Programa de Vivienda Mitchell-Lama

Programa de vivienda en Nueva York
Ciudad cooperativa en el Bronx , un proyecto de Mitchell-Lama [1]

El Programa de Vivienda Mitchell-Lama es una garantía gubernamental de vivienda sin subsidios en el estado de Nueva York . Fue patrocinado por el senador estatal de Nueva York MacNeil Mitchell y el asambleísta Alfred A. Lama y se convirtió en ley en 1955. [2] [3]

El objetivo público del programa era el desarrollo y la construcción de viviendas asequibles , tanto de alquiler como de propiedad cooperativa , para residentes de ingresos medios. [4] [5] Bajo este programa, las jurisdicciones locales adquirían propiedades por dominio eminente y se las proporcionaban a los desarrolladores para que desarrollaran viviendas para inquilinos de ingresos bajos y medios. Los desarrolladores recibían reducciones de impuestos mientras permanecieran en el programa e hipotecas a bajo interés , subsidiadas por el gobierno federal, estatal o de la ciudad de Nueva York . También se les garantizaba un retorno de la inversión del 6% o, más tarde, del 7,5% cada año. El programa se basó en la cooperativa de viviendas Morningside Gardens , una cooperativa en el vecindario Morningside Heights de Manhattan que estaba subsidiada con dinero de los impuestos. [6]

Historia

Se convirtió en ley en 1955 como la Ley de Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados . [2] [3] Posteriormente se recodifica como el artículo II de la Ley de Financiamiento de Vivienda Privada de 1961. [7] [8] El Artículo II de Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados se refiere a corporaciones sin fines de lucro, mientras que el Artículo IV de Sociedades de Vivienda con Dividendos Limitados se refiere a viviendas asequibles no Mitchell-Lama organizadas desde 1927 como corporaciones comerciales, sociedades o fideicomisos bajo la ley de Vivienda del Estado de 1926. La División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (DHCR), se fusionó con la Administración de Financiamiento de Vivienda del Estado de Nueva York en 2010 para crear la agencia de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York . La nueva agencia proporcionó financiamiento, mantenimiento y supervisión de hipotecas a los desarrollos mientras permanecieran en el programa Mitchell-Lama. [5]

Entre 1955 y 1978, se construyeron aproximadamente 135.000 unidades de vivienda asequible con fondos Mitchell-Lama. [1] Entre los complejos de apartamentos más destacados desarrollados con fondos Mitchell-Lama se encuentran Dayton Towers, Manhattan Plaza , Cadman Plaza , Co-op City y 1199 Plaza . [9] Según la New York State Homes and Community Renewal (anteriormente DHCR), "se construyeron un total de 269 desarrollos Mitchell-Lama con más de 105.000 apartamentos bajo el programa". [10]

Eliminando propiedades

Los propietarios generalmente pueden retirar los proyectos de Mitchell-Lama pagando por adelantado la hipoteca, lo que suele ocurrir 20 años después de que se desarrolla el proyecto. Sin embargo, en algunos casos, los acuerdos especiales de uso del suelo especifican más tiempo. [11] Entre 1990 y 2005, las viviendas de Mitchell-Lama perdieron "22.688 unidades, más de un tercio (34 por ciento) de su stock". [12] Ese ritmo ha aumentado ahora con el mercado inmobiliario de edificios de alquiler. Cuando se privatiza un edificio, pierde su reducción de impuestos, el propietario generalmente debe refinanciar la hipoteca y pierde el derecho a un rendimiento anual de la inversión del 6%.

Lo que sucede con los inquilinos de esos edificios depende de cuándo se construyeron y de las políticas públicas.

