Binions contra Evans

Binions contra Evans
Corte	tribunal de apelación
Citas	[1972] EWCA Civilización 6 [1972] Capítulo 359
Historia del caso
Acción previa	El apelante perdió en primera instancia en el Tribunal del Condado de Newport ante el juez Bulger. El caso se adelantó y se apeló ante el Tribunal de Apelaciones.
Membresía de la corte
Jueces en sesión	Denning LJ, el maestro del Rolls Megaw LJ Stephenson LJ
Palabras clave
Fideicomiso constructivo; inquilino vitalicio

Binions v Evans [1972] EWCA Civ 6 es un caso de derecho inmobiliario inglés y derecho fiduciario inglés , relativo a un fideicomiso constructivo de tierras (una vivienda) que a menudo será irrevocable mientras el ocupante esté en la ocupación, a diferencia de una licencia para ocupar, y/o un arrendamiento a voluntad que es similar, salvo que sin transferencia de la propiedad subyacente puede revocarse sin causa. El caso dependía del hecho de que había un acuerdo que especificaba que el ocupante existente debía permanecer.

Bannister v Bannister (1948) 2 Se siguió y aprobó el artículo ER 133.

El señor y la señora Binions prometieron a los vendedores que permitirían a la señora Evans permanecer en su casa de por vida cuando la compraran. La relación de la señora Evans era anterior al interés de los Binions en la propiedad (la finca Tredegar le había permitido a ella y a su marido, antes de que él muriera, ocupar la casa a un sirviente suyo y había celebrado un contrato de arrendamiento estándar con ella como sobreviviente). La familia Binions argumentó que ella era una "inquilina a voluntad".

Lord Denning MR sostuvo que la Sra. Evans podía hacer valer su derecho a permanecer en la cabaña contra los Binion a pesar de que no tenía ningún derecho de propiedad legal o equitativo como tal. ^[1]

Supongamos, sin embargo, que la viuda no tenía un interés equitativo al principio, pero es bastante evidente que lo obtuvo después, cuando la finca Tredegar vendió la casa. Estipularon con el comprador que tomaría la casa “sujeta a” los derechos de la viuda en virtud del acuerdo. Le proporcionaron al comprador una copia de los contratos y el comprador pagó menos debido a su derecho a quedarse allí. En estas circunstancias, este Tribunal impondrá al comprador un fideicomiso constructivo en su beneficio, por la sencilla razón de que sería totalmente injusto que el comprador expulsara a la viuda en contra de la estipulación sujeta a la cual tomó la propiedad. Esto me parece claro a partir de la importante decisión de Bannister v Bannister (1948) 2 AER 137, que fue aplicada por el Juez y que yo sigo con gusto. Esta imposición de un fideicomiso constructivo está totalmente de acuerdo con los preceptos de equidad. Como dijo una vez el juez Cardozo: “Un fideicomiso constructivo es la fórmula a través de la cual la conciencia de equidad encuentra expresión”, véase Beatty v Guggenheim & Co (1919) 225 NY 380, 385; o, como dijo Lord Diplock recientemente, un fideicomiso constructivo se crea “siempre que el fideicomisario se ha comportado de tal manera que sería injusto permitirle negar al fideicomiso cestui que un interés beneficioso en la tierra adquirida”, véase Gissing v Gissing (1970) WLR en la página 267-F.

Una licencia contractual constituye en sí misma un interés equitativo en la tierra.

Megaw LJ sostuvo que la Sra. Evans tenía más bien un derecho vitalicio equitativo que una licencia contractual. Señaló la posibilidad de que se cometiera un delito civil si alguien adquiere a sabiendas un derecho con la intención de no permitir que alguien ejerza su derecho contractual. 'Sin embargo, puede ser que existan consideraciones técnicas especiales en la ley relacionada con la tierra que deban revisarse antes de poder afirmar con seguridad que se aplicarían los principios ordinarios en cuanto a la protección de los derechos contractuales conocidos'. ^[2]

Stephenson LJ estuvo de acuerdo con los demás jueces, incluido el juez que figura a continuación, y emitió su propia sentencia:

Pero Bannister v Bannister es una decisión clara de este Tribunal de que las palabras que se han utilizado en este acuerdo (excepto, debo admitirlo, las palabras "como inquilino a voluntad de ellos") crean un interés vitalicio determinable (aparte de las consideraciones especiales introducidas por la Ley de Tierras Asentadas de 1925) cuando el beneficiario deja de ocupar las instalaciones y los propietarios retienen la cabaña para permitirle ocuparla "durante su vida o mientras viva", como sostuvo el Juez, y sujeto a ello en fideicomiso para ellos.

... Los sucesores en título de los propietarios que propusieron este acuerdo tomaron la cabaña sujeta al acuerdo y no deberían estar en mejor posición para deshacerse de ella que sus predecesores que acordaron no hacerlo.

Me alegra saber que la ley es lo que debe ser y estar de acuerdo en que esta apelación no puede prosperar. ^[1]

• Derecho fiduciario inglés
• Derecho de tierras inglés
• Derecho de propiedad inglés