Zonificación de viviendas unifamiliares
Clasificación de planificación residencial
Mapa de zonificación de Winnipeg (1947); la zonificación de viviendas unifamiliares se resalta en amarillo

La zonificación para viviendas unifamiliares es un tipo de restricción de planificación que se aplica a ciertas zonas residenciales en los Estados Unidos y Canadá con el fin de restringir el desarrollo para permitir únicamente viviendas unifamiliares independientes . Prohíbe la construcción de casas adosadas , dúplex y viviendas multifamiliares (apartamentos) en cualquier parcela de tierra con esta designación de zonificación. [1] [2]

Es una forma de zonificación excluyente , [3] [4] [5] [6] y surgió como una forma de mantener a las minorías fuera de los barrios blancos. [1] [3] [5] La zonificación unifamiliar aumenta el costo de las unidades de vivienda y disminuye la oferta. [7] En muchas ciudades de los Estados Unidos, el 75% de la tierra zonificada para usos residenciales está zonificada para viviendas unifamiliares. [2]

A partir de finales de la década de 2010 y principios de la de 2020, muchas ciudades de los Estados Unidos han comenzado a estudiar la reforma de sus normas de uso del suelo, en particular la zonificación unifamiliar, en un intento de resolver su escasez de viviendas y reducir las desigualdades raciales que surgen de la segregación de la vivienda . [8] [9] Estos esfuerzos de rezonificación no requerirían que se construyeran nuevos tipos de viviendas en un vecindario, simplemente permiten flexibilidad en las opciones. Por ejemplo, cambiar un distrito de zonificación unifamiliar a un distrito de zonificación residencial multifamiliar no obligaría a convertir las viviendas unifamiliares independientes, ni prohibiría nuevas viviendas unifamiliares, simplemente permitiría a los propietarios de esas viviendas unifamiliares independientes subdividir su propiedad, o a los propietarios de lotes vacíos construir algo distinto a una vivienda unifamiliar. [8]

A finales de la década de 2010 y principios de la de 2020, varios estados, entre ellos California y Oregón , así como ciudades como Minneapolis y Charlottesville (Virginia), firmaron proyectos de ley, presentaron propuestas o iniciaron investigaciones para eliminar de manera efectiva la zonificación unifamiliar. Esto incluye exigir a las ciudades que aprueben dos unidades y, en determinadas condiciones, hasta cuatro unidades en lotes unifamiliares, por ejemplo. [10] [11] [12]

Historia

Según múltiples fuentes, la zonificación unifamiliar se originó en 1916 en el vecindario de Elmwood en Berkeley, California , como un esfuerzo por mantener a las minorías, específicamente un salón de baile negro y lavanderías chinas, fuera de los vecindarios blancos. [1] [3] [4] [5] [8] :  1  El desarrollador inmobiliario Duncan McDuffie fue uno de los primeros defensores de la zonificación unifamiliar en este vecindario de Berkeley para evitar que un salón de baile propiedad de un residente negro se mudara a las casas que estaba tratando de vender. Le preocupaba que las familias de color que se mudaran al vecindario disminuyeran el atractivo del vecindario y disminuyeran los valores de las propiedades. Al defender la zonificación unifamiliar, McDuffie y otros desarrolladores en ese momento estaban tratando de poner precios fuera a los grupos sociales que consideraban menos deseables para el vecindario. [1] Esto hace que la zonificación unifamiliar sea una de las muchas políticas de zonificación excluyentes destinadas a limitar quién podía permitirse vivir en un determinado vecindario. El objetivo de limitar ciertos barrios a viviendas unifamiliares significaba que sólo las familias que podían permitirse comprar una casa entera podían vivir en el barrio. No existía la opción de subdividir las viviendas para que las familias que no podían permitirse comprar la propiedad completa pudieran vivir en unidades más pequeñas. [13]

