Arrendamiento posterior

El arrendamiento posterior , abreviatura de " venta y arrendamiento posterior ", es una transacción financiera en la que se vende un activo y se lo arrienda de nuevo a largo plazo; por lo tanto, se sigue pudiendo utilizar el activo pero ya no se es propietario del mismo. La transacción se realiza generalmente para activos fijos , en particular bienes inmuebles , así como para bienes duraderos y de capital como aviones y trenes. Los gobiernos nacionales también pueden aplicar el concepto a los activos territoriales; antes de la Guerra de las Malvinas , el gobierno del Reino Unido propuso un acuerdo de arrendamiento posterior mediante el cual las Islas Malvinas se transferirían a Argentina , con un período de arrendamiento posterior de 99 años, ^[1] y un acuerdo similar, también por 99 años, había estado en vigor antes de la entrega de Hong Kong a China continental. Los acuerdos de arrendamiento posterior se emplean generalmente porque confieren beneficios financieros, contables o fiscales.

Después de comprar un activo, el propietario celebra un contrato de arrendamiento a largo plazo por el cual la propiedad se le arrienda al vendedor a una tasa acordada. Una de las razones para un arrendamiento posterior es transferir la propiedad a una sociedad holding y al mismo tiempo mantener un registro adecuado del valor y la rentabilidad actuales del activo. Otra razón es que el vendedor obtenga dinero mediante la venta de un activo valioso a un comprador que presumiblemente esté interesado en hacer una inversión segura a largo plazo. Los acuerdos de arrendamiento posterior son comunes en la industria de REIT .

Según Robert Peston, antiguo editor de economía de la BBC, una de las opciones que se están barajando para hacer frente a la crisis de las hipotecas de alto riesgo es la venta y arrendamiento posterior de activos tóxicos . Peston afirma que "una venta y arrendamiento posterior entre los bancos y el Estado tiene dos ventajas supremas: no hay necesidad de valorar los activos tóxicos y las pérdidas de esos activos apestosos serían absorbidas por los bancos en porciones manejables a lo largo de unos diez años". ^[2]

Los acuerdos de arrendamiento posterior son populares en Francia, Estados Unidos, el Reino Unido y en toda Australia y Asia, incluida, más recientemente, la India.

El arrendamiento posterior de propiedades residenciales es una práctica habitual en Francia desde hace más de 30 años y ofrece importantes ventajas fiscales. Según este plan, el comprador puede utilizar la propiedad normalmente entre 1 y 8 semanas al año (con un máximo de 6 meses al año). El gobierno francés fomenta el desarrollo de planes de arrendamiento posterior en zonas turísticas para paliar la escasez de viviendas en alquiler. El gobierno devuelve el IVA local (que es del 19,6 %) cuando la propiedad se compra sobre plano.

El plan funciona comprando una propiedad en propiedad absoluta. Usted se convierte en el propietario legal. Luego, la propiedad se arrienda nuevamente al desarrollador o a una empresa de administración. Con el plan de arrendamiento posterior, el gobierno también le reembolsa el IVA que normalmente se cobra sobre las propiedades de nueva construcción (actualmente, el 19,6%).

El propietario tiene garantizado un ingreso por alquiler durante el período del contrato de arrendamiento. El rendimiento neto para el propietario varía según el desarrollo, pero normalmente se encuentra entre el 4% y el 6%. Esto se compara muy favorablemente con una hipoteca de tipo fijo a 20 años de alrededor del 3,75% y las hipotecas de tipo variable, que son más bajas. Se puede ver cómo el ingreso por alquiler se puede utilizar para pagar la hipoteca. Hay préstamos disponibles de entre el 75% y el 85% según las circunstancias. El rendimiento del alquiler también está indexado anualmente a los costos de construcción, lo que significa que el ingreso por alquiler aumenta actualmente aproximadamente un 2,5%.

Al igual que en el Reino Unido, existen desgravaciones fiscales en relación con los pagos de hipotecas que se pueden descontar de los ingresos. El contrato de arrendamiento suele durar entre 9 y 11 años, después de los cuales la empresa de gestión tiene la opción de renovarlo o de vender la propiedad o alquilarla y mantenerla en propiedad privada.

El comprador/propietario también puede disfrutar de períodos de uso gratuitos durante el año, según los términos del contrato de arrendamiento. Estos términos normalmente permiten entre 4 y 6 semanas de uso gratuito cada año. La empresa de gestión es responsable del mantenimiento de la propiedad, incluido el mantenimiento del mobiliario, que a menudo está incluido en el precio de compra. El promotor también es responsable de asegurar el edificio y su contenido. También paga parte de los impuestos sobre la propiedad y todos los costos de los servicios públicos.

