Cooperativa de vivienda

Una cooperativa de vivienda es una entidad legal propietaria de bienes inmuebles que consisten en uno o más edificios residenciales. La entidad suele ser una cooperativa o una corporación y constituye una forma de tenencia de vivienda . Por lo general, las cooperativas de vivienda son propiedad de accionistas, pero en algunos casos pueden ser propiedad de una organización sin fines de lucro. Son una forma distintiva de propiedad de la vivienda que tiene muchas características que difieren de otros acuerdos residenciales, como la propiedad de viviendas unifamiliares , los condominios y el alquiler . ^[1]

La cooperativa se basa en la membresía, que se otorga mediante la compra de acciones de la cooperativa. Cada accionista de la entidad legal tiene derecho a ocupar una unidad de vivienda. Una ventaja principal de la cooperativa de vivienda es la puesta en común de los recursos de los miembros, de modo que se aprovecha su poder adquisitivo, lo que reduce el costo por miembro en todos los servicios y productos asociados con la propiedad de una vivienda.

Otro elemento clave en algunas formas de cooperativas de vivienda es que los miembros, a través de sus representantes elegidos , seleccionan quién puede vivir en la cooperativa, a diferencia de cualquier otra forma de propiedad de vivienda.

Las cooperativas de vivienda se dividen en dos categorías generales de tenencia: sin propiedad (conocidas como sin participación o continuas) y con propiedad (conocidas como participación o estratificadas). En las cooperativas sin participación, los derechos de ocupación a veces se otorgan sujetos a un contrato de ocupación, que es similar a un contrato de arrendamiento . En las cooperativas de participación , los derechos de ocupación a veces se otorgan mediante contratos de compra e instrumentos legales registrados en el título. Los estatutos y reglamentos de la corporación, así como el contrato de ocupación, especifican las reglas de la cooperativa.

La palabra cooperativa también se utiliza para describir un modelo de cooperativa sin capital social en el que los miembros que pagan una cuota obtienen el derecho a ocupar un dormitorio y compartir los recursos comunes de una casa propiedad de una organización cooperativa. Tal es el caso de las cooperativas de estudiantes en algunas comunidades universitarias de los Estados Unidos.

Como entidad legal, una cooperativa puede contratar a otras empresas o contratar a personas para que le presten servicios, como un contratista de mantenimiento o un administrador de edificios. También puede contratar empleados, como un gerente o un conserje, para que se ocupen de tareas de mantenimiento específicas para las que los voluntarios pueden dudar o no estar capacitados, como el mantenimiento eléctrico.

En las cooperativas sin participación accionaria y en las cooperativas de participación accionaria limitada, ^[2] un accionista de una cooperativa no es propietario de bienes inmuebles, sino de una parte de la entidad legal que sí lo es. ^[3] La propiedad cooperativa es bastante distinta de los condominios , donde las personas son dueñas de unidades individuales y tienen poca voz y voto sobre quién se muda a las otras unidades. ^[4] Debido a esto, la mayoría de las jurisdicciones han desarrollado una legislación separada, similar a las leyes que regulan a las empresas, para regular cómo funcionan las cooperativas y los derechos y obligaciones de los accionistas.

Cada residente o familia residente es miembro de la asociación cooperativa . En las cooperativas sin participación accionaria, los miembros tienen derechos de ocupación de una suite específica dentro de la cooperativa de viviendas, tal como se describe en su "contrato de ocupación" o "contrato de arrendamiento de propiedad", ^[5] que es esencialmente un contrato de arrendamiento. En las cooperativas de propiedad, los derechos de ocupación se transfieren al comprador mediante la transferencia del título. ^{[ cita requerida ]}

Dado que la cooperativa de vivienda posee la titularidad de todas las propiedades y estructuras de vivienda, asume el costo de mantenimiento, reparación y reemplazo de las mismas. Esto libera al miembro del costo y la carga de dicho trabajo. En ese sentido, la cooperativa de vivienda es como el propietario en un entorno de alquiler. Sin embargo, otra característica distintiva de la vida cooperativa es que no tiene fines de lucro , por lo que el trabajo se realiza al costo, sin ningún motivo de lucro involucrado. ^[6]

