Centro de la Constitución (Washington, DC)
Edificio de oficinas en Washington, DC, EE.UU.

Centro de la Constitución
Nombres anterioresEdificio David Nassif
información general
TipoOficina
Ubicación400 7th Street SW, Washington, DC , EE. UU.
Coordenadas38°53′01″N 077°01′19″O / 38.88361, -77.02194
La construcción comenzó1968
Terminado1969
Costo26,5 millones de dólares (1969); 220 millones de dólares (renovación de 2006)
DueñoAsociados Nassif
Altura
Techo140 pies (43 m)
Detalles técnicos
Recuento de pisos10
Superficie del piso1.400.000 pies cuadrados (130.000 m2 )
Diseño y construcción
Arquitecto(s)Piedra de Edward Durrell (1969); SmithGroup (2006)
ReveladorDavid Nassif, Sr.
Contratista principalConstrucción Volpe (1969); Construcción Davis (2006)

El Constitution Center , [1] anteriormente conocido como el edificio David Nassif , es un edificio de oficinas ubicado en 400 7th Street SW en Washington, DC [2] Tiene 140 pies (43 m) de alto y tiene 10 pisos. [3] Cubriendo una manzana entera de la ciudad, es el edificio de oficinas de propiedad privada más grande de Washington, DC [3] Los inquilinos actuales incluyen la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas [4] y la Oficina del Contralor de la Moneda . [5] A febrero de 2014, Constitution Center valía $725,8 millones, lo que lo convierte en la propiedad imponible más valiosa de la ciudad. [6]

Estructura original

En la década de 1950, el Congreso de los Estados Unidos , entonces la institución gobernante del Distrito de Columbia, emprendió el proyecto de renovación urbana del suroeste de DC , el primero en el distrito capitalino y uno de los primeros programas de este tipo en la nación. [7] En 1946, el Congreso aprobó la Ley de Reurbanización del Distrito de Columbia, que estableció la Agencia de Tierras de Reurbanización del Distrito de Columbia (RLA) y proporcionó autoridad legal para despejar terrenos y fondos para estimular la reurbanización en la capital. [8] El Congreso también le dio a la Comisión Nacional de Planificación de la Capital (NCPC) la autoridad para designar qué terrenos se reurbanizarían y cómo. [9] Sin embargo, la RLA no recibió fondos hasta la aprobación de la Ley de Vivienda de 1949. [ 9] Un estudio de 1950 realizado por la NCPC encontró que el pequeño barrio suroeste de la ciudad sufría altas concentraciones de edificios viejos y mal mantenidos, hacinamiento y amenazas a la salud pública (como la falta de agua corriente en interiores, sistemas de alcantarillado, electricidad, calefacción central y baños interiores). [7] [10] Las visiones en competencia para la reurbanización iban desde la renovación hasta la nivelación total de los barrios, pero prevaleció esta última visión como la más probable para calificar para la financiación federal. [11] Los planes originales exigían la demolición de casi todas las estructuras en el suroeste de Washington a partir de 1950, pero los desafíos legales llevaron a la demolición gradual del área hasta mediados de la década de 1950.

Los problemas relacionados con la planificación y construcción de L'Enfant Plaza (inmediatamente al oeste del sitio) retrasaron la construcción de cualquier edificio en el bloque hasta fines de la década de 1960. En 1963, la RLA compró el terreno a la Iglesia Memorial de Westminster, la Quinta Iglesia Bautista y los propietarios de viviendas. [12] [13] El Departamento de Salud, Educación y Bienestar de los Estados Unidos deseaba comprar el sitio para su nueva sede, pero la RLA se negó a vender la propiedad. [12] (El gobierno federal no paga impuestos sobre la tierra y las estructuras que posee, y la RLA quería un propietario privado que agregara a la base impositiva). La RLA intentó vender el terreno el 29 de enero de 1965, pero no hubo compradores. [12]

