Gestión de la construcción

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La gestión de la construcción ( CM ) tiene como objetivo controlar la calidad del alcance, el tiempo y el costo de un proyecto (a veces denominado triángulo de gestión de proyectos o "triple restricción") para maximizar la satisfacción del propietario del proyecto. ^{[1] [2]} Utiliza técnicas y software de gestión de proyectos para supervisar la planificación, el diseño, la construcción y el cierre de un proyecto de construcción de forma segura, a tiempo, dentro del presupuesto y dentro de las especificaciones.

Los profesionales de la gestión de la construcción se denominan gerentes de construcción . Tienen conocimientos y experiencia en el campo de la gestión empresarial y la ciencia de la construcción . ^[3] Los gerentes de construcción profesionales pueden ser contratados para proyectos de gran escala y alto presupuesto ( bienes raíces comerciales , infraestructura de transporte , instalaciones industriales e infraestructura militar ), llamados proyectos de capital. Los gerentes de construcción utilizan su conocimiento de los métodos de entrega de proyectos para entregar el proyecto de manera óptima.

Los contratistas se asignan a un proyecto de construcción durante el diseño o una vez que un arquitecto o ingeniero civil con licencia ha completado el diseño. Esto se hace mediante un proceso de licitación con diferentes contratistas. Según lo dicte el método de entrega del proyecto, el contratista se selecciona utilizando uno de los tres métodos de selección comunes: selección de oferta baja, selección de mejor valor o selección basada en calificaciones.

Se contrata a un gerente de construcción para los siguientes entregables, medios y métodos, comunicaciones con la autoridad competente, gestión del tiempo , control de documentos , controles y gestión de costos, controles de calidad, toma de decisiones , matemáticas , dibujos de taller , dibujos de registros y recursos humanos . ^[4]

En los EE. UU., la Asociación de Gestión de la Construcción de Estados Unidos (CMAA, por sus siglas en inglés) establece que las responsabilidades más comunes de un gerente de construcción se dividen en las siguientes siete categorías: planificación de la gestión de proyectos, gestión de costos, gestión del tiempo, gestión de la calidad, administración de contratos, gestión de la seguridad y práctica profesional de CM. La práctica profesional de CM incluye actividades específicas como definir las responsabilidades y la estructura de gestión del equipo de gestión de proyectos, organizar y liderar mediante la implementación de controles de proyectos, definir roles y responsabilidades, desarrollar protocolos de comunicación e identificar elementos del diseño y la construcción del proyecto que puedan dar lugar a disputas y reclamos. ^{[5] [ verificación fallida ]}

Las funciones de gestión de la construcción suelen incluir las siguientes:

1. Especificación de los objetivos y planes del proyecto, incluida la delimitación del alcance, el presupuesto, la programación, el establecimiento de requisitos de rendimiento y la selección de los participantes del proyecto.
2. Maximizar la eficiencia de los recursos mediante la adquisición de mano de obra, materiales y equipos.
3. Implementar diversas operaciones mediante la adecuada coordinación y control de la planificación, diseño, estimación, contratación y construcción en todo el proceso.
4. Desarrollar comunicaciones y mecanismos efectivos para resolver conflictos. ^[6]

Los gerentes de construcción que desean completar su proyecto de construcción le envían una oferta al propietario. La oferta le indica al propietario cuánto dinero debe esperar pagar a la empresa de administración de la construcción para que complete el proyecto. ^[4]

• Licitación abierta : la licitación abierta se utiliza para proyectos públicos. Todos los contratistas pueden presentar su oferta gracias a la publicidad pública.
• Licitación cerrada : se utiliza una licitación cerrada para proyectos privados. Se envía una invitación a presentar una oferta a una selección de contratistas para que solo ellos puedan presentar una oferta para el proyecto especificado. ^[4]

