Línea de crédito con garantía hipotecaria

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Una línea de crédito con garantía hipotecaria , o HELOC ( /ˈhiːˌlɒk/ HEE-lok ), es un tipo de préstamo garantizado renovable en el que el prestamista acepta prestar una cantidad máxima dentro de un período acordado (llamado plazo ), donde la garantía es la propiedad del prestatario (similar a una segunda hipoteca ). Debido a que una casa a menudo es el activo más valioso de un consumidor , muchos propietarios usan su HELOC para compras o proyectos importantes, como mejoras en el hogar, educación, inversión en propiedades o facturas médicas, y eligen no usarlos para gastos diarios. ^[1]

Una de las razones de la popularidad de las líneas de crédito con garantía hipotecaria es su flexibilidad, tanto en términos de endeudamiento como de devolución. Además, su popularidad también puede deberse a que tienen una mejor imagen que una " segunda hipoteca ", un término que puede implicar más directamente un nivel de deuda indeseable. Sin embargo, dentro de la propia industria crediticia, las líneas de crédito con garantía hipotecaria se clasifican como segundas hipotecas. ^[2] Las líneas de crédito con garantía hipotecaria suelen ofrecerse a tipos de interés atractivos. Esto se debe a que están garantizadas con la vivienda del prestatario y, por tanto, se consideran productos financieros de bajo riesgo.

Sin embargo, debido a que la garantía de una línea de crédito con garantía hipotecaria es la vivienda , el incumplimiento de la obligación de pagar el préstamo o de cumplir con los requisitos del préstamo puede dar lugar a una ejecución hipotecaria . Como resultado, los prestamistas generalmente exigen que el prestatario mantenga un cierto nivel de capital en la vivienda como condición para otorgar una línea de crédito con garantía hipotecaria, generalmente un mínimo del 15-20%. ^[3]

Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) se diferencia de un préstamo con garantía hipotecaria convencional en que al prestatario no se le adelanta la suma total por adelantado, ^[4] sino que utiliza una línea de crédito para pedir prestadas sumas que no superan el límite de crédito , de manera similar a una tarjeta de crédito .

El plazo de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) se divide en dos períodos distintos. Durante el “período de disposición”, el cliente puede utilizar su HELOC como una línea de crédito renovable. Los períodos de disposición suelen durar 10 años. ^[5] Durante este tiempo, el prestatario puede disponer de fondos, reembolsarlos y volver a disponer de ellos tantas veces como desee, pagando solo intereses sobre el saldo pendiente . Al período de disposición le sigue el “período de amortización”, en el que se debe pagar el saldo pendiente más los intereses, ya sea como un pago global de suma global o de acuerdo con un cronograma de amortización del préstamo .

El reembolso anticipado puede realizarse generalmente en cualquier momento durante el plazo y puede consistir en el pago de capital e intereses o solo de intereses (“pago mínimo”). El monto del reembolso puede variar desde el pago mínimo hasta el monto total dispuesto más los intereses. Los prestamistas determinan el monto que pueden prestar a un prestatario en función de dos variables: 1) el valor de la propiedad en garantía y 2) la solvencia del prestatario. ^[6] Esto se expresa en una relación préstamo-valor combinada (CLTV).

Las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) se hicieron muy populares en los Estados Unidos a principios de la década de 2000, en parte porque los bancos utilizaban campañas publicitarias para alentar a los clientes a solicitar préstamos hipotecarios, ^[7] y porque los intereses pagados eran típicamente deducibles según las leyes de impuestos a la renta federales y de muchos estados. ^[8] Esto redujo efectivamente el costo de pedir prestado fondos y ofreció un incentivo fiscal atractivo en comparación con los métodos tradicionales de endeudamiento, como las tarjetas de crédito. Mientras que la mayoría de las hipotecas se ofrecen a tasas fijas, las líneas de crédito con garantía hipotecaria suelen ofrecerse a tasas variables debido a la flexibilidad implícita en un período de disposición de 10 años en el que las tasas de interés pueden cambiar.

El abuso de las líneas de crédito con garantía hipotecaria se cita a menudo como una de las causas de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos. ^[9] En 2008, los principales prestamistas de capital inmobiliario, incluidos Bank of America , Countrywide Financial , Citigroup , JP Morgan Chase , National City Mortgage , Washington Mutual y Wells Fargo, comenzaron a informar a los prestatarios que sus líneas de crédito con garantía hipotecaria habían sido congeladas, reducidas, suspendidas, rescindidas o restringidas de alguna otra manera. ^[10] La caída de los precios de la vivienda ha llevado a que los prestatarios posean un capital reducido, lo que se percibió como un mayor riesgo de ejecución hipotecaria a los ojos de los prestamistas.

Después de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 , los intereses de una línea de crédito con garantía hipotecaria ya no son deducibles a menos que el préstamo se utilice para mejoras sustanciales en el hogar. ^[11] Después de anunciar que ya no estaban considerando solicitudes de líneas de crédito con garantía hipotecaria en 2020, JPMorgan Chase anunció en mayo de 2022 que lo estaban reconsiderando. ^[12]

De manera similar a lo que ocurrió en Estados Unidos, el mercado de líneas de crédito con garantía hipotecaria en Canadá creció un 20% anual a principios de los años 2000, pasando de 35.000 millones de dólares en 2000 a aproximadamente 186.000 millones de dólares en 2012. Si nos fijamos en la deuda de consumo no hipotecaria, la proporción de líneas de crédito con garantía hipotecaria aumentó del 10% al 40% en ese período. Para poner este avance en perspectiva, las tarjetas de crédito representaron sistemáticamente alrededor del 15% de la cuota de mercado durante este período. ^[13] Los principales impulsores de este mercado en evolución fueron las bajas tasas de interés y el aumento sostenido de los precios de las propiedades. ^[14] Ambas condiciones eran favorables para los clientes, ya que el creciente valor de sus propiedades representaba una excelente oportunidad para obtener préstamos más grandes y a más largo plazo.