En algunos casos, la cooperativa sigue los Principios de Rochdale, según los cuales cada accionista tiene un solo voto. La mayoría de las cooperativas se constituyen como sociedades anónimas limitadas , en las que el número de votos de un propietario está vinculado al número de acciones que posee. Cualquiera que sea la forma de votación que se emplee, es necesario realizar una elección entre los accionistas para determinar quién los representará en la junta directiva (si existe), el órgano de gobierno de la cooperativa. La junta directiva es generalmente responsable de las decisiones comerciales, incluidas las necesidades financieras y la sostenibilidad de la cooperativa. Aunque la política varía de una cooperativa a otra y depende en gran medida de los deseos de sus miembros, es una regla general que es necesaria una mayoría de votos de la junta para tomar decisiones comerciales. ^{[ investigación original? ]}

En las cooperativas más grandes, los miembros de la cooperativa suelen elegir una junta directiva entre los accionistas en una asamblea general, normalmente la asamblea general anual . En las cooperativas más pequeñas, todos los miembros forman parte de la junta.

La junta directiva de una cooperativa de vivienda es elegida por los miembros, lo que les otorga voz y representación en la administración de la propiedad. La junta determina las reglas, lo que brinda un medio flexible para abordar los problemas que surgen en una comunidad y garantizar la posesión pacífica de las viviendas por parte de los miembros. ^[7]

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Una cooperativa de vivienda normalmente es de facto una entidad sin fines de lucro , ya que la mayor parte de sus ingresos provienen de los alquileres que pagan sus residentes (si se trata de una corporación formal, entonces los accionistas), quienes invariablemente son sus miembros. No tiene sentido crear un superávit deliberado (excepto para necesidades operativas, como reservar fondos para la reposición de activos), ya que eso simplemente significa que los alquileres que pagan los miembros son más altos que los gastos. (Es posible que una cooperativa de vivienda posea otros activos generadores de ingresos, como una empresa subsidiaria que podría producir ingresos excedentes para compensar el costo de la vivienda, pero en esos casos los alquileres de las viviendas generalmente se reducen para compensar los ingresos adicionales).

En el ciclo de vida de los edificios, la sustitución de activos (reparaciones de capital) requiere fondos significativos que pueden obtenerse a través de diversas formas: evaluaciones a los propietarios actuales; ventas de acciones en tesorería (antiguas unidades de alquiler) a nuevos accionistas; retiros de reservas; préstamos no garantizados; excedentes operativos; tarifas sobre las ventas de unidades entre accionistas y nuevos y aumentos a las hipotecas existentes.

Existen cooperativas de vivienda de ricos y famosos: John Lennon , por ejemplo, vivió en The Dakota , una cooperativa de vivienda, y la mayoría de los apartamentos en la ciudad de Nueva York que se poseen en lugar de alquilarse se mantienen a través de una cooperativa en lugar de mediante un acuerdo de condominio .

Existen dos tipos principales de cotización de las acciones de las cooperativas de vivienda: la cotización del mercado y la cotización de capital limitado. Con la cotización del mercado, el precio de las acciones puede aumentar en el mercado abierto y los accionistas pueden vender al precio que el mercado acepte cuando quieran mudarse. En muchos sentidos, la cotización del mercado es similar desde el punto de vista financiero a ser propietario de un condominio, con la diferencia de que, a menudo, la cooperativa puede tener una hipoteca, lo que da como resultado una cuota mensual mucho más alta que la que se pagaría en un condominio. Sin embargo, el precio de compra de una unidad comparable en la cooperativa suele ser mucho más bajo.

Con un capital limitado, la cooperativa tiene reglas sobre el precio de las acciones cuando se venden. La idea detrás del capital limitado es mantener viviendas asequibles . Un subconjunto del modelo de capital limitado es el modelo sin capital, que se parece mucho al alquiler, con un precio de compra muy bajo (comparable a un depósito de garantía de alquiler) y una tarifa mensual en lugar del alquiler. Al vender, lo único que se recupera es ese precio de compra muy bajo.

