Derechos aéreos
Tipo de derecho de propiedad sobre bienes inmuebles

Un ejemplo de transferencia de derechos aéreos entre propiedades: un edificio de gran altura se extiende sobre un edificio de cuatro pisos en la ciudad de Nueva York .

En el sector inmobiliario , los derechos aéreos son el derecho de propiedad sobre el "espacio" que se encuentra por encima de la superficie de la Tierra. En términos generales, poseer o alquilar un terreno o un edificio incluye el derecho a utilizar y construir en el espacio que se encuentra por encima del terreno sin interferencias de terceros.

Este concepto legal está codificado en la frase latina Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos (" Quien sea dueño del suelo, es suyo hasta el cielo y hasta el infierno "), que aparece en el derecho romano medieval y se le atribuye al glosador del siglo XIII Accursius ; se popularizó notablemente en el derecho consuetudinario en Commentaries on the Laws of England (1766) de William Blackstone ; consulte los orígenes de la frase para obtener más detalles. En el siglo XX, la división de los derechos aéreos de la propiedad subyacente se convirtió en una cuestión importante para el desarrollo inmobiliario, particularmente para los rascacielos en algunas ciudades superpobladas.

Viajes aéreos

Los derechos de propiedad definidos por puntos sobre el terreno se extendían indefinidamente hacia arriba. Esta noción no fue cuestionada hasta que los viajes aéreos se popularizaron a principios del siglo XX. Para promover el transporte aéreo, los legisladores establecieron una servidumbre pública para el tránsito a grandes altitudes, independientemente de la propiedad inmobiliaria. [1]

Las nuevas tecnologías han vuelto a plantear cuestiones sobre la propiedad del "espacio" y los límites ascendentes de la soberanía nacional. Con la llegada de los viajes espaciales por encima de la atmósfera terrestre, a menudo se debate hasta qué punto se extiende la soberanía nacional y, por lo tanto, las naciones pueden regular el tránsito.

Estados Unidos

Un edificio se eleva sobre otros dos edificios en la ciudad de Nueva York

En Estados Unidos , la Administración Federal de Aviación (FAA) tiene la autoridad exclusiva para regular todo el " espacio aéreo navegable ", determinando exclusivamente las reglas y requisitos para su uso. [2] En concreto, la Ley Federal de Aviación establece que: "El Gobierno de los Estados Unidos tiene soberanía exclusiva sobre el espacio aéreo de los Estados Unidos" y "Un ciudadano de los Estados Unidos tiene un derecho público de tránsito a través del espacio aéreo navegable". [3] El "espacio aéreo navegable" en el que el público tiene derecho de tránsito se ha definido como "el espacio aéreo a las altitudes mínimas de vuelo o por encima de ellas que incluye el espacio aéreo necesario para garantizar la seguridad en el despegue y aterrizaje de aeronaves". [4]

A menudo se debate la altitud exacta a la que el espacio aéreo sobre terrenos privados puede verse afectado por un "perjuicio sustancial". La jurisprudencia del pasado ha utilizado la altura de 500 pies (150 m) en áreas urbanas o suburbanas [5] y 360 pies (110 m) por encima de la superficie o la estructura más alta en áreas rurales [6] como demarcación de dónde puede producirse un perjuicio a los derechos de propiedad. En aquellos tiempos, esto constituía los límites del "espacio aéreo navegable". Sin embargo, la mayor parte de las decisiones más recientes, que tienen precedentes, sostienen que el apropiamiento puede producirse independientemente de si el vuelo se produjo dentro del espacio aéreo navegable o no y solo debe considerarse el perjuicio a la propiedad [7] . Esto es especialmente importante ya que algunas aeronaves (con o sin tripulación) ahora no tienen altitudes mínimas de vuelo, lo que hace que prácticamente todo el espacio aéreo sea "navegable".