• Selección de la oferta más baja : esta selección se centra en el precio de un proyecto. Varias empresas de gestión de la construcción presentan una oferta al propietario que representa el monto más bajo por el que están dispuestas a realizar el trabajo. Luego, el propietario generalmente elige a la empresa con la oferta más baja para completar el trabajo. ^[4]
• Selección de la mejor relación calidad-precio : esta selección se centra tanto en el precio como en las cualificaciones de los contratistas que presentan ofertas. Esto significa que el propietario elige al contratista con el mejor precio y las mejores cualificaciones. El propietario toma su decisión mediante una solicitud de propuesta (RFP), que le proporciona el formato exacto de programación y presupuesto que el contratista espera utilizar para el proyecto. ^[4]
• Selección basada en calificaciones : esta selección se utiliza cuando el propietario decide elegir al contratista solo sobre la base de sus calificaciones. El propietario utiliza entonces una solicitud de calificaciones (RFQ), que proporciona al propietario la experiencia del contratista, los planes de gestión, la organización del proyecto y el desempeño del presupuesto y el cronograma. El propietario también puede solicitar registros de seguridad y credenciales individuales de sus miembros. ^[4] Este método se utiliza con mayor frecuencia cuando se contrata al contratista al principio del proceso de diseño para que el contratista pueda proporcionar información y estimaciones de costos a medida que se desarrolla el diseño.

• Suma global : Este es el tipo de contrato más común. El gerente de construcción y el propietario acuerdan el costo total del proyecto de construcción y el propietario es responsable de pagar esa cantidad ya sea que el proyecto de construcción exceda o sea inferior al precio de pago acordado. ^[4]
• Costo más honorarios : este contrato establece el pago al contratista, que incluye el costo total del proyecto, así como una tarifa fija o un porcentaje del costo total. Este contrato es beneficioso para el contratista, ya que se pagarán todos los costos adicionales, incluso si fueron inesperados para el propietario. ^[4]
• Precio máximo garantizado : este contrato es igual al contrato de costo más honorarios, aunque hay un precio fijo que el costo total y los honorarios no pueden superar. ^[4]
• Precio unitario : este contrato se utiliza cuando no se puede determinar el costo con antelación. El propietario proporciona los materiales con un precio unitario específico para limitar el gasto. ^[4]

Las etapas de un proyecto de construcción típico se han definido como viabilidad , diseño , construcción y operación , ^[7] cada etapa relacionada con el ciclo de vida del proyecto.

La viabilidad y el diseño implican cuatro pasos: programación y viabilidad, diseño esquemático, desarrollo del diseño y documentos contractuales. Es responsabilidad del equipo de diseño garantizar que el diseño cumpla con todos los códigos y reglamentos de construcción. Es durante la etapa de diseño que se lleva a cabo el proceso de licitación. ^[4]

• Concepto/programación y viabilidad: Se deben determinar las necesidades, metas y objetivos del edificio. Se deben tomar decisiones sobre el tamaño del edificio, la cantidad de habitaciones, cómo se utilizará el espacio y quién lo utilizará. Todo esto se debe tener en cuenta para comenzar el diseño real del edificio. Esta fase normalmente consiste en una lista escrita de cada habitación o espacio, la información crítica sobre esos espacios y la superficie aproximada en pies cuadrados de cada área.
• Diseño esquemático: Los diseños esquemáticos son bocetos que se utilizan para identificar espacios, formas y patrones. En los bocetos se deben tener en cuenta los materiales, tamaños, colores y texturas. ^[4] Esta fase suele implicar el desarrollo del plano de planta, las elevaciones, un plano del sitio y, posiblemente, algunos detalles.
• Desarrollo del diseño (DD): este paso requiere investigación e investigación sobre qué materiales y equipos se utilizarán, así como su costo. Durante esta fase, los planos se perfeccionan con información de ingenieros estructurales, de plomería, mecánicos y eléctricos. También implica una evaluación más rigurosa de cómo los códigos de construcción aplicables afectarán el proyecto.
• Documentos contractuales (CD): Los documentos contractuales son los planos y especificaciones finales del proyecto de construcción. Los contratistas los utilizan para determinar su oferta, mientras que los constructores los utilizan para el proceso de construcción. Los documentos contractuales también pueden denominarse planos de trabajo. ^[4]

