Renta del suelo

Como término legal, la renta del suelo se refiere específicamente a los pagos regulares que hace el titular de una propiedad en arrendamiento al propietario absoluto o a un arrendatario superior, según lo exija un contrato de arrendamiento . En este sentido, se crea una renta del suelo cuando se vende un terreno de propiedad absoluta en un contrato de arrendamiento o arrendamientos a largo plazo. ^[1] La renta del suelo proporciona un ingreso al propietario del terreno. ^[2] En economía , la renta del suelo es una forma de renta económica que significa todo el valor que se acumula para los titulares como resultado de la propiedad exclusiva del privilegio del título de ubicación . ^{[3] [4]}

En el derecho romano , la renta del suelo ( solárium ) era una renta anual pagadera por el arrendatario de una superficie (un trozo de tierra), o arrendamiento perpetuo de terreno edificable. ^{[5] En la Inglaterra} normanda temprana , los arrendatarios podían arrendar su título de propiedad de la tierra para que los señores propietarios de las tierras no tuvieran ningún poder sobre el subarrendatario para recaudar impuestos. En 1290, el rey Eduardo I aprobó el Estatuto de Quia Emptores que impedía a los arrendatarios arrendar sus tierras a otros a través de la subinfeudación . Esto creó un sistema de sustitución, donde el interés completo del arrendatario se transferiría al comprador o donatario, que pagaría una renta. Este sistema más tarde pasó al derecho consuetudinario en Inglaterra y fue adoptado por muchas naciones que remontan su herencia legal a Inglaterra.

Los economistas clásicos y los georgistas cuantifican la renta del suelo para investigar y capturar el ingreso no ganado llamado renta económica , a diferencia del ingreso derivado del trabajo. ^[6]

El valor del interés de propiedad absoluta comprende:

• Un múltiplo de la renta anual actual del terreno a pagar, que dependerá de
  • el plazo pendiente del arrendamiento
  • cualquier aumento futuro programado en el nivel de renta del suelo
  • tasas de interés del mercado
  • la probabilidad de impago
  • Si los alquileres de pisos individuales, etc. son pequeños, el coste de cobro
• El valor actual neto de la reversión, es decir, al final del arrendamiento el propietario (a quien se le paga el alquiler) probablemente tendrá pleno derecho a la propiedad, por lo que cuanto más corto sea el arrendamiento mayor será el valor de reversión.
• Cualquier " valor matrimonial " atribuible (una suma sustancial diseñada para compensar a los propietarios por su pérdida de interés cuando se extiende un contrato de arrendamiento con menos de 80 años de vigencia).

En economía, la renta del suelo significa todo valor económico que corresponde a los propietarios de la tierra, independientemente de si los pagos se realizan explícitamente o si las rentas se imputan . Los tasadores de bienes raíces emplean diversas metodologías de evaluación. ^[7]

En el Reino Unido, los derechos de los inquilinos residenciales de propiedades sujetas a un contrato de arrendamiento a largo plazo con un alquiler de suelo se rigen por la Ley de Reforma de Arrendamiento de 1967 para las casas y la Ley de Reforma de Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993 para los pisos.

En el derecho inglés , parece que el término "renta del suelo" se usó en un tiempo de manera popular para las casas y tierras de las que emanaban las rentas del suelo, así como para las rentas mismas. ^{[8] [ se necesita una fuente no primaria ]} Lord Eldon observó en 1815 que el contexto en el que aparecía el término podía variar materialmente su significado. ^{[5] [9]}

El significado contemporáneo aceptado de renta del suelo es el alquiler por el cual se alquila un terreno con el propósito de mejorarlo mediante la construcción: es decir, una renta cobrada solo por el terreno, y no por los edificios que se construirán en él. ^[5] Por lo tanto, suele ser inferior a la renta que podría lograrse por un edificio alquilado en el mercado abierto, y se alquila por un plazo más largo: al menos 21 años, pero más comúnmente 99 años, 125 años o incluso 999 años.