Alquileres construidos antes de 1974

Los inquilinos de edificios de alquiler construidos antes de 1974 entran en régimen de estabilización de alquileres al abandonar Mitchell-Lama. Eso significa que sus alquileres aumentan de acuerdo con las órdenes de la Junta de Pautas de Alquiler de la Ciudad de Nueva York para cada nuevo contrato de alquiler [13], así como de acuerdo con las órdenes de la Oficina de Administración de Alquileres de Nueva York para, entre otras cosas, mejoras de capital importantes [14] y dificultades del propietario. [15]

Alquileres construidos desde 1974

Los inquilinos que no califican para recibir vales mejorados, incluidos todos los inquilinos de edificios construidos después de 1973 que no recibieron subsidios federales, deben pagar el alquiler establecido por los propietarios. [a] Los edificios que ya no están en un programa de regulación de alquileres plantean un problema particular para los inquilinos que recibían subsidios especiales, como programas de subsidios, debido a la pobreza [16] , la edad [17] y la discapacidad. [18]

Cooperativas de vivienda

Después de un cierto período de años, los propietarios de las cooperativas de vivienda de capital limitado Mitchell-Lama pueden decidir, de acuerdo con sus reglas de votación cooperativas, "privatizar" o desmutualizar también su edificio. Eso puede permitir a los propietarios vender sus apartamentos, a menudo con un alto beneficio, pero puede potencialmente aumentar las tarifas de mantenimiento de los residentes restantes, ya que el edificio pierde su desgravación fiscal y puede tener pagos mayores por una hipoteca no subsidiada. Los impuestos sobre las reventas pueden usarse para mitigar tales aumentos, pero eso depende de las juntas cooperativas. Hay algunos esfuerzos para exigirlos por ley, pero hasta ahora no han tenido éxito. Tal desmutualización, por lo tanto, disminuye simultáneamente el stock de viviendas asequibles en una zona determinada y aumenta los ingresos fiscales. [19]

Política

Legislación

Algunos políticos han propuesto proyectos de ley [20] a la legislatura del estado de Nueva York que harían que todos los edificios que abandonan o han abandonado Mitchell-Lama pasaran a ser objeto de estabilización de alquileres tras su privatización. La Ley de Alquileres de 2011 [21], promulgada el 24 de junio de 2011, no mencionaba los alquileres de Mitchell-Lama ni las cooperativas.

Demanda de la División de Vivienda y Renovación Comunitaria

En noviembre de 2007, la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (DHCR) del Estado , ahora NYS HCR, adoptó regulaciones que establecen que simplemente eliminar un Mitchell-Lama anterior a 1974 del programa no es una "circunstancia única o peculiar" que justifique un aumento sustancial del alquiler. [22] Varios propietarios desafiaron esa política en la corte, afirmando que contradice una decisión judicial, KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR , [23] y la referencia de un tribunal inferior a las cartas de política de la DHCR. [24] El juez Schlesinger de la Corte Suprema del Estado de Nueva York dictaminó [25] que las regulaciones son legales, y uno de los propietarios ( Steve Witkoff , propietario de 95 W. 95th Street, ahora llamado "Columbus 95") apeló a la División de Apelaciones de nivel medio del estado. El 28 de diciembre de 2010, la División de Apelaciones, Primer Departamento (que abarca los distritos de Manhattan y el Bronx de la ciudad de Nueva York) confirmó por unanimidad la regulación de la DHCR. [26] El propietario de Columbus 95 no solicitó permiso judicial para apelar ante el tribunal más alto del estado de Nueva York. [27]

Véase también

Notas

  1. ^ Según los analistas de vivienda de la Sociedad de Servicios Comunitarios, no más del 15% de los inquilinos de edificios construidos después de 1973 y sacados de Mitchell-Lama son elegibles para dichos vales.