Después de la decisión de 1917 de la Corte Suprema de los Estados Unidos en Buchanan v. Warley , que declaró inconstitucionales los estatutos de zonificación explícitamente basados ​​en la raza, la corte en 1926 decidió en Euclid v. Ambler que era un uso legítimo del poder policial de las ciudades prohibir los edificios de apartamentos en ciertos vecindarios, y el juez George Sutherland se refirió a un complejo de apartamentos como "un mero parásito" en un vecindario. [14] [15] Esto permitió la propagación de la zonificación unifamiliar como un medio para mantener a las personas pobres y minoritarias fuera de los vecindarios blancos. [14] [15] [16] En muchos casos, los propietarios de viviendas y las asociaciones de vecinos adoptaron convenios para evitar que las casas en su vecindario se vendieran a compradores de color. Los convenios restrictivos fueron legales hasta que una decisión de la Corte Suprema de 1948 en Shelley v. Kraemer los hizo inaplicables, aunque continuaron incluyéndose en las escrituras hasta que la Ley de Vivienda Justa de 1968 también los consideró ilegales. [6] [17]

"La zonificación unifamiliar se convirtió básicamente en la única opción para intentar mantener la segregación tanto racial como de clase", - Jessica Trounstine (profesora asociada de ciencias políticas en la Universidad de California, Merced ) [16]

Sonia Hirt , profesora de arquitectura paisajística y planificación urbana en la Universidad de Georgia , afirma que "A principios del siglo XX, las restricciones privadas de finales del siglo XIX, cargadas de racismo y etnia, se vieron eclipsadas temporalmente por el surgimiento de ordenanzas municipales de zonificación con la misma intención explícita". [13] Hirt dice que la zonificación unifamiliar es un fenómeno exclusivamente estadounidense: "No pude encontrar evidencia en otros países de que esta forma particular -la casa unifamiliar aislada- se considere rutinariamente, como en los Estados Unidos, como tan incompatible con todos los demás tipos de urbanización como para justificar un distrito legalmente definido propio, un distrito donde todos los demás usos importantes del suelo y tipos de edificios estén prohibidos". [15]

Estadística

En muchas ciudades de Estados Unidos, el 75% de los terrenos destinados a usos residenciales están destinados a viviendas unifamiliares [2] y en todo el estado de California, esa cifra es superior al 66%. [8]

Efectos

Valores de la propiedad

Debido a que este tipo de zonificación reduce la cantidad de tierra disponible para nuevas viviendas, empuja el desarrollo hacia comunidades pobres y minoritarias o hacia tierras más allá de los límites de la ciudad. [2] :  1  Los empleados públicos locales como maestros, bomberos y oficiales de policía a menudo tienen que pagar un precio que los hace inviable para vivir en las comunidades a las que sirven, incluso en municipios que exigen que estos trabajadores lo hagan. [18] Estos casos son la excepción más consistente a estas políticas que son "aceptables" para los residentes adinerados. Los desarrollos de vivienda en estas áreas diseñados para ser asequibles con frecuencia solo reciben una excepción a las reglas de zonificación con la condición de que den prioridad a quienes viven o trabajan allí. Incluso entonces, las preocupaciones locales sobre la asequibilidad para los residentes y empleados públicos existentes de la ciudad a menudo no logran producir cambios en las leyes de zonificación o la aprobación de nuevos desarrollos más densos y más asequibles debido a la resistencia local. Sin embargo, la evidencia sugiere que los suburbios más grandes y heterogéneos son más receptivos a los llamados al cambio, probablemente debido a una población local ya existente perjudicada por estas políticas. [18]