Se debe una compensación financiera a los propietarios cuando el uso de su propiedad se ve sustancialmente afectado por el gobierno federal [8] o por el gobierno estatal [9] , o por el intruso aéreo. [10]

El Congreso ha otorgado autoridad a la FAA para proporcionar fondos para comprar derechos de propiedad en el espacio aéreo (servidumbres de navegación) cerca de los aeropuertos para acomodar el despegue y aterrizaje de aviones. [11]

El bajo costo de los vehículos aéreos no tripulados (también llamados drones) en la década de 2000 volvió a plantear cuestiones legales sobre quién necesita permiso para volar a baja altura: el propietario del terreno, la FAA o ambos. [12] Nunca ha habido un desafío directo a la concesión por parte del gobierno federal del derecho a los ciudadanos a viajar por el espacio aéreo navegable. Como tal, el statu quo es que solo se requiere el permiso de la FAA (a través de una regulación). Sin embargo, los derechos de propiedad existentes sobre la propiedad privada aún permiten demandas civiles de expropiación cuando el uso de la propiedad se ve "sustancialmente afectado" por el uso del espacio aéreo. [13] La FAA también ha reiterado que tiene la autoridad exclusiva para regular este derecho. [14]

El propietario del terreno tiene los derechos exclusivos de desarrollo en el "espacio" sobre sus terrenos. Según el derecho consuetudinario, construir un "resalto" que rompa el plano vertical de la propiedad de un vecino es una intrusión y el propietario de la propiedad tiene el derecho de eliminar la estructura ofensiva. El espacio aéreo es propiedad y conserva los derechos de desarrollo que pueden venderse o transferirse. Así, en una zona céntrica densamente poblada, cada propietario de un edificio de la zona puede tener derecho a treinta y cinco pisos de espacio aéreo sobre su propia propiedad. En un escenario posible, los propietarios de un edificio antiguo de sólo tres pisos de altura podrían ganar mucho dinero vendiendo su edificio y permitiendo que se construya un rascacielos de treinta y cinco pisos en su lugar. En un escenario diferente, un promotor de rascacielos puede comprar el espacio aéreo no utilizado de un propietario de terrenos adyacentes para desarrollar un edificio más amplio. En noviembre de 2005, Christ Church en Nueva York vendió sus derechos de desarrollo vertical por una cifra récord de 430 dólares por pie cuadrado, ganando más de 30 millones de dólares con la venta del derecho a construir en el espacio sobre su edificio. [15]

Reino Unido

En la mayor parte del Reino Unido, el espacio aéreo que rodea una propiedad se divide en el "estrato inferior" y el "estrato superior". El estrato inferior es el área que rodea y se encuentra por encima de una propiedad y que el propietario puede esperar disfrutar razonablemente; en otras palabras, la interferencia de otros en esta área generalmente se considera un acto de intrusión . Esto puede incluir árboles colgantes o letreros de una propiedad vecina, o movimientos como una grúa que se balancea sobre la propiedad. [16] [17] Sin embargo, el derecho a disfrutar de este espacio aéreo no es un derecho automático a construir en ese espacio sin permiso de planificación .

El estrato superior es el espacio por encima del cual el uso y disfrute ordinarios por parte del propietario de la propiedad son razonables, y está definido vagamente en la Sección 76 de la Ley de Aviación Civil de 1982 como el que comienza entre 500 y 1.000 pies (150 y 300 m) por encima del nivel del techo de la propiedad. En Inglaterra, Gales e Irlanda del Norte, los propietarios de propiedades no tienen derechos sobre el estrato superior, pero en Escocia los derechos generalmente se extienden a coelo usque ad centrum (desde el cielo hasta el centro). [18]

La venta de derechos aéreos en el Reino Unido es generalmente inusual, pero es legal y se está volviendo cada vez más común. [19]