Referencias

  1. ^ ab Bendiner-Viani, Gabrielle (3 de enero de 2019). Ciudad en disputa: arte e historia pública como mediación en el área de renovación urbana de Seward Park en Nueva York. University of Iowa Press. pág. 143. ISBN 978-1-60938-611-5.
  2. ^ ab "Ley de Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados". Leyes de Nueva York . Vol.  178.ª sesión : I. 1955. págs. 1061–1073. hdl :2027/uc1.a0001834530. ISSN  0892-287X.Capítulo 407, promulgado el 18 de abril de 1955, en vigor inmediatamente con salvedades.
  3. ^ ab New York State bill jackets - L-1955-CH-0407, Biblioteca del Estado de Nueva York , 18 de abril de 1955 , consultado el 27 de octubre de 2024
  4. ^ "¿Qué es Mitchell-Lama? Timothée Chalamet (más o menos) lo explica". New York Times . 2024.
  5. ^ ab División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (DCHR), ahora fusionada con la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York, [1] [ enlace muerto permanente ‍ ]
  6. ^ Historia. Coalición de residentes Mitchell-Lama.
  7. ^ "Ley de Financiación de Vivienda Privada". Leyes de Nueva York . Vol.  184.ª sesión : II. 1961. págs. 2164–2285. hdl :2027/uc1.a0001834662. ISSN  0892-287X.Capítulo 803, promulgado el 22 de abril de 1961, vigente a partir del 1 de marzo de 1962.
  8. ^ Billetes del estado de Nueva York - L-1961-CH-0803, Biblioteca del estado de Nueva York , 22 de abril de 1961 , consultado el 3 de noviembre de 2024
  9. ^ "Opinión: Nueva York necesita más viviendas. Hay una solución real en el horizonte". City & State NY . 5 de febrero de 2024.
  10. ^ "Programa de Vivienda Mitchell-Lama". Renovación Comunitaria y de Viviendas del Estado de Nueva York . 1 de abril de 2015. Archivado desde el original el 12 de febrero de 2019.
  11. ^ Salvando a la organización Mitchell-Lama Archivado el 8 de agosto de 2009 en Wayback Machine – sitio web con noticias, avisos y legislación
  12. ^ Informe de la Sociedad de Servicio Comunitario, Cerrando la puerta [ enlace muerto permanente ‍ ]
  13. ^ "Junta de Pautas de Alquiler de la Ciudad de Nueva York". 12 de diciembre de 2013. Archivado desde el original el 22 de enero de 2014.{{cite web}}: CS1 maint: URL no apta ( enlace )
  14. ^ http://www.dhcr.state.ny.us/rent/factsheets/orafac24.pdf Archivado el 4 de agosto de 2011 en Wayback Machine [ URL básica PDF ]
  15. ^ "houseingnyc.com". Archivado desde el original el 26 de enero de 2013. Consultado el 26 de enero de 2013 .
  16. ^ "HPD – Inquilinos residenciales – Información de la Sección 8". Archivado desde el original el 14 de agosto de 2006 . Consultado el 31 de agosto de 2006 .
  17. ^ "SCRIE Made Easy". Archivado desde el original el 5 de octubre de 2006. Consultado el 31 de agosto de 2006 .
  18. ^ "Copia archivada" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 24 de agosto de 2006. Consultado el 31 de agosto de 2006 .{{cite web}}: CS1 maint: copia archivada como título ( enlace )
  19. ^ Cooperadores unidos por Mitchell-Lama
  20. ^ "Salven a Mitchell-Lama - Proyecto de ley ómnibus sobre alquileres: ¿lo patrocinan sus electos?". Save-ml.org. Archivado desde el original el 27 de julio de 2011. Consultado el 25 de enero de 2011 .
  21. ^ "Búsqueda de proyectos de ley e información legislativa | Asamblea del Estado de Nueva York".
  22. ^ "Salvemos a Mitchell-Lama: nuevas normas en vigor". Save-ml.org.[ enlace muerto permanente ]
  23. ^ KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR Archivado el 6 de octubre de 2011 en Wayback Machine {}
  24. ^ Susman, demandar. «Resumen de Casos Feb8_09.doc» (PDF) .[ enlace muerto permanente ]
  25. ^ http://save-ml.org/files/Schlesinger%20Decision%20Nov%2025%202009.pdf Archivado el 27 de julio de 2011 en Wayback Machine [ URL básica PDF ]
  26. ^ "Columbus 95th St., LLC contra la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (2010 NY Slip Op 09569)".
  27. ^ Los inquilinos ganaron el caso "U o P" [ enlace muerto permanente ‍ ]
  • Ley de Sociedades de Vivienda de Utilidad Limitada modificada por las Leyes Consolidadas
  • Ya no es asequible: la inminente crisis de la ciudad de Nueva York en Michell-Lama y la vivienda con dividendos limitados
  • Informe anual de 2004: empresas de viviendas Mitchell-Lama en el estado de Nueva York
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