El edificio fue construido bajo un acuerdo entre la Administración de Servicios Generales (GSA) y el desarrollador de Boston David Nassif, Sr. En julio de 1965, el presidente Lyndon B. Johnson comenzó a planificar la unión de varias agencias de transporte dispares en un nuevo Departamento de Transporte de los Estados Unidos . [14] GSA (el propietario y administrador de la propiedad para el gobierno federal de los EE. UU.) comenzó a buscar arrendar o construir una estructura para albergar la nueva agencia a fines de 1965. [12] Donald T. Kirwan, jefe de la división de arrendamiento de GSA, conocía a Nassif de una negociación de arrendamiento anterior y discutió la ubicación de un edificio y su tamaño con él. [12] Nassif se acercó a la RLA el 21 de abril de 1966 y pidió comprar el bloque de tierra recién demolido delimitado por las calles 6, 7, D y E SW. [12] En mayo de 1967, GSA envió una carta a Nassif avisándole que era probable que arrendara toda la estructura que pretendía construir. [12] La compra del terreno por 5,9 millones de dólares se finalizó el 30 de octubre de 1967. [12] El costo de la estructura no está claro. El 15 de noviembre de 1967, Nassif había obtenido un préstamo de construcción de 39 millones de dólares. [12] Pero The Washington Post estimó el costo del edificio en 27 millones de dólares en julio de 1968. [15] El periódico dijo en agosto de 1970 que el costo de la estructura fue de 26,5 millones de dólares. [12] El edificio fue diseñado por el arquitecto Edward Durrell Stone , quien también diseñó el Centro John F. Kennedy para las Artes Escénicas . [1] El 11 de abril de 1968, GSA alquiló todo el edificio a Nassif durante 20 años por 98 millones de dólares. [12] [16] John A. Volpe Construction fue el contratista principal. [12]

La construcción comenzó en julio de 1968 (aunque se retrasó muy poco tiempo cuando los trabajadores del hierro sindicalizados del lugar se declararon en huelga ) [17] y se completó en 1969. [1] La entrada principal daba a 7th Street SW. [18] Incluía un patio central (abierto al cielo) con una fuente, senderos, bancos y jardinería. [13] [18] Cuatro arcadas de 15 pies (4,6 m) de altura perforaban el edificio en el centro del bloque a cada lado, creando acceso al patio. [13] [18] Las nervaduras verticales de mármol de la fachada se obtuvieron de la misma cantera cerca de Carrara , Italia , que proporcionó el mármol para el Kennedy Center. [19] El edificio terminado tenía diez pisos, tres pisos de sótano, aleros salientes y 2.500.000 pies cuadrados (230.000 m 2 ) de espacio (1.019.000 pies cuadrados (94.700 m 2 ) de espacio utilizable). [12] [20] Era el edificio de oficinas privado más grande de la ciudad en ese momento. [12]

Los contactos de Kirwan con Nassif se convirtieron posteriormente en objeto de una investigación judicial. Kirwan no sólo compartió información privilegiada con Nassif sobre los planes de arrendamiento de la GSA, sino que más tarde invirtió en el negocio de Nassif en DC y se convirtió en un funcionario de la misma. [12] Esta relación (Kirwan dejó la GSA en diciembre de 1966, antes de que se enviara a Nassif la carta indicando su intención de arrendar) y el arrendamiento irregular del edificio por parte de la GSA se hicieron públicos en agosto de 1970. [12] Una auditoría interna de la GSA criticó el proceso de arrendamiento y los costes del mismo. [21]

Ese mismo mes, se puso en tela de juicio la refinanciación del edificio. En Estados Unidos, es una práctica comercial habitual que el prestamista inicial proporcione un préstamo provisional (el "préstamo de construcción") para construir un edificio. El préstamo provisional lo paga luego un segundo prestamista, que se convierte en el prestamista hipotecario y recibe los pagos del propietario del edificio. El Riggs Bank , un banco local de Washington DC, proporcionó a Nassif un préstamo provisional para la construcción. El Sistema de Jubilación de Empleados de la Ciudad de Nueva York debía haber pagado este préstamo de construcción. Ese pago se detuvo cuando el oficial de préstamos con el que Nassif había tratado fue acusado de aceptar sobornos para aprobar préstamos. [16] Cuando el fondo de pensiones se negó a proporcionar el préstamo, el Riggs Bank demandó el pago y amenazó con ejecutar la hipoteca del edificio Nassif. [22]