Una investigación realizada en Canadá concluyó que las cooperativas de vivienda tenían residentes que se calificaban a sí mismos como los que tenían la más alta calidad de vida y satisfacción con la vivienda de todas las organizaciones de vivienda de la ciudad. ^{[8] [ verificación fallida ]} Otra investigación entre residentes mayores de las zonas rurales de Estados Unidos concluyó que quienes vivían en cooperativas de vivienda se sentían mucho más seguros, independientes, satisfechos con la vida, tenían más amigos, tenían más privacidad, estaban más sanos y reparaban las cosas más rápido. ^[9] Investigadores australianos descubrieron que la vivienda cooperativa construía redes sociales y apoyo más fuertes, así como mejores relaciones con los vecinos en comparación con otras formas de vivienda. ^[10] Cuestan un 14% menos para los residentes y tenían tasas más bajas de deuda y desocupación. Otra investigación estadounidense ha descubierto que las cooperativas de vivienda tendían a tener tasas más altas de calidad de construcción, seguridad de la construcción, sentimientos de seguridad entre los residentes, tasas de delincuencia más bajas, acceso estable a la vivienda y costos significativamente más bajos en comparación con la vivienda convencional. ^[11]

Las cooperativas de vivienda en Australia son principalmente cooperativas de alquiler sin participación accionaria, pero también hay algunas cooperativas de participación accionaria. Las cooperativas de alquiler son generalmente parte del sector australiano de vivienda social / vivienda comunitaria y han sido financiadas por varias iteraciones de programas de financiación gubernamentales. ^[12]

Una de las organizaciones cooperativas de vivienda más grandes de Australia es Common Equity Housing Ltd (CEHL) en el estado de Victoria . CEHL es una asociación de vivienda registrada cuyas acciones están en manos de sus 103 cooperativas miembros. En 2023, las cooperativas de CEHL albergan a 4291 personas en 2101 hogares. ^[13]

Common Equity, en el estado de Nueva Gales del Sur , también es un proveedor de viviendas registrado y administra 500 propiedades en 31 cooperativas de viviendas miembros ^[14].

Las cooperativas en Canadá ofrecen una alternativa asequible al alquiler, pero las listas de espera para las unidades pueden durar años. ^[15]

En 2013, la apertura de La Maison des Babayagas , una cooperativa de vivienda innovadora en París, ganó atención mundial. Se formó como una comunidad de autoayuda y se construyó con la ayuda financiera del gobierno municipal, específicamente para mujeres mayores. Ubicada en el suburbio parisino de Montreuil después de muchos años de planificación, parece un edificio de apartamentos como cualquier otro. Las personas mayores se mantienen fuera de los hogares de ancianos, manteniéndose activas, alertas y ayudándose entre sí. ^{[16] [17]}

El objetivo de la Asociación Baba Yaga es crear y desarrollar una residencia laica innovadora para mujeres mayores que sea: (1) autogestionada, sin jerarquía y sin supervisión; (2) colectiva unida, tanto en lo que respecta a las finanzas como a la vida cotidiana; (3) ciudadana con espíritu cívico, a través de la apertura a la comunidad/ciudad y a través de la interacción mutua, participando en su vida política, cultural y social en un espíritu de democracia participativa; (4) ecológica en todos los aspectos de la vida, de conformidad con los valores y acciones expresados ​​en la Carta de Vida de la Casa de Babayagas. ^{[ cita requerida ]}

En general, las actividades de la asociación están vinculadas a los objetivos antes mencionados, en particular, el desarrollo de una entidad popular llamada Universidad del Conocimiento de los Mayores (UNISAVIE: Université du savoir des vieux), y el inicio de un movimiento para promover otros lugares de vida que se organicen en redes similares. ^[18]