La etapa previa a la construcción comienza cuando el propietario da un aviso al contratista que ha elegido a través del proceso de licitación para que proceda a la construcción. Un aviso para proceder es cuando el propietario da permiso al contratista para comenzar a trabajar en el proyecto. El primer paso es asignar el equipo del proyecto, que incluye al gerente del proyecto (PM), el administrador del contrato, el superintendente y el ingeniero de campo. ^[4]

• Director de proyecto : El director de proyecto está a cargo del equipo del proyecto.
• Administrador del contrato : El administrador del contrato ayuda al director del proyecto y al superintendente con los detalles del contrato de construcción.
• Superintendente : El trabajo del superintendente es asegurarse de que todo esté según lo previsto, incluido el flujo de materiales, entregas y equipos. También se encarga de coordinar las actividades de construcción en el lugar. ^[4]
• Ingeniero de campo : Un ingeniero de campo se considera un puesto de nivel de entrada y es responsable del papeleo.

Durante la etapa previa a la construcción, se debe realizar una investigación del sitio para descubrir si es necesario implementar algún paso en el lugar de trabajo. Esto se hace con el fin de preparar el sitio antes de que comience la construcción propiamente dicha. Esto también incluye cualquier condición imprevista, como artefactos históricos o problemas ambientales. Se debe realizar una prueba de suelo para determinar si el suelo está en buenas condiciones para construir sobre él. ^[4]

La etapa de adquisición es cuando se compra la mano de obra, los materiales y el equipo necesarios para completar el proyecto. Esto puede hacerlo el contratista general si la empresa realiza todo su propio trabajo de construcción. Si el contratista no hace su propio trabajo, lo obtiene a través de subcontratistas. Los subcontratistas son contratistas que se especializan en un aspecto particular del trabajo de construcción, como hormigón, soldadura, vidrio o carpintería. Los subcontratistas se contratan de la misma manera que un contratista general, es decir, a través del proceso de licitación. Las órdenes de compra también son parte de la etapa de adquisición. ^[4]

• Órdenes de compra: Las órdenes de compra se utilizan en diversos tipos de empresas. En este caso, una orden de compra es un acuerdo entre un comprador y un vendedor de que los productos adquiridos cumplen con las especificaciones requeridas por el precio acordado. ^[4]

La etapa de construcción comienza con una reunión previa a la construcción convocada por el superintendente (en un proyecto estadounidense). La reunión previa a la construcción tiene como objetivo tomar decisiones sobre las horas de trabajo, el almacenamiento de materiales, el control de calidad y el acceso al sitio. El siguiente paso es trasladar todo al sitio de construcción y prepararlo todo. ^[4]

Un cronograma de pago de progreso de contratistas es un cronograma de cuándo (según los hitos del proyecto o fechas específicas) se les pagará a los contratistas y proveedores por el progreso actual del trabajo instalado.

Los pagos a cuenta o pagos intermedios son pagos parciales por el trabajo completado durante una parte de un período de construcción, generalmente un mes. Los pagos a cuenta se realizan a los contratistas generales, subcontratistas y proveedores a medida que avanzan los proyectos de construcción. Los pagos se realizan normalmente de forma mensual, pero pueden modificarse para cumplir determinados hitos. Los pagos a cuenta son una parte importante de la administración del contrato para el contratista. La preparación adecuada de la información necesaria para el procesamiento de los pagos puede ayudar al contratista a completar financieramente el proyecto. ^[8]

Una vez que el propietario se muda al edificio, comienza un período de garantía para asegurar que todos los materiales, equipos y calidad cumplan con las expectativas del propietario incluidas en el contrato. ^[4]

Cuando los vehículos de construcción circulan por una obra o mueven tierra, se genera mucho polvo, especialmente durante los meses más secos. Esto puede causar trastornos en los negocios o viviendas de los alrededores. Un método popular para controlar el polvo es hacer que un camión cisterna circule por la obra rociando agua sobre la tierra seca para minimizar el movimiento del polvo dentro y fuera de la obra. Cuando se introduce agua, se crea barro. Este barro se adhiere a los neumáticos de los vehículos de construcción y, a menudo, se esparce por las carreteras circundantes. Una barredora de calles puede limpiar las carreteras para reducir las condiciones de suciedad en las mismas.