Desde 1969 hasta 2007, el edificio Nassif sirvió como sede del Departamento de Transporte de los Estados Unidos (DOT). [1] El edificio fue diseñado para tener paredes interiores removibles para permitir una fácil reconfiguración del espacio interior. [23] En noviembre de 1970, el gobierno federal ejerció sus poderes de dominio eminente . Tomó el control del estacionamiento subterráneo de tres pisos de Nasif para proporcionar estacionamiento económico para los trabajadores del DOT. [24] A lo largo de los años, tantos empleados del gobierno se quejaron de dolencias mientras trabajaban en la estructura que algunos creyeron que sufría del síndrome del edificio enfermo . [1] David Nassif Associates, propietario del edificio, cuestionó estas afirmaciones. [1] Sin embargo, cuando el Departamento de Transporte anunció que abandonaría el edificio en 2000, [25] los propietarios prometieron una renovación de $100 millones que incluía un nuevo sistema de ventilación y limpieza del aire como incentivo para que la agencia se quedara. [1] Los propietarios también demandaron sin éxito a la Administración de Servicios Generales en 1999 para obligarla a renovar el contrato de arrendamiento federal del edificio. [1] El Departamento de Transporte completó su mudanza del Edificio Nassif a su nueva sede en junio de 2007.

La estación de metro L'Enfant Plaza abrió una entrada con escalera mecánica en la galería norte de la estructura el 1 de julio de 1977. [13] [26] La entrada fue una de las dos que se abrieron ese día (día de apertura de la Línea Azul del Metro). [26] La tercera entrada (dentro del centro comercial subterráneo L'Enfant Promenade en L'Enfant Plaza) se abrió en octubre de 1977. [26] En junio de 1992, Virginia Railway Express abrió la estación L'Enfant de VRE de $1.1 millones en Virginia Avenue SE (aproximadamente a media cuadra al norte de Constitution Center). [27]

Renovación

Entrada a la estación de metro L'Enfant Plaza en el lado norte del recientemente renovado y rebautizado Constitution Center

En 2006, Nassif Associates anunció una renovación del edificio por 220 millones de dólares y lo rebautizó como "Constitution Center". [1] SmithGroup fue la firma de arquitectura que supervisó el rediseño, [28] y Davis Construction supervisó la construcción. [29]

La renovación incluyó algunas de las características de seguridad más altas de cualquier edificio en el área de DC. Incluían un sistema de seguridad central y perimetral; el cierre de la plaza central del edificio, que, junto con otros cambios, aumentó su superficie interior en 80.000 pies cuadrados (7.400 m 2 ); columnas de estacionamiento subterráneo revestidas de acero capaces de soportar una explosión potente; seis puntos de control de seguridad con personal completo; bloqueos de hormigón integrados en la fachada; comunicación, agua potable y servicios públicos contenidos en espacios a prueba de explosiones; conductos de ventilación para el estacionamiento en un área segura; y procedimientos de seguridad especiales para obtener acceso a los sistemas críticos del edificio. [1] [3] [30] Las mejoras de seguridad hicieron que el edificio de oficinas fuera adecuado para todas las agencias federales, excepto para el Departamento de Defensa de los Estados Unidos . [1] El estacionamiento subterráneo de 700.000 pies cuadrados (65.000 m 2 ) contiene 1.500 espacios. [31]

También se añadieron varias comodidades al edificio, entre ellas, un auditorio de 930 m2 y 400 asientos en el nivel del patio/plaza; [31] un centro de conferencias de seis salas y 1000 m2 que puede albergar reuniones de entre 10 y 500 personas; una cafetería de servicio completo en el nivel de la plaza, con acceso al patio; y un gimnasio para 100 personas. [32]