Según Andrew Whittemore, profesor de planificación urbana y regional en la Universidad de Carolina del Norte-Chapel Hill , un efecto se deriva de la creencia de que la vivienda de mayor densidad en los barrios disminuye los valores de las viviendas, y que una de las funciones del gobierno es mantener altos los valores de las casas de los propietarios, y debido a que las ciudades han priorizado a los propietarios de viviendas unifamiliares por encima de otros grupos, esto ha convertido a los planificadores urbanos en administradores de riqueza cuando los planificadores urbanos deberían preocuparse por utilizar la zonificación para prevenir daños. [2] :  1  Sonia Hirt apoya esto, afirmando: "En los Estados Unidos, el beneficio privado como resultado de las ordenanzas de zonificación que preservaban y mejoraban los 'valores de inversión' no solo era totalmente esperado, sino que era un objetivo de zonificación importante". [13]

Este efecto se ve reforzado por la dependencia única de los estadounidenses de la propiedad de la vivienda y del valor de dichas propiedades para garantizar una calidad de vida estable y a largo plazo, según Monica Prasad, profesora de sociología de la Universidad Northwestern. Ella dice que la propiedad de la vivienda es un "eje para la distribución a largo plazo de los recursos", que funciona en muchos sentidos como un sustituto del estado del bienestar. [19] El valor monetario de la vivienda es clave no sólo por sí mismo, sino también por la calidad de la educación a la que proporciona acceso. Además, las líneas de crédito con garantía hipotecaria se han convertido en una forma clave para que los estadounidenses soporten el costo de las crisis, como cubrir la deuda médica. Dado el impacto de largo alcance del valor de la vivienda, esto crea un incentivo natural para los propietarios de viviendas y el gobierno que probablemente influya en que las políticas que buscan proteger los valores de la propiedad se implementen y defiendan tan ampliamente en todo el país como lo están haciendo.

Aumenta los costos de la vivienda y disminuye la oferta de viviendas

La zonificación para viviendas unifamiliares aumenta los costos de vivienda y disminuye la cantidad de unidades disponibles al reducir la cantidad de unidades que se pueden construir en un terreno. [7] Por ejemplo, una casa unifamiliar vieja y deteriorada en un lote típico en Washington, DC, se vendería por aproximadamente $1 millón, pero si fuera legal para un desarrollador construir un edificio de condominios de tres pisos y seis unidades en ese lote, esas unidades se venderían por aproximadamente $600,000; lo que es 40% menos por unidad y 500% más unidades. [7]

Segregación racial

En la década de 1970, los suburbios estadounidenses se convirtieron en un nuevo campo de batalla para los defensores de los derechos civiles. [18] El suburbio estadounidense estándar estaba dividido en zonas para limitar la densidad de viviendas y rara vez alentaba desarrollos de viviendas al alcance de los grupos menos pudientes. Los activistas y académicos sostienen que estas políticas se basaban en motivaciones racistas: los temores de un aumento de la delincuencia y la degradación del valor de la propiedad, así como la preservación del "carácter comunitario", eran las razones fundamentales de los habitantes de los suburbios para aplicar estas políticas. [18] Estos temores se alinean con algunas de las fuerzas culturales impulsoras de la huida de los blancos y la suburbanización, ya que la industrialización hace que las ciudades sean más peligrosas.

Según Sonia Hirt, la zonificación para viviendas unifamiliares independientes en los suburbios proporcionó a los blancos en ascenso social más espacio para criar a sus hijos y evitó la "corrupción moral" que las ciudades más diversas arriesgaban. [20] Además, rodear estas viviendas con más viviendas similares impidió la existencia de negocios adyacentes que pudieran atraer a los suburbios a tipos de personas (principalmente minorías étnicas y pobres) que estos residentes querían evitar. Dado que los excluidos por estas políticas inherentemente no podían permitirse vivir en estas comunidades, carecían del derecho al voto y del capital político para asegurar la suficiente influencia para cambiar estas políticas. Los académicos sostienen que la segregación económica de los espacios habitables priva a los habitantes de localidades pobres de oportunidades económicas y los condena a quedarse estancados en áreas de pobreza concentrada. Al mismo tiempo, los residentes suburbanos se separan de las áreas urbanas racialmente diversas y, por lo tanto, sienten una menor sensación de responsabilidad por los problemas que allí se plantean. [18]