• Contaminación por aguas pluviales : como resultado de la construcción, el suelo se desplaza de su ubicación original, lo que puede causar problemas ambientales en el futuro. Durante las tormentas, pueden producirse escorrentías que pueden transferir contaminantes nocivos a través del suelo a ríos, lagos, humedales y aguas costeras.
• Especies en peligro de extinción: Si se han encontrado especies en peligro de extinción en el lugar de construcción, el sitio debe cerrarse por un tiempo. El sitio de construcción debe cerrarse durante el tiempo que sea necesario para que las autoridades tomen una decisión sobre la situación. Una vez que se haya evaluado la situación, el contratista realiza las adaptaciones adecuadas para no perturbar a las especies.
• Vegetación: Es posible que en el lugar de trabajo haya árboles particulares u otra vegetación que deban protegerse. Esto puede requerir cercas o cintas de seguridad para advertir a los constructores que no deben dañarlos.
• Humedales: El contratista debe realizar las adaptaciones necesarias para que la erosión y el flujo de agua no se vean afectados por la construcción. Se debe mantener a raya cualquier derrame de líquidos debido a los contaminantes que pueden ingresar al humedal.
• Artefactos históricos o culturales : los artefactos pueden incluir puntas de flecha, fragmentos de cerámica y huesos. Todo trabajo se detiene si se encuentran artefactos y no se reanuda hasta que se puedan examinar adecuadamente y retirar del área. ^[4]

Las reuniones del proyecto se llevan a cabo a intervalos programados para analizar el progreso de la obra y cualquier inquietud o problema. Las discusiones y las decisiones que se tomen en la reunión deben quedar documentadas. ^[4]

Los diarios, registros e informes de campo diarios mantienen un registro de las actividades diarias en un sitio de trabajo cada día.

• Diarios: Se espera que cada miembro del equipo del proyecto mantenga un diario del proyecto . El diario contiene resúmenes de los eventos del día en las propias palabras del miembro. Se utilizan para llevar un registro de cualquier actividad laboral diaria, conversaciones, observaciones o cualquier otra información relevante relacionada con las actividades de construcción. Se puede hacer referencia a los diarios cuando surgen disputas y un diario contiene información relacionada con el desacuerdo. Los diarios escritos a mano se pueden utilizar como prueba en un tribunal.
• Registros: Los registros mantienen un registro de las actividades regulares en el lugar de trabajo, como registros telefónicos, registros de transmisión, registros de entrega y registros de RFI (solicitud de información).
• Informes diarios de campo: Los informes diarios de campo son una forma más formal de registrar información sobre el lugar de trabajo. Contienen información que incluye las actividades del día, la temperatura y las condiciones climáticas, el equipo o los materiales entregados, los visitantes en el lugar de trabajo, imágenes del lugar de trabajo y el equipo utilizado ese día. ^[4]

Se requieren declaraciones laborales a diario. También se necesitan listas de mano de obra y PERT CPM para planificar la mano de obra a fin de completar un proyecto a tiempo.

• Mediación: La mediación recurre a un mediador externo para resolver cualquier disputa. El mediador ayuda a ambas partes en disputa a llegar a un acuerdo mutuo. Este proceso ahorra costos y garantiza que ningún abogado intervenga en la disputa y requiere menos tiempo.
• Minijuicio: Un minijuicio requiere más tiempo y dinero que una mediación. El minijuicio se lleva a cabo en un entorno informal e involucra a algún tipo de asesor o abogado al que se le debe pagar. Las partes en disputa pueden llegar a un acuerdo o el asesor externo puede ofrecer su asesoramiento. El acuerdo no es vinculante y puede romperse.
• Arbitraje: El arbitraje es la forma más costosa y que más tiempo requiere para resolver una disputa, sin recurrir a un litigio. Cada parte está representada por un abogado mientras se presentan testigos y pruebas. Una vez que se proporciona toda la información sobre el asunto, el árbitro emite un fallo que proporciona la decisión final. El árbitro proporciona la decisión final sobre lo que se debe hacer y es un acuerdo vinculante entre cada una de las partes en disputa. ^[4]