El estatuto de la comunidad establece las expectativas en materia de privacidad. Cada apartamento es independiente. Las reuniones mensuales garantizan el funcionamiento óptimo del edificio y garantizan que cada persona pueda participar plenamente y con total libertad de expresión. Los planes establecen la intervención rutinaria de un mediador que podría ayudar a llegar al fondo de las causas de los posibles conflictos para permitir su resolución. ^{[ cita requerida ]}

El éxito de la cooperativa de París inspiró a varios grupos de base canadienses a adoptar valores similares en sus iniciativas de vivienda para personas mayores; estos valores incluyen la autonomía y la autogestión, la solidaridad y la ayuda mutua, el compromiso cívico y la responsabilidad ecológica. ^[19]

Las cooperativas de vivienda, o "Wohnungsgenossenschaften" en alemán, son un tipo de asociación de vivienda que ofrece viviendas asequibles a sus miembros. Las forman y las gestiona un grupo de personas que se reúnen para poner en común sus recursos con el fin de comprar o construir viviendas para su propio uso.

En Alemania, las cooperativas de vivienda suelen estar organizadas como organizaciones sin fines de lucro, lo que significa que las ganancias obtenidas por la venta o el alquiler de las viviendas se reinvierten en la cooperativa en lugar de distribuirse entre los accionistas. Esto permite a las cooperativas de vivienda ofrecer precios más bajos por las viviendas de lo que sería posible para las organizaciones con fines de lucro. Los miembros de una cooperativa de vivienda suelen tener derecho a ocupar una unidad específica dentro del complejo de viviendas de la cooperativa y también tienen voz y voto en la gestión y la toma de decisiones de la cooperativa. Esto puede incluir la votación sobre cuestiones relacionadas con el mantenimiento y el funcionamiento del complejo de viviendas, así como la elección de una junta directiva para supervisar las operaciones de la cooperativa.

Las cooperativas de vivienda son una forma popular de vivienda en Alemania, particularmente en las zonas urbanas, y a menudo se las considera una forma de brindar opciones de vivienda asequibles y orientadas a la comunidad.

Durante la industrialización del siglo XIX se fundaron en Alemania numerosas cooperativas de vivienda. En la actualidad, existen en Alemania más de 2.000 cooperativas de vivienda con más de dos millones de viviendas y más de tres millones de miembros. Las cooperativas de vivienda pública están organizadas en la Asociación Federal Alemana de Asociaciones de Vivienda e Inmobiliarias ( GdW ). ^[20]

El proyecto de cooperativa de vivienda en Egipto tiene como objetivo atender a la clase de bajos ingresos, ya que les proporciona unidades de vivienda que constan de dos habitaciones, un salón o tres habitaciones y un salón completamente terminado, con una superficie que va de 75 a 90 metros cuadrados. ^[21] Además, estas unidades se ofrecen solo a precio de coste, con un apoyo directo que va de 5 a 25 mil libras. El beneficiario de esta unidad puede pagar su precio en un período de 20 años, ya que se han implementado 538.000 unidades en todas las gobernaciones y nuevas ciudades hasta 2022, ^[22] implementadas por el Ministerio de Vivienda, Servicios Públicos y Comunidades Urbanas .

En la India, la mayoría de los "pisos" son de propiedad absoluta, es decir, el título de propiedad de cada piso individual es independiente. Normalmente, existe un organismo/sociedad/asociación rectora que se encarga de administrar el mantenimiento y otras necesidades del edificio. Son comparables a los edificios de condominios de los EE. UU. Las leyes que rigen el edificio, su organismo rector y cómo se transfieren los pisos dentro del edificio difieren de un estado a otro.

Algunos edificios se organizan como "Sociedades Cooperativas de Vivienda", en las que uno es propietario de una participación en la cooperativa, en lugar de poseer el apartamento en sí. Esta estructura era muy popular en el pasado, pero se ha vuelto menos común en los últimos tiempos. La mayoría de los estados tienen leyes independientes que rigen las Sociedades Cooperativas de Vivienda.

Para obtener información adicional.