Un estudio de 2020 de la Universidad de California en Berkeley afirmó que "cuanto mayor sea la proporción de viviendas unifamiliares, mayor será el nivel observado de segregación residencial racial". [1] [21]

Cultura política

Según Sonia Hirt, la zonificación, a diferencia de la planificación urbana centralizada que favorecen la mayoría de los demás países, se hizo popular en los EE. UU. debido a la oposición a la intervención estatal que prevalece en la política estadounidense. [20] La zonificación limita la necesidad de burócratas al crear amplias pautas de uso del suelo que debe seguir el mercado privado, en lugar de dirigir desarrollos específicos según una planificación centralizada. Además, el arbitraje de disputas se deja en gran medida en manos del sistema judicial, una institución más popular entre los estadounidenses, en lugar de a través de los funcionarios municipales.

Otros académicos destacan cómo la naturaleza de la zonificación socava los valores neoliberales que a menudo se consideran fundamentales para los Estados Unidos. William Fischel, profesor de economía en el Dartmouth College, afirma que, desde el comienzo de la política de zonificación, la protección de las viviendas unifamiliares frente a un uso de la tierra "incompatible" en las cercanías fue "primordial". [22] Si bien muchos habitantes de los suburbios identificarían la movilidad de clase que representaba el traslado a los suburbios como una manifestación del éxito en el mercado libre, buscaron protección legal para sus barrios frente a desarrollos residenciales comerciales o de alta densidad. Señala que los primeros casos judiciales relacionados con las políticas de zonificación llevaron a jueces antirregulación a dictar sentencias firmes a favor de la habilitación de leyes de zonificación.

Esfuerzos de rezonificación (2018-presente)

A finales de la década de 2010, ciudades de todo el país comenzaron a considerar la posibilidad de reformar sus regulaciones sobre el uso del suelo, en particular la zonificación para viviendas unifamiliares, en un intento de resolver su escasez de viviendas y reducir las desigualdades raciales que surgen de la segregación habitacional. [8] [9]

En el mercado inmobiliario de los Estados Unidos ha surgido una creciente preocupación por la " falta de viviendas intermedias ". Este término se refiere a las opciones entre el alquiler de apartamentos y la compra de una vivienda unifamiliar independiente en un lote entero. Las opciones de vivienda "intermedia" como esta incluyen dúplex , cuádruplex, casas adosadas y apartamentos estilo cottage court que podrían brindar opciones para personas de ingresos bajos y medios que no pueden permitirse viviendas unifamiliares. [8] Los defensores de la eliminación de la zonificación para viviendas unifamiliares argumentan que al permitir opciones de vivienda fuera de las viviendas unifamiliares, más personas podrían quedarse en sus ciudades sin tener que pagar precios excesivos ni depender de una oferta cada vez menor de unidades asequibles. [7]

El fin de la zonificación para viviendas unifamiliares es un tema controvertido. Muchos residentes y defensores del movimiento NIMBY (Not in My Backyard) no quieren que el desarrollo aumente la densidad de su vecindario de viviendas exclusivamente unifamiliares. Algunos sostienen que tener apartamentos reducirá el valor de sus viviendas unifamiliares. Otros sostienen que las iniciativas de rezonificación aumentarán los efectos de la gentrificación al aumentar los costos de la vivienda en esa zona. Su argumento es que los propietarios tendrán un mayor incentivo para vender sus propiedades a precios aún más altos porque los compradores o los desarrolladores podrían estar dispuestos a pagar más por casas que saben que pueden convertir en complejos multifamiliares. [23] Aquellos que son partidarios de terminar con la zonificación para viviendas unifamiliares se llaman a sí mismos YIMBY (Yes in my Backyard) como un contramovimiento a los sentimientos NIMBY. Argumentan que más viviendas es la respuesta a la escasez de viviendas, por lo que ven el aumento de la densidad de su vecindario como justificado. [24]