En el Reino Unido, una forma de arrendamiento posterior conocida como venta y alquiler posterior fue objeto de un caso de la Corte Suprema en 2014 que concluyó que muchos de esos acuerdos se habían llevado a cabo de manera fraudulenta. ^[3]

Una "venta/arrendamiento posterior" o "venta y arrendamiento posterior" es una transacción en la que el propietario de una propiedad vende un activo , generalmente un inmueble , ^[4] y luego lo arrienda de nuevo al comprador . De esta manera, la transacción funciona como un préstamo , con pagos en forma de alquiler . Debido a la falta de financiación disponible en el mercado actual, muchas empresas estadounidenses recurren cada vez más a las ventas y arrendamientos posteriores para proporcionar capital rápido . ^[5] Por ejemplo, los desarrolladores de comunidades planificadas a menudo venderán la casa modelo a un comprador antes de que se venda la comunidad, alquilándola de nuevo al comprador por un período de hasta dos años. ^[6] En algunos acuerdos, el arrendatario actual dará la opción de recomprar el activo al final del arrendamiento. Por lo general, si el propietario original recomprara el activo, se llevaría a cabo al final del año fiscal , en caso de que alguna de las partes fuera auditada por el IRS . ^[7]

El concepto de leaseback se ha extendido a otros países europeos, incluidos España y Suiza . Las propiedades más habituales son estudios, apartamentos y villas. Están situadas cerca de zonas de esquí , complejos turísticos de playa o campos de golf .

Una venta con arrendamiento posterior es una transacción inmobiliaria comercial en la que una de las partes, a menudo una corporación, vende sus activos inmobiliarios corporativos a otra parte, como un inversor institucional o un fideicomiso de inversión inmobiliaria ( REIT ), y luego arrienda la propiedad a una tasa de alquiler y un plazo de arrendamiento que sean aceptables para el nuevo inversor / propietario . El plazo del arrendamiento y la tasa de alquiler se basan en los costos financieros del nuevo inversor/propietario, la calificación crediticia del arrendatario y una tasa de rendimiento del mercado , basada en la inversión inicial en efectivo del nuevo inversor/propietario.

Las razones y ventajas para un vendedor / arrendatario son variadas, pero las más comunes son:

• Ayuda a financiar la expansión de la empresa existente, comprar nuevos equipos de planta o invertir en nuevas oportunidades de negocio. Una venta con arrendamiento posterior permite a una corporación acceder a más capital que los métodos de financiación tradicionales. Cuando el inmueble se vende a un inversor externo, la corporación recibe el 100% del valor de la propiedad. La financiación tradicional se limita a una relación préstamo-valor o a una relación de cobertura de deuda.
• Ayude a pagar la deuda y mejorar el balance de la empresa .
• Ayuda a reducir la obligación tributaria sobre la renta empresarial del vendedor/arrendatario causada por la apreciación del valor (solo del terreno) de sus activos inmobiliarios corporativos . Además, el vendedor/arrendatario, como inquilino , puede deducir todos los pagos de alquiler como un gasto empresarial legítimo en sus declaraciones de impuestos anuales.
• Ayuda a limitar los riesgos asociados con la propiedad de bienes raíces, como las variaciones cíclicas del mercado. ^[8]

Las ventajas para un inversor / propietario son:

• Una rentabilidad justa de la inversión en forma de renta durante el plazo del arrendamiento y la propiedad de un activo depreciable ya ocupado por un inquilino confiable .
• Activo totalmente arrendado a largo plazo con un flujo de ingresos garantizado .
• Para efectos del impuesto a la renta , el inversionista/propietario puede tomar una deducción de gastos por una inversión en una propiedad depreciable para permitir la recuperación del costo de la inversión.
• Posibilidad de invertir en bienes raíces con un inquilino que ya esté familiarizado con la propiedad. ^{[ cita requerida ]}

El arrendamiento posterior también se utiliza comúnmente en la aviación general , y los compradores utilizan el esquema para permitir que las escuelas de vuelo y otros FBO utilicen sus aeronaves.

El arrendamiento posterior se utiliza muy a menudo en la aviación comercial para recuperar el dinero invertido en activos. Las aerolíneas , por ejemplo, venden aeronaves y motores a arrendadores, bancos u otras instituciones financieras que, a su vez, les arriendan los activos. Debido al alto precio de las aeronaves y los motores, especialmente los nuevos, las aerolíneas utilizan el dinero obtenido mediante este tipo de arrendamiento posterior para mejorar su desempeño financiero.

El concepto de leaseback también se ha extendido a la industria , sobre todo en el caso de equipos industriales. Un ejemplo de larga data es la industria ferroviaria, en la que las locomotoras y otro material rodante se compran en nombre del ferrocarril por un "fideicomiso de equipos" creado por un banco, que financia el costo original de la compra con los pagos del arrendamiento. Una empresa vende parte de su equipo a un arrendador , como un banco u otra institución financiera, que le arrienda el equipo a la empresa. De este modo, la empresa ya no es propietaria del equipo, pero conserva el uso del mismo. Esta transacción comercial permite que dos empresas tengan a su disposición inmediata el efectivo para realizar inversiones en nuevas oportunidades de negocio.

• Arrendamiento de aeronaves
• Opción de arrendamiento
• Alquiler con opción a compra