La educación en gestión de la construcción se ofrece en una variedad de formatos: programas de grado formales ( título asociado de dos años , título de licenciatura de cuatro años , maestría , gestión de proyectos , título de ingeniero en gestión de operaciones , doctorado en filosofía , investigador postdoctoral ); capacitación en el trabajo; y educación continua y desarrollo profesional. La información sobre los programas de grado está disponible en ABET , el Consejo Estadounidense para la Educación en la Construcción (ACCE), la Academia Estadounidense de Gestión de Proyectos (AAPM), la Asociación de Gestión de la Construcción de Estados Unidos (CMAA) o las Escuelas Asociadas de Construcción (ASC).

Según el American Council for Construction Education (una de las agencias de acreditación académica encargadas de acreditar los programas de gestión de la construcción en los EE. UU.), el campo académico de la gestión de la construcción abarca una amplia gama de temas. Estos van desde habilidades de gestión general, pasando por habilidades de gestión específicamente relacionadas con la construcción, hasta conocimientos técnicos de métodos y prácticas de construcción. Hay muchas escuelas que ofrecen programas de Gestión de la Construcción, incluidas algunas que ofrecen un título de maestría. ^{[9] [10]}

El software de gestión de proyectos de capital (CPMS) se refiere a los sistemas que están disponibles actualmente y que ayudan a los propietarios /operadores de proyectos de capital, gerentes de programas y gerentes de construcción a controlar y gestionar la gran cantidad de información que generan los proyectos de construcción de capital. Una colección o cartera de proyectos solo hace que esto sea un desafío mayor. Estos sistemas tienen diferentes nombres: software de gestión de proyectos de capital, software de construcción por computadora, software de gestión de la construcción, sistemas de información de gestión de proyectos. Por lo general, la gestión de la construcción se puede considerar un subconjunto del CPMS donde el alcance del CPMS no se limita a las fases de construcción del proyecto.

• Construcción y edificación
• Tecnología
• Seguridad pública
• Servicio al cliente
• Recursos humanos
• Matemáticas
• Liderazgo

La frase "diseñar, licitar, construir" describe el modelo predominante de gestión de la construcción, en el que el contratista general participa a través de un proceso de licitación después de que el arquitecto o ingeniero haya completado los diseños.

Muchos propietarios, en particular las agencias gubernamentales, celebran contratos conocidos como contratos de diseño y construcción . En este tipo de contrato, el equipo de construcción (conocido como el equipo de diseño y construcción) es responsable de tomar el concepto del propietario y completar un diseño detallado antes de (después de la aprobación del diseño por parte del propietario) proceder con la construcción. Los contratistas pueden utilizar tecnología de diseño y construcción virtual para mantener un tiempo de construcción ajustado.

El contrato de diseño y construcción tiene tres ventajas principales. En primer lugar, el equipo de construcción está motivado para trabajar con el arquitecto para desarrollar un diseño práctico. El equipo puede encontrar formas creativas de reducir los costos de construcción sin reducir la función del producto final. La segunda ventaja importante tiene que ver con el cronograma. Muchos proyectos se encargan en un marco de tiempo ajustado. En un contrato tradicional, la construcción no puede comenzar hasta que el diseño esté terminado y el proyecto haya sido adjudicado a un licitador. En un contrato de diseño y construcción, el contratista se establece desde el principio y las actividades de construcción pueden continuar simultáneamente con el diseño. La tercera ventaja importante es que el contratista de diseño y construcción tiene un incentivo para mantener los costos combinados de diseño y construcción dentro del presupuesto del propietario. Si la velocidad es importante, los contratos de diseño y construcción se pueden adjudicar por separado; la licitación se realiza sobre planos preliminares en un contrato sin límites en lugar de un contrato de diseño y construcción único y firme.