Estados Unidos

California

A nivel estatal

Antes de 2021, en todo el estado de California , casi el 66 % de todas las residencias eran viviendas unifamiliares y casi el 75 % de todo el terreno urbanizable estaba zonificado exclusivamente para viviendas unifamiliares. [8] [25]

En septiembre de 2021, el gobernador Gavin Newsom firmó el Proyecto de Ley Senatorial 9 , que eliminó efectivamente la zonificación exclusiva para viviendas unifamiliares, requiriendo que las ciudades aprueben dos unidades y, bajo ciertas condiciones, hasta cuatro unidades en lotes unifamiliares. [10] [11] [12] Se espera que esta ley tenga un impacto mínimo en los vecindarios, ya que los expertos estimaron que solo es rentable para el 5% de los propietarios de viviendas unifamiliares mejorar su propiedad. Un estudio del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la UC Berkeley estimó que esta nueva ley podría potencialmente resultar en 700.000 nuevas unidades de vivienda en todo el estado, aproximadamente el 20% de las viviendas necesarias para aliviar la escasez de viviendas de 3,5 millones de hogares. [26] [25]

Ciudades

En enero de 2021, el ayuntamiento de Sacramento votó para permitir hasta cuatro unidades de vivienda en todos los lotes residenciales para ayudar a la ciudad a reducir su escasez de viviendas y alcanzar objetivos de equidad al hacer que los vecindarios con buenas escuelas sean accesibles para las personas que no pueden permitirse comprar casas allí. [27] [28]

En febrero de 2021, el Ayuntamiento de Berkeley, California , votó por unanimidad permitir edificios de cuatro pisos en todos los vecindarios, y la vicealcaldesa Lori Droste dijo que esto es "necesario como primer paso para deshacer una historia de políticas de vivienda racistas". [4] [5] [29]

San Francisco , donde casi el 75% de toda la zona residencial del terreno permite solo viviendas unifamiliares o dúplex, tiene previsto discutir en 2021 una propuesta para permitir cuádruplexes en lotes de esquina y en cualquier lote a media milla de una estación de tren. [30] [31] David García, director de políticas del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la UC Berkeley , dijo que una propuesta para permitir cuádruplexes en todas partes sería una propuesta más equitativa, y que la investigación muestra que la escasez de viviendas es tan grande que limitar las nuevas viviendas a áreas específicas no abordaría suficientemente la escasez. [30] [31]

Idaho

En junio de 2023, el Ayuntamiento de Boise aprobó por unanimidad una nueva redacción del código de zonificación de la ciudad que permitía la construcción de dúplex y casas adosadas en la mayor parte de los terrenos residenciales de la ciudad. Se excluyeron pequeñas partes de la ciudad de la rezonificación. El nuevo código entró en vigor el 1 de diciembre de 2023. [32]

Maine

En abril de 2022, la Legislatura de Maine aprobó la LD 2003, que exige que las ciudades y los pueblos aumenten la densidad de viviendas. [33] Exige que los municipios permitan unidades adicionales en lotes zonificados para viviendas unifamiliares y que permitan al menos una unidad de vivienda auxiliar en lotes con viviendas unifamiliares existentes, poniendo así fin a la zonificación unifamiliar en Maine . El gobernador firmó el proyecto de ley en abril de 2022 y entró en vigor el 27 de julio de 2022.

Maryland

En octubre de 2024, el Consejo del Condado de Anne Arundel aprobó el proyecto de ley n.º 72-24, la Ley de Accesibilidad de Vivienda, que legaliza las viviendas intermedias faltantes en ciertas áreas zonificadas para viviendas unifamiliares. [34] El proyecto de ley legaliza los tríplex, cuádruplex, multiplex y casas adosadas apiladas, que anteriormente no estaban definidos en el código de zonificación. El proyecto de ley entrará en vigor el 1 de julio de 2025.

