Financiación del vendedor

Este artículo necesita citas adicionales para su verificación . Por favor, ayude a mejorar este artículo añadiendo citas de fuentes fiables . El material sin fuentes puede ser cuestionado y eliminado. Buscar fuentes:  «Financiación del vendedor» – noticias  · periódicos  · libros  · académico  · JSTOR ( julio de 2009 ) ( Aprenda cómo y cuándo eliminar este mensaje )

La financiación del vendedor es un préstamo que el vendedor de una propiedad o negocio proporciona al comprador . Cuando se utiliza en el contexto de bienes raíces residenciales, también se denomina " bono por título " o " financiación del propietario ". ^[1] Por lo general, el comprador hará algún tipo de pago inicial al vendedor y luego realizará pagos a plazos (generalmente mensuales) durante un tiempo específico, a una tasa de interés acordada , hasta que el préstamo se pague por completo. En términos sencillos, esto es cuando el vendedor en una transacción ofrece al comprador un préstamo en lugar de que el comprador obtenga uno de un banco . Para un vendedor, esta es una inversión en la que el rendimiento está garantizado solo por la solvencia crediticia del comprador o la capacidad y motivación para pagar la hipoteca . Para un comprador, a menudo es beneficioso, porque es posible que no pueda obtener un préstamo de un banco. En general, el préstamo está garantizado por la propiedad que se vende. En caso de que el comprador incumpla , la propiedad se embarga o se ejecuta exactamente como lo haría un banco.

No existen requisitos universales obligatorios para la financiación por parte del vendedor. Para proteger los intereses tanto del comprador como del vendedor, se debe redactar un contrato de compraventa legalmente vinculante con la ayuda de un abogado y luego firmarlo ambas partes.

Existe un mercado secundario para los instrumentos de deuda financiados por el vendedor . Muchas empresas e inversores buscan adquirir instrumentos de deuda adecuadamente estructurados como inversión. Los criterios para un instrumento de deuda financiado por el vendedor típico y adecuadamente estructurado consistirían en un activo con una buena posición de capital garantizado, un tipo de interés que no esté por debajo del entorno de tipos actual y un historial de prestatario satisfactorio en términos financieros. ^[2]

En Estados Unidos, la financiación del vendedor ha surgido como una forma de que las personas con un historial crediticio deficiente puedan acceder a la propiedad de una vivienda, tras la aplicación de unas normas más estrictas a los préstamos hipotecarios tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. A diferencia de una hipoteca normal, en la que el comprador obtiene el título legal de la vivienda, en el caso de la financiación del vendedor, el comprador no recibe el título legal hasta que haya pagado por completo el precio de compra de la vivienda. Esto significa que si un comprador no realiza un pago, puede ser desalojado y perder todo el dinero y los intereses invertidos en la vivienda. Además, el comprador suele ser responsable de las reparaciones, los impuestos y el seguro, lo que significa que tiene las responsabilidades de ser propietario de una vivienda sin los derechos de ser propietario real de la misma. Los contratos de financiación del vendedor están sujetos a menos protecciones para el consumidor que los préstamos hipotecarios en la mayoría de los estados.

Si bien la financiación del vendedor puede proporcionar una forma única para que las personas con calificaciones crediticias bajas obtengan un camino hacia la propiedad de una vivienda, grupos como el Center for American Progress la consideran depredadora . Además, algunas empresas de inversión han evitado involucrarse en la financiación del vendedor por temor a su reputación. Un estudio de 2012 sobre los contratos de financiación del vendedor en el condado de Maverick, Texas, encontró que menos del 20% de las personas que firmaron un contrato de este tipo llegaron a ser propietarios de la vivienda. ^[1] Para combatir la preocupación por las prácticas crediticias abusivas, las ramas legislativa y ejecutiva del gobierno de los Estados Unidos aprobaron la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección del Consumidor y la convirtieron en ley en 2010, que contenía dentro de esta legislación, un conjunto de reglas llamadas Reglas del Originador de Préstamos. Hay una parte de esas reglas mencionadas anteriormente que regula la creación de préstamos hipotecarios para el consumidor bajo una transacción financiada por el vendedor que prohíbe el uso de tácticas abusivas. ^[3]

Beneficios para el vendedor/comprador:

• Tanto el comprador como el vendedor pueden obtener ahorros sustanciales en los costos de cierre .
• Pueden negociar la tasa de interés, el cronograma de pago y otras condiciones del préstamo.
• El comprador puede solicitar condiciones especiales para la compra, como la inclusión de electrodomésticos .
• El prestatario no tiene que calificar con un suscriptor de préstamos.
• No hay primas de seguro PMI a menos que se negocien.
• El vendedor puede recibir un mayor rendimiento de su inversión al recibir capital con intereses.
• El vendedor podría negociar una tasa de interés más alta.
• El vendedor podría negociar un precio de venta más alto.
• La propiedad se puede vender "tal como está", por lo que no habrá necesidad de reparaciones .
• El vendedor podría elegir qué documentos de garantía (hipoteca, escritura de fideicomiso , documento de venta de terrenos , etc.) protegerían mejor sus intereses hasta que se pague el préstamo.
• Si la propiedad se vende con una ganancia sustancial, el vendedor puede distribuir la ganancia de capital resultante en varios años, generalmente reduciendo la carga fiscal general al convertir la transacción en una venta a plazos .

• El comprador podría pagar el préstamo en su totalidad y aún así no recibir el título debido a otros gravámenes no divulgados por el vendedor o que éste desconoce.
• El comprador podría realizar los pagos fielmente, pero el vendedor podría no realizar los pagos correspondientes a cualquier financiamiento prioritario que pueda existir, lo que expondría la propiedad a una ejecución hipotecaria.
• Es posible que el comprador no cuente con la protección de una inspección de la vivienda , un seguro hipotecario o una tasación para asegurarse de que no está pagando demasiado por la propiedad.
• Es posible que el vendedor no obtenga el historial crediticio o laboral completo del comprador, lo que podría aumentar la probabilidad de ejecución hipotecaria.
• Dependiendo del instrumento de garantía que se utilice, la ejecución hipotecaria podría tardar hasta un año.
• El vendedor podría aceptar un pequeño pago inicial del comprador para ayudar en la venta, pero luego el comprador podría abandonar la propiedad debido a la mínima inversión que estaba en juego.

• Compra a plazos / plan de pago a plazos
• Préstamos internos
• Arrendamiento
• Alquiler con opción a compra
• Arrendamiento a plazo cerrado
• Hipoteca