El principal problema ^[11] de los contratos de diseño y construcción es el conflicto de intereses inherente. En un contrato estándar, el arquitecto trabaja para el propietario y es directamente responsable ante él. En un contrato de trabajo en equipo para el diseño y construcción, el arquitecto trabaja para el constructor y diseñador, no para el propietario, por lo que el constructor y diseñador puede tomar decisiones de diseño y construcción que beneficien al constructor y diseñador, pero que no beneficien al propietario. Durante la construcción, el arquitecto normalmente actúa como representante del propietario. Esto incluye revisar el trabajo del constructor y asegurarse de que los productos y métodos cumplan con las especificaciones y los códigos. El papel del arquitecto se ve comprometido cuando el arquitecto trabaja para el constructor y diseñador y no directamente para el propietario. Por lo tanto, el propietario puede obtener un edificio que esté sobrediseñado para aumentar las ganancias del constructor y diseñador, o un edificio construido con productos de menor calidad para maximizar las ganancias. Sin embargo, en el contrato se incluyen cláusulas de incentivos para mitigar estos problemas.

Un método de entrega de proyectos en el que la empresa constructora asume toda la responsabilidad del proyecto.

La industria de la construcción normalmente incluye tres partes: un propietario, un diseñador autorizado ( arquitecto o ingeniero ) y un constructor (generalmente conocido como contratista general ). Tradicionalmente, existen dos contratos entre estas partes mientras trabajan juntas para planificar, diseñar y construir el proyecto. ^[12] El primer contrato es el contrato entre el propietario y el diseñador, que implica la planificación, el diseño y la administración del contrato de construcción. El segundo contrato es el contrato entre el propietario y el contratista, que implica la construcción. Existe una relación indirecta de terceros entre el diseñador y el contratista, debido a estos dos contratos.

Un propietario también puede contratar a una empresa de gestión de proyectos de construcción como asesor, creando así una relación contractual de terceros en el proyecto. La función del director de construcción es brindar asesoramiento en materia de construcción al diseñador, asesoramiento en materia de diseño al constructor en nombre del propietario y cualquier otro asesoramiento que sea necesario.

El gerente de proyecto de construcción a veces se denomina "representante del propietario". El papel del gerente de proyecto es representar los intereses del propietario a lo largo de las distintas fases de un proyecto, comenzando ya en los estudios de viabilidad y la planificación conceptual del proyecto. Los gerentes de construcción ayudan a informar sobre la toma de buenas decisiones en nombre del propietario a través de la planificación, el diseño, la obtención de permisos, la contratación de contratos de construcción y durante la construcción. Una función principal del gerente de proyecto es garantizar que el contratista cumpla con los términos del contrato de construcción. Un gerente de proyecto puede ser una persona o una empresa dedicada a proporcionar servicios de gestión de la construcción. Por lo general, un gerente de proyecto no tiene los contratos de las empresas de diseño de proyectos o de construcción, sino que asiste o dirige el esfuerzo en nombre del propietario para obtener esos servicios y garantizar la ejecución exitosa de los términos de esos contratos.

Por lo general, se contrata a una empresa de gestión de proyectos como un servicio personal o profesional basado en las calificaciones, en lugar de como una oferta. Los costos se basan en un precio máximo garantizado o un precio fijo, y se fundamentan en el nivel de esfuerzo o en un plan de dotación de personal que identifica las horas por tarea de servicio que se proporcionará, y se basan en tarifas por hora facturables individuales del personal asignado al proyecto propuesto.

La gestión de costes de construcción es un servicio remunerado en el que el director de construcción (CM) es responsable exclusivamente ante el propietario y actúa en beneficio de este en todas las etapas del proyecto. El director de construcción ofrece asesoramiento imparcial sobre cuestiones como:

• Uso óptimo de los fondos disponibles
• Control del alcance de la obra
• Programación de proyectos
• Aprovechamiento óptimo de las capacidades y talentos de las empresas de diseño y construcción
• Prevención de retrasos, cambios y disputas
• Mejorar el diseño de proyectos y la calidad de la construcción
• Flexibilidad óptima en contratación y adquisiciones
• Gestión del flujo de caja

La gestión integral de cada etapa del proyecto, comenzando con el concepto original y la definición del proyecto, produce el mayor beneficio para los propietarios. A medida que pasa el tiempo más allá de la fase de prediseño, la capacidad del CM para lograr ahorros de costos disminuye. El CM de la agencia puede representar al propietario ayudando a seleccionar los equipos de diseño y construcción y administrando el diseño (evitando la desviación del alcance ), ayudando al propietario a mantenerse dentro de un presupuesto predeterminado con ingeniería de valor, análisis de costo-beneficio y comparaciones de mejor valor. El campo de aplicación de software de la tecnología de colaboración en la construcción se ha desarrollado para aplicar la tecnología de la información a la gestión de la construcción.