Ferrocarriles y derechos aéreos

Los ferrocarriles fueron las primeras empresas en darse cuenta del potencial de ganar dinero con sus derechos aéreos. Un buen ejemplo de esto es Grand Central Terminal en la ciudad de Nueva York , donde William J. Wilgus , ingeniero jefe del New York Central and Hudson River Railroad , ideó un plan para obtener ganancias de los derechos aéreos. Al principio, el ferrocarril simplemente construyó una plataforma sobre los patios ferroviarios para permitir la construcción de edificios en lo alto. En 1954, el ferrocarril comenzó a darse cuenta de que podía vender más derechos aéreos y se propuso reemplazar Grand Central Terminal por una torre de 50 pisos. Así es como se construyó el edificio MetLife junto a la estación, después de la protesta pública por la demolición de Grand Central Terminal. [20] Este enfoque se ha utilizado en Chicago desde la construcción del edificio Prudential en 1955 sobre las vías ferroviarias activas del Illinois Central Railroad. [21] En 2017, al oeste del río Chicago, se construyeron River Point y 150 North Riverside sobre las vías que conducen a la estación de Amtrak. [ cita requerida ]

La construcción de plataformas sobre vías de tren sigue siendo potencialmente muy rentable. A mediados de la década de 2000, la Autoridad Metropolitana de Transporte (MTA) de Nueva York intentó vender derechos aéreos a los New York Jets para que pudieran construir el West Side Stadium sobre el West Side Yard de Manhattan , cerca de Penn Station , como parte de la remodelación de Hudson Yards . El megadesarrollo de Hudson Yards finalmente se construyó sobre el patio ferroviario. En Brooklyn, el Barclays Center y el Pacific Park se han construido sobre Atlantic Yards. [ cita requerida ]

Carreteras y derechos aéreos

De manera similar a los ferrocarriles, los constructores de autopistas han propuesto vender sus derechos aéreos; Boston lo hizo en relación con el Big Dig . [22]

En enero de 2007, la ciudad de Los Ángeles financió una convocatoria de propuestas de estudio de viabilidad por valor de 100.000 dólares para explorar la construcción de un parque en la parte superior de la autopista 101 de EE. UU . y contendría 24 acres (97.000 m2 ) de nuevas zonas verdes. [23]