La Ley de Reforma de la Propiedad Común y el Arrendamiento de 2002 y las reglamentaciones asociadas ^[10] rigen ahora el formato de notificación que debe emitirse para cobrar el alquiler del terreno. Anteriormente, había habido un problema con algunos propietarios que enviaban demandas de pago confusas o deshonestas a los inquilinos.

En virtud de los términos de un contrato de arrendamiento, el propietario absoluto del terreno o propiedad concede permiso para que un arrendatario tome posesión de la propiedad durante un período de tiempo específico. Este puede variar de 21 años a 999 años, y durante este tiempo, el arrendatario pagará una renta del suelo al propietario absoluto. Los propietarios absolutos arriendan la propiedad principalmente por la prima inicial pagada por el arrendatario original por conceder el arrendamiento; pero además, la renta del suelo (a menudo una cantidad simbólica) se pagará a largo plazo, y esta puede ser una inversión de renta fija atractiva para algunos tipos de inversores. ^{[11] [ mejor fuente necesaria ]} La sanción final disponible para un propietario frente a un arrendatario que incumple el arrendamiento debido a la falta de pago de los cargos por servicios, la renta del suelo o los cargos de administración, es rescindir el arrendamiento y recuperar la posesión de la casa o el apartamento. Para hacer esto, el propietario primero debe entregar una notificación válida según la sección 146 de la Ley de Propiedad de 1925 : una Notificación de Solicitud de Posesión. Sin embargo, el propietario no puede entregar un aviso de la sección 146 cuando el monto de los cargos por servicios, cargos administrativos o renta del terreno adeudados (o una combinación de todos estos) a menos que el monto impago sea más de £350 o consista en, o incluya, un monto que haya estado pendiente por más de tres años. ^[10]

Hay varias empresas que se especializan en comprar rentas del suelo para inversión a largo plazo a propietarios que desean vender sus rentas del suelo. Normalmente se centran en la compra de rentas del suelo de reversión , ya sea para obtener ingresos iniciales o por la oportunidad de una reversión de la propiedad subyacente en algún momento en el futuro. El valor de las rentas del suelo se ve afectado por el patrón de revisión de alquileres en futuros aumentos de ingresos, el valor de la propiedad subyacente, la duración del contrato de arrendamiento no vencido y si se aplica el valor matrimonial . ^{[12] [13]}

Antes de vender las rentas del suelo, la ley obliga a las partes de la transacción a notificar a los arrendatarios de larga duración mediante la Sección V. Esto les da un período de dos meses para responder. Una vez vencido este período, se puede realizar una transacción dentro de los 12 meses al precio indicado en la notificación o a un precio superior. El único caso en el que dichas notificaciones son irrelevantes es el intercambio de contratos de compraventa de la renta del suelo de los apartamentos antes de que se haya vendido el 50% de ellos. Esto permite que la suma se transfiera y los derechos de renta del suelo a cambio, incluso después de que se hayan vendido todos los apartamentos, sin notificaciones individuales. Sin embargo, el comprador con derecho a alquiler debe anotar el contrato pendiente en el título de propiedad.

Antes de 2003, el Registro de la Propiedad registraba la renta del suelo, y la renta se desprende del registro de la propiedad que figura en su sitio web. Desde el 13 de octubre de 2003, el Registro de la Propiedad ya no lo hace, y es necesario un examen más minucioso del contrato de arrendamiento descargado. ^[14]

En el pasado, el alquiler del terreno no era por lo general oneroso, rondaba las 100 libras esterlinas al año, y los propietarios no solían solicitar el pago. Pero en la década de 2010, los promotores y constructores solían conceder contratos de arrendamiento de viviendas nuevas con alquileres de hasta 1000 libras esterlinas al año, con cláusulas de aumento que los duplicaban cada 5 o 10 años. Esto puede dar lugar a rechazos hipotecarios inmediatos o posteriores por parte de los prestamistas y sus tasadores, lo que hace que la propiedad se pueda vender por debajo del precio de mercado.

