Relación deuda-ingresos

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En el sector hipotecario, la relación deuda-ingreso ( DTI ) es el porcentaje del ingreso bruto mensual de un consumidor que se destina al pago de deudas. (Hablando con precisión, la DTI a menudo cubre más que solo deudas; también puede incluir capital, impuestos, tarifas y primas de seguros. Sin embargo, el término es una frase hecha que sirve como una abreviatura conveniente y bien entendida). Hay dos tipos principales de DTI, como se analiza a continuación.

Los dos tipos principales de DTI se expresan como un par utilizando la notación (por ejemplo, 28/36).${\estilo de visualización x/y}$

1. El primer DTI, conocido como ratio front-end , indica el porcentaje de ingresos que se destina a los costos de la vivienda, que para los inquilinos es el monto del alquiler y para los propietarios es PITI ( capital e intereses de la hipoteca , prima del seguro hipotecario [cuando corresponda], prima del seguro contra riesgos , impuestos a la propiedad y cuotas de la asociación de propietarios [cuando corresponda]).
2. El segundo DTI, conocido como ratio back-end , indica el porcentaje de ingresos que se destina a pagar todos los pagos de deuda recurrentes, incluidos aquellos cubiertos por el primer DTI y otras deudas como pagos de tarjetas de crédito , pagos de préstamos de automóviles, pagos de préstamos estudiantiles, pagos de manutención de hijos, pagos de pensión alimenticia y sentencias judiciales. ^[1]

Si el prestamista requiere una relación deuda-ingreso de 28/36, entonces, para calificar a un prestatario para una hipoteca, el prestamista seguiría el siguiente proceso para determinar qué niveles de gastos aceptaría:

• Utilizando cifras anuales:
  • Ingresos brutos de $45,000
  • $45,000  ×  .28 = $12,600 permitidos para gastos de vivienda.
  • $45,000  ×  .36 = $16,200 permitidos para gastos de vivienda más deuda recurrente.
• Utilizando cifras mensuales:
  • Ingresos brutos de $3,750 (= ⁠$45,000/12⁠ )
  • $3,750  ×  .28 = $1,050 permitidos para gastos de vivienda.
  • $3,750  ×  .36 = $1,350 permitidos para gastos de vivienda más deuda recurrente.

En Estados Unidos, para los préstamos conformes , los siguientes límites son actualmente típicos:

• Los límites de financiación convencionales suelen ser de 28/36 para préstamos suscritos manualmente. El máximo puede superarse hasta en un 45 % si el prestatario cumple con requisitos adicionales de calificación crediticia y de reserva. ^[2]
• Los límites de la FHA actualmente son 31/43. ^[3] Sin embargo, cuando se utiliza el programa de hipotecas de eficiencia energética de la FHA , se utilizan los "índices de estiramiento" de 33/45 ^[4].
• Los límites de préstamos de VA solo se calculan con un DTI de 41. ^[5] (Esto es efectivamente igual a 41/41, aunque VA no utiliza esa notación).
• USDA 29/41 ^[6]

En la década de 2000, los límites de ratios atrasados ​​de hasta 55 se hicieron comunes para los préstamos no conformes , a medida que la industria financiera experimentaba con créditos más flexibles, con términos y mecanismos innovadores, impulsados ​​por una burbuja inmobiliaria . El negocio hipotecario experimentó un cambio cuando la industria bancaria hipotecaria tradicional se vio ensombrecida por una infusión de préstamos del sistema bancario paralelo que eventualmente rivalizó con el tamaño del sector financiero convencional. La crisis de las hipotecas de alto riesgo produjo una corrección del mercado que revisó nuevamente a la baja estos límites para muchos prestatarios, lo que refleja un ajuste predecible del crédito después de la laxitud de la burbuja crediticia . La financiación creativa (que implica ratios más riesgosos) todavía existe, pero hoy en día se otorga con una calificación de clientes más estricta y sensata.

El negocio de prestar y pedir dinero prestado ha evolucionado cualitativamente en la era posterior a la Segunda Guerra Mundial. No fue hasta esa época que la FHA y la VA (a través del GI Bill ) lideraron la creación de un mercado masivo de hipotecas amortizadas a tasa fija a 30 años. No fue hasta la década de 1970 que la persona trabajadora promedio tenía saldos en tarjetas de crédito (más información en Tarjeta de crédito#Historia ). Por lo tanto, el límite DTI típico en uso en la década de 1970 era PITI<25%, sin límite codificado para la segunda relación DTI (la que incluye tarjetas de crédito). En otras palabras, en la notación actual, podría expresarse como 25/25, o quizás más exactamente, 25/NA, con el límite NA dejado a la discreción de los prestamistas caso por caso. En las décadas siguientes, estos límites aumentaron gradualmente, y el segundo límite se codificó (coincidiendo con la evolución de la calificación crediticia moderna ), a medida que los prestamistas determinaban empíricamente cuánto riesgo era rentable. Este proceso empírico continúa hoy en día.

El Instituto Vanier de la Familia mide la deuda en relación con los ingresos como la deuda familiar total en relación con los ingresos netos. Se trata de una relación diferente, porque compara una cifra de flujo de caja (ingreso anual después de impuestos) con una cifra estática (deuda acumulada), en lugar de compararla con el pago de la deuda, como se indicó anteriormente. El Instituto informó el 17 de febrero de 2010 que la familia canadiense promedio debe $100.000, por lo que tiene una deuda en relación con los ingresos netos después de impuestos del 150% ^[7].

El Banco de Inglaterra (a partir del 26 de junio de 2014) implementó un multiplicador de deuda a ingresos para las hipotecas de 4,5 (una hipoteca de consumo puede ser 4,5 veces el tamaño del ingreso anual), en un intento de frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda. Anteriormente, se confiaba en estándares internos para evaluar el riesgo de impagos; sin embargo, a raíz de la crisis financiera de 2008, se decidió que el riesgo de contagio entre mercados inmobiliarios era demasiado grande como para confiar únicamente en la regulación voluntaria. ^[8]

• Ratio de endeudamiento para empresas
• Relación deuda/PIB , para los gobiernos