El exterior del edificio también fue modificado radicalmente. La famosa característica visual clave del edificio, [23] sus nervaduras exteriores verticales de mármol blanco, fue completamente eliminada después de que se descubrió que estaba arqueada por el paso del tiempo y el clima. [1] Aunque esto cambió fundamentalmente la naturaleza del edificio de Durrell, casi no hubo protestas públicas. [23] Fue reemplazada por una fachada de vidrio de bajo consumo energético. [1] Quizás la característica de renovación más significativa fue el uso de un sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado con vigas frías en la estructura , que utiliza agua fría o caliente que circula en columnas estratégicamente ubicadas en el espacio interior para enfriar y calentar el edificio. [28] Para probar la eficiencia de la tecnología de vigas frías, el sistema se instaló en el ático del edificio y se probó durante un año completo. [28] El arquitecto aceptó utilizar el sistema después de que la prueba superara las especificaciones. [28] La instalación representó el primer uso a gran escala de la tecnología de vigas frías en los Estados Unidos. [33] Otras mejoras para ahorrar energía incluyeron detectores de movimiento y luz natural para apagar las luces cuando no se necesitan, [1] y ventanas exteriores especiales que se atenúan automáticamente para evitar el calentamiento diurno. [28] También se mejoró el sistema de ventilación del edificio. [1] La renovación dejó la estructura con 1.400.000 pies cuadrados (130.000 m 2 ) de espacio interior. [2] El costo final de la renovación se estimó en $ 250 millones. [3]

“Transformación”, la escultura de luz del Centro de la Constitución

También se realizaron algunas mejoras estéticas. El edificio ahora cuenta con un parque de 1 acre (0,40 ha) en su patio central abierto al cielo. [3] La mayor parte del hormigón del patio se eliminó y se plantaron árboles, arbustos y flores para absorber el agua de lluvia. [3] El parque, que ahora ya no es accesible al público, también incluye una enorme escultura de arte abstracto de granito ("Legacy") de Richard Deutsch . [3] [34] La escultura pretende reflejar la fachada original del edificio de Edward Durrell Stone, así como la memoria de David Nassif, Sr. y su hijo, David Nassif, Jr. [34] La estación de metro L'Enfant Plaza todavía tiene una entrada debajo del edificio en D Street SW (aunque esta entrada cerró entre octubre de 2007 y julio de 2008 para la reconstrucción del edificio). [35] La renovación instaló una obra de arte del artista internacionalmente conocido Stephen Knapp cerca de esta entrada, en la que fuertes rayos de luz pasan a través de vidrio teñido para esparcir patrones de colores brillantes en el techo. [3] [34] La escultura de luz, titulada "Transformación", simboliza la renovación y el renacimiento del edificio. [34]

El Centro de la Constitución está registrado en el Green Building Council para la certificación LEED Gold. [31]

El renovado Constitution Center ganó dos premios. La Mid-Atlantic Construction le otorgó al edificio su distinción de "Proyecto del año - Renovación/Restauración" en diciembre de 2010. [31] El 25 de marzo de 2011, el Washington Building Congress otorgó su premio WBC Craftsmanship Award 2011 a JE Richards, Inc. por la excelencia en la mano de obra en la instalación de la generación, distribución y aparamenta eléctrica en Constitution Center. [36]

En enero de 2011, los tasadores de impuestos de la ciudad valoraron el Constitution Center en 446 millones de dólares, lo que lo convirtió en la tercera propiedad privada más valiosa de la ciudad ese año. [37]