En los Países Bajos existen tres tipos muy diferentes de organizaciones que podrían considerarse una cooperativa de vivienda:

Una corporación de vivienda ( woningcorporatie ) es una organización sin fines de lucro dedicada a construir y mantener viviendas en alquiler para personas con bajos ingresos. Las primeras corporaciones de vivienda comenzaron en la segunda mitad del siglo XIX como pequeñas asociaciones cooperativas. ^[23] La primera asociación de este tipo en el mundo, VAK ("asociación para la clase trabajadora"), fue fundada en 1852 en Ámsterdam . Entre 2,4 y 2,5 millones de apartamentos en los Países Bajos están alquilados por las corporaciones de vivienda, es decir, más del 30% del total de viviendas de los hogares (apartamentos y casas).

Según la legislación holandesa, se crea una asociación de propietarios ( Vereniging van Eigenaren , VvE) en cualquier edificio en el que haya apartamentos de propietarios independientes . Los miembros son legalmente propietarios de su propio apartamento, pero deben colaborar con la asociación para el mantenimiento del edificio en su conjunto.

Una cooperativa de convivencia ( wooncoöperatie ) es una estructura en la que los residentes son copropietarios de un edificio de apartamentos mediante una cooperativa controlada democráticamente y pagan el alquiler a su propia organización. Fueron prohibidas después de la Segunda Guerra Mundial y legalizadas en 2015. ^[24]

En el sistema de vivienda de Nueva Zelanda funcionan apartamentos "compartidos por empresa" . ^[25]

En Filipinas , a menudo se forman asociaciones de propietarios e inquilinos para comprar pisos nuevos. Cuando se crea la cooperativa, esta se hace cargo de la mayor parte del préstamo necesario para comprar una propiedad. Estos préstamos se pagarán luego durante un período fijo de años (normalmente de 20 a 30) y, una vez hecho esto, la cooperativa se disuelve y los pisos se transforman en condominios. ^{[ cita requerida ]}

Una asociación de propietarios e inquilinos ( en sueco : bostadsrättsförening , en noruego : borettslag , en danés : andelsboligforening ) es un término legal utilizado en los países escandinavos ( Suecia , Dinamarca y Noruega ) para un tipo de propiedad conjunta de la propiedad en la que toda la propiedad es propiedad de una asociación cooperativa, que a su vez es propiedad de sus miembros. Cada miembro tiene una participación en la asociación que es proporcional al área de su apartamento. Los miembros deben tener una propiedad de inquilino, que representa el apartamento , y en la mayoría de los casos vivir permanentemente en la dirección. Existen algunas diferencias legales entre los países, principalmente en lo que respecta a las condiciones de propiedad. ^{[26] [27]}

En Suecia, el 16% de la población vive en apartamentos en cooperativas de vivienda, mientras que el 25% vive en apartamentos alquilados (más común entre adultos jóvenes e inmigrantes) y el 50% vive en casas unifamiliares privadas (más común entre familias con niños), el resto vive en otras formas como residencias de estudiantes o residencias de ancianos. ^[28]

En Finlandia , a diferencia de los países escandinavos, las cooperativas de vivienda en sentido estricto son extremadamente raras; en cambio, las propiedades finlandesas en propiedad de los inquilinos se organizan generalmente como sociedades limitadas ( asunto-osakeyhtiö finlandés ) en un sistema peculiar de la legislación finlandesa. El sistema finlandés es similar a una cooperativa de vivienda en el sentido de que la propiedad es propiedad de una corporación sin fines de lucro y el derecho a utilizar cada unidad está vinculado a la propiedad de un determinado conjunto de acciones.

Las cooperativas de vivienda son poco comunes en el Reino Unido y representan aproximadamente el 0,1% del parque de viviendas. ^[29]

La mayoría de las cooperativas de vivienda se encuentran en zonas urbanas y consisten en alojamientos compartidos asequibles en los que los miembros se encargan ellos mismos del cuidado de la propiedad. Las listas de espera pueden ser muy largas debido a la rareza de las cooperativas de vivienda. En algunas zonas, el procedimiento de solicitud está integrado en el sistema de solicitud de vivienda social . Las leyes difieren entre Inglaterra y Escocia. La Confederación de Cooperativas de Vivienda proporciona información sobre las cooperativas de vivienda en el Reino Unido y ha publicado una guía sobre su creación. ^[30] El sitio web de Shelter proporciona información sobre vivienda y tiene información específica para Inglaterra y Escocia .