Minnesota

En 2018, Minneapolis se convirtió en la primera ciudad importante de los EE. UU. en poner fin a la zonificación unifamiliar (que cubría casi el 75% de su terreno residencial), al permitir dúplex y tríplex en todos los vecindarios, así como viviendas de mayor densidad a lo largo de las líneas de tránsito. [14] [16] :  1  Al permitir tríplex en todos los vecindarios, su intención es dar a todas las personas la oportunidad de mudarse a vecindarios con buenas escuelas o trabajos, así como aumentar la asequibilidad, reducir el desplazamiento de residentes de menores ingresos y aumentar la diversidad económica y racial de los vecindarios. [14] :  1  [35] [36] [9]

Oregón

El 2 de julio de 2019, el estado de Oregón aprobó el Proyecto de Ley de la Cámara de Representantes 2001 , que exige que las ciudades medianas (más de 10 000 personas) permitan dúplex en áreas zonificadas para viviendas unifamiliares y las ciudades grandes (más de 25 000 personas o más de 1000 personas si están en el área metropolitana de Portland ) permitan dúplex, tríplex, cuádruplex, apartamentos tipo cottage court y casas adosadas en áreas zonificadas para viviendas unifamiliares. Entró en vigor el 30 de julio de 2021 para las ciudades medianas y entrará en vigor el 30 de julio de 2022 para las ciudades grandes. Casi el 70 % del estado (aproximadamente 2,8 millones de personas) vive en una ciudad afectada por el proyecto de ley, y la mayoría de ellas vive en una ciudad afectada por las disposiciones para las grandes ciudades. [37] [38] [39]

Texas

En diciembre de 2023, el ayuntamiento de Austin, Texas, votó para permitir hasta tres viviendas en cada lote, poniendo fin de manera efectiva a la zonificación unifamiliar en la ciudad. [40]

Virginia

En agosto de 2021, la comisión de planificación de Charlottesville, Virginia, comenzó a investigar la idea de reducir algunas de sus reglas de zonificación excluyente (en particular la zonificación unifamiliar) para permitir una mayor asequibilidad de la vivienda, donde los residentes negros de clase trabajadora han sido desplazados desproporcionadamente a las comunidades circundantes. [41]

Washington

El 21 de abril de 2023, el Senado del estado de Washington aprobó la ley HB 1110, que prohibía la zonificación unifamiliar en ciudades medianas y grandes de todo el estado. [42] El gobernador Jay Inslee firmó el proyecto de ley el 8 de mayo de 2023.

Canadá

En ciudades como Edmonton , donde las leyes de zonificación no han cambiado durante más de 60 años, se ha propuesto una densificación suave . La rezonificación permitiría diferentes formas de desarrollo con mayor densidad y altura, incluidas las viviendas adosadas, las casas en hilera, las casas con patio trasero y los apartamentos de tres pisos. Las revisiones propuestas ayudan a idealizar el concepto de ciudad de 15 minutos . [43] En octubre de 2022, Ontario anunció que se podrían construir hasta tres unidades en una propiedad residencial, conocida como More Homes, Built Faster Act , que también evitaría que los municipios establecieran restricciones para limitar la expansión. [44] En mayo de 2023, Toronto aprobó nuevas leyes de zonificación para acomodar hasta cuatro unidades de multicines en vecindarios de toda la ciudad para aliviar su política de zonificación excluyente, comenzando con un nuevo límite de altura de 10 metros para permitir al menos tres pisos. [45]

Referencias

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Lectura adicional

  • Hirt, Sonia A. (2014). Zonificación en los Estados Unidos: los orígenes y las implicaciones de la regulación del uso del suelo en Estados Unidos . Cornell University Press. ISBN 978-0-8014-5305-2.
  • Gray, M. Nolan (21 de junio de 2022). Líneas arbitrarias: cómo la zonificación arruinó la ciudad estadounidense y cómo solucionarlo. Island Press. ISBN 978-1-64283-254-9.
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