CM at-risk es un método de entrega que implica un compromiso por parte del director de construcción de entregar el proyecto dentro de un Precio Máximo Garantizado (GMP). El director de construcción actúa como consultor del propietario en las fases de desarrollo y diseño (servicios de preconstrucción) y como contratista general durante la construcción. Cuando un director de construcción está sujeto a un GMP, el carácter fundamental de la relación cambia. Además de actuar en beneficio del propietario, el director de construcción debe controlar los costos de construcción para que se mantengan dentro del GMP.

El CM en riesgo es un término global que se refiere a la relación comercial entre un contratista de construcción, un propietario y un arquitecto (o diseñador). Por lo general, un acuerdo de CM en riesgo elimina un proyecto de construcción de "oferta baja". Un acuerdo GMP es una parte típica del acuerdo CM-propietario (comparable a un contrato de "oferta baja"), pero con ajustes en la responsabilidad del CM. La ventaja de un acuerdo de CM en riesgo es la gestión del presupuesto. Antes de que se complete el diseño de un proyecto (seis a dieciocho meses de coordinación entre el diseñador y el propietario), el CM participa en la estimación del costo de construcción de un proyecto en función de los objetivos del diseñador y el propietario (concepto de diseño) y el alcance del proyecto. Para equilibrar los costos, el cronograma, la calidad y el alcance del proyecto, el diseño puede modificarse en lugar de rediseñarse; si el propietario decide expandir el proyecto, se pueden realizar ajustes antes de fijar el precio. Para administrar el presupuesto antes de que se complete el diseño y se movilicen los equipos de construcción, el CM realiza la gestión del sitio y compra los artículos principales para administrar de manera eficiente el tiempo y el costo. ^[13]

• CM está trabajando "a riesgo", por lo tanto tiene incentivos para actuar en interés del propietario, así como para administrar eficientemente los costos de construcción, considerando que serían responsables de cualquier monto que exceda el GMP.
• Capacidad para gestionar cambios en el diseño o el alcance ^[14]

• Si se produjera un sobrecosto, podría costarle al CM una gran cantidad de dinero.
• Al CM se le permite cierta contingencia relacionada con errores, por lo tanto, existe la posibilidad de que lo compense reduciendo el alcance del trabajo para que se ajuste a las BPM.
• Dado que el GMP se establece antes de que comience el diseño, es difícil para los propietarios saber si recibieron la mejor oferta posible ^[13].

Un método de entrega con riesgo es el mejor para proyectos grandes (tanto de construcción completa como de renovación) que no son fáciles de definir, tienen la posibilidad de cambiar su alcance o tienen plazos estrictos. Además, es un método eficiente en proyectos que contienen complejidad técnica, coordinación entre múltiples gremios o múltiples fases. ^[14]

A partir de su Programa Acelerado de Puentes a fines de la década de 2000, el Departamento de Transporte de Massachusetts comenzó a emplear técnicas de construcción acelerada, en las que firma contratos con incentivos para la finalización temprana y penalizaciones para la finalización tardía, y utiliza una construcción intensiva durante períodos más largos de cierre completo para acortar la duración general del proyecto y reducir los costos. ^[15]

• Ingeniería arquitectónica
• Funcionarios de construcción
• Ingeniería civil
• Ingeniería de la construcción
• Software de estimación de construcción
• Sobrecosto
• Ingeniería de costos
• Ingeniería sísmica
• EPC (contrato)
• Código internacional de construcción
• Calidad, costo y entrega : el trilema del proyecto
• Administrador del sitio
• Ingeniería estructural
• Estructura de desglose del trabajo
• Índice de artículos de construcción

• Halpin, Daniel W., Gestión de la construcción, Wiley, tercera edición.
• Manual de construcción australiano de Rawlinsons, ediciones anuales