Los arrendatarios tienen derecho a extender, después de dos años, un contrato de arrendamiento con menos de 99 años de vigencia y reducir la renta del suelo a un " grano de pimienta ", es decir, cerca de cero, pero los desarrolladores han frustrado esto con costosos contratos de arrendamiento de más de 150 años que hacen que la valoración, basada en la renta del suelo y el plazo, esté fuera del alcance de los arrendatarios, y venden la propiedad absoluta, a menudo antes de que se termine el desarrollo, a empresas offshore explotadoras. ^{[ cita requerida ]}

El escándalo de los alquileres de terrenos en Inglaterra y Gales ha sido ampliamente difundido en la prensa. En 2016, el diputado Peter Bottomley describió los alquileres de terrenos excesivos como una "extorsión legalizada". En respuesta a las preguntas planteadas por el diputado, el secretario de comunidades Sajid Javid dijo: "Debemos asegurarnos de que se erradiquen los tipos de abusos que mencionó y seguiremos haciendo todo lo que podamos. Trabajamos con una serie de partes interesadas y sin duda vemos cómo podemos hacer más". ^{[15] [16]}

En junio de 2018, el gobierno del Reino Unido anunció que se reformaría la tenencia de arrendamientos, y que los nuevos contratos de arrendamiento a largo plazo no tendrían renta del suelo. ^[17] Esta promesa se cumplió con la Ley de Reforma de Arrendamientos (Renta del Suelo) de 2022 , que prohibía en gran medida las rentas del suelo superiores a un grano de pimienta por año en los nuevos contratos de arrendamiento. ^{[18] [19]}

En el derecho escocés , no se utiliza el término «renta del suelo», pero su lugar lo ocupa, a efectos prácticos, el término « renta anual del suelo », que tiene un doble significado:

• En la época de la Reforma en Escocia , la Corona dividió las tierras de la Iglesia en varios señoríos, y los cesionarios recibieron el nombre de "Lords of Erection". En el siglo XVII, estos Lords of Erection renunciaron a sus superioridades ante la Corona, con excepción de los derechos feudales , que debían conservarse hasta que se pagara un precio acordado para su redención. Sin embargo, la Corona renunció a este poder reservado de redención en vísperas de la Unión y los derechos feudales pasaron a ser pagaderos a perpetuidad a los Lords of Erection como una renta anual.
• Los especuladores en terrenos edificables solían conceder subfeudos a los constructores a cambio de un elevado impuesto feudal. Pero cuando los subfeudos estaban prohibidos (es posible que lo estuvieran antes de la Ley de Transacciones de Propiedad (Escocia) de 1874) y había mucha demanda de terrenos edificables, los fiadores con frecuencia estipulaban que el constructor pagara una renta anual en lugar de comprar el terreno directamente. Esta renta anual se denomina renta anual del terreno. No se deben intereses sobre los atrasos en las rentas anuales del terreno y, al igual que otras cargas reales, las rentas anuales del terreno podían asignarse y transferirse libremente . ^[20]

El impuesto feudal en Escocia se eliminó con la Ley de Abolición de la Tenencia Feudal, etc. (Escocia) de 2000 .

La redención de rentas de la tierra en Irlanda del Norte está contemplada en la Ley de Rentas de la Tierra (Irlanda del Norte) de 2001. ^[21]

En la República de Irlanda, las rentas del suelo han sido una característica de la vida urbana. Si bien la mayor parte de la legislación de reforma de los arrendamientos se ha promulgado para tierras agrícolas (consulte las Leyes de tierras irlandesas ), se ha permitido a los ocupantes/arrendatarios urbanos "comprar" sus rentas del suelo a los propietarios, y así convertir efectivamente un contrato de arrendamiento de larga duración en un derecho de propiedad absoluta , más recientemente en virtud de las Leyes de 1978 ^[22] y 2005 ^[23]. Cabe destacar que las rentas del suelo en Castlebar , en el condado de Mayo, se han retenido tras la controvertida desaparición de Lord Lucan en 1974. ^[24]