Inquilinos

La recesión de finales de la década de 2000 dejó al edificio renovado con dificultades para encontrar inquilinos. Estuvo vacío durante casi dos años después de que se abrió para ocupación en abril de 2009. [2] Tanto el Departamento de Seguridad Nacional de los Estados Unidos como la NASA exploraron la posibilidad de alquilarlo total o parcialmente en 2009 y 2010, pero decidieron no hacerlo. [2] En agosto de 2010, la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos (SEC) firmó un contrato por carta para 900.000 pies cuadrados (84.000 m 2 ) de espacio en el Constitution Center. [2] [38] [39] La SEC planeó ocupar el edificio en septiembre de 2011. [40] En enero de 2011, la Oficina del Contralor de la Moneda acordó arrendar 640.000 pies cuadrados (59.000 m 2 ) de espacio, y la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas firmó un acuerdo para ocupar 335.000 pies cuadrados (31.100 m 2 ) de espacio. [41] La Oficina del Contralor y la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas ocuparon el edificio en marzo de 2012. [4]

La ocupación del edificio por parte de la SEC no se produjo como estaba previsto. En octubre de 2010, la SEC informó a Nassif Associates que necesitaba solo 340.000 pies cuadrados (32.000 m2 ) de los 900.000 pies cuadrados (84.000 m2 ) que había arrendado. [42] El 20 de enero de 2011, el inspector general de la SEC inició una investigación sobre si el contrato de arrendamiento de la SEC era adecuado y legal. [43] La presidenta de la SEC, Mary Schapiro, fue fuertemente criticada por los republicanos en la Cámara de Representantes de los Estados Unidos por su manejo del contrato de arrendamiento, que ella personalmente había aprobado. [41] No estaba claro si la SEC ocuparía algún espacio en el edificio para mayo. [38] El 23 de mayo, el inspector general de la SEC solicitó una opinión formal del Contralor General de los Estados Unidos sobre si el contrato de arrendamiento violaba la Ley Antideficiencia . El inspector general dijo que la SEC "sobreestimó enormemente la cantidad de espacio necesario en la sede de la SEC para la expansión proyectada de la SEC en más de un 300 por ciento y utilizó estas cifras infundadas e insostenibles para justificar que la SEC se comprometiera a gastar 556,8 millones de dólares en 10 años". [44]

A principios de julio de 2011, Nassif Associates dijo que había acordado liberar a la SEC de ocupar 51.000 m2 de espacio en el Constitution Center. La empresa pidió a la SEC que le reembolsara 45 millones de dólares en gastos de construcción y otros gastos incurridos entre agosto de 2010 y julio de 2011, pero la agencia se negó a hacerlo. Nassif Associates se negó a presentar una demanda contra la agencia, aunque indicó que seguiría negociando con la SEC y otras agencias federales para solicitar el reembolso. [45] [46] Al mismo tiempo, el Departamento de Justicia de los Estados Unidos dijo que estaba considerando la posibilidad de procesar a los funcionarios de la SEC por el manejo del contrato de arrendamiento y la supuesta falsificación de documentos diseñados para justificarlo. [47]

Las cuestiones de ocupación en el Constitution Center se complicaron aún más por la acción legislativa. En octubre de 2011, el Comité de Transporte e Infraestructura de la Cámara de Representantes de los Estados Unidos votó 31 a 22 para permitir que la Comisión Federal de Comercio arrendara 160.000 pies cuadrados (15.000 m2 ) de espacio en el Constitution Center y desalojara el edificio Apex (que se entregaría a la Galería Nacional de Arte ). [48] Aunque el Congreso no adoptó esta legislación, el Comité de Transporte e Infraestructura en marzo de 2012 ordenó a la Administración de Servicios Generales (GSA) que analizara las necesidades de espacio para la Comisión Federal de Comercio y varias otras agencias federales en el Distrito de Columbia y emitiera un informe al comité sobre cómo el Constitution Center podría satisfacer estas necesidades. [4] La GSA informó en junio de 2012 que el Constitution Center tenía muy poco espacio para albergar a toda la FTC, y que era demasiado costoso hacerlo (después de contabilizar los gastos de mudanza y los precios de alquiler). En cambio, la GSA propuso que la FTC arrendara espacio adicional en 601 New Jersey Avenue NW y 1800 M Street NW (donde ya había arrendado espacio y había espacio adicional disponible). [49]

