

El 4 de febrero de 2024, The Sunday Times publicó un artículo escrito por Ali Hussain: “Victoria para las familias cuyos préstamos injustos les costaron sus hogares”. En él se afirma que el Banco de Escocia se ha retractado en el último minuto de su postura de defender la venta de un plan de liberación de capital “injusto” (hipotecas de apreciación compartida) en los tribunales. ^[45]

Una hipoteca de apreciación compartida es una hipoteca en la que el prestamista acepta una tasa de interés más baja que la tasa vigente en el mercado, a cambio de una parte del valor apreciado de la propiedad colateral. La parte del valor apreciado se conoce como interés contingente , que se determina y se debe pagar al momento de la venta de la propiedad o al vencimiento de la hipoteca.

Por ejemplo, supongamos que el tipo de interés vigente es del 6% y que la propiedad se compró por 500.000 dólares. El prestatario paga 100.000 dólares y obtiene una hipoteca de 400.000 dólares que se amortiza en 30 años. El prestamista y el prestatario acuerdan un tipo de interés más bajo, del 5%, y un interés contingente del 20% del valor apreciado de la propiedad. Debido al tipo de interés más bajo, el pago mensual se reduce de 2.398 dólares a 2.147 dólares. Sin embargo, este ahorro en los pagos mensuales tiene una contrapartida. Supongamos que la propiedad se vende más tarde por 700.000 dólares. Debido al acuerdo sobre el interés contingente, el prestatario debe pagar al prestamista el 20% de la ganancia, es decir, 40.000 dólares.

Al participar en la revalorización de la propiedad, el prestamista asume un riesgo adicional relacionado con su valor. Por lo tanto, que esta sea una compensación favorable depende de las condiciones del mercado inmobiliario. Una hipoteca de revalorización compartida se diferencia de un acuerdo de participación en el capital en que el capital del préstamo es una obligación incondicional (en la medida en que esté garantizada por la propiedad). Por lo tanto, si el valor de la propiedad disminuye, el prestatario aún adeudaría el capital pendiente y, si vende la propiedad con pérdidas, el interés contingente es simplemente cero.

La Resolución de Rentas Internas 83-51 (1983) del Servicio de Rentas Internas especifica las condiciones en las que el interés contingente en una hipoteca de apreciación compartida puede considerarse un interés hipotecario deducible de impuestos. En particular, una hipoteca de apreciación compartida debe estipular una obligación incondicional de pago del capital para evitar que se la vuelva a caracterizar como un acuerdo de participación en el capital, lo que puede dar lugar a diferentes consecuencias fiscales. Debido a la complejidad de las leyes fiscales y los términos adaptados a situaciones individuales, las hipotecas privadas y no comerciales que involucran apreciación compartida siempre deben ejecutarse con el asesoramiento de un abogado especializado en bienes raíces.

Las cláusulas de apreciación compartida también son utilizadas por organizaciones sin fines de lucro y agencias gubernamentales locales. ^[46] Estos préstamos de apreciación compartida están estructurados como segundas hipotecas, pero se consideran "silenciosos" en el sentido de que los prestatarios no realizan pagos hasta que venden la casa (o, en algunos casos, refinancian la primera hipoteca). En el momento de la venta o refinanciación, la familia debe reembolsar el monto total del préstamo más una parte de la apreciación del precio de la vivienda. ^[47] De esta manera, el monto devuelto a la entidad que otorga la subvención se basa en los aumentos de los precios de las viviendas, lo que ayuda a preservar el "poder adquisitivo" de los subsidios públicos.

Un enfoque común para diseñar programas de préstamos de apreciación compartida es basar la parte de la apreciación a pagar al momento de la venta de la vivienda en la parte del precio de compra original que fue subsidiada.

Por ejemplo, si una familia recibió un subsidio de $50,000 para comprar una casa de $250,000, la familia estaría obligada a dar a la comunidad el 20 por ciento ($50,000 dividido por $250,000) de cualquier apreciación del precio de la casa en el momento de la venta, además de reembolsar los $50,000 iniciales.

Se pueden establecer limitaciones adicionales a la apreciación compartida, como una limitación de usura de un máximo del 6% de interés efectivo sobre el dinero prestado, como es el caso de la asistencia para el pago inicial que ofrece la ciudad de Seattle.

• http://wshfc.org/sf/dpaSeattleSharedAppreciationDisclosure.pdf

• Hipotecas de apreciación compartida: posible reclamo sobre la posible acción legal por parte de Christopher Philpot, asociado sénior del departamento de resolución de disputas del profesor Stern.