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Los arrendamientos de terrenos ( erfpachten ) son comunes en los Países Bajos. Sin embargo, la mayoría de los municipios holandeses (incluidos Rotterdam, Den Bosch, Eindhoven, Haarlem y Maastricht) están abandonando actualmente el sistema y ofreciendo a los propietarios de las viviendas el derecho a comprar su parcela de tierra. No obstante, varios municipios, incluido Ámsterdam, mantienen los arrendamientos de terrenos, que facilitan la remodelación integral, evitan la especulación inmobiliaria y significan que toda la comunidad se beneficia de cualquier aumento en el valor de la tierra.

El 1 de julio de 2016, Ámsterdam introdujo la opción de arrendamientos permanentes de terrenos, así como arrendamientos temporales y continuos de terrenos. Los propietarios de viviendas tenían hasta el 8 de enero de 2020 para solicitar, en condiciones ventajosas, la conversión de su arrendamiento de terrenos a uno perpetuo, lo que significa que estará indexado a la inflación y no aumentará de manera impredecible al final de cada período. ^[25]

• Diemen, Hendrik-Ido-Ambacht, Utrecht y Vlaardingen (nuevas normas en 2013) también conservan el alquiler del suelo.

El 1 de abril de 2008, La Haya introdujo un nuevo sistema de arrendamiento con derecho a propiedad. Los propietarios de viviendas pueden comprar sus terrenos a un precio del 5% del 55% del valor del terreno edificado para convertir su arrendamiento perpetuo en derecho de propiedad. En el caso de los edificios de oficinas y los edificios industriales de más de 100 m2 ^y las superficies que aún no tienen un uso actual, el arrendamiento del terreno sigue vigente.

En la provincia de Groningen sobrevive una variante en la que existe un derecho de arrendamiento perpetuo, el beklemrecht (derecho de opresión).

En los Países Bajos, el arrendamiento de terrenos está regulado por el Título 7 del Libro 5 del Código Civil holandés.

En muchos casos, los arrendamientos a largo plazo se convierten en préstamos indexados calificados, lo que genera beneficios fiscales.

Desde 2010, los bancos aplican normas más estrictas a la hora de conceder hipotecas sobre viviendas en régimen de arrendamiento. Sólo los nuevos contratos de arrendamiento indefinido emitidos a partir del 1 de enero de 2013 siguen siendo elegibles para una hipoteca. Estos contratos deben cumplir la "Directiva bancaria sobre financiación de los derechos de arrendamiento" de la Asociación Bancaria Holandesa. Los contratos de duración determinada, por ejemplo de 30 o 49 años, están excluidos, mientras que los contratos de duración determinada existentes emitidos antes del 1 de enero de 2013 pueden ser elegibles para financiación hipotecaria, siempre que las condiciones cumplan los criterios de elegibilidad de la Asociación Bancaria Holandesa. Los bancos han decidido hacer esto porque temen que el propietario del terreno aplique aumentos sustanciales, lo que provocará problemas de pago para el arrendatario. Los propietarios de propiedades en régimen de arrendamiento que desean vender su casa se enfrentan cada vez más a esta restricción. La casa parece ser invendible en muchos casos porque los nuevos compradores potenciales no pueden obtener la financiación.