En abril de 2012, Nassif Associates dijo que la SEC también le debía alquiler. La compañía dijo que el contrato escrito requería que la agencia pagara $1.3 millones por mes a partir del 1 de noviembre de 2011. Al 30 de abril de 2012, un portavoz de la compañía dijo que la agencia debía $7.75 millones en alquiler atrasado. La agencia cuestionó el costo, diciendo que la construcción del interior nunca se completó. Los funcionarios de la SEC también dijeron que la agencia ahora no necesitaba espacio en Constitution Center y que la SEC estaba trabajando con GSA para encontrar otros inquilinos federales que se hicieran cargo de su contrato de arrendamiento. [42] A fines de mayo, la Administración Federal de Aviación dijo que podría alquilar 270,000 pies cuadrados (25,000 m 2 ) de espacio en el edificio como parte de una importante consolidación de seis de sus oficinas en la ciudad. [50]

En julio de 2012, la GSA cedió a la presión del Congreso y trasladó a 1.100 trabajadores de la FTC al Constitution Center desde las ubicaciones alquiladas en 601 New Jersey Avenue NW y 1800 M Street NW. El acuerdo mantuvo a la FTC en su sede del edificio Apex. [51] Tres meses después, la GSA alquiló el último espacio que le quedaba en el Constitution Center firmando contratos de arrendamiento para el National Endowment for the Arts y el National Endowment for the Humanities . [52]

Venta 2012

El 22 de abril de 2011, David Nassif Associates anunció que pondría a la venta Constitution Center y dijo que esperaba encontrar un comprador para fines del verano de 2011. [53] La compañía también esperaba un precio de compra de 900 millones de dólares. [54] La firma de banca inmobiliaria Eastdil Secured ayudó a conseguir un comprador. [45]

En junio de 2012, el Washington Business Journal informó que CommonWealth Partners y Nassif Associates habían negociado un acuerdo de compra pero no habían podido llegar a un acuerdo. CommonWealth Partners se retiró entonces de cualquier otra negociación. [55]

En diciembre de 2012 se llegó a un acuerdo para la venta del Constitution Center. MetLife y un inversor no identificado (representado por Clarion Partners LLC) adquirieron cada uno una participación del 50 por ciento en el edificio. El precio de venta fue de 734 millones de dólares, o 524 dólares por pie cuadrado (0,093 metros cuadrados). El precio de venta fue el más caro en la historia de DC para un solo edificio. (Sin embargo, no fue el más caro pagado por pie cuadrado. Ese récord lo obtuvo el edificio Market Square de dos pisos en 701 y 801 Pennsylvania Avenue NW, que se vendió en 2011 a Wells Real Estate Investment Trust por 905 dólares por pie cuadrado.) [56] Cuando se cerró el acuerdo en febrero de 2013, David Nassif Associates anunció que cerraría sus operaciones y liquidaría sus obligaciones restantes. [57]

Los evaluadores de impuestos de la ciudad dijeron que el valor de Constitution Center aumentó a $725,8 millones en 2014, frente a los $573,5 millones en 2013 (un aumento de $152,3 millones), lo que lo convierte en la propiedad imponible más valiosa en el Distrito de Columbia. [6]

Notas al pie

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  9. ^ ab Gutheim y Lee, 2006, pág. 260.
  10. ^ Gutheim y Lee, 2006, pág. 266–267.
  11. ^ Gutheim y Lee, 2006, pág. 267–271; Banks y Banks, 2004, pág. 42.
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  39. ^ Un contrato escrito es una obligación legal en forma de carta, no un contrato de arrendamiento propiamente dicho. En él se establecen los términos fundamentales del acuerdo, pero no todos los detalles. Contiene una cláusula en la que las partes acuerdan sustituir el contrato escrito por un contrato de arrendamiento formal en una fecha posterior.
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