Catalyst Collective ofrece información sobre cómo crear cooperativas en el Reino Unido y explica la estructura legal de una cooperativa de vivienda. ^[31] Radical Routes ofrece una guía sobre cómo crear una cooperativa de vivienda. ^[32]

Los factores que aumentan el costo de vida de los estudiantes y la calidad del alojamiento han llevado a la creación de cooperativas de alojamiento para estudiantes en el Reino Unido, inspiradas en las cooperativas de alojamiento para estudiantes de América del Norte y su trabajo a través de la organización Estudiantes por la Cooperación de América del Norte . La cooperativa de alojamiento para estudiantes de Edimburgo y la cooperativa de alojamiento para estudiantes de Birmingham se inauguraron en 2014 y la cooperativa de alojamiento para estudiantes de Sheffield en 2015. Todas las cooperativas de alojamiento para estudiantes existentes son miembros de Estudiantes por la Cooperación .

En los Estados Unidos , las cooperativas de vivienda suelen clasificarse como corporaciones o LLC y se encuentran en abundancia en el área desde Madison, Wisconsin , hasta el área metropolitana de Nueva York . También hay una serie de proyectos de vivienda cooperativa y mutua todavía en funcionamiento en todo Estados Unidos que fueron el resultado de la compra de desarrollos de vivienda de defensa federal por parte de sus inquilinos o grupos de veteranos de guerra que regresaron y sus familias. Estos desarrollos incluyen siete de los ocho proyectos de vivienda de clase media construidos por el gobierno de los EE. UU. entre 1940 y 1942 bajo los auspicios de la División de Vivienda de Defensa de Propiedad Mutua de la Agencia Federal de Obras . Hay muchas asociaciones cooperativas de vivienda regionales, como la Asociación de Cooperativas de Vivienda del Medio Oeste, que tiene su sede en Michigan y presta servicios en la región del Medio Oeste, que abarca Ohio , Michigan , Indiana , Illinois , Wisconsin , Minnesota y más. ^[33]

La Asociación Nacional de Cooperativas de Vivienda (NAHC, por sus siglas en inglés) representa a todas las cooperativas de vivienda de los Estados Unidos que son miembros de la organización. Esta organización es una federación nacional sin fines de lucro de cooperativas de vivienda, asociaciones de vivienda mutua, otras viviendas de propiedad o controladas por los residentes, profesionales, organizaciones e individuos interesados ​​en promover los intereses de las comunidades de viviendas cooperativas. ^[34] La NAHC es la única organización nacional de viviendas cooperativas y tiene como objetivo apoyar y educar a las comunidades de viviendas cooperativas existentes y nuevas como la mejor y más económica forma de propiedad de la vivienda. ^[34]

NASCO, o North American Students of Cooperation , es una organización fundada en 1968 que ha ayudado a organizar la vida cooperativa para estudiantes. Con presencia en más de 100 pueblos y ciudades de toda América del Norte, NASCO ha proporcionado viviendas sostenibles a decenas de miles de estudiantes. ^[35]

Las cooperativas tienen una larga historia en el área metropolitana de Nueva York - en noviembre de 1882, Harper's Magazine describe varios edificios de apartamentos cooperativos que ya existían, con planes para construir más ^[37] - y se pueden encontrar en toda la ciudad de Nueva York , el condado de Westchester , que limita con la ciudad al norte, y pueblos en el norte de Nueva Jersey que están cerca de Manhattan , incluidos Fort Lee , Edgewater , Ramsey , Passaic y Weehawken . Alku y Alku Toinen , edificios de apartamentos construidos en 1916 por la comunidad inmigrante finlandesa estadounidense en el vecindario Sunset Park de Brooklyn , ciudad de Nueva York , fueron las primeras cooperativas de vivienda sin fines de lucro en la ciudad de Nueva York.