Tras la crisis de 2008, la demanda de líneas de crédito con garantía hipotecaria se estabilizó y creció un promedio del 2% anual. ^[15] Este crecimiento más lento podría atribuirse a una menor demanda, a tasas hipotecarias excepcionalmente bajas y a un mercado más regulado. De hecho, la recesión ha obligado al gobierno canadiense a tomar medidas destinadas a mitigar los riesgos asociados a la contratación de líneas de crédito con garantía hipotecaria. Algunas de estas medidas pueden haber afectado al crecimiento del mercado de líneas de crédito con garantía hipotecaria, limitando la demanda del lado del cliente y haciendo que los criterios de concesión de préstamos sean más estrictos.

Una de ellas fue la decisión de 2011 de hacer que las líneas de crédito con garantía hipotecaria no fueran elegibles para el “seguro de cartera” respaldado por el gobierno. Los prestamistas utilizaron este seguro para “titularizar hipotecas agrupadas a través del programa de Títulos respaldados por hipotecas de la Ley Nacional de Vivienda (NHA MBS)”. ^[16] Otra medida fue la decisión de la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) de limitar la relación préstamo-valor máxima para las líneas de crédito con garantía hipotecaria al 65%, limitando así los montos que los propietarios podían apalancar con su propiedad. ^[17] Las reglas de suscripción también se hicieron más estrictas a través de la Guía de prácticas y procedimientos de suscripción de hipotecas residenciales. ^[18]

A pesar de la proliferación de productos HELOC en los EE. UU. y Canadá, el mercado del Reino Unido no tenía una oferta de productos similar antes de 2021. Esto es significativo ya que el mercado del Reino Unido históricamente ha replicado productos financieros innovadores desarrollados en los EE. UU., como tarjetas de crédito o pagos en línea . ^[19] Esto puede atribuirse en parte al hecho de que el sistema bancario del Reino Unido está altamente consolidado con poca innovación de productos entre los principales prestamistas. ^[20] Esto cambió en el contexto pospandémico, donde la innovación en la industria de servicios financieros se ha acelerado, con las 'fintechs' introduciendo nuevos productos al mercado. ^[21]

El primer producto HELOC del Reino Unido se lanzó en 2021, a cargo de la fintech Selina Finance. ^[22] A partir de 2022, a pesar de que la utilización per cápita de productos HELOC es inferior al 5 % en comparación con mercados maduros y establecidos como Estados Unidos y Canadá, los clientes del Reino Unido han mostrado una tendencia creciente a utilizar productos HELOC como sustituto de las herramientas de financiación al consumo existentes. Como resultado, las originaciones anuales de HELOC se han quintuplicado, pasando de 50 millones de dólares en 2021 a 250 millones de dólares en 2022.

Sin embargo, en el Reino Unido, las hipotecas compensadas son habituales desde hace muchos años y constituyen una forma principal de préstamo con garantía inmobiliaria. Las empresas que ofrecen actualmente estos productos son Yorkshire Building Society, Coverntry Building Society, Clydesdale Bank y Accord Mortgages. Una de las principales ventajas de las hipotecas compensadas es que ofrecen opciones sin comisiones, mientras que la opción de Selina Finance conlleva una comisión mínima de más de 1300 libras esterlinas.

A pesar de las altas tasas de interés para los consumidores en Brasil, que históricamente se encuentran entre las más altas del mundo, a menudo por encima del 200% anual, y en algunos casos, superando el 430% anual para la deuda de tarjetas de crédito revolving, ^[23] las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) no se ofrecieron en el país antes de 2023. En 2022, casi el 80% de las familias brasileñas terminaron el año endeudadas (generalmente con tasas muy caras), un récord desde que la CNC - Confederación Nacional de Comercio - comenzó a investigar el tema en 2011. ^[24] La primera empresa brasileña que ofreció un producto HELOC fue autorizada a operar por el Banco Central de Brasil en junio de 2023. Fue la fintech ZiliCred (nombre comercial) / All In Cred (nombre de la empresa). ^[25]

ZiliCred estima que el potencial de mercado de las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) en Brasil representa algo así como el 12% de las operaciones vinculadas a garantías inmobiliarias, lo que representa alrededor de BRL 420 mil millones. ^[26] Los costos de cierre de las HELOC de ZiliCred son de alrededor de la tasa CDI más una tasa fija (0,99% a 1,99%) por mes, lo que representa un ahorro promedio de alrededor del 95% en comparación con las tasas de interés de otras líneas de crédito renovables. ZiliCred ofrece una opción sin cargo cuando la HELOC se contrata directamente con la Compañía.

La introducción de líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) en Brasil es un avance notable en el panorama financiero del país. Puede mejorar la flexibilidad financiera, reducir los costos de los préstamos y brindar a los propietarios de viviendas una herramienta valiosa para administrar sus finanzas de manera más eficaz. Este empoderamiento puede conducir a una mejor toma de decisiones financieras, una menor dependencia de las deudas de consumo de alto costo y, en última instancia, una mejor calidad de vida para muchas personas.

• Sitio de la Reserva Federal que ofrece información sobre préstamos HELOC