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El término "renta del suelo" se aplica en muchos estados de EE. UU. a un tipo de tenencia creada por una concesión en propiedad absoluta , reservándose el otorgante para sí y sus herederos una cierta renta, que es el interés en el valor monetario de la tierra. ^[26]

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El estado de Maryland mantiene disposiciones sobre rentas del suelo, principalmente en el área de Baltimore . ^[27] La ​​práctica se remonta al siglo XVII, ^[28] cuando los señores feudales y los siervos menores pagaban cosechas y ganado a los señores feudales para alquilar la tierra del señor. ^[29] Con la renta del suelo, los propietarios solo son dueños del edificio en sí, pero deben pagar una pequeña cantidad para alquilar la tierra en sí a su propietario. ^[29] Según la ley de Maryland, si la renta del suelo no se paga a tiempo, el propietario del terreno puede ir a la corte y hacer que se coloque un gravamen contra la casa, confiscando efectivamente la casa del propietario por una cantidad relativamente pequeña adeudada, ^[27] a veces tan poco como $ 24. ^[30] Esto ocurrió casi 4.000 veces en la ciudad de Baltimore entre 2000 y 2005. ^[31] Además, las propiedades con renta del suelo generalmente se valoran alrededor de $ 10.000 menos que las propiedades comparables sin renta del suelo. ^[29]

En 2007, el gobernador demócrata de Maryland, Martin O'Malley, presentó un proyecto de ley de emergencia para prohibir por completo los nuevos alquileres de terrenos ^[32] y evitar que los propietarios de terrenos se apoderen de las casas de los propietarios morosos. ^[33] El proyecto de ley fue aprobado por la legislatura. ^[27] La ​​ley estatal de Maryland requería que todos los propietarios de terrenos registraran la propiedad de la tierra con el estado antes de septiembre de 2008 o, de lo contrario, la propiedad de la tierra se extinguía automáticamente. ^[34] En 2008, había alrededor de 85.000 en Maryland. ^[34] Las nuevas leyes fueron impugnadas en los tribunales por algunos propietarios de terrenos, que las calificaron de expropiación inconstitucional de propiedad sin una compensación justa. ^{[30] [35]} En 2011, la ley fue declarada inconstitucional por el Tribunal de Apelaciones de Maryland, el tribunal más alto del estado, en la medida en que pretendía extinguir los derechos de propiedad de los arrendatarios. ^[36] Ya no se pueden crear nuevos contratos de arrendamiento de terrenos después del 22 de enero de 2007, ^[37] y los propietarios de arrendamientos de terrenos deben registrar sus contratos de arrendamiento en el Departamento de Evaluaciones del Estado para poder cobrar los alquileres o presentar un gravamen por los alquileres impagos ^[38] (aunque la falta de registro ya no implica el riesgo de extinción del derecho de propiedad).

Existen más de cien edificios de condominios y cooperativas en terrenos arrendados en la ciudad de Nueva York . Trump Plaza estuvo arrendado desde 1983 hasta 2015, cuando fue comprado por la junta cooperativa por $190 millones. ^[39] El Stanhope , que se convirtió en una cooperativa en 2005, tiene un contrato de arrendamiento que cubre términos de alquiler fijos que duran 150 años. ^[40] Muchos arrendamientos datan de las décadas de 1960 y 1970, antes de que la ciudad se convirtiera en uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo.

Según un agente inmobiliario de la ciudad de Nueva York, los apartamentos en edificios con terrenos en alquiler suelen costar "entre un 25 y un 40 por ciento" menos que las unidades comparables en edificios con terrenos propios, pero su "riesgo percibido" puede causar dificultades para venderlos o financiarlos. ^{[39] [41]} Los costos mensuales incluyen los pagos del alquiler del terreno, por lo que son significativamente más altos que las tarifas en un edificio propio, y pueden aumentar bruscamente e inesperadamente si se reevalúa el valor del terreno durante un auge inmobiliario . En teoría, la expiración de un contrato de arrendamiento de terrenos podría incluso convertir a los accionistas/propietarios en inquilinos y hacer que sus inversiones pierdan valor. ^{[39] [41]}

Las rentas del suelo en la Mancomunidad de Pensilvania se consideran bienes raíces y, en caso de sucesión intestada , van a los herederos. Son servicios de alquiler y no cobros de alquiler, ^{[ aclaración necesaria ]} el estatuto Quia Emptores nunca ha estado en vigor en Pensilvania , y están sujetas a todos los incidentes de tales rentas. El cesionario de una renta del suelo puede hipotecar , vender o disponer de la concesión como le plazca, y mientras se pague la renta, la tierra no se puede vender ni se puede perder el valor de las mejoras. ^[26] El propietario de la tierra puede ocuparla, o puede mejorarla y vender las mejoras (como las estructuras), mientras conserva el título de propiedad de la tierra y cobra al comprador una renta del suelo.