Los edificios de apartamentos y las viviendas multifamiliares constituyen una proporción más significativa del parque de viviendas en el área de la ciudad de Nueva York que en la mayoría de las demás ciudades de Estados Unidos, ya que más del 75% de los edificios de apartamentos en la ciudad de Nueva York son cooperativas. Las razones sugeridas para explicar por qué las cooperativas son relativamente más comunes que los condominios en el área de la ciudad de Nueva York son: ^[38]

• Inspiradas por Abraham Kazan , las cooperativas aparecieron al menos desde la década de 1920, mientras que una base legal para la forma de propiedad de condominio no estaba disponible en el estado de Nueva York hasta 1964. ^[39] La aprobación de la Ley de Condominios abrió entonces una ola de construcción de edificios de condominios. ^[40]
• La forma cooperativa puede ser ventajosa, ya que la hipoteca del edificio puede ser asumida por la corporación cooperativa, lo que deja menos financiación para que la obtenga cada propietario de la cooperativa. En el caso de la propiedad en condominio, sólo los propietarios de los condominios independientes proporcionan financiación. En particular, cuando las tasas de interés son altas, un patrocinador de la conversión puede encontrar compradores de unidades con mayor facilidad en el marco del acuerdo cooperativo, ya que los compradores tendrán menos financiación que gestionar por su cuenta; el precio aparente de compra de una unidad en un edificio cooperativo que tenga una hipoteca subyacente es menor que el de la compra de un condominio. Los compradores de unidades cooperativas pueden no sopesar con precisión su parte de la hipoteca del edificio. ^[39]
• Además, más adelante en la vida útil de un edificio después de la conversión, las nuevas inversiones importantes necesarias para reparar o reemplazar los sistemas del edificio se pueden obtener mediante una nueva hipoteca central en una cooperativa, mientras que en un condominio los fondos solo se pueden obtener mediante evaluaciones onerosas que se exigen a cada propietario de unidad individual. Sin embargo, la ley de condominios de Nueva York fue modificada en 1997 para permitir que las asociaciones de condominios soliciten préstamos. ^{[41] [42]}
• La creación en 1974 y la posterior influencia en las políticas de la Junta de Asistencia para la Vivienda Urbana ^[43] , un grupo de defensa de la vivienda que permitió la conversión de más de 1.600 viviendas de alquiler embargadas y en manos de la ciudad en cooperativas de capital limitado y controladas por los residentes.
• La junta directiva de un edificio cooperativo puede ejercer su propia discreción comercial para imponer restricciones a los accionistas y rechazar a posibles compradores sin explicación, siempre y cuando la junta no viole las leyes federales y estatales de vivienda o de derechos civiles. ^[39]

La mayoría de las cooperativas de vivienda en el área metropolitana de Nueva York se convirtieron a ese estatus durante la década de 1980; por lo general, eran grandes edificios construidos entre los años 1920 y 1950 que un solo propietario o corporación poseía y alquilaba y que dejaron de ser rentables como propiedades de alquiler. Para fomentar la propiedad individual de las unidades, los compradores iniciales de unidades (que compraban al propietario de todo el edificio) no tenían que ser aprobados por una junta. Estas unidades se conocen como unidades patrocinadoras. Además, los inquilinos de alquiler que vivían en el edificio en el momento de la conversión generalmente recibían una opción de compra con un descuento. Si los inquilinos estaban sujetos a un control de alquiler, la ley generalmente los protege permitiéndoles permanecer como inquilinos y la unidad no puede ser ocupada por un comprador hasta que dicho inquilino muera o se mude. Muchos de estos edificios, especialmente en Manhattan , son en realidad bastante lujosos y exclusivos; muchas celebridades viven en ellos e incluso algunas personas famosas son rechazadas por las juntas de cooperativas. En las décadas de 1990 y 2000, algunos edificios de alquiler en las áreas de Chicago , Washington, DC y Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach pasaron por un proceso de conversión similar, aunque no al grado de Nueva York.

