Deuda sin recurso

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La deuda sin recurso o un préstamo sin recurso (a veces escrito con guion como sin recurso ) es un préstamo (deuda) garantizado por una prenda de colateral , generalmente un bien inmueble , pero por el cual el prestatario no es personalmente responsable. Si el prestatario incurre en impago , el prestamista puede embargar y vender el colateral, pero si el colateral se vende por menos de la deuda, el prestamista no puede reclamar ese saldo deficiente al prestatario; su recuperación se limita solo al valor del colateral. Por lo tanto, la deuda sin recurso generalmente se limita a proporciones préstamo-valor del 50% o 60% , ^[1] de modo que la propiedad en sí proporciona una "sobrecolateralización" del préstamo.

Los incentivos para las partes se encuentran en una posición intermedia entre los de un préstamo garantizado con recurso total y los de un préstamo totalmente sin garantía. Si bien el prestatario está en la posición de primera pérdida, el prestamista también asume un riesgo significativo, por lo que debe suscribir el préstamo con mucho más cuidado que en un préstamo con recurso total. Esto generalmente requiere que el prestamista tenga una importante experiencia en el área y en modelado financiero.

La deuda con recurso o préstamo con recurso es una deuda que está respaldada tanto por una garantía del deudor como por la responsabilidad personal del deudor. ^[2] Este tipo de deuda permite al prestamista cobrar al deudor y sus activos en caso de incumplimiento, además de ejecutar la hipoteca sobre una propiedad o activo en particular, como en el caso de un préstamo hipotecario o un préstamo para un automóvil. La falta de pago de la deuda con recurso le otorga al prestamista el derecho de cobrar activos o emprender acciones legales . Si bien las hipotecas en los EE. UU. son típicamente deudas sin recurso, una ejecución hipotecaria o quiebra puede hacer que el préstamo se convierta en deuda con recurso a pedido de la institución crediticia. ^[3]

La deuda con recurso puede ser total o limitada. La deuda con recurso total otorga al otorgante el derecho de tomar todos y cada uno de los activos del deudor, hasta el monto total de la deuda. El prestamista venderá los activos embargados, incluido el activo adquirido a través del préstamo original. ^[4] La deuda con recurso limitado o parcial se basa en el contrato de préstamo original , donde los activos designados son la medida en que un prestamista puede tomar medidas. ^[5]

En Europa, los préstamos hipotecarios garantizados con residencias personales suelen ser préstamos con recurso. ^[6] La mayoría de los estados de los Estados Unidos también permiten el recurso para hipotecas residenciales, pero las leyes antideficiencias en una minoría de estados exigen hipotecas sin recurso. Alrededor de 13 estados pueden clasificarse como estados sin recurso, según los estándares de clasificación de un investigador. ^{[7] [8]}

Los inversores de IRA autodirigidos que optan por comprar bienes raíces de inversión pueden aprovechar su compra con un préstamo sin recurso. Debido a las regulaciones del Servicio de Impuestos Internos , se consideraría una violación del estado de cuenta de jubilación calificada garantizar personalmente cualquier préstamo sobre bienes raíces propiedad de una IRA autodirigida .

Un préstamo de energía limpia evaluado en propiedades (PACE), utilizado por algunos estados para financiar mejoras energéticas residenciales, es un ejemplo de un préstamo sin recurso para el prestatario. ^[9]

La deuda sin recurso se utiliza normalmente para financiar bienes raíces comerciales, transporte marítimo u otros proyectos con altos gastos de capital, largos períodos de préstamo y flujos de ingresos inciertos. También se utiliza comúnmente para préstamos de acciones y otras estructuras de préstamos con garantía de valores. Dado que la mayoría de los bienes raíces comerciales se poseen en una estructura de sociedad (o una estructura similar de transferencia de impuestos), el endeudamiento sin recurso le otorga al propietario del bien inmueble los beneficios impositivos de una estructura de sociedad con transferencia de impuestos (es decir, transferencia de pérdidas y sin doble imposición ) y, al mismo tiempo, limita la responsabilidad personal al valor de la inversión. La Reserva Federal emitió una deuda sin recurso de $30 mil millones a JPMorgan Chase para comprar Bear Stearns el 16 de marzo de 2008. El préstamo sin recurso se emitió con los activos menos líquidos de Bear Stearns como garantía, lo que significa que la Reserva Federal absorberá la pérdida si el valor de esos activos es inferior a su valor garantizado.

La industria de financiación legal ofrece productos financieros sin recurso que se utilizan para brindar asistencia financiera a los demandantes involucrados en una demanda basada en contingencias , como un accidente automovilístico. Los fondos se proporcionan al consumidor sobre el monto potencial del acuerdo . Este dinero es una verdadera financiación sin recurso; si se pierde el caso, uno no le debe nada a la empresa que financia la demanda. Se trata de una compra de un activo y no de un préstamo.