Como la renta del suelo era una propiedad de propiedad absoluta , creada por escritura y de duración perpetua, no podía surgir, en derecho consuetudinario , ninguna presunción de que se hubiera liberado por el transcurso del tiempo. Sin embargo, por ley (Ley del 27 de abril de 1855, art. 7), se crea una presunción de liberación o extinción cuando no se ha realizado ningún pago, reclamación o demanda por la renta, ni se ha hecho o dado ninguna declaración o reconocimiento de su existencia por parte del propietario del inmueble sujeto a ella, durante un período de veintiún años. Antes, las rentas del suelo eran irredimibles después de cierto tiempo, pero ahora está prohibida la creación de rentas del suelo irredimibles (Ley 7 de la Asamblea de Pensilvania, 22 de abril de 1850). ^[5]

La Mancomunidad de Virginia permite rentas de suelo residencial, que están definidas por estatuto:

"Renta residencial" significa una renta o cargo pagado por el uso de la tierra, independientemente de si el título de propiedad de la misma se transfiere al usuario, o un arrendamiento de tierra, para fines residenciales personales, (i) que es asignable por el obligado sin el consentimiento del obligado, (ii) que es por un período de más de quince años, incluyendo cualquier derecho de renovación a opción del obligado, (iii) donde el obligado tiene un derecho presente o futuro de terminar dicha renta y adquirir la totalidad del interés del obligado en la tierra mediante el pago de una cantidad determinada o determinable, y (iv) donde el interés del obligado en la tierra es principalmente un interés de garantía para proteger su derecho a que se le pague la renta o el cargo. ^[42]

(El obligado es la parte obligada a pagar, y el acreedor la parte con derecho a recibir, la renta del suelo.) El monto de una renta del suelo puede ser modificado por cualquiera de las partes una vez cada cinco años, pero, a menos que las partes acuerden otra cosa, el monto de dicho cambio no puede ser mayor que el cambio porcentual en el Índice de Precios al Consumidor (u otro estándar prescrito por la ley) durante los tres años anteriores. ^[43] Una renta del suelo constituye un gravamen contra el inmueble. ^[44] Los términos del acuerdo de renta del suelo pueden incorporarse a la escritura u otro instrumento de transferencia, de acuerdo con un formulario estatutario. ^[45]

•  Este artículo incorpora texto de una publicación que ahora es de dominio público :  Renton, Alexander Wood (1911). "Ground Rent". En Chisholm, Hugh (ed.). Encyclopædia Britannica . Vol. 12 (11.ª ed.). Cambridge University Press. págs. 625–626.

• Ley de 1977 sobre el cobro de alquileres en el Reino Unido en propertylawuk.net
• Servicio de asesoramiento sobre arrendamientos en el Reino Unido: cargos por servicios y otras cuestiones
• Ayuda con los cargos por servicios, tarifas de administración y rentas del terreno
• "Rentas de suelo: una explicación" de LandlordZONE
• Serie especial del Baltimore Sun sobre la renta del suelo y los cambios que generó la serie en la ciudad de Baltimore
• Distribución de las rentas del suelo en viviendas en régimen de arrendamiento
• Ley de reforma de los arrendamientos de 1967
• Ley de reforma de arrendamientos, vivienda y desarrollo urbano de 1993
• Ley de reforma de la propiedad común y del arrendamiento de 2002