Muchas de las cooperativas que se construyeron originalmente como cooperativas fueron patrocinadas por sindicatos , como la Amalgamated Clothing Workers of America . Uno de los proyectos más grandes fue Cooperative Village en el Lower East Side de Manhattan . La United Housing Foundation se creó en 1951 y construyó Co-op City en el Bronx , diseñada por el arquitecto Herman Jessor . Una de las primeras cooperativas subsidiadas de valor fijo fue Morningside Gardens en Morningside Heights de Manhattan .

Otra dinámica también contribuyó a la gran cantidad de cooperativas establecidas en las décadas de 1980 y 1990 en la ciudad de Nueva York, en este caso por grupos de inquilinos de ingresos bajos y moderados. En la década de 1970, muchos propietarios privados de la ciudad de Nueva York luchaban por mantener sus antiguas propiedades frente a las altas tasas de interés, la segregación residencial, la huida de los blancos y el aumento de los costos del combustible. ^{[44] [45]} El período también vio algunos incendios provocados por los propietarios para obtener los ingresos del seguro y el impago generalizado de los impuestos inmobiliarios: más del 20% de las propiedades residenciales multifamiliares estaban en mora a mediados de la década de 1970. ^{[46] [47]} En 1977, la ciudad aprobó la Ley Local # 45 , que permitió a la ciudad comenzar los procedimientos de ejecución hipotecaria después de solo un año de impago de impuestos, no tres, lo que resultó en la toma de posesión de miles de edificios, muchos de ellos ocupados, por la ciudad de Nueva York a través de una acción legal conocida como ejecución hipotecaria in rem . ^[45] En septiembre de 1978, la agencia de vivienda de la ciudad, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (HPD), creó una serie de nuevos programas de vivienda diseñados para dar a los residentes de los edificios y a los grupos comunitarios el control y la eventual propiedad de los edificios in rem. ^{[48] [49]}

La Junta de Asistencia para la Vivienda Urbana (Urban Homesteading Assistance Board , UHAB), establecida en 1974, comenzó a ayudar a los residentes de estos edificios a administrar, rehabilitar y adquirir sus edificios y a formar cooperativas de vivienda de capital limitado. ^[43] Trabajando con la agencia de vivienda de la ciudad, sus programas de préstamos existentes y el poder de disponer de propiedades abandonadas a organizaciones sin fines de lucro, así como las leyes estatales que rigen el establecimiento de cooperativas, la UHAB pudo proporcionar a las personas de bajos ingresos las herramientas (capital inicial, asesoramiento legal, planos arquitectónicos, capacitación en contabilidad) para construir y administrar cooperativas de vivienda de capital limitado. A través de un contrato de larga data con la ciudad para brindar capacitación y asistencia técnica a los residentes de los edificios en el Programa de Arrendamiento Interino para Inquilinos (TIL), la UHAB ha trabajado con más de 1.600 cooperativas, preservando más de 30.000 unidades de vivienda asequible. ^[49]

Algunas cooperativas de la ciudad de Nueva York no son propietarias del terreno en el que se encuentra su edificio. Estos edificios "arrendados en régimen de arrendamiento" suelen presentar importantes inconvenientes para los propietarios de las cooperativas. Sin embargo, ha habido casos en los que los accionistas de un edificio han comprado el terreno circundante, como en el caso del edificio 167 East 61st Street (antes conocido como Trump Plaza), donde los residentes reunieron 183 millones de dólares para comprar el terreno circundante. ^{[50] [51]}

Las cooperativas de estudiantes brindan servicios de alojamiento y comedor a quienes asisten a instituciones educativas específicas. Algunos grupos destacados incluyen la Cooperativa de Estudiantes de Berkeley , la Cooperativa de Vivienda de Santa Bárbara y la Asociación de Cooperativas de Estudiantes de Oberlin .

• Vivienda compartida
• Condominio
• Vivienda subvencionada
• Cooperativa de trabajadores

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