La deuda sin recurso suele figurar en el balance de la empresa deudora como un pasivo, y la garantía como un activo. A los efectos del impuesto a la renta federal de los EE. UU ., la interacción entre los conceptos de (1) el "monto realizado" en una enajenación, (2) el monto de la deuda sin recurso y (3) el monto de la base ajustada en la propiedad es bastante compleja. Las consecuencias fiscales de una enajenación dependen de si el contribuyente adquirió la propiedad con la deuda sin recurso ya adjunta, o si el contribuyente contrajo la deuda sin recurso después de la adquisición de la propiedad, y de las relaciones relativas entre el valor justo de mercado y el precio de compra y el precio de enajenación. En una venta u otra enajenación de una propiedad según la ley del impuesto a la renta de los EE. UU., generalmente se produce una ganancia imponible cuando el monto realizado en la venta u otra enajenación de la propiedad excede el monto de la base ajustada del contribuyente en esa propiedad.

En general, el monto obtenido es la cantidad de dinero en efectivo y otras contraprestaciones recibidas por el contribuyente. El monto de cualquier préstamo condonado o cancelado generalmente es parte de esa contraprestación. ^[10]

La base ajustada es la suma de lo siguiente:

• El monto del costo original incurrido por el contribuyente cuando adquirió la propiedad, incluido el monto de cualquier deuda sin recurso asumida por el propietario/contribuyente como parte de la adquisición (también conocida como "base original"),
• Más los costos de mejoras (si las hubiera) realizadas por el contribuyente a la propiedad,
• Menos el monto de las deducciones por depreciación (o similares) permitidas (o admisibles) al contribuyente sobre esa propiedad.

Si el monto obtenido excede el monto de la base ajustada, el contribuyente ha obtenido una ganancia en el momento de la enajenación. Si la base ajustada excede el monto obtenido, se ha incurrido en una pérdida. ^[11] El efecto del impuesto a la renta federal de la deuda sin recurso puede explicarse considerando primero el efecto impositivo de una enajenación que involucra una deuda con recurso (es decir, una deuda en la que la propiedad proporciona una primera cobertura de garantía y el prestatario/contribuyente es personalmente responsable de cualquier deficiencia que pueda quedar después de que el prestamista ejecute la hipoteca sobre la propiedad), y luego contrastando con hechos similares que involucran una deuda sin recurso, de la siguiente manera:

A modo de ejemplo, supongamos:

1. El capital no pagado de la deuda con recurso es de $100,000;
2. El valor justo de mercado de la propiedad es $80,000;
3. La base ajustada del contribuyente en la propiedad es $45,000.

Suponiendo que el acreedor ejecuta la hipoteca sobre la propiedad y que el exceso de $20,000 de la deuda sobre el valor justo de mercado de la propiedad ($100,000 menos $80,000) se cancela contractualmente (para mantener la simetría didáctica con el ejemplo sin recurso, supongamos, contrariamente al punto comercial de un préstamo con recurso, que la deuda es perdonada directamente por el acreedor, sin pago real), el contribuyente percibiría el monto de $20,000 como ingreso por la cancelación de la deuda. Esos $20,000 de condonación serían gravables para el contribuyente como ingreso ordinario, aunque el contribuyente no recibiera efectivo en el momento de la cancelación. ^[12] El exceso de $35,000 del valor justo de mercado sobre la base ajustada ($80,000 menos $45,000) se consideraría una ganancia de capital imponible por la "venta u otra disposición" de la propiedad, nuevamente, aun cuando el contribuyente no recibió efectivo en el momento de la ejecución hipotecaria.

Suponiendo que se dan los mismos hechos, excepto que la deuda no tiene recurso, el resultado sería muy diferente. El contribuyente no obtendría ningún ingreso ordinario imponible por la cancelación de la deuda. En cambio, la diferencia total de $55.000 entre el capital impago de la deuda y la base ajustada del contribuyente ($100.000 menos $45.000) se consideraría una ganancia de capital imponible por la "venta u otra disposición" de la propiedad, nuevamente, aunque el contribuyente no reciba dinero en efectivo en el momento de la ejecución hipotecaria. ^[13]

En la venta, ejecución hipotecaria u otra disposición, la deuda sin recurso incurrida como parte de la financiación de la adquisición y el dinero extraído de una inversión mediante una hipoteca se tratan de la misma manera: ambos son realización imponible solo en el momento de la disposición de la propiedad, ^[14] incluso si, en el momento de la disposición, la propiedad vale menos que el monto de la hipoteca. La deuda sin recurso que está vigente en el momento de la adquisición de la propiedad se incluye en la base, Crane v. Commissioner , ^[15] los préstamos posteriores no lo son. Woodsam Associates, Inc. v. Commissioner . ^[16] Los ingresos de préstamos posteriores reinvertidos en una propiedad depreciable evitan así a Woodsam y se aprovechan de Crane .

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