Véase también

Referencias

Notas

  1. ^ Convención de París de 1919 (Convención para la Reglamentación de la Navegación Aérea, 13 de octubre de 1919, 11 LNTS 173) y la Convención Panamericana sobre Aviación Comercial, Estados Unidos-Cuba, 20 de febrero de 1928, véase 47 Stat. 1901)
  2. ^ 49 USC 180, 49 USCA 18, § 40103 "uso del espacio aéreo"
  3. ^ "49 USC 40103(a)(1)" . Consultado el 7 de abril de 2009 .
  4. ^ "Pub.L. No. 85-726" (PDF) . Consultado el 15 de enero de 2020 .
  5. ^ Lacey contra Estados Unidos 595 F.2d 614 (Circuito Federal 1979)
  6. ^ Causby contra Estados Unidos 75 F.262 Ct.Cl (1948)
  7. ^ Branning v. United States 654 F.2d 88 (Fed. Cir. 1981) Se sostuvo que se produjo una expropiación a causa de un viaje aéreo dentro del espacio aéreo navegable (600'). El presente caso es un caso, como previó el tribunal en Aaron v. United States , 160 Ct.Cl. en 301, 311 F.2d en 801, en el que "el daño inevitable [reducción del uso más elevado y mejor] a la propiedad de una persona ocasionado por [el ruido creado durante] el viaje en el espacio aéreo navegable [es] tan grave que equivale a una destrucción práctica de la misma". Este es un caso de primera impresión en el que el tribunal puede considerar la altitud de los vuelos sobre la propiedad, pero debe dar consideración primaria al efecto del ruido de las aeronaves donde el propio Gobierno ha adoptado y publicado normas de compatibilidad del uso de la propiedad subyacente. Dado que el propietario de la propiedad subyacente ha sufrido una disminución del valor de la propiedad en este caso, se ha producido una expropiación de una servidumbre sobre y a través del espacio aéreo subyacente a la propiedad del demandante. "Es muy claro que, de conformidad con la ley establecida por Causby, Griggs y Aaron, se ha producido una expropiación en este caso".
  8. ^ Estados Unidos contra Causby 328 US 256
  9. ^ Griggs contra el condado de Allegheny, 369 US 84
  10. ^ Argent v. US 124 F.3rd 1277,1281 (1997) citando muchos[10]. Brown v United States 3 F.3d 1100 Ct Cl. (1996). también Branning v. US, 654 F.2d 88, 97-8 (1981)
  11. ^ Título 49 del Código de los Estados Unidos § 40110
  12. ^ "Guerras con drones: ¿Quién es dueño del aire?". NPR.org . Consultado el 25 de julio de 2019 .
  13. ^ Branning v. Estados Unidos, 654 F.2d 88, 97-98 (Ct. Cl. 1981, Aaron v. Estados Unidos, 311 F.2d 798, 801 Ct. Cl. (1963); Brown v. Estados Unidos 3 F.3d 1100 Ct Cl. (1996).
  14. ^ "Comunicado de prensa de la FAA" . Consultado el 16 de febrero de 2024 .
  15. ^ Bagli, Charles V. (30 de noviembre de 2005). "$430 por pie cuadrado, ¿por aire? Sólo en el mercado inmobiliario de Nueva York". The New York Times . Consultado el 22 de agosto de 2009 .
  16. ^ "Resumen de la ley de propiedad" (PDF) . Lawskool UK . Archivado (PDF) del original el 25 de agosto de 2021 . Consultado el 21 de agosto de 2021 .
  17. ^ "¿Cuál es legalmente mi tierra?". InBrief.co.uk . Consultado el 25 de agosto de 2021 .
  18. ^ "Diccionario de términos de derecho territorial escocés - Glosario de derecho inmobiliario escocés". www.scottishlaw.org.uk . Consultado el 25 de agosto de 2021 .
  19. ^ "Por qué cada vez más promotores privados quieren comprar los derechos de emisión sobre su edificio y hacer una fortuna". CityAM . 28 de septiembre de 2016 . Consultado el 25 de agosto de 2021 .
  20. ^ Gray, Christopher (11 de octubre de 1998). "Grand Central Terminal; la torre Beaux-Arts de 23 pisos de 1913 que no lo era". The New York Times . Consultado el 22 de agosto de 2009 .
  21. ^ Fuller, Ernest (9 de diciembre de 1955). «Dedicate New Prudential 41 Story Building». Chicago Tribune . Archivado desde el original el 4 de septiembre de 2017. Consultado el 7 de septiembre de 2017 .
  22. ^ McCown, James (4 de septiembre de 2002). "Derechos aéreos de Boston". Architecture Week . 113 (4).
  23. ^ "Hollywood Central Park |". hollywoodcentralpark.org . Consultado el 16 de febrero de 2024 .
  • Tipos de derechos de desarrollo
  • Derechos aéreos sobre el Merchandise Mart de Chicago (un ejemplo temprano de regulación de los derechos aéreos)
  • ¿Puedo declarar una "zona de exclusión aérea" sobre mi casa?, The Straight Dope , 13 de febrero de 1998.
  • Mapa de derechos aéreos de la ciudad de Nueva York
  • Herships, Sally (18 de noviembre de 2013). "The Air Up There". Marketplace . Archivado desde el original el 22 de noviembre de 2013 . Consultado el 18 de noviembre de 2013 .Sobre el estado actual de los derechos aéreos de la ciudad de Nueva York y su mercado.
  • Troy A. Rule, El espacio aéreo y la cláusula de expropiación, 90 Washington University Law Review 421 (2012).

Derechos de Desarrollo